房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法重點(diǎn)預(yù)習(xí)11

1、一、大綱要求考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，包括房地產(chǎn)自身、人口、制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、國(guó)際等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。考試要求1掌握對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的總認(rèn)識(shí)；2熟悉房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類；3掌握房地產(chǎn)自身因素；4熟悉人口因素；5熟悉制度政策因素；6熟悉經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r因素；7掌握居民收入水平因素；8掌握利率因素；9熟悉匯率因素；10熟悉物價(jià)水平因素；11了解政治安定狀況因素；12了解社會(huì)治安狀況因素；13熟悉城市化因素；14了解房地產(chǎn)投機(jī)因素；15了解國(guó)際因素；16了解心理因素；17了解其他因素。二、內(nèi)容講解第四章房地產(chǎn)價(jià)格影響因素第三節(jié)人口因素房地產(chǎn)特別

2、是居住房地產(chǎn)的需求主體是人，人口是決定住宅、商業(yè)等需求量或市場(chǎng)大小的一個(gè)基本因素，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。下面主要從人口數(shù)量、人口素質(zhì)、人口結(jié)構(gòu)三個(gè)方面來說明人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。一、人口數(shù)量房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。在某一地區(qū)（如某個(gè)城市），當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲；而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)下降。引起人口數(shù)量變化的一個(gè)重要來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)因素是人口增長(zhǎng)，它是在一定時(shí)期內(nèi)由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長(zhǎng)導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少的變動(dòng)現(xiàn)象。根據(jù)人口增長(zhǎng)的絕對(duì)數(shù)量，人口增

3、長(zhǎng)有人口凈增長(zhǎng)、人口零增長(zhǎng)和人口負(fù)增長(zhǎng)三種情況。反映人口增減速度的指標(biāo)主要是人口增長(zhǎng)率。某一地區(qū)的人口增長(zhǎng)率是該地區(qū)一年內(nèi)人口增長(zhǎng)的絕對(duì)數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。計(jì)算公式為：人口增長(zhǎng)率（本年人口增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)/年平均總?cè)藬?shù)）100人口增長(zhǎng)可分為人口自然增長(zhǎng)和人口機(jī)械增長(zhǎng)。人口自然增長(zhǎng)是指在一定時(shí)期內(nèi)因出生和死亡因素的消長(zhǎng)導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。反映人口自然增減速度的指標(biāo)主要是人口自然增長(zhǎng)率。某一地區(qū)的人口自然增長(zhǎng)率是該地區(qū)一年內(nèi)人口因出生和死亡因素的消長(zhǎng)導(dǎo)致的該地區(qū)人口增減的絕對(duì)數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。計(jì)算公式為：人口自然增長(zhǎng)率（本年出生人數(shù)本年死亡人數(shù)）/

4、年平均總?cè)藬?shù)100人口出生率人口死亡率人口出生率的高低與人口的年齡構(gòu)成、育齡婦女的生育率、初育年齡、生活水平、文化程度、傳統(tǒng)觀念和習(xí)俗、醫(yī)療衛(wèi)生條件以及國(guó)家計(jì)劃生育政策等有密切的關(guān)系。人口死亡率則受人口的年齡構(gòu)成、衛(wèi)生保健條件、生活水平等因素的影響。人口機(jī)械增長(zhǎng)是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長(zhǎng)導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。反映人口機(jī)械增減速度的指標(biāo)主要是人口機(jī)械增長(zhǎng)率。某一地區(qū)的人口機(jī)械增長(zhǎng)率是該地區(qū)一年內(nèi)人口因遷入和遷出因素的消長(zhǎng)導(dǎo)致的該地區(qū)人來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)口增減的絕對(duì)數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。計(jì)算公式為：人口機(jī)械增長(zhǎng)率（本年遷入人數(shù)本年遷出人數(shù)）

5、/年平均總?cè)藬?shù)100在城市，特別是城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的外來人口增加，對(duì)房地產(chǎn)的需求必然增加，從而會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。人口數(shù)量還可以分為常住人口、暫住人口和流動(dòng)人口，以及日間人口和夜間人口等的數(shù)量，來分析它們對(duì)不同類型房地產(chǎn)的價(jià)格影響。另外，在人口數(shù)量因素中，反映人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo)是人口密度。人口密度從兩方面影響房地產(chǎn)價(jià)格：一方面，人口高密度地區(qū)一般地說對(duì)房地產(chǎn)的求多于供，供給相對(duì)缺乏，因而價(jià)格趨高，人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)價(jià)格；另一方面，人口密度過高，特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下，會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。二、人口結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)是指一

