房地產(chǎn)工程成本管理講座

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)工程成本管理講座 1 房地產(chǎn)工程成本管理觀點(diǎn)解析 1.1 不同部門觀點(diǎn)的辯論 1.1.1 觀點(diǎn)一：合約預(yù)算部門是控制工程成本的核心部門，他們對(duì)施工圖的工程量進(jìn)行詳細(xì)的核算，與承建單位進(jìn)行商務(wù)談判爭取得到最優(yōu)惠的承包價(jià)。 1.1.2 觀點(diǎn)二：規(guī)劃設(shè)計(jì)部門是控制成本的核心部門，他們在前期對(duì)建筑技術(shù)（包括容積率、使用率等）、工程技術(shù)進(jìn)行系統(tǒng)的控制，在控制工程成本方面起到了“四兩撥千斤”的作用。 1.1.3 觀點(diǎn)三：現(xiàn)場項(xiàng)目部是工程成本控制的核心，嚴(yán)把合同關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)意圖，有效控制設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證，是控制工程成本的實(shí)施部門，作用重大。 1.2 目前流行的觀點(diǎn) 1.

2、2.1 工程成本控制是由設(shè)計(jì)階段和工程實(shí)施階段二個(gè)階段完成的。設(shè)計(jì)階段（包括選材用料）占有7080的份量，工程階段（包括合約和實(shí)施階段）3020，這是目前比較流行的觀點(diǎn)。是否對(duì)呢？ 1.2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與工程成本的關(guān)系 1.2.2.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理控制成本主要體現(xiàn)在二個(gè)方面： 1.2.2.1.1 對(duì)國家規(guī)范、政策以及當(dāng)?shù)卣叩陌芽?，從?guī)劃、配套、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)和相關(guān)政策上，為公司爭取利益，節(jié)省成本。 1.2.2.1.2 從技術(shù)管理層面，把好規(guī)劃、設(shè)計(jì)關(guān)，降低項(xiàng)目實(shí)際支出成本。 1.2.2.2 “泛設(shè)計(jì)”概念的提出 1.2.2.2.1 傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理的概念。我們常常認(rèn)為

3、，規(guī)劃設(shè)計(jì)管理就是根據(jù)地塊的規(guī)劃要點(diǎn)和營銷的項(xiàng)目定位報(bào)告，給規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院下委托或進(jìn)行設(shè)計(jì)院選用招標(biāo)，確定設(shè)計(jì)院后，要求設(shè)計(jì)院按照合同要求，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)直至完成施工圖設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)完成了，規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作就剩后期的設(shè)計(jì)變更管理服務(wù)了。 1.2.2.2.2 “泛設(shè)計(jì)”概念。從成本控制的角度來看，僅僅按傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理的思路就可以有效控制成本嗎？這種傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理的思路，難道可以真的可以起到控制成本7080的作用嗎？經(jīng)歷過房地產(chǎn)開發(fā)全過程的人都非常清楚，如果規(guī)劃設(shè)計(jì)管理僅僅是只目前大陸建筑設(shè)計(jì)院的工作，那么將規(guī)劃設(shè)計(jì)管理可以控制工程成本的7080，我想這個(gè)觀點(diǎn)就有些牽強(qiáng)

4、。作為房地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的工程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理的工作外，還要向二個(gè)方向延伸，一是土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)性質(zhì)的整合，二是甲方另行委托的二次設(shè)計(jì)和選材用料。所以，我提出一個(gè)“泛設(shè)計(jì)”的概念，我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作應(yīng)該是從土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)性質(zhì)的整合一直到甲方的二次委托和選材用料，而不僅僅是指建筑設(shè)計(jì)院的工作，目前我們大陸建筑設(shè)計(jì)院對(duì)工程成本的影響達(dá)不到7080。從土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)性質(zhì)的整合上為公司爭取利益，其效應(yīng)往往比技術(shù)層面上快得多，這個(gè)方面是我們很多房地產(chǎn)公司需要努力的。 1.2.2.3 對(duì)國家規(guī)范、政策以及當(dāng)?shù)卣叩陌芽?，從?guī)劃、配套、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)和相關(guān)政策上，為公司爭取

