房地產(chǎn)評(píng)估案例分析實(shí)踐報(bào)告

1、房地評(píng)估案例分析實(shí)踐報(bào)告 年級(jí)：2010級(jí) 專業(yè)：工程管理 學(xué)號(hào)：228610100324 姓名：楊詩穎 2012 年 4 月 3 日 評(píng)估對(duì)象概括案例一：某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為20000，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為2年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的35%，開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評(píng)估該土地的價(jià)值。（1畝=667平方米，1平方公里=106平方米）評(píng)估方法的選擇該土地的各項(xiàng)投入成本均已知，故選用成本法評(píng)估相關(guān)專業(yè)名詞解釋說明土

2、地取得費(fèi)：是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費(fèi)用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費(fèi)的構(gòu)成和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。土地開發(fā)費(fèi)：主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)等費(fèi)用。投資利息：是土地建設(shè)中占用資金的時(shí)間價(jià)值。土地取得費(fèi)利息：以整個(gè)土地取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)區(qū)和銷售期。土地開發(fā)費(fèi)利息：如果土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的，以整個(gè)土地開發(fā)費(fèi)（或資金投入）為基數(shù)，計(jì)息期按土地開發(fā)期限的一半計(jì)算。這里應(yīng)該包含整個(gè)銷售期的。投資利潤：是投資開發(fā)商投資的回報(bào)。土地增值收益：主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。選取評(píng)估方法的關(guān)鍵和難點(diǎn)建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上，成本法是以

3、假設(shè)重新復(fù)制被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法，即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)，所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)再加上一定的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估房地產(chǎn)價(jià)值。成本法的評(píng)估程序1. 計(jì)算土地取得費(fèi)；2. 計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)；3. 計(jì)算投資利息；4. 計(jì)算開發(fā)利潤；5. 計(jì)算土地出讓增值收益；6. 求出土地價(jià)值。估價(jià)過程（1） 計(jì)算土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)=10萬元/畝=150元/平方米（2） 計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)=2億元/平方公里=200元/平方米（3） 計(jì)算投資利息土地取得費(fèi)的計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，則土地取得費(fèi)利息=150*(1+6%)2-1=

4、18.54(元/平方米）土地開發(fā)費(fèi)利息=200*35%*（1+6%）1.5-1+200*65%*(1+6%)0.5-1=20.23(元/平方米）（4） 計(jì)算開發(fā)利潤開發(fā)利潤=(1)+(2)*10%=35(元/平方米）(5) 計(jì)算土地出讓增值收益土地出讓增值收益=(1)+(2)+(3)+(4)*15%=62.07(元/平方米）(6)計(jì)算土地價(jià)值土地單價(jià)=(1)+(2)+(3)+(4)+（5）=150+200+18.54+10.23+62.07=475.84(元/平方米）土地總價(jià)=475.84*20000=9516800元）該地宗單價(jià)為475.84元/平方米，總價(jià)為9516800元評(píng)估對(duì)象概括案例

5、二：評(píng)估某商品住宅2010年10月24日的正常市場價(jià)格在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：1. 可比實(shí)例的成交價(jià)格： 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 成交價(jià)格（元/平方米）7400 8400 7800 成交日期2010年5月24日2010年8月24日2010年9月24日2. 交易情況的分析判斷結(jié)果： 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C交易情況 -2% 0 +1%表中交易情況的分析判斷是以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于其正常價(jià)格的幅度。3. 該類商品住宅2010年4月至10月的價(jià)格變動(dòng)情況

6、：月份 4 5 6 7 8 9 10價(jià)格指數(shù) 100 92.4 98.3 98.6 100.3 109.0 106.8表中的價(jià)格指數(shù)為定基價(jià)格指數(shù)。4. 房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果：房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素1 0.5 100 90 100 80因素2 0.3 100 100 110 120因素3 0.2 100 125 100 100評(píng)估方法的選擇在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易，故選取比較法評(píng)估。相關(guān)專業(yè)名詞解釋說明比準(zhǔn)價(jià)格：由市場比較法估價(jià)得到的價(jià)格。類似房地產(chǎn)：是指在同一供需圈內(nèi)，在用途、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃條件等方面與待評(píng)估的房地產(chǎn)基本相似的房地

7、產(chǎn)?？尚拚裕褐唤灰装咐Y料可以通過對(duì)有關(guān)因素的修正而待估房地產(chǎn)價(jià)格有可比性。選取評(píng)估方法的關(guān)鍵和難點(diǎn)房地產(chǎn)狀況的修正（區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正）比較法的評(píng)估程序1、 搜集交易實(shí)例；2、 選取可比實(shí)例；3、 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4、 進(jìn)行交易情況修正；5、 進(jìn)行交易日期修正；6、 進(jìn)行區(qū)域因素修正；7、 進(jìn)行個(gè)別因素修正；8、 求取比準(zhǔn)價(jià)格。估價(jià)過程1. 計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)2. 可比實(shí)例A: 100/（100-2）=100/98 可比實(shí)例B: 100/ (100-0) =100/100 可比實(shí)例C: 100/ (100+1)

8、=100/1013. 交易日期修正系數(shù)： 可比實(shí)例A: 106.8/92.4 可比實(shí)例B: 106.8/100.3 可比實(shí)例C: 106.8/109.04. 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)： 可比實(shí)例A: 100/(90*0.5+100*0.3+125*0.2)=100/100 可比實(shí)例B: 100/(100*0.5+110*0.3+100*0.2)=100/103 可比實(shí)例C: 100/(80*0.5+120*0.3+100*0.2)=100/965. 計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格（單位）：比準(zhǔn)價(jià)格A=7400*100/98*106.8/92.4 *100/100=8727.80(元/平方米）比準(zhǔn)價(jià)格B=8400*10

9、0/100*106.8/100.3*100/103=8683.86(元/平方米）比準(zhǔn)價(jià)格C=7800*100/101*106.8/109.0*100/96=7884.18(元/平方米）6. 將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則：估價(jià)對(duì)象價(jià)格（單價(jià)）=（8727.80+8683.86+7884.18）/3=8431.94（元/平方米）比較法與成本法的異同點(diǎn)不同點(diǎn)：1、操作過程及其涉及內(nèi)容的差異 2、理論依據(jù)的差異 3、經(jīng)濟(jì)屬性和市場內(nèi)涵的差異 4、市場層次性的差異 5、時(shí)間著眼點(diǎn)的差異 6、市場原理的差異 7、評(píng)估角度的差異相同點(diǎn)：合法性、正常性總結(jié)與心得經(jīng)過對(duì)本課程的學(xué)習(xí)，基本上掌握房地產(chǎn)評(píng)估的基本原理和方法，對(duì)基本方法的操作有了進(jìn)一步的了解。房地產(chǎn)評(píng)估是一門實(shí)踐性較強(qiáng)