6、定時(shí)期內(nèi)人口按照性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族等因素的構(gòu)成狀況。其中，人口年齡構(gòu)成是指一定時(shí)間人口按照年齡的自然順序排列的數(shù)列所反映的年齡狀況，以年齡的基本特征劃分的各年齡組人數(shù)占總?cè)藬?shù)的比例表示。人口家庭構(gòu)成反映家庭人口數(shù)量等情況，它對(duì)于住宅類型的選擇等有重要參考價(jià)值。中國(guó)城市家庭存在著從傳統(tǒng)的復(fù)合大家庭向簡(jiǎn)單的小家庭發(fā)展的趨勢(shì)。其中的家庭人口規(guī)模（家庭平均人口數(shù)）發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將使居住單位數(shù)發(fā)生變動(dòng)，從而引起所需要的住房數(shù)量的變動(dòng)，隨之導(dǎo)致住宅需求的變化而影響房地產(chǎn)價(jià)格。一般地說，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需的住房總量將增加，住宅價(jià)

7、格有上漲的趨勢(shì)。來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)三、人口素質(zhì)人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。人類社會(huì)隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步，公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍，同時(shí)對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格升高。如果一個(gè)地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會(huì)秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格必然低落。第四節(jié)制度政策因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收政策、金融政策、相關(guān)特殊政策及有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃等。一、房地產(chǎn)制度政策房地產(chǎn)制度政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是最大的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制

8、度及價(jià)格政策。例如，在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度下，嚴(yán)禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，可能使地價(jià)、地租根本不存在；在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)住房制度下，對(duì)住房實(shí)行實(shí)物分配、低租金使用，必然使住房?jī)r(jià)格和租金極低。而改革城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度和住房制度，允許土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租，推行住宅商品化、社會(huì)化，實(shí)行住房分配貨幣化，就使得房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來，并反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，同時(shí)也受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響。目前，中國(guó)房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有（其中，住宅絕大部分為私人所有），而且可以買賣；但土地所有權(quán)屬于國(guó)家或者農(nóng)民集體，不能買賣，僅能通過征收方式由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲?guó)家所有這種單向流動(dòng)。因此，土地仍然沒

9、有所有權(quán)價(jià)格，所謂的土地價(jià)格均是指某種土地使用權(quán)價(jià)格。如果土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用權(quán)價(jià)格同時(shí)存在，則土地使用權(quán)價(jià)格一般會(huì)低于土地所有權(quán)價(jià)格。另外，土地使用權(quán)一般是有使用期限的，因此土地及房地產(chǎn)價(jià)格的高低又與土地使用期限的長(zhǎng)短有關(guān)。一般情況下，土地使用期限越長(zhǎng)，土地及房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)越高；反之，就會(huì)越低。國(guó)有建設(shè)用地還是政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的，供地政策（包括供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式等）的變化會(huì)引起土地及房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也很大。房地產(chǎn)價(jià)格政策是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格高低與漲落的態(tài)度及其采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方式和措施等，包括對(duì)房地產(chǎn)是實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)還是

10、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格政策抽象來看可分為兩類，一是高價(jià)格政策，二是低價(jià)格政策。所謂高價(jià)格政策，一般是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產(chǎn)價(jià)格。低價(jià)格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。因此，高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下降。但值得注意的是，低價(jià)格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平低下；同理，高價(jià)格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平很高。政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)方式，可能是直接定價(jià)或者制定最高限價(jià)或最低限價(jià)，也可能是通過一些其他措施或手段來調(diào)節(jié)價(jià)格。其中，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施是多種多樣的，它們導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)來源

11、：建設(shè)工程教育網(wǎng)格下降的速度和幅度不盡相同，這些措施主要有：政府在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快時(shí)通過增加土地供應(yīng)或者加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格，規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤(rùn)率來定價(jià)；制定最高限價(jià)，規(guī)定出售房地產(chǎn)的價(jià)格不得突破此價(jià)格；建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。此外，還可以采取稅收、金融等政策來穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價(jià)格。5低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平降低。（）(2005年試題)答案：二、稅收政策新開征、暫停征收、恢復(fù)征收或者取消某種涉及房地產(chǎn)的稅收（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)稅收），提高或者降低房地產(chǎn)稅收的稅率或稅額標(biāo)準(zhǔn)等，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格

12、有影響。但不同種類的房地產(chǎn)稅收及其納稅人、計(jì)稅依據(jù)、稅率或稅額標(biāo)準(zhǔn)、征收方式方法、減免稅規(guī)定等的不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的。分析房地產(chǎn)稅收對(duì)房地來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)產(chǎn)價(jià)格的影響，首先要區(qū)分它們的征收環(huán)節(jié)?？砂逊康禺a(chǎn)稅收分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收和房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。（一）房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收，例如耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（從2000年起暫停征收）。一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。但增加或減少

