拆遷評估案例

1、拆遷評估案例第一部分 致委托估價方函 受某公司的委托，我公司對某工程的房屋拆遷補(bǔ)償價格進(jìn)行評估。此次拆遷拆除房屋的建筑面積為6519.98平方米（此建筑面積是產(chǎn)權(quán)審查表匯總后所得的建筑面積），即估價對象房地產(chǎn)的建筑面積為6519.98平方米。估價時點(diǎn)2007年10月1日。此次評估的評估目的是為某公司拆除房屋拆遷許可證標(biāo)明的拆遷范圍內(nèi)的房屋提供價值依據(jù)。我公司估價人員本著公平、公正、客觀的原則，在對估價對象房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)地勘察、廣泛搜集有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，客觀、全面分析估價對象房地產(chǎn)的現(xiàn)狀條件，并嚴(yán)格按照北京市國土資源和房屋管理局、北京市物價局聯(lián)合頒布的北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及關(guān)于發(fā)布

2、北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知（京國土房管拆 2003808號）的規(guī)定對估價對象房地產(chǎn)進(jìn)行了評估。最終確定估價對象房地產(chǎn)在2007年3月1日的拆遷補(bǔ)償價值。拆遷補(bǔ)償價格：61,786,323元 大寫金額： 陸仟壹佰柒拾捌萬陸仟叁佰貳拾叁元整 房地產(chǎn)評估公司 2007年10月20 日第二部分 估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。2、我們與本估價報(bào)告中的估價對象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人也沒有個人利害關(guān)系。3、我們是依據(jù)北京市國土資源和房屋管理局與北京市物價局聯(lián)合頒布的北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及關(guān)于發(fā)布北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知（京國

3、土房管拆 2003808號）的規(guī)定進(jìn)行測算，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報(bào)告。4、本估價報(bào)告的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但它是以有關(guān)資料的真實(shí)可靠為基礎(chǔ)，并受到本估價報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。5、我們已對本估價報(bào)告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地勘察。參加本次估價的人員估價負(fù)責(zé)人：估價人員： 第三部分某工程拆遷評估技術(shù)報(bào)告一、 委托方與受托方 委托方：某公司受托方：房地產(chǎn)評估公司二、 估價對象房屋拆遷許可證標(biāo)明的拆遷范圍內(nèi)所有持有合法產(chǎn)權(quán)證明的房屋三、 評估目的為委托方拆除拆遷范圍內(nèi)的房屋提供價值依據(jù)四、 估價時點(diǎn) 2007年10月1日 五、 評估依據(jù)與評估原則（一）

4、 估價依據(jù)：本次估價的估價依據(jù)包括中華人民共和國全國人大及其常委會、國務(wù)院、國家建設(shè)部、北京市人民政府以及北京市國土資源和房屋管理局有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律法規(guī)和政策文件，委托方提供的有關(guān)資料，估價人員實(shí)地勘察所獲取的資料。具體資料如下：1、中華人民共和國房地產(chǎn)管理法2、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例3、房地產(chǎn)估價規(guī)范4、北京市拆遷管理辦法5、北京市拆遷管理辦法實(shí)施意見6、北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)7、北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)8、建設(shè)用地規(guī)劃許可證9、房屋拆遷許可證10、規(guī)劃紅線圖11、產(chǎn)權(quán)審查表12、拆遷明細(xì)表13、評估人員實(shí)地勘察所得到的有關(guān)資料及數(shù)據(jù)14、委托方提供的其他有關(guān)材料（二）

5、估價原則：合法原則：房地產(chǎn)估價必須以房地產(chǎn)合法使用為前提。估價時點(diǎn)原則：房地產(chǎn)價格是由效用、相對稀缺性及有效需求等因素相互作用影響所形成，而這些因素又經(jīng)常處于變動之中，在不同的時點(diǎn)，同一房地產(chǎn)會表現(xiàn)不同的價格?？陀^、公正的原則：房地產(chǎn)估價必須客觀真實(shí)的反映估價對象房地產(chǎn)的現(xiàn)狀條件，站在公正、公平、公開的立場上求得一個合理的價格。六、 估價對象房地產(chǎn)位置及概況1、估價對象房地產(chǎn)四至：東至青塔胡同、南至宮門口頭條、西至西二環(huán)附路、北至西弓匠胡同。2、估價對象房地產(chǎn)的周邊環(huán)境：估價對象房地產(chǎn)緊臨西二環(huán)路，距阜城門內(nèi)大街很近，交通比較便利；商業(yè)配套及基礎(chǔ)設(shè)施條件較好。3、估價對象房地產(chǎn)的利用現(xiàn)狀拆遷范

