上海市嘉定區(qū)南翔板塊軌交項目綠地威廉公館完整

1、綠地威廉公館個案分析1基本信息基本信息地址嘉定真南路德華路交叉口板塊南翔均價17000元/平方米開發(fā)商上海綠地翔源置業(yè)有限公司戶型面積二房74-96平米建筑類型小高層,高層建筑面積30萬占地面積8萬開盤時間2012年2月18日入住時間2013年年底容積率2.44綠化率35%總戶數(shù)1767物業(yè)費2.80元/月/平方米車位配比1:01投資商綠地集團建筑設(shè)計英國UA建筑設(shè)計有限公司建筑施工綠地建筑、華流建設(shè)景觀設(shè)計普利斯景觀設(shè)計有限公司 2區(qū)域位置區(qū)域位置南翔地鐵11號線滬嘉高速公路南翔老城區(qū)本案往上海市中心方向本案位于嘉定區(qū)南翔板塊核心位置。東臨滬嘉高速公路、南至西靠滬宜公路中冶祥騰城市佳園，北達

2、真南路；緊鄰南翔老城及交通樞紐中心，交通及配套非常齊全。南翔板塊核心位置 交通商業(yè)便利3交通配套交通配套本案本案周邊交通非常便利，距地鐵11號線南翔站僅僅200米，步行至南翔汽車總站2-3分鐘，可乘坐南翔1、2、3路及嘉翔線至嘉定西站、南翔火車站等地，緊鄰滬嘉高速南翔匝道口，30分鐘內(nèi)可直達中山公園等商圈。緊鄰地鐵、公交站及高架 出行十分便利4商業(yè)配套商業(yè)配套南翔古漪園南翔老城生活居住區(qū)本案金域廣場軌道11號線本案周邊商圈較多，且均在步行5-10分鐘左右，如小區(qū)東面的金域廣場、商業(yè)一條街、小區(qū)南面祥騰佳園自帶商鋪的基本配套，以及南翔老城居住板塊的菜場、超市及學校。各類配套齊全 且距離較近5區(qū)域

3、規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃小區(qū)周邊按配套比較齊全，南面在建中的中冶祥騰城市廣場今后將是是一個集商業(yè)、辦公和高檔居住于一體的城市綜合體，規(guī)模相當于龍之夢廣場。中冶祥騰城市廣場位于政府重點打造的“南翔國際居住社區(qū)”和“上海市郊第一CBD南翔智地”的商業(yè)中心和交通樞紐的核心位置。大型商業(yè)城市綜合體緊鄰小區(qū)6區(qū)域綜述區(qū)域綜述交通：本案距地鐵南翔站僅僅200米，周圍公交環(huán)伺，緊鄰滬嘉高速南翔匝道口，30分鐘直達市中心，交通非常便利。商業(yè)：周邊商圈較多，金域廣場、商業(yè)一條街，南翔老城商圈等超市、菜場、學校齊全，步行都在5-10分鐘內(nèi)規(guī)劃：由于本案交通及商業(yè)配套交完善，唯一的規(guī)劃為，緊鄰小區(qū)南部的大型商業(yè)城市綜合體中冶祥

4、騰城市廣場，目前已在進行招商。各類交通配套完善 未來規(guī)劃有大型商業(yè)7小區(qū)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃二期未售三期未售一期在售可售房源真南路德華路本案共分為三期開發(fā)，總體量共30萬，全部由高層及小高層組成，目前在售一期，位于項目最東面，距地鐵站最近的位置。一期推出4棟atrdeco風格的小高層，外墻為真石漆，兩梯四戶，由一房和兩房組成。一期2月18日開盤，目前銷售良好，去化率近50%。售樓處大型居住社區(qū) 主推公寓小高層8主力戶型主力戶型一房兩廳一衛(wèi) 建筑面積約75兩房兩廳一衛(wèi) 建筑面積約91簡評：房型非常正氣緊湊，利用率高，餐廳靠門一部分可設(shè)計成書房，增加實用性，中間套一房南北不通風，廚房衛(wèi)生間采光不足。簡評：

5、兩房位于邊套，南北通透、設(shè)計合理，廚房寬敞采光好，走道面積有所浪費。9產(chǎn)品綜述產(chǎn)品綜述房型總套數(shù)可售套數(shù)去化率一房965146.8%兩房964850%本案房型設(shè)計為兩梯四戶，得房率高，一個樓面一房與兩房各兩套，房型設(shè)計緊湊、實用性強，但也有廚衛(wèi)采光不足、走道浪費等小瑕疵，總體來說房型設(shè)計合理。此次2月18日首次開盤，共推出4棟樓，共196套其中一房、兩房各半，定價合理，銷售情況良好，目前已接近有50%的去化率。小面積房型設(shè)計合理 銷售情況良好 一房一房兩房兩房電梯間10價格分析與競品價格分析與競品項目名稱項目名稱在售產(chǎn)品在售產(chǎn)品均價均價在售主力戶型在售主力戶型容積率容積率開發(fā)商開發(fā)商開盤（加推

6、）開盤（加推）時間時間綠地威廉公館公寓17000元75-95一房、兩房2.2綠地集團2012年2月華潤中央公園精裝公寓、別墅25000/95-140三房180 四房1.2華潤置地2011年10月新城公館精裝公寓、酒店式公寓24000元/140-206三房四房1.6新城集團2011年11月路勁翡麗灣精裝公寓14500元/152三房1.84路勁集團2012年4月華潤中央公園路勁翡麗灣新城公館本案菁英湖從區(qū)域來看，本案周邊在售項目基本集中在滬嘉高速以東，屬于菁英湖板塊。從交通情況來看，中央公園及新城公館這些項目雖然自然環(huán)境優(yōu)越，但地鐵站較遠，交通通達性相對不便。從產(chǎn)品來看，競品普遍面積偏大，且精裝交

7、付總價較高，而路勁翡麗灣，雖然走低價路線，但同樣交通無法和本案相比。通過區(qū)域、交通、產(chǎn)品來看，本案具有錯位競爭的機會。11客源分析客源分析本案為高端新里系列，單價達到17000元/，由于緊鄰地鐵11號線南翔站，地鐵導入客為絕對主力，所以客戶的購房用途大多為剛性需求。區(qū)域方面，主力客群為市區(qū)客戶，以及一些以嘉定周邊區(qū)域的客群。剛性需求多 市區(qū)客戶為主12媒體訴求媒體訴求媒體訴求方式為道旗、看板及報紙，訴求點為開盤日期、優(yōu)惠方案，以及最大的賣點緊鄰地鐵站、及小戶型房源.13SWOT分析1.由于緊鄰地鐵站及，及南翔汽車站及高速公路，人流、環(huán)境較嘈雜2.小區(qū)規(guī)劃30萬，大型生活居住區(qū)較難管理。SWOTSWOT分析分析S S：優(yōu)勢：優(yōu)勢WW：劣勢：劣勢OO：機會：機會T T：威脅：威脅1本案位于嘉定南翔板塊，距地鐵11號線南翔站200米，公交環(huán)伺，自駕路線便捷。2.主力房型設(shè)計正氣寬敞，實用性強。3. 緊鄰南翔老城，周邊多個成熟商圈，生活配套較為成熟。1周邊新盤及二手項目較多，會對本案銷售進行一定的沖擊。1.小區(qū)以南中冶祥騰城市廣場，今后為本片區(qū)大規(guī)模商業(yè)城市綜合體，目前已經(jīng)進行招商工作，將使本案的商業(yè)配套進一步