13、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升降，還要看房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于賣方市場(chǎng)還是買方市場(chǎng)。如果是賣方市場(chǎng)，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購(gòu)買者，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升；而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降，主要會(huì)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)商的“超額利潤(rùn)”。如果是買方市場(chǎng)，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收主要會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)商通過降低開發(fā)利潤(rùn)等而“內(nèi)部消化”，難以使房地產(chǎn)價(jià)格上升；而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品流通環(huán)節(jié)的稅收，例如土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加（可視同稅金）、所

14、得稅（企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅）、印花稅?？疾旆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先需要把它們區(qū)分為向賣方征收的稅收和向買方征收的稅收。上述稅收中，土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、印花稅是向賣方征收的稅收，契稅是向買方征收的稅收。一般地說，增加賣方的稅收，比如開征土地增值稅、消費(fèi)稅（目前對(duì)房地產(chǎn)沒有征收消費(fèi)稅，但假如像對(duì)煙、酒、化妝品、小轎車等類消費(fèi)品那樣對(duì)高檔公寓、別墅征收消費(fèi)稅），會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升；反之，減少賣方的稅收，比如減免營(yíng)業(yè)稅，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。增加買方的稅收，比如提高契稅稅率，會(huì)抑制房地產(chǎn)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降；反之，減免契稅，會(huì)刺激房地產(chǎn)需

15、求，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。增加或減少賣方的稅收在短期內(nèi)是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升降，同于上述增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，也要看房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于賣方市場(chǎng)還是買方市場(chǎng)。如果是賣方市場(chǎng)，則增加賣方的稅收可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給買方，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升；而減少賣方的稅收則主要會(huì)使賣方的收益增加，難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降。如果是買方市場(chǎng)，則增加賣方的稅收主要會(huì)降低賣方的收益等而“內(nèi)部消化”，難以導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升；而減少賣方的稅收則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。（三）房地產(chǎn)開發(fā)持有的稅收房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，例如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅（準(zhǔn)備開征，但目前尚未開征）。直接

16、或者間接地對(duì)持有房地產(chǎn)課稅，比如開征物業(yè)稅，實(shí)際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本或者說增加了房地產(chǎn)使用成本，會(huì)使房地產(chǎn)自用需求者傾向于購(gòu)置較小面積的房地產(chǎn)，并會(huì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)需求減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說，物業(yè)稅會(huì)減少房地產(chǎn)的凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格降低。相反，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。持有環(huán)節(jié)的稅收不僅有抑制房地產(chǎn)需求的作用，還有增加房地產(chǎn)供給的作用。三、金融政策房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，其開發(fā)、投資、消費(fèi)均與金融密切相關(guān)。因此，金融政策的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。影響房地產(chǎn)價(jià)格的金融政策主要是房地產(chǎn)信貸政策，包括嚴(yán)格控制或適度放松

17、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、購(gòu)房貸款，上調(diào)或下調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，提高或降低最低購(gòu)房首付款比例，提高或降低最高房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)，延長(zhǎng)或縮短最長(zhǎng)購(gòu)房貸款期限等。例如，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會(huì)減少未來的房地產(chǎn)供應(yīng)量，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升；采取諸如上調(diào)貸款利率、提高最低購(gòu)房首付款比例等抑制房地產(chǎn)需求的措施，會(huì)減少房地產(chǎn)需求，從而會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格。6下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是（）。（2007年試題）A上調(diào)貸款利率B收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D增加土地供應(yīng)答案：B四、相關(guān)特殊政策中共中央、國(guó)務(wù)院相繼作出鼓勵(lì)東部地區(qū)率先發(fā)展、實(shí)施西部大開發(fā)、振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地、促進(jìn)中部地區(qū)崛

18、起等重大決策，以及設(shè)立沿海開放城市、建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)、設(shè)立開發(fā)區(qū)（包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、出口加工區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)。分為經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)開發(fā)區(qū)），相應(yīng)實(shí)行特殊的政策、特殊的體制機(jī)制、特殊的對(duì)外開放措施、國(guó)家給予必要的支持等等，意味著會(huì)吸引投資、經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展、對(duì)房地產(chǎn)的需求相應(yīng)會(huì)增加，從而會(huì)提高這些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。例如，深圳變?yōu)榻?jīng)濟(jì)特區(qū)，海南島成為海南省并享受特區(qū)政策，中央決定開發(fā)開放上海浦東，都使這些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有較大上漲。五、相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃政府的規(guī)劃和計(jì)劃是重要的公共政策。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的規(guī)

19、劃和計(jì)劃很多，如國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃、住房建設(shè)規(guī)劃等。這些規(guī)劃和計(jì)劃的編制、調(diào)整和修訂，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有很大的影響。（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃是國(guó)家加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要手段，也是政府履行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)管理和公共服務(wù)職責(zé)的重要依據(jù)。它按行政層級(jí)，分為國(guó)家級(jí)規(guī)劃、省（區(qū)、市）級(jí)規(guī)劃、市縣級(jí)規(guī)劃；按對(duì)象和功能類別，分為總體規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃。其中，總體規(guī)劃是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性、綱領(lǐng)性、綜合性規(guī)劃，是編制本級(jí)和下級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃以及制定有關(guān)政策和年度計(jì)劃的依據(jù)。專項(xiàng)規(guī)

