自考資產(chǎn)評(píng)估計(jì)算題公式

1、第三章機(jī)器設(shè)備評(píng)估一、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法：機(jī)器設(shè)備評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值（一）機(jī)器設(shè)備重置成本的估算1. 物價(jià)指數(shù)法：設(shè)備重 設(shè)備歷 評(píng)估基準(zhǔn)日定基物價(jià)指 數(shù)（定基物價(jià)指數(shù)）置成本_史成本 設(shè)備購建時(shí)定基物價(jià)指數(shù)或：t2設(shè)備重置成本=設(shè)備歷史成本 I 環(huán)比物價(jià)指數(shù)（環(huán)比物價(jià)指數(shù)）2. 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本 =被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量'X:指統(tǒng)計(jì)得到的數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法參照物資產(chǎn)的重置成本-參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量當(dāng)x=1時(shí)，被評(píng)估及其設(shè)備的價(jià)格與生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系；當(dāng) x?1時(shí)，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格呈非線性關(guān)系;當(dāng)x?1時(shí)，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)

2、能力與價(jià)格呈非線性關(guān)系（二）機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值機(jī)器估算：實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)體性貶值率 =重置成本x（ 1-成新率）1. 使用成新率：成新率=設(shè)備尚可使用年限/ （設(shè)備已使用年限+設(shè)備尚可使用年限）X 100%或 成新率=（設(shè)備總使用年限-設(shè)備已使用年限）/設(shè)備總使用年限X 100%2. 機(jī)器設(shè)備已使用年限：實(shí)際已使用年限=名義已使用年限X設(shè)備利用率成新率=設(shè)備尚可使用年限/ （設(shè)備實(shí)際已使用年限+設(shè)備尚可使用年限）X 100%成新率=設(shè)備尚可使用年限/ （加權(quán)投資年限+設(shè)備尚可使用年限）X 100%其中：加權(quán)投資年限=工（加權(quán)更新成本）*工（更新成本）n工加權(quán)更新成本='、 r

3、 （1 r）i i Ri :投資額；i= 評(píng)估日投資日；i壬n工更新成本=無Ri x（vHr）i r :年價(jià)值上升率（物價(jià)環(huán)比上漲率）i=評(píng)估日投資日i =±貶值率=已使用量/總使用量X 100%貶值率=已使用量/ （已使用量+尚可使用量）X 100%（三）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值機(jī)器估算1. 因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟(jì)性貶值：經(jīng)濟(jì)性貶值=1-（實(shí)際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）X X 100% x :規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)2. 由于外界因素造成的收益減少：經(jīng)濟(jì)性_資產(chǎn)年收1所得（P/A, r, n）為年金現(xiàn)值系數(shù)貶值額二益損失額稅率 P A，r，n第四章房地產(chǎn)評(píng)估一.土地使用權(quán)（一）市場法：待估

4、土地評(píng)估值=比較案例土地價(jià)格x （正常交易情況/比較案例交易情況）x（待估土地區(qū)域因素值/比較案例區(qū)域因素值）X （待估土地個(gè)別因素值/比較案例個(gè)別因素值）X （待估土地評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù) /比較案例日物價(jià)指數(shù)）1. 土地使用年限修正時(shí)，修正系數(shù)可用下列公式：K=1-1/(1+r)m -1-1/(1+r) nK- 年限修正系數(shù)； n-比較案例剩余使用權(quán)剩余年限；m-待估土地使用權(quán)剩余年限；r- 折現(xiàn)率2. 若容積率修正：容積率修正系數(shù)=待估土地容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù) /比較案例容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)（二）收益法1. 在收益永續(xù)，各因素不變的條件下算式：P=A/r2. 在收益年期有限，資本化率大于零