6、圍內(nèi)大部分房屋為居住用房；其余部分房屋為商業(yè)和辦公用房。七、 評估結(jié)果評估人員依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，依據(jù)估價對象房地產(chǎn)的權(quán)屬現(xiàn)狀，按照估價程序，運(yùn)用北京市國土資源和房屋管理局和北京市物價局頒布的北京市非住宅房屋評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及關(guān)于發(fā)布北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知（京國土房管拆 2003808號）的規(guī)定，在搜集和測算有關(guān)資料和系統(tǒng)分析影響房地產(chǎn)價格諸因素的基礎(chǔ)上，確定估價對象房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價格為61,786,323 元整(按公產(chǎn)、私產(chǎn)、代管產(chǎn)、自管產(chǎn)的順序排列,各部分的補(bǔ)償價格及匯總價格見附件1 )。八、 說明事項(xiàng)1、本評估結(jié)果的估價時點(diǎn)為2007年1

7、0月1日，價格有效期為12個月，隨著時間的變化、非住宅房屋區(qū)位價格及住宅房屋基準(zhǔn)地價、基準(zhǔn)房價的調(diào)整，該結(jié)果須作相應(yīng)的調(diào)整，甚至重估。2、本次評估報(bào)告是在假設(shè)委托方提供的資料真實(shí)、有效的前提下進(jìn)行的，如因資料有誤而導(dǎo)致評估結(jié)果不準(zhǔn)確，本評估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。3、估價對象房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬或建筑面積等情況發(fā)生變化，未到有關(guān)部門辦理變更手續(xù)的，估價對象房地產(chǎn)的所有人應(yīng)及時出示有關(guān)證明，提供證明復(fù)印件；未及時提供有關(guān)證明而導(dǎo)致估價結(jié)果不準(zhǔn)確，本評估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。4、本評估報(bào)告中私有房產(chǎn)的拆遷區(qū)位補(bǔ)償價均按住宅房屋拆遷區(qū)位補(bǔ)償價進(jìn)行測算，如果現(xiàn)狀使用性質(zhì)改變成為商業(yè)用房的，以營業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)，其拆遷

8、區(qū)位補(bǔ)償價按照非住宅房屋拆遷區(qū)位補(bǔ)償價進(jìn)行補(bǔ)償?，F(xiàn)狀使用性質(zhì)的變更由委托估價方核定。 第四部分某工程拆遷評估技術(shù)報(bào)告估價對象房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀分析 評估人員經(jīng)過認(rèn)真分析所掌握的資料，并進(jìn)行現(xiàn)場勘察和對臨近地區(qū)的調(diào)查，總體上對估價對象房地產(chǎn)進(jìn)行以下幾點(diǎn)界定：1、估價對象所在區(qū)位的界定 此次拆遷范圍東臨、南至、西至、北至。交通比較便利，商業(yè)和配套基礎(chǔ)設(shè)施狀況較好。2、估價對象房地產(chǎn)使用現(xiàn)狀界定拆遷范圍內(nèi)，公產(chǎn)166處；私產(chǎn)70處；代管產(chǎn)1處；自管產(chǎn)4處。共241處房屋。其中大部分為居住用房，其余為商業(yè)或辦公用房。3、估價對象房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀界定拆遷范圍內(nèi)，估價對象房地產(chǎn)基本上是磚木結(jié)構(gòu)或磚混結(jié)構(gòu)平房，且