20、劃是以國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展特定領(lǐng)域?yàn)閷?duì)象編制的規(guī)劃，是總體規(guī)劃在特定領(lǐng)域的細(xì)化，也是政府指導(dǎo)該領(lǐng)域發(fā)展以及審批、核準(zhǔn)重大項(xiàng)目，安排政府投資和財(cái)政支出預(yù)算，制定特定領(lǐng)域相關(guān)政策的依據(jù)。區(qū)域規(guī)劃是以跨行政區(qū)的特定區(qū)域國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展為對(duì)象編制的規(guī)劃，是總體規(guī)劃在特定區(qū)域的細(xì)化和落實(shí)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。例如，中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要提出“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房?！睆墓┣蠓治錾峡?，它的實(shí)施將會(huì)抑制普通商品住房?jī)r(jià)格過快上漲，而會(huì)使大戶型高檔商品住房?jī)r(jià)格上升。（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃城鄉(xiāng)規(guī)劃是以促進(jìn)城鄉(xiāng)

21、經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展為根本任務(wù)、促進(jìn)土地科學(xué)使用為基礎(chǔ)、促進(jìn)人居環(huán)境根本改善為目的，涵蓋城鄉(xiāng)居民點(diǎn)的空間布局規(guī)劃。它是各級(jí)政府統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)發(fā)展建設(shè)空間布局，保護(hù)生態(tài)和自然環(huán)境，合理利用自然資源，維護(hù)社會(huì)公正與公平的重要依據(jù)。城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。這里主要講一下城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。城市規(guī)劃主要有城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。城市總體規(guī)劃是一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展規(guī)模、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和實(shí)施措施，是引導(dǎo)和調(diào)控城市建設(shè)，

22、保護(hù)和管理城市空間資源的重要依據(jù)和手段。城市總體規(guī)劃的內(nèi)容有：城市職能、性質(zhì)和發(fā)展目標(biāo)，市域各城鎮(zhèn)人口規(guī)模、職能分工、空間布局和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，禁建區(qū)、限建區(qū)、適建區(qū)、已建區(qū)及空間管制措施，建設(shè)用地的空間布局、土地使用強(qiáng)度管制區(qū)劃和相應(yīng)的控制指標(biāo)（建筑高度、建筑密度、容積率、人口容量等），城市各類綠地的布局，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的布局等。城市控制性詳細(xì)規(guī)劃詳細(xì)確定了規(guī)劃地區(qū)各類用地的界線和適用范圍，提出了建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)，規(guī)定了各類用地內(nèi)適建、不適建、有條件可建的建筑類型，規(guī)定了交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求，提出了各地塊的建筑體量、體型

23、、色彩等規(guī)劃引導(dǎo)性要求，確定了各級(jí)道路的紅線位置、斷面、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高，確定了工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線，確定了公共設(shè)施的位置、規(guī)模和布局，制定了相應(yīng)的土地使用與建筑管理細(xì)則。城市控制性詳細(xì)規(guī)劃是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可的依據(jù)。城市修建性詳細(xì)規(guī)劃對(duì)所在地塊的建設(shè)提出了具體的安排和設(shè)計(jì)。因此，城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響很大，例如，如果城市規(guī)劃將某個(gè)地區(qū)列為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，則這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格一般會(huì)上漲。（三）土地相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的土地相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃主要有土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃。土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可

24、持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，對(duì)土地的開發(fā)、利用、治理、保護(hù)在空間上、時(shí)間上所作的總體安排。土地利用總體規(guī)劃的控制指標(biāo)主要有兩項(xiàng)：一是建設(shè)用地總量，其中包括建設(shè)占用耕地的數(shù)量；二是耕地保有量。土地利用年度計(jì)劃是在土地利用總體規(guī)劃的框架內(nèi)，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體情況，對(duì)土地利用進(jìn)行的年度調(diào)節(jié)，以保障土地利用總體規(guī)劃的貫徹落實(shí)，具體是指國(guó)家對(duì)計(jì)劃年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量、土地開發(fā)整理補(bǔ)充耕地量和耕地保有量的具體安排。土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，分為城鎮(zhèn)村建設(shè)占用農(nóng)用地指標(biāo)和能源、交通、水利等獨(dú)立選址的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目占用農(nóng)用地指標(biāo)。土地供應(yīng)計(jì)劃是計(jì)劃期限內(nèi)政府對(duì)行政轄區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有建