5、的條件下算式：P _ 11pp-吋 jP : 土地使用權(quán)評(píng)估值；A :土地收益；r :還原利率；n :土地收益年限；當(dāng)nT+8時(shí)，P=A/r.即為土地所有權(quán)價(jià)值（三）成本法1. 估算土地取得費(fèi)：為取得土地使用權(quán)向原土地使用者支付的費(fèi)用。2. 估算土地開發(fā)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開放配套費(fèi)3. 估算稅費(fèi)：耕地占用稅、土地管理費(fèi)、土地增值稅4. 估算利息：（1） 土地取得費(fèi)利息，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期；（2） 土地開發(fā)費(fèi)利息，即吸氣按開發(fā)期限一半計(jì)算。利息=（土地取得費(fèi)X土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率）+ （土地開發(fā)費(fèi)X土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率X50%5. 估算利潤：通常以土地取得費(fèi)和土地開

6、發(fā)費(fèi)為基數(shù)，通過合理的利潤率計(jì)算。6. 估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤）X增值收益率其中：收益率一般在 20% 25%之間。按補(bǔ)交出讓金的 40%計(jì)算7. 估算土地價(jià)格（1）無限年期土地使用權(quán)價(jià)格:R= 土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤土地增值收益（2）法定最高岀讓年期地價(jià):1AA1p=RH1 （式-1 ）由 R= , P=江 1n 可得（式-1 ）（1 +r n _rr t （1 + r j式中：P-有限年期土地使用權(quán)價(jià)格；P-無限年期土地使用權(quán)價(jià)格；n- 土地使用年限；r-還原利率;（四）假設(shè)開發(fā)法地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤-稅費(fèi)-

7、租售費(fèi)用1. 專業(yè)費(fèi)：指測量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用，按建筑費(fèi)的一定比例計(jì)算。專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)x i （i為一定的百分率）2. 利息：指全部預(yù)付資本的資金成本，全部預(yù)付資本包括：地價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)。利息=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）x r （r為利息率）3. 利潤：指全部預(yù)付資本的機(jī)會(huì)成本，全部預(yù)付資本包括：地價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)。利潤=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）x P' （ P'正常利潤率）4. 稅費(fèi)：通過地價(jià)與稅率t的乘積計(jì)算。稅費(fèi)=地價(jià)X t （ t為稅費(fèi)）.建筑物評(píng)估方法 （一）成本法：建筑物評(píng)估值 =建筑物重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值1. 建筑物重置成本的估算方法

8、價(jià)格指數(shù)調(diào)整法：重置成本=建筑物賬面原值X綜合價(jià)格指數(shù)（定基價(jià)格指數(shù)）綜合價(jià)評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)格指數(shù) h建筑物購建時(shí)價(jià)格指數(shù)綜合價(jià)格指數(shù)=1® 1 a2 .1 an 100%（環(huán)比價(jià)格指數(shù)）式中：a為各年環(huán)比價(jià)格指數(shù)2. 建筑物實(shí)體性貶值率及成新率的估算：（1）使用年限法：建筑物實(shí)體性貶值率=建筑物實(shí)際已使用年限（建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年限）x 100%建筑物成新率= 建筑物尚可使用年限（建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年限）x 100%（2）打分法：成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分X G+裝修部分合計(jì)得分x S+設(shè)備部分合計(jì)得分x BG結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)；S 裝修部分的

9、評(píng)分修正部分；B 設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)3. 建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的估算：經(jīng)濟(jì)性貶值=建筑物年收益凈損失額正常資產(chǎn)收益率或:經(jīng)濟(jì)性貶值=乞Rty （1 +r jRi-第i年的建筑物年收益凈損失額；r折現(xiàn)率；n預(yù)計(jì)建筑物收益損失持續(xù)是時(shí)間，通常已年為單位（二）殘余估價(jià)法a - L r1r2da2r2da-建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益;L土地價(jià)格；r 1- 土地的還原利率;r2-建筑物的還原利率B-建筑物的收益價(jià)格;d建筑物的折舊率;a 2建筑物的純收益建筑物折舊率：1d 一剩余使用年限100%第五章無形資產(chǎn)評(píng)估一、無形資產(chǎn)評(píng)估的程序與方法（一）無形資產(chǎn)評(píng)估的收益法1.無形資產(chǎn)評(píng)估中收益法的應(yīng)用形式收益