9、實(shí)際經(jīng)過年限較長。非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價格的確定 根據(jù)北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（京房地評字1999656號）和關(guān)于發(fā)布北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知（京國土房管拆 2003808號）的規(guī)定進(jìn)行測定。（一）、依據(jù)北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)測算非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價。1、基本公式： 非住宅房屋拆遷價格 =區(qū)位價格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補(bǔ)償價 其中：K1為容積率調(diào)整系數(shù) K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù)K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)地上物補(bǔ)償價即房屋重置成新價2、非住宅房屋拆遷區(qū)位補(bǔ)償價格的估算過程（1）、區(qū)位價格的確定：根據(jù)拆遷范圍的四至、拆

10、遷范圍所處地區(qū)交通便利程度、繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施狀況，確定該地區(qū)非住宅區(qū)位類別為二類地區(qū)，取其區(qū)位價格為10300元/平方米。（2）、容積率調(diào)整系數(shù)的確定： 根據(jù)委托估價方提供的資料，初步確定該地區(qū)的容積率調(diào)整系數(shù)K1=1.30。（3）、原用途調(diào)整系數(shù)的確定：估價對象房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀:大部分為居住用房，其余部分為商業(yè)或辦公用房，根據(jù)其現(xiàn)狀用途，依據(jù)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，確定估價對象房地產(chǎn)的原用途調(diào)整系數(shù)K2=1.0。（4）、規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)的確定：拆除估價對象房地產(chǎn)是用于擴(kuò)建太平橋大街， 根據(jù)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，確定估價對象房地產(chǎn)的規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)為K3=0.7。* 依據(jù)以上條件，測定非住宅房屋的拆

11、遷區(qū)位補(bǔ)償價為 9373元/平方米。（二）、重置成新價格的確定待評估人員現(xiàn)場勘察，依據(jù)關(guān)于發(fā)布北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知（京國土房管拆 2003808號）的規(guī)定，計(jì)算后確定： * 結(jié)論：單位面積非住宅房屋的拆遷區(qū)位補(bǔ)償價格為：9373元 三、住宅房屋拆遷補(bǔ)償價格的確定（一）、根據(jù)北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）（京國土房管拆字20011234號）的規(guī)定測算住宅房屋區(qū)位補(bǔ)償價。1、基本公式房屋拆遷補(bǔ)償價=（基準(zhǔn)地價×K+基準(zhǔn)房價）×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價其中：K為容積率調(diào)整系數(shù)2、住宅房屋拆遷區(qū)位補(bǔ)償價的估算過程（1）、基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價的確定：估

12、價對象房地產(chǎn)緊臨西二環(huán)路、阜成門內(nèi)大街，交通比較便利、商業(yè)及配套設(shè)施狀況較好。基于以上情況，確定該地區(qū)住宅房屋區(qū)位類別為一類地區(qū)，取其基準(zhǔn)地價為5900元/平方米；對應(yīng)的基本房價為1000元/平方米。（2）、容積率調(diào)整系數(shù)的確定：經(jīng)過評估人員現(xiàn)場勘察，并對委托方（ ）提供的資料進(jìn)行分析和測算，估價對象房地產(chǎn)的容積率一般為0.7R 0.8,確定容積率調(diào)整系數(shù)K=1.3。 * 結(jié)論：依據(jù)以上條件確定單位面積住宅房屋區(qū)位補(bǔ)償價格為8670。（二）、重置成新價格的估算過程依據(jù)關(guān)于發(fā)布北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知（京國土房管拆 2003808號）的規(guī)定，按照下列公式進(jìn)行測算。 房屋及附屬物重置成新價=屋面分?jǐn)?shù)+屋架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+（墻身分?jǐn)?shù)+門窗分?jǐn)?shù)）×柱高差率×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×（成新折余率+使用年限折余率）÷2+裝修分?jǐn)?shù)×成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)×成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)×成新折余率×分值+附屬物據(jù)實(shí)估價 * 結(jié)論：經(jīng)現(xiàn)場勘察后，測算得代管產(chǎn)的住宅房屋重置成新價為750元/平方米；公產(chǎn)、私產(chǎn)、自管產(chǎn)的屋重置成新價見附件重置成新價一欄。 * 結(jié)論：單位面積住宅房屋拆遷區(qū)位補(bǔ)償價格：8670元單位面積住宅房屋（代管產(chǎn)）的重置成新價：750元住宅房屋（公產(chǎn)、私產(chǎn)、自管產(chǎn)）的重置成新價：見附件重置成新價一欄