25、設(shè)用地供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)、空間布局和執(zhí)行的具體安排。土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)是指在劃撥或出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)使用的指標(biāo)。土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃中確定的建設(shè)用地總量、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量以及國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)、空間布局等，決定了房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)狀況，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價(jià)格有很大的影響。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量減少時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價(jià)格會(huì)上升，反之會(huì)下降。（四）住房相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的住房相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃主要有住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃、住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃。住房建設(shè)規(guī)劃是引導(dǎo)和調(diào)控城市近期住房建設(shè)的專項(xiàng)規(guī)劃，其確定的住房建設(shè)目

26、標(biāo)、建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)比例（如新建住房套型結(jié)構(gòu)比例要求）、建設(shè)時(shí)序和空間布局等，特別是普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)?；蛟谧》拷ㄔO(shè)總量中的比重，對(duì)商品住房?jī)r(jià)格有較大的影響。住房建設(shè)總量增加特別是限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價(jià)格一般會(huì)下降，反之會(huì)上漲。第五節(jié)經(jīng)濟(jì)因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收人水平、利率、匯率等。一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、繁榮或衰退等經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，影響著就業(yè)、收入和市場(chǎng)信心等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（Gross Domestic Product

27、，GDP）的增長(zhǎng)。GDP是對(duì)一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)的總成果的一種計(jì)量，從總體上反映了一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總規(guī)模、綜合實(shí)力和人民生活水平的高低程度。按照支出法核算，GDP由消費(fèi)（C）、投資（I）、政府購(gòu)買（G）和凈出口（NX）四個(gè)部分構(gòu)成。一般地說，GDP增長(zhǎng)，消費(fèi)、投資、政府購(gòu)買和凈出口都有增長(zhǎng)，可能只是各自的增長(zhǎng)幅度不同而已，也就是各自的貢獻(xiàn)率不同。GDP增長(zhǎng)說明社會(huì)總需求也在增加。社會(huì)總需求增加預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，會(huì)帶動(dòng)對(duì)廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設(shè)施等的需求增加，由此會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。例如，20世紀(jì)80年代亞太地區(qū)的

28、日本、新加坡、韓國(guó)和中國(guó)臺(tái)灣、香港等國(guó)家和地區(qū)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，地價(jià)也相應(yīng)地大幅度上漲（盡管從事后的亞洲金融危機(jī)來看，這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶有泡沫成分，有人甚至稱其為泡沫經(jīng)濟(jì)）。日本在第二次世界大戰(zhàn)后共出現(xiàn)過三次地價(jià)暴漲，雖然引起這三次地價(jià)暴漲的原因很多，但不可否認(rèn)它也是與日本經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展密切相關(guān)的。第一次地價(jià)暴漲出現(xiàn)于19561962年，正值日本重化學(xué)工業(yè)化時(shí)期，太平洋沿海工業(yè)化區(qū)域的地價(jià)暴漲現(xiàn)象較為突出，而它的波及范圍擴(kuò)大到大城市周圍地區(qū)的住宅用地。第二次地價(jià)暴漲出現(xiàn)于19671974年，正值日本開展地區(qū)開發(fā)和工業(yè)布局區(qū)向原有工業(yè)區(qū)外圍延伸的時(shí)期，這次地價(jià)暴漲以大城市周圍地區(qū)和主要地方城市的變

29、動(dòng)幅度最大。第三次地價(jià)暴漲出現(xiàn)于19841989年，是在日本向信息化轉(zhuǎn)變和東京向世界性金融中心城市過渡的時(shí)期發(fā)生的。對(duì)于這次地價(jià)暴漲，1988年2月6日原聯(lián)邦德國(guó)法蘭克福匯報(bào)文章日本城市地價(jià)暴漲說：“日本經(jīng)濟(jì)在世界市場(chǎng)上的成就是引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的啟動(dòng)器。短短幾年之內(nèi)，東京因此變成了具有國(guó)際意義的銀行中心，東京的交易所在這期間能與紐約的華爾街媲美，這把國(guó)際銀行吸引到了東京。數(shù)量眾多的生產(chǎn)和商業(yè)企業(yè)在此期間也在東京開設(shè)了分支機(jī)構(gòu)，因?yàn)楸M管有貿(mào)易壁壘，繁榮興旺的日本還是提供了良好的銷售機(jī)會(huì)。”7一般來說，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。（）（2007年試題）答案：二、居民收入