10、法在應(yīng)用上可表示為一下兩種方式:無形資產(chǎn)評(píng)估值=11iK R (1 -T)(1 r)i無形資產(chǎn)評(píng)估值=最低收費(fèi)額K R (1 -T)(1 r)iK無形資產(chǎn)分成率；R-分成基數(shù)，即銷售收入或銷售利潤；T所得稅率；i 收益期限；r-折現(xiàn)率轉(zhuǎn)讓成本購買方運(yùn)用無形資產(chǎn)的設(shè)計(jì)能力的分?jǐn)偮蔬\(yùn)用無形資產(chǎn)的總計(jì)能力無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)岀無形資產(chǎn)再開 讓機(jī)會(huì)成本二的凈減收益 發(fā)凈增費(fèi)用最低收費(fèi)額=重置成轉(zhuǎn)讓成本'無形資產(chǎn)轉(zhuǎn) L本凈值漢的分?jǐn)偮?廣讓機(jī)會(huì)成本2.無形資產(chǎn)收益額的確定無形資產(chǎn)收益額=銷售收入X銷售收入分成率X（ 1 -所得稅率）（按銷售收入分成）無形資產(chǎn)收益額=銷售利潤X銷售利潤分成率X（

11、1-所得稅率）（按利潤分成）因?yàn)椋菏找骖~=銷售收入X銷售收入分成率X（ 1-分成率）=銷售利潤X銷售利潤分成率X（ 1-所得稅率）因而：銷售收入分成率=銷售利潤分成率X銷售利潤率銷售利潤分成率=銷售收入分成率-銷售利潤率評(píng)估無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓利潤分成率的方法：（1）邊際分析法：利潤分成率 =刀追加利潤現(xiàn)值刀利潤總額現(xiàn)值X100%（2）約當(dāng)投資分成法：無形資產(chǎn)的二無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量利潤分成率購買方約當(dāng)投資量-無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量無形資產(chǎn)的無形資產(chǎn)、約當(dāng)投資量二重置成本1 適用成本利潤率購買方約=購買方投入的總1適用成本利潤率 當(dāng)投資量資產(chǎn)的重置成本1適用成本利潤率（二）無形資產(chǎn)評(píng)估中成本法的應(yīng)用：無形資

12、產(chǎn)評(píng)估值=無形資產(chǎn)重置成本X成新率1.自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的估算（1）財(cái)務(wù)核算法：無形資產(chǎn)物質(zhì)資料的 現(xiàn)行.實(shí)耗 現(xiàn)行費(fèi)卄重置成本實(shí)際耗費(fèi)量 價(jià)格丿 D時(shí) 用標(biāo)準(zhǔn)丿無形資產(chǎn)_類似無形資 成本市 重置成本二產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格價(jià)系數(shù)成本市 7其他無形資產(chǎn)成本價(jià)系數(shù)其他無形資產(chǎn)市價(jià)2.外購無形資產(chǎn)重置成本的估算無形資產(chǎn) 無形資產(chǎn) 評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù) 重置成本 二賬面成本 購置時(shí)物價(jià)指數(shù)3. 無形資產(chǎn)成新率估算:剩余使用年限已使用年限剩余使用年限100%、專利權(quán)評(píng)估方法 (一)收益法：1. 直接測算專利技術(shù)超額收益(1) 高岀同類產(chǎn)品價(jià)格銷售的超額收益：R=(P2 P)Q(1T)R超額收益；P2 使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)

13、品的價(jià)格；P1-不使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的價(jià)格；Q-產(chǎn)品銷售量(此外假定銷售量不變)；T所得稅率(2) 銷售數(shù)量大幅增加的超額收益：Rg -Q1)(P-C)(1-T)R超額收益；Q-使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的銷售量；Q1-不使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的銷售量；P 產(chǎn)品的價(jià)格；C產(chǎn)品的單位成本；T-所得稅率(3) 節(jié)約成本費(fèi)用的超額收益：R g -CJQ(1 -T)R超額收益；C2 -使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的單位成本；Ci-未使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的單位成本;Q-產(chǎn)品銷售量(此外假定銷售量不變)；T所得稅率2. 采用利潤分成率測算專利技術(shù)收益額專利技術(shù)評(píng)估價(jià)值(收益額)(實(shí)際操作中通常以銷售收入分成率替代利潤分成率)K-