5、利益，節(jié)省成本。 1.2.2.4 從技術(shù)管理層面，把好規(guī)劃、設(shè)計(jì)關(guān)，降低項(xiàng)目實(shí)際支出成本。 1.3 工程成本控制的投資理念 1.3.1 選用技術(shù)方案的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？ 我們進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，首先要明確項(xiàng)目的檔次定位，這是超越技術(shù)本身的問題。 投資決定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 1.3.2 承建單位的成本控制和房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制的區(qū)別 。 1.3.3 房地產(chǎn)企業(yè)真正體現(xiàn)水平的、真正具有挑戰(zhàn)性的成本控制，是在一定的合理預(yù)算成本下，如何做出性能檔次最好的產(chǎn)品，并保證同一樓盤各部件的質(zhì)量檔次一致性。 1.4 套用傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)體系的誤區(qū) 1.4.1 誤區(qū)之一：費(fèi)率誤區(qū)。 1.4.2 誤區(qū)之二：套用定額計(jì)算工程量進(jìn)行招標(biāo)控

6、制工程成本的誤區(qū)。 1.4.3 誤區(qū)之三：套用定額價(jià)格計(jì)算直接費(fèi)控制工程成本的誤區(qū)。 1.5 工程量清單的威力 1.5.1 為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？為什么事后算帳房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢？ 這是信息對(duì)稱與不對(duì)稱的問題。 1.5.2 工程量清單的威力 1.5.2.1 工程量清單招標(biāo)，計(jì)價(jià)方式簡潔，一目了然，便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo)，容易比較投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)優(yōu)劣，有利于選到報(bào)價(jià)合理的承建單位，有利于工程順利實(shí)施； 1.5.2.2 工程量清單報(bào)價(jià)，能夠比較準(zhǔn)確地反映市場的價(jià)格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場規(guī)律控制工程成本； 1.5.2.3 工程量清單范圍涉及的施工措施，可以

7、在合同中有效約定，有利于規(guī)范現(xiàn)場簽證； 1.5.2.4 設(shè)計(jì)變更套用工程量清單單價(jià)，有利于提供設(shè)計(jì)變更簽證效率，便于動(dòng)態(tài)掌握實(shí)際工程成本情況，使動(dòng)態(tài)控制工程成本成為可能； 1.5.2.5 工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時(shí)只算設(shè)計(jì)變更引起的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率。 1.6 工程成本動(dòng)態(tài)控制的思路 1.6.1 其一，工程成本控制標(biāo)準(zhǔn)的定位。 1.6.2 其二，各分部工程的成本測算。 1.6.3 其三，招標(biāo)控制和簽證、設(shè)計(jì)變更迅速反饋。 1.7 堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則 1.7.1 工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則沒有錯(cuò)，低價(jià)中標(biāo)的原則要堅(jiān)持。 1.7.2 出現(xiàn)爭論的問題不在低價(jià)中標(biāo)原則本身，而在技術(shù)原則

8、上。 1.8 工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià) 1.8.1 工程招標(biāo)，低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià) 。 1.8.2 工程招標(biāo)，定標(biāo)后繼續(xù)殺價(jià) 。 1.8.3 一位知名的房地產(chǎn)專家曾經(jīng)講過這樣一句話：向承建單位或供應(yīng)商砍價(jià)，誰要是砍到了他們的利潤，那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質(zhì)。 1.9 99條理由與1條理由 1.9.1 一個(gè)不懂造價(jià)的工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個(gè)優(yōu)秀的工程師。 1.9.2 一個(gè)不懂專業(yè)或者說不夠?qū)I(yè)的造價(jià)工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個(gè)優(yōu)秀的造價(jià)工程師。 1.10 工程成本與財(cái)務(wù)資金的關(guān)系 1.10.1 房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)公司經(jīng)營指導(dǎo)下的專業(yè)運(yùn)作。工程成本管理應(yīng)該并入財(cái)務(wù)資金運(yùn)

9、作一起考慮。 1.10.2 如果有些房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平較高，可以拿到利息較低的資金，那最好出優(yōu)惠的付款條件，只要施工單位報(bào)價(jià)優(yōu)惠部分比資金財(cái)務(wù)成本多，就合算，也就是房地產(chǎn)企業(yè)的資金本身也在賺錢。如果房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力較弱，硬是要借用資金實(shí)力強(qiáng)的施工企業(yè)的力量，核實(shí)給施工企業(yè)的利潤，就要考慮增加資金成本部分，增加的額度以社會(huì)平均資金成本為度。 1.11 工程程成本控制體系中最缺什么？ 1.11.1 工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是對(duì)社會(huì)資源的把握。 1.11.2 在我們目前不規(guī)范的建筑市場中從事房地產(chǎn)工程管理，工程成本也好，工程質(zhì)量也好，最重要和最核心的是對(duì)社會(huì)資源的把握與配置。