30、居民收入水平及其增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)特別是對(duì)住宅的價(jià)格有很大影響。中國(guó)目前反映居民收入增長(zhǎng)的指標(biāo)有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)和農(nóng)村居民人均純收人的增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是指城鎮(zhèn)居民家庭在支付個(gè)人所得稅、財(cái)產(chǎn)稅及其他經(jīng)常性轉(zhuǎn)移支出之后余下的實(shí)際收入。農(nóng)村居民家庭人均純收入是指農(nóng)村居民家庭總收人中扣除從事生產(chǎn)和非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的費(fèi)用支出、繳納稅款、上交承包金額后所剩余的部分。這部分純收入既可直接用于生產(chǎn)和非生產(chǎn)性建設(shè)投資，也可用于生活消費(fèi)支出和儲(chǔ)蓄。通常，居民收入的真正增加（非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加），意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大，從而會(huì)增加對(duì)房

31、地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。至于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小。所謂邊際消費(fèi)傾向，是指收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化，即新增加消費(fèi)占新增加收入的比例。如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消費(fèi)傾向較大，但其增加的收入大部分甚至全部會(huì)首先用于衣食等基本生活的改善，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入此時(shí)依消費(fèi)順序會(huì)大部分甚至全部用于提高居住水平，這自然會(huì)增加對(duì)居住房地產(chǎn)的需求，從而會(huì)促使居住房地產(chǎn)價(jià)格上升。如果居民收入的增加是

32、高收入者的收入增加，因?yàn)槠渖钌系男枰獛缀跻堰_(dá)到應(yīng)有盡有的地步，邊際消費(fèi)傾向較小，所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于儲(chǔ)蓄或其他投資，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。但是，如果他們利用剩余的收入從事房地產(chǎn)置業(yè)投資或者投機(jī)，例如購(gòu)買房地產(chǎn)用于出租后轉(zhuǎn)讓或者將持有房地產(chǎn)當(dāng)作保值增值的手段，則會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格。三、利率利率的升降對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有一定的影響。下面先從幾個(gè)不同的角度分別說明利率升降對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，然后說明利率升降總體上對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。從房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本的角度看，利率上升或下降會(huì)增加或降低房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本（或者說財(cái)務(wù)費(fèi)用、投資利息），從而使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)總成本上升或下降，進(jìn)而使

33、房地產(chǎn)價(jià)格上升或下降。從房地產(chǎn)需求的角度看，由于現(xiàn)行購(gòu)買房地產(chǎn)、特別是購(gòu)買商品住宅普遍要借助于貸款，所以利率特別是房地產(chǎn)抵押貸款利率的上升或下降會(huì)增加或減輕房地產(chǎn)購(gòu)買者的貸款償還負(fù)擔(dān)，從而會(huì)減少或增加房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降或上升。從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和的角度看，由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升或下降會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降或上升。綜合來看，房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升。8一般而言，房地產(chǎn)價(jià)格與利率正相關(guān)，利率上升時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升，利率下降時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格下降。（）（2006年試題）答案：四、匯

34、率貨幣有不同的幣種，如人民幣、美元、歐元、英鎊、日元、港幣等。不同的幣種，不僅名稱不同，而且貨幣單位不同，幣值也不相等，它們之間經(jīng)常需要換算或兌換。匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率，或者說，一種貨幣以另一種貨幣表示的價(jià)格。在國(guó)際房地產(chǎn)投資中，匯率波動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)的投資收益。例如，一個(gè)外國(guó)投資者以一定價(jià)格購(gòu)買了一宗房地產(chǎn)，此后出售房地產(chǎn)時(shí)，相對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，房地產(chǎn)可能升值了，但如果該房地產(chǎn)所在國(guó)的貨幣發(fā)生了貶值，那么相對(duì)于國(guó)際交易，其房地產(chǎn)升值可能與貨幣貶值相互抵消，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資失敗。相反，如果該房地產(chǎn)所在國(guó)的貨幣發(fā)生了升值，那么即使相對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)房地產(chǎn)沒有升值，但相對(duì)于國(guó)際交易也會(huì)獲

35、得較好的房地產(chǎn)投資收益。因此，當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國(guó)外資金購(gòu)買該國(guó)房地產(chǎn)，從而會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格下降。五、物價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格是物價(jià)的一種，但與一般物價(jià)的特性不同，在此把兩者區(qū)分開來，對(duì)它們之間的關(guān)系作一分析。反映一般物價(jià)變動(dòng)的指標(biāo)主要有居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(Consumer Price Index，CPI)是反映一定時(shí)期內(nèi)居民消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)分為食品、衣著、家庭設(shè)備及用品、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂教育和文化用品、居住、服務(wù)項(xiàng)目等八個(gè)大類。該指數(shù)是綜合了城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和農(nóng)民消費(fèi)價(jià)格

36、指數(shù)計(jì)算取得。生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)(Producer Price Index，PPI)也稱為生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)、工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)資料價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)，包括能源、鋼材、有色金屬、化工產(chǎn)品、木材等項(xiàng)目。中國(guó)目前統(tǒng)計(jì)口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒有納入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因此，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)并不反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，只是間接影響。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)的互動(dòng)關(guān)系非常復(fù)雜。通常情況下，物價(jià)的普遍波動(dòng)表明貨幣購(gòu)買力的變動(dòng)，即幣值發(fā)生變動(dòng)。此時(shí)物價(jià)變動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變動(dòng)，如果其他條件不變，那么物價(jià)變動(dòng)的百分

