房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的會計(jì)與稅收比較

1、廈門地稅稽查局干部培訓(xùn)資料（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的會計(jì)與稅收比較項(xiàng)目收入確認(rèn)內(nèi)容收入確認(rèn)方法會計(jì)處理制度依據(jù)稅收規(guī)定法規(guī)依據(jù)一、開發(fā)產(chǎn)品對外銷售1、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品1、銷售商品的收入只有在符合四個(gè)條件的情況下才能予以確認(rèn)。 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房對外銷售，如果符合建造合同的條件，并且有不可撤消的建造合同的情況下，也可按照建造合同收入確認(rèn)的原則，按照完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入。企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則收入 企業(yè)會計(jì)制度第97條應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知年月日國稅發(fā)號2、采取分期

2、付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) (3）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （4

3、）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。5、以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。6、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售商品房。預(yù)售商品房所得的價(jià)款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。財(cái)政部房地產(chǎn)

4、開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。 預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率 預(yù)售收入的利潤率不得低于（含），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項(xiàng)）確定。預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。二、合作

5、開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項(xiàng)目開發(fā)合作、合資開發(fā)項(xiàng)目1項(xiàng)目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作應(yīng)付賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，主辦企業(yè)按合同規(guī)定分配投資各方項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按實(shí)際成本沖轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品及相應(yīng)的應(yīng)付賬款。投資各方對分回的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)及時(shí)作為存貨管理。 2項(xiàng)目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目利潤的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，主辦企業(yè)對外出售項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。項(xiàng)目利潤形成后，按合同規(guī)定分配項(xiàng)目利潤財(cái)政部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干

6、問題的補(bǔ)充規(guī)定 甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：1、房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。2、房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬于營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為

7、，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。3、如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項(xiàng)目合同，合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方資金作

8、預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定分配出資各方項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按合同規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)入營業(yè)收入，并相應(yīng)沖轉(zhuǎn)預(yù)收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目利潤的，按第一條第二款規(guī)定執(zhí)行。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開發(fā)項(xiàng)目按照法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。需調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的，按照調(diào)整后的土地使用權(quán)出讓金計(jì)入開發(fā)成本；不需支付土地使用權(quán)出讓金的，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入開發(fā)成本。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分配合作方開發(fā)產(chǎn)品，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入營業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。純粹的“以物易

9、物”，即雙方雙各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：1、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房

10、的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。2、以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如：甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時(shí)，其營業(yè)額也按中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定

11、。三、委托代建項(xiàng)目不需辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價(jià)款，計(jì)入營業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。完工百分比法是根據(jù)合同完工進(jìn)度確認(rèn)收入和費(fèi)用的方法。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例，已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開

12、發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知年月日國稅發(fā)號四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價(jià)值計(jì)入營業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房的攤余價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。財(cái)政部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定 五、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵(lì)等；按捐贈方式及成本和費(fèi)用方式進(jìn)行處理。自產(chǎn)自用產(chǎn)品只按成本轉(zhuǎn)賬，不計(jì)算收入。企業(yè)會計(jì)制度的規(guī)定視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。視同銷售

13、行為收入確認(rèn)的方法和順序按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于（含），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知年月日國稅發(fā)號將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照實(shí)際成本將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售處理，并按照國家有關(guān)規(guī)定繳納各種稅費(fèi)。財(cái)政部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定 將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；按投資準(zhǔn)則進(jìn)行處理。商品分配給股東或投資者時(shí)，在會計(jì)實(shí)務(wù)處理時(shí)計(jì)算收入企業(yè)會計(jì)制度的規(guī)定以開發(fā)產(chǎn)品抵

14、償債務(wù)；按債務(wù)重組方式進(jìn)行處理。會計(jì)制度規(guī)定，企業(yè)在債務(wù)重組時(shí)，無論債務(wù)人還是債權(quán)人，均不確認(rèn)債務(wù)重組收益，但應(yīng)確認(rèn)債務(wù)重組損失。企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則-債務(wù)重組以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。按非貨幣性交易進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量。會計(jì)制度規(guī)定，對企業(yè)非貨幣性交易換出的資產(chǎn)不確認(rèn)收入企業(yè)會計(jì)制度六、代收款項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)，按照國家規(guī)定代為收取的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱維修基金）作為代收代繳款項(xiàng)管理，并專戶存儲。按照國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)移交維修基金時(shí)，相應(yīng)沖轉(zhuǎn)代收代繳款項(xiàng)。維修基金在移交房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)之前而滯

15、留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間，產(chǎn)生的利息凈收入轉(zhuǎn)入本金，不得挪作他用。 收入不包括為第三方或者客戶代收的款項(xiàng)。 財(cái)政部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定 七、開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售1、在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議取得的商品房預(yù)租價(jià)款，作為預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理租約手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。財(cái)政部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定1）將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 2）將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知年月日國稅發(fā)號2、已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房采取先出