營銷費(fèi)用管理辦法

1、營銷費(fèi)用管理辦法第一章 總 則1.1 目的 為規(guī)范天倫地產(chǎn)集團(tuán)所屬各項(xiàng)目公司營銷類招投標(biāo)及營銷費(fèi)用等管理工作， 提高項(xiàng)目銷售費(fèi)用的預(yù)控能力，規(guī)避營銷推廣過程中的風(fēng)險(xiǎn)，提高公司利潤(rùn)率， 明確管理流程及各部門職責(zé)，特制定本辦法。1.2 依據(jù) 本辦法主要依據(jù)集團(tuán)崗位工作職責(zé)流程、有關(guān)營銷管理辦法等有關(guān)制 度編制。1.3 適用范圍 本辦法適用于天倫地產(chǎn)集團(tuán)總部及所屬公司如下業(yè)務(wù)： 所有項(xiàng)目的整體銷售預(yù)算編制、執(zhí)行。 所有項(xiàng)目營銷推廣中的采購和驗(yàn)收。 所有項(xiàng)目營銷推廣合同的招投標(biāo)管理。 所有項(xiàng)目同物業(yè)公司業(yè)務(wù)對(duì)接中的費(fèi)用管理。各項(xiàng)目公司可根據(jù)其組織結(jié)構(gòu)，在不違反管理辦法的原則下制定執(zhí)行細(xì)則， 以符合公司

2、的實(shí)際情況，有關(guān)修改必須上報(bào)企業(yè)總部審批后，方可執(zhí)行。 集團(tuán)將 按實(shí)際業(yè)務(wù)變化和特殊情況出具備忘錄，作為本手冊(cè)的補(bǔ)充部分。本手冊(cè)屬于保密文件，僅供在天倫地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部使用，未經(jīng)許可不得外傳 違規(guī)者將嚴(yán)格按照天倫地產(chǎn)員工違紀(jì)管理辦法進(jìn)行處罰。第二章 職責(zé)與權(quán)限2.1 集團(tuán)總裁 負(fù)責(zé)審批項(xiàng)目整體銷售費(fèi)用預(yù)算和年度費(fèi)用預(yù)算。2.2 地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目整體銷售費(fèi)用預(yù)算和年度費(fèi)用預(yù)算。 負(fù)責(zé)審核營銷活動(dòng)及招標(biāo)結(jié)果，并組織資料向企業(yè)總部申報(bào)審批。此營銷活動(dòng)（同上，指開工奠基活動(dòng)、項(xiàng)目開盤活動(dòng)、客戶聯(lián)誼活動(dòng)、展會(huì)推介 活動(dòng)、品牌宣傳活動(dòng)、電視、報(bào)紙年度框架協(xié)議等。）2.3 集團(tuán)營銷部負(fù)責(zé)人 負(fù)責(zé)審核

3、項(xiàng)目整體、年度的銷售費(fèi)用計(jì)劃。 負(fù)責(zé)審批項(xiàng)目月度的銷售費(fèi)用執(zhí)行計(jì)劃。 參與營銷活動(dòng)招標(biāo)的評(píng)標(biāo)。 負(fù)責(zé)審核同物業(yè)公司對(duì)接業(yè)務(wù)中的具體費(fèi)用。2.4 集團(tuán)策劃部負(fù)責(zé)人 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目整體和年度的銷售費(fèi)用計(jì)劃，并在過程中對(duì)費(fèi)用進(jìn)行控制。 參與和監(jiān)督營銷業(yè)務(wù)中的日常采購及招標(biāo)工作。第三章 銷售費(fèi)用分類3.1 銷售費(fèi)用分類： 銷售費(fèi)用分為售樓處費(fèi)用、外賣場(chǎng)費(fèi)用、廣告費(fèi)用、策略設(shè)計(jì)費(fèi)用、制作費(fèi) 用、活動(dòng)展示費(fèi)用、樣板房費(fèi)用、示范區(qū)費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)用、其他 推廣費(fèi)用、銷售管理費(fèi)用等十二大類。（詳見附件三十一 銷售費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表）3.2 費(fèi)用分類說明：3.2.1 售樓處費(fèi)用： 單體售樓處的家具、配飾等費(fèi)用；