37、比就相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而且兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致，則表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。不論一般物價(jià)總水平是否變動(dòng)，其中某些物價(jià)的變動(dòng)也可能會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，特別是諸如建筑材料價(jià)格（尤其是建筑鋼材、水泥、木材的價(jià)格）、建筑構(gòu)配件價(jià)格、建筑設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)等“房地產(chǎn)投入要素”的價(jià)格上漲，會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，從而可能引起“成本推動(dòng)型”的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。就宏觀來看地價(jià)上漲與一般物價(jià)上漲的因果關(guān)系，在日本存在著下列兩種看法：“一種看法是重視地價(jià)上漲抵押力量增大信用膨脹物價(jià)上漲這種因果關(guān)系的；另一種看法則認(rèn)為存在著貨幣量的增加物價(jià)上漲地價(jià)上漲這種關(guān)系”。從較長(zhǎng)時(shí)期來看，國(guó)

38、內(nèi)外統(tǒng)計(jì)資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率。但在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地價(jià)格、新建商品房?jī)r(jià)格、存量房?jī)r(jià)格、房屋租賃價(jià)格，或者不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，其變動(dòng)幅度不是完全同步的，有時(shí)甚至是不同方向的。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格中的房?jī)r(jià)（房地價(jià)格）與地價(jià)的關(guān)系，目前有三種觀點(diǎn)：一是成本決定論，認(rèn)為地價(jià)作為房?jī)r(jià)的重要組成部分，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響是顯著的，地價(jià)上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。二是需求帶動(dòng)論，認(rèn)為房地產(chǎn)作為最終產(chǎn)品，其價(jià)格由市場(chǎng)供求決定，地價(jià)水平取決于房?jī)r(jià)水平。三是相互影響論，認(rèn)為上述兩種觀點(diǎn)都有一定道理，但都不全面，房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系在一定范圍內(nèi)是相互作用、相互影響的關(guān)系。實(shí)際上，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，

39、房?jī)r(jià)是主動(dòng)的，地價(jià)是被動(dòng)的，即地價(jià)水平主要取決于房?jī)r(jià)水平，就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格水平?jīng)Q定的。但在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級(jí)市場(chǎng)上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，預(yù)期政府會(huì)減少土地供應(yīng)將造成的地價(jià)上漲或者其壟斷的高地價(jià)，是會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲或者市場(chǎng)會(huì)以房?jī)r(jià)上漲來作出反應(yīng)的。9下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有（）。（2005年試題）A不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的B房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)C理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)D房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)

40、公式或數(shù)學(xué)模型來量化E匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降答案：ACE第六節(jié)社會(huì)因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機(jī)等。一、政治安定狀況政治安定狀況是指有不同政治觀點(diǎn)的黨派、團(tuán)體的沖突情況，現(xiàn)行政權(quán)的穩(wěn)固程度等。一般地說，政治不安定則意味著社會(huì)可能動(dòng)蕩，這會(huì)影響人們投資、置業(yè)的信心，從而會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。二、社會(huì)治安狀況社會(huì)治安狀況是指偷竊、搶劫、強(qiáng)奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障，因此會(huì)造成該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格低

41、落。三、城市化城市化也稱為城鎮(zhèn)化、都市化，是指人類生產(chǎn)和生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過程，表現(xiàn)為鄉(xiāng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化以及城市不斷發(fā)展和完善的過程。城市化的具體內(nèi)涵包括4個(gè)方面：依附于農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力越來越多地向，城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；分散的農(nóng)村人口逐步向各種類型的城鎮(zhèn)地域空間集聚；城鎮(zhèn)建設(shè)促進(jìn)城鎮(zhèn)物質(zhì)環(huán)境的改善和城鎮(zhèn)景觀地域的拓展或更新；城市文明與城市生活方式的傳播和擴(kuò)散。城市化是18世紀(jì)產(chǎn)業(yè)革命以后社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的世界性現(xiàn)象，世界各國(guó)先后開始從以農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)村社會(huì)，轉(zhuǎn)向以工業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代城市社會(huì)。城市化是一個(gè)必然過程。衡量城市化水平應(yīng)當(dāng)包括數(shù)量和質(zhì)量?jī)纱蠓矫?，但至今尚無公認(rèn)的能全