10、 1.11.3 對(duì)工程社會(huì)資源把握不清楚，源頭上都有問題，談流程管理，談質(zhì)量控制，談成本控制，都可能是事倍功半的事情。 1.11.4 坐在辦公室研究定額是控制不了成本的。 1.12 房地產(chǎn)工程成本管理的思路要點(diǎn) 1.12.1 房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營路線指導(dǎo)下的專業(yè)運(yùn)作。工程成本管理應(yīng)該并入財(cái)務(wù)資金運(yùn)作一起考慮。 1.12.2 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要突破傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)方式，實(shí)現(xiàn)市場定價(jià)，反映市場的工程成本是科學(xué)的成本。 1.12.3 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要突破承建市場的成本控制觀念，建立投資控制的理念。 1.12.4 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要建立、完善以項(xiàng)目營銷定位和

11、技術(shù)管理為依托的成本控制體系，實(shí)現(xiàn)工程成本的全程控制。 1.12.5 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，要堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則。 1.12.6 對(duì)于低價(jià)中標(biāo)后再砍價(jià)，不應(yīng)采用，因?yàn)檫@樣會(huì)做亂我們自己的工程市場，從長遠(yuǎn)來看，不管是對(duì)規(guī)范管理還是控制工程成本都是不利的。 1.12.7 一個(gè)不懂專業(yè)或者說不夠?qū)I(yè)的造價(jià)工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個(gè)優(yōu)秀的造價(jià)工程師。 1.12.8 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制體系中最關(guān)鍵的工作是對(duì)社會(huì)資源的把握。 帳號(hào)： ： 列兵： 124： 112    2006-08-14 10:11:19.0第115樓2 房地產(chǎn)工程成本管理流程思路 2.1 公

12、司經(jīng)營層面 2.2 產(chǎn)品定位層面 2.3 規(guī)劃、設(shè)計(jì)層面 2.4 工程層面 3 案例：某公司目前工程成本流程 3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷產(chǎn)品定位，確定項(xiàng)目檔次。見某庭項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告項(xiàng)目定位部分 3.2 現(xiàn)金流分析，與財(cái)務(wù)部門一起確定付款條件或合作方式。工程成本費(fèi)用計(jì)劃及現(xiàn)金流分析實(shí)例 3.3 規(guī)劃指標(biāo)控制：各類規(guī)劃指標(biāo)參數(shù)控制，比如：容積率、地質(zhì)條件、退紅線、小區(qū)市政道路管網(wǎng)等等。 3.4 方案設(shè)計(jì)階段：主要是產(chǎn)品參數(shù)控制，比如：門窗比例、公攤面積、設(shè)備系統(tǒng)檔次等等。 3.5 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段： 3.5.1 建筑參數(shù)控制 3.5.2 結(jié)構(gòu)選型及參數(shù)控制，見某工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù)措施 3.5.3 設(shè)備參數(shù)控制

13、，見LG-QP-PR009規(guī)劃設(shè)計(jì)管理程序文件，某庭擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書 3.6 施工圖設(shè)計(jì)階段：主要設(shè)計(jì)細(xì)部控制，見某庭施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書 3.7 選材用料標(biāo)準(zhǔn)確定：見某庭選材用料標(biāo)準(zhǔn) 3.8 編制項(xiàng)目成本控制指標(biāo)：見LG-QP-PR005工程成本控制程序，某庭成本控制指標(biāo) 3.9 承建單位考察、工程技術(shù)調(diào)研，見工程部LG-QR-PR012工程技術(shù)管理程序，某庭電梯梯調(diào)研報(bào)告 3.10 確定工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)見：某庭鋁型材技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，某庭鋁合金門窗施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 3.11 技術(shù)標(biāo)分析、商務(wù)標(biāo)分析，見：某庭鋁合金門窗技術(shù)標(biāo)分析、某庭鋁合金門窗商務(wù)標(biāo)分析、某庭外墻涂料技術(shù)標(biāo)分析 3.12 定標(biāo)

14、：低價(jià)中標(biāo)確定中標(biāo)單位，見合約部工程分判流程圖 3.13 項(xiàng)目部執(zhí)行合同，把好現(xiàn)場簽證關(guān)，見項(xiàng)目部成本控制流程、甲方認(rèn)價(jià)流程 3.14 工程竣工，進(jìn)行決算，見預(yù)算部結(jié)算、保固金支付等等流程 4 具體案例 4.1 如何快速對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析？ 4.1.1 案例引導(dǎo)：房地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金密集、運(yùn)作周期長、牽扯的部門多等特點(diǎn)，是高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要，所以在決定投資之前，要算清楚帳，最好進(jìn)行多方案比較，做到心中有數(shù)。 4.1.2 練習(xí)目的：學(xué)會(huì)項(xiàng)目盈虧平衡分析。 4.1.3 操作流程： 系統(tǒng)全面地收集有關(guān)成本數(shù)據(jù)。 根據(jù)營銷定位，確定銷售價(jià)格。 制定運(yùn)算表格。 4.1.4 案例參考：房地產(chǎn)項(xiàng)