4、臨時(shí)售樓處的土建裝修等費(fèi)用；售樓處內(nèi) 提供給客戶用的茶水、咖啡等飲品的設(shè)備、材料等低值易耗品費(fèi)用；售樓處 的維修改造費(fèi)用，計(jì)入銷售費(fèi)用； 會(huì)所：此項(xiàng)費(fèi)用不含會(huì)所初次落成的土建、 硬裝修、 泳池等設(shè)計(jì)和施工費(fèi)用； 包含所有的家具、配飾、電器、健身器材等軟裝修的費(fèi)用；提供給客戶用的 茶水、咖啡等飲品的設(shè)備、材料等低值易耗品費(fèi)用；會(huì)所的維修改造費(fèi)用、 水電分?jǐn)傎M(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用。以上費(fèi)用指會(huì)所作為銷售主場(chǎng)的階段，其他階 段購置的物品不計(jì)入銷售費(fèi)用； 電瓶車、看房車的購置及運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用，司機(jī)工資、福利等費(fèi)用也計(jì)入銷售 費(fèi)用。3.2.2 外賣場(chǎng)費(fèi)用 外賣場(chǎng)的租賃費(fèi)、裝修及設(shè)計(jì)、裝飾家具費(fèi)及維修改造等費(fèi)用。

5、3.2.3 廣告費(fèi)用： 長(zhǎng)、短期路牌的發(fā)布； 候車亭、電話亭、燈桿燈箱、社區(qū)閱報(bào)欄、路名牌、道旗等； 圍檔廣告的發(fā)布； 車體廣告（包括公交車車體廣告和自有汽車車體廣告的發(fā)布）。 各種報(bào)紙、雜志廣告發(fā)布費(fèi)； 電視、電臺(tái)廣告發(fā)布費(fèi)；網(wǎng)絡(luò)發(fā)布費(fèi)； 短信發(fā)布費(fèi)； 夾報(bào)投遞費(fèi)（包括直投費(fèi)用）。3.2.4 策略設(shè)計(jì)費(fèi)用：廣告公司設(shè)計(jì)費(fèi)； 策略公司策略費(fèi)。3.2.5 制作費(fèi)用： 各種印刷品制作（包括效果圖、房型圖、樓書、DW等）；各種展板、展架、噴繪畫面、條幅、霓紅燈、門頭等制作安裝； 電視片拍攝、實(shí)景照片拍攝；3D動(dòng)畫制作；圍檔廣告的制作； 沙盤模型制作。3.2.6 活動(dòng)、展示費(fèi)用： 房交會(huì)展位租賃費(fèi)；

6、會(huì)場(chǎng)設(shè)計(jì)、裝修、裝飾費(fèi)； 促銷禮品；媒體禮金； 大型活動(dòng)專案費(fèi)； 看房車租車等相關(guān)費(fèi)用。3.2.7 樣板房費(fèi)用： 樣板房的配飾、家具等費(fèi)用，臨時(shí)樣板房的建安、裝修施工費(fèi)、裝修設(shè)計(jì)等 費(fèi)用（實(shí)樓樣板房的建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、建安費(fèi)、裝修設(shè)計(jì)費(fèi)、裝修施工費(fèi)進(jìn)入直 接成本）。3.2.8 示范區(qū)費(fèi)用： 未來需要拆除的臨時(shí)示范環(huán)境及布置等費(fèi)用 ；3.2.9 代銷費(fèi)用： 中介代銷費(fèi)； 其他代銷手續(xù)費(fèi) ；3.2.10 物業(yè)費(fèi)用 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：指為支持銷售而展示的物業(yè)服務(wù)發(fā)生的費(fèi)用（包括銷售階 段物業(yè)員工的工資、報(bào)銷費(fèi)用、服裝、保潔用品等）；但物業(yè)開辦費(fèi)和空房 管理費(fèi)不計(jì)入推廣費(fèi)用，計(jì)入項(xiàng)目直接成本；物業(yè)免單費(fèi)用；