14、銷售收入分成率;R-銷售收入；T所得稅率；i 收益期限；r-折現(xiàn)率(二)成本法:專利技術(shù)羊置完成新率評(píng)估價(jià)值全成本重置完全成本開發(fā)二成本 1 a1 1a2 1 ana：物價(jià)上漲指數(shù)成新率剩余使用期限二已使用年限剩余使用年限100%三、專有技術(shù)的評(píng)估:專有技術(shù)評(píng)估價(jià)值K xR x(1 T )1 r 1R-第i年銷售利潤;K-銷售利潤分成率;T 所得稅率;i 收益期限；r-折現(xiàn)率四、商標(biāo)權(quán)評(píng)估方法（一）商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估未來每年超額收益相等:P"1nr (1+r)其中1宀1nr(1 +r J二 P/A,r,nr :折現(xiàn)率 n :收益期限未來每年超額收益不等：Pf1A11 nr(1 +r)r

15、(1 + r ) (1 + r )P:商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值A(chǔ) :第i年超額凈利潤（已扣所得稅）P:商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值A(chǔ) n：前n年每年超額凈利潤At：后t年每年超額凈利潤r:折現(xiàn)率（二）商標(biāo)權(quán)許可價(jià)值評(píng)估（商標(biāo)權(quán)評(píng)估）商標(biāo)使用_ J K漢尺匯（1 T ）權(quán)評(píng)估值=y 1 r iK-新增利潤分成率；R -第i年新增利潤；T所得稅率；i 收益期限；r -折現(xiàn)率五、計(jì)算機(jī)軟件的評(píng)估"K 江 R 乂 “ 一T 軟件評(píng)估值K Rii#(1 +r )R-第i年銷售利潤；Kt-銷售利潤分成率；T 所得稅率；i 收益期限；r-折現(xiàn)率六、商譽(yù)評(píng)估1 割差法：商譽(yù)的企業(yè)整體的企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值 評(píng)估值二資產(chǎn)評(píng)

16、估值-之和（含可確指無形資產(chǎn)止業(yè)整體的期每年收益現(xiàn)值或：企業(yè)整體的 一企業(yè)預(yù)期年金“資本化率資產(chǎn)評(píng)估值止業(yè)預(yù)期每年收益現(xiàn)值資產(chǎn)評(píng)估值2 超額收益法(1)超額收益本金化價(jià)格法:商譽(yù)的價(jià)值企業(yè)預(yù)期行業(yè)平均該企業(yè)的單項(xiàng)資 年收益額一收益率 產(chǎn)評(píng)估值之和適用本金化率(2)第八章或:商譽(yù)的價(jià)值被評(píng)估企業(yè)單項(xiàng)/被評(píng)估企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之和預(yù)期收益率適用資本化率式中：被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益率超額收益折現(xiàn)法:企業(yè)價(jià)值評(píng)估行業(yè)平均收益率值）=企業(yè)預(yù)期年收益額/企業(yè)的單項(xiàng)資產(chǎn)X 100%n商譽(yù)的價(jià)值=7z （1 + rSiSi-第i年企業(yè)預(yù)期超額收益;r -折現(xiàn)率;1/ (1+r) i-折現(xiàn)系數(shù)、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中收益法的應(yīng)用形式（一）企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的收益法1 .年金資本化法（1）計(jì)算企業(yè)未來n年內(nèi)收益額的現(xiàn)值，并進(jìn)行年金化，即計(jì)算年等值;（前n年收益折現(xiàn)，已知現(xiàn)值求年金）式中11 _一1等于年金現(xiàn)值系數(shù)：（P/A, r, n）r IL（1 r）n逆推可得上式p=A（資