15、目盈虧平衡計(jì)算分析表 4.2 如何確定項(xiàng)目選材用料的檔次？ 4.2.1 案例引導(dǎo)：開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，工程成本當(dāng)然是大家十分關(guān)注的。現(xiàn)在業(yè)界流行“規(guī)劃、設(shè)計(jì)控制說”，卻少有關(guān)注影響工程成本的最大因素原來是項(xiàng)目的檔次定位，確定項(xiàng)目檔次才是控制工程成本的第一步。 4.2.2 練習(xí)目的：學(xué)習(xí)選材用料的方法。 4.2.3 操作流程： 根據(jù)營銷項(xiàng)目定位，考察項(xiàng)目周邊競爭樓盤的選材用料檔次，將競爭樓盤各分部分項(xiàng)工程的材質(zhì)、工藝進(jìn)行描述，并根據(jù)市場價(jià)格水平，估算其價(jià)格檔次。 根據(jù)調(diào)查的情況，營銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程部門一起，確定項(xiàng)目每一個(gè)分部分項(xiàng)工程的選材用料檔次 。 4.2.4 案例參考： 某樓盤項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)

16、。 4.3 何如控制門窗工程成本？ 4.3.1 案例引導(dǎo)：建筑門窗是建筑物重要的分部工程，關(guān)系到建筑的品質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)如何有效地控制門窗的質(zhì)量和成本呢？請大家探討選用建筑門窗的思路。 4.3.2 案例參考：選用建筑門窗的步驟。 4.3.3 練習(xí)目的： 強(qiáng)調(diào)工程技術(shù)以產(chǎn)品為中心，即以營銷為中心的理念。 強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)工程技術(shù)的市場性。 強(qiáng)調(diào)同一技術(shù)原則下的最低價(jià)中標(biāo)原則。 強(qiáng)調(diào)技術(shù)與成本的關(guān)系。 4.4 如何制定房地產(chǎn)工程目標(biāo)成本？ 4.4.1 案例引導(dǎo)：房地產(chǎn)工程成本管理要實(shí)現(xiàn)主動(dòng)控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，我們就要對(duì)房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進(jìn)行測算，做到花錢明

17、明白白。 4.4.2 練習(xí)目的：學(xué)習(xí)制定工程目標(biāo)成本，強(qiáng)化目標(biāo)成本的市場性。 4.4.3 操作流程： 根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、選材用料標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)利潤要求和類似樓盤的成本經(jīng)驗(yàn)，測算項(xiàng)目的單方建筑安裝成本 。 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關(guān)系，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上，測算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標(biāo)準(zhǔn)吻合，如不吻合，調(diào)整有關(guān)要求或標(biāo)準(zhǔn)，重復(fù)上述步驟。 4.4.4 案例參考： 某樓盤工程目標(biāo)成本實(shí)例。 4.5 如何分析房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)現(xiàn)金流？ 4.5.1 案例引導(dǎo)：資金是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的生命線，要保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中不出現(xiàn)資金斷流、資金利

18、用率最大化，就必須認(rèn)真分析房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)現(xiàn)金流。 4.5.2 練習(xí)目的：學(xué)習(xí)分析業(yè)務(wù)現(xiàn)金流，學(xué)會(huì)運(yùn)用資金。 4.5.3 操作流程： 將工程、設(shè)計(jì)、營銷成本數(shù)據(jù)匯總。 根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，測算出資金需求計(jì)劃。 根據(jù)資金情況，確定付款條件。 4.5.4 案例參考：工程成本費(fèi)用計(jì)劃及現(xiàn)金流分析實(shí)例、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃實(shí)例、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工控制計(jì)劃實(shí)例 4.6 如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程成本的動(dòng)態(tài)控制？ 4.6.1 案例引導(dǎo)：工程成本目標(biāo)有了，但是市場是千變?nèi)f化的，如何保證我們最終能夠守住工程目標(biāo)成本呢？ 或者在工程實(shí)施過程中，實(shí)時(shí)掌握工程成本的控制情況呢？ 4.6.2 練習(xí)目的：培訓(xùn)工程成本動(dòng)態(tài)控制思路。 4.6.3 操作流程： 根據(jù)營銷項(xiàng)目定位，制定工程成本控制目標(biāo)