42、面反映城市化水平的復(fù)合指標(biāo)和測(cè)度方法，因此一般采用一國(guó)或一地區(qū)行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡@個(gè)單一指標(biāo)來測(cè)度城市化水平。這一指標(biāo)又被稱為城市化率。一般地說，城市化意味著人口不斷向城鎮(zhèn)地區(qū)集中，造成對(duì)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求不斷增加，從而會(huì)帶動(dòng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。10在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于（）。（2005年試題）A社會(huì)因素B環(huán)境因素C人口因素D行政因素答案：A四、房地產(chǎn)投機(jī)房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用或出租而是為了再出售（或再購(gòu)買）而暫時(shí)購(gòu)買（或出售）房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為。房地產(chǎn)投機(jī)是建立在對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的基礎(chǔ)上的。關(guān)于房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)

43、格的影響，普遍認(rèn)為它會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。顯然房地產(chǎn)投機(jī)有許多危害，但這種認(rèn)識(shí)是不夠全面的。一般地說，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)3種情況，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲；引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌；起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。至于房地產(chǎn)投機(jī)具體會(huì)導(dǎo)致怎樣的結(jié)果，要看當(dāng)時(shí)的多種條件，包括投機(jī)者的素質(zhì)和心理等。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上升時(shí)，那些預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步上漲的投機(jī)者紛紛搶購(gòu)，哄抬價(jià)格，造成一種虛假需求，無疑會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。而當(dāng)情況相反時(shí)，那些預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步下跌的投機(jī)者紛紛拋售房地產(chǎn)，則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌。另外，當(dāng)投機(jī)者判斷失誤，或者被過度的熱烈（樂觀）或恐慌（悲觀）的氣氛

44、或心理所驅(qū)使時(shí)，也可能造成房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)。但在某些情況下，房地產(chǎn)投機(jī)行為也有可能起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用：當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格低落到一定程度時(shí)，懷有日后房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲心理的投機(jī)者購(gòu)置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)拋出，這樣就會(huì)出現(xiàn)：當(dāng)房地產(chǎn)需求較小的時(shí)候，投機(jī)者購(gòu)置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加；而在房地產(chǎn)價(jià)格上漲到一定程度時(shí)，投機(jī)者拋售房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格。第七節(jié)國(guó)際因素現(xiàn)代社會(huì)，交通、通信便捷，國(guó)際交往頻繁，對(duì)外越來越開放，特別是經(jīng)濟(jì)上越來越相互依賴、日益融合，國(guó)際游資在不同國(guó)家和地區(qū)之間尋找獲利機(jī)會(huì)，從而某個(gè)國(guó)家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化等，通常會(huì)影響到其他國(guó)家和地區(qū)。

45、國(guó)際經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)有一定的影響。影響房地產(chǎn)價(jià)格的國(guó)際因素主要有世界經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況、政治對(duì)立狀況和軍事沖突狀況等。一、世界經(jīng)濟(jì)狀況世界經(jīng)濟(jì)狀況，特別是周邊國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。如果世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲。二、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，不像小轎車、小麥等類可以移動(dòng)的商品那樣能夠在國(guó)與國(guó)之間進(jìn)行進(jìn)出口貿(mào)易，開展競(jìng)爭(zhēng)，從而價(jià)格相互影響。因此，這里所說的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，主要是指國(guó)與國(guó)之間為吸引外來投資而展開的競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)這種競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，為吸引投資者通常會(huì)采取低地價(jià)政策，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格低落；但如果在其他方面采取優(yōu)惠政策，吸

46、引了大量外來投資者進(jìn)入，則對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)增加，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。三、政治對(duì)立狀況如果國(guó)與國(guó)之間發(fā)生政治對(duì)立，則不免會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，這些情況一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。四、軍事沖突狀況一旦發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，則戰(zhàn)爭(zhēng)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭(zhēng)威脅或者影響的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)有所下降。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動(dòng)，一旦發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，避難時(shí)無法隨身攜帶；如果遇到空襲或其他戰(zhàn)爭(zhēng)上的破壞，則繁華城市有可能瞬間化為廢墟，所以在遭受戰(zhàn)爭(zhēng)威脅時(shí)，大家爭(zhēng)相出售房地產(chǎn)，供大于求，房地產(chǎn)價(jià)格勢(shì)必大幅度下跌。第八節(jié)心理因素心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有以下方面：購(gòu)買或出售時(shí)的心態(tài)；個(gè)人的欣賞趣味（偏好）；時(shí)尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理；接近名家住宅的心理；講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼。下面列舉幾種情況：（1）房地產(chǎn)需求者到處尋找合意的房地產(chǎn)，當(dāng)看中了某宗房地產(chǎn)時(shí)，如果該房地產(chǎn)的擁有者惜售，則房地產(chǎn)需求者只有出高價(jià)才可能改變其惜售態(tài)度，因此，如果達(dá)成交易，則成交價(jià)格通常會(huì)高于正常市場(chǎng)價(jià)格。（2）有時(shí)房地產(chǎn)購(gòu)買者