7、銷售區(qū)域的綠化清潔費(fèi)； 其他與物業(yè)業(yè)務(wù)對(duì)接中產(chǎn)生的不可預(yù)見費(fèi)用 ；3.2.11 其他推廣費(fèi)用： 銷售推廣費(fèi)用中產(chǎn)生的其他不可預(yù)見費(fèi)用，不能歸入以上費(fèi)用分類的，進(jìn)入 其他費(fèi)用。3.2.12 銷售管理費(fèi)用： 銷售管理費(fèi)用包括銷售體系的提成， 包括底薪及五險(xiǎn)一金， 通訊費(fèi)，交通費(fèi)， 招待費(fèi)，置裝費(fèi)等福利費(fèi)用，包含層面到營銷總監(jiān)級(jí)別； 項(xiàng)目銷售體系所有編外人員薪資（底薪提成）及福利：項(xiàng)目銷售體系編外 人員底薪、提成，三險(xiǎn)一金，通訊費(fèi)，交通費(fèi)，招待費(fèi)，置裝費(fèi)等福利費(fèi)用； 銷售合同采購、交樓時(shí)發(fā)生的印刷品采購、快遞費(fèi)用； 銷售辦公易耗品費(fèi)用 其他不可預(yù)見費(fèi)用第四章 銷售費(fèi)用預(yù)算4.1 預(yù)算編制及審批 項(xiàng)目

8、公司在項(xiàng)目開始推廣之前制定項(xiàng)目整體銷售費(fèi)用預(yù)算，每年度制定當(dāng)年 的營銷費(fèi)用預(yù)算，該預(yù)算須經(jīng)企業(yè)總部進(jìn)行審批后方可執(zhí)行。 個(gè)別合作項(xiàng)目公司營銷部在年度預(yù)算的基礎(chǔ)上制定月度銷售費(fèi)用計(jì)劃，由主 管董事進(jìn)行審批通過后方可執(zhí)行。在銷售費(fèi)用預(yù)算編制同時(shí)， 項(xiàng)目公司營銷部還需確定各類單項(xiàng)銷售費(fèi)用單價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)，以供編制預(yù)算方案、費(fèi)用結(jié)算之用。 （ 如有需要，可駐明單價(jià)主要假 設(shè)，包括但不限于質(zhì)量及數(shù)量 ）4.2 預(yù)算的調(diào)整 各項(xiàng)目公司營銷部在預(yù)算執(zhí)行過程中，如提出預(yù)算調(diào)整方案（項(xiàng)目整體費(fèi)用 或年度費(fèi)用）或有關(guān)單位（如集團(tuán)審計(jì)部）在監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行過程中提出調(diào)整 建議的，須報(bào)企業(yè)總部進(jìn)行審批，月度間預(yù)算的微調(diào)，由集團(tuán)

9、公司總經(jīng)理審批。第五章 采購驗(yàn)收銷售類招標(biāo)、合同簽署參照招標(biāo)管理制度執(zhí)行。 銷售類合同執(zhí)行后七個(gè)工作日內(nèi)需進(jìn)行驗(yàn)收， 所有合同驗(yàn)收需填寫 營銷合 同驗(yàn)收單（見附件四十五），驗(yàn)收單一式兩份（原件） ，分別交營銷部、財(cái)務(wù)部 費(fèi)用管理人員備案。驗(yàn)收單作為合同有效附件， 無驗(yàn)收單合同視為未執(zhí)行， 不得 進(jìn)行結(jié)算。合同執(zhí)行完畢，營銷部將所有驗(yàn)收須提交的材料登記、存檔。5.1 銷售宣傳物料 銷售宣傳物料包括：樓書、單張、夾報(bào)、刊物、手冊(cè)、認(rèn)購書、各類銷售協(xié) 議、合同、小禮品、禮品袋、易拉卷、展板、銷控圖、條幅、橫幅、掛旗、 串旗、吊旗、彩旗、雨傘、太陽傘、帳篷、屏風(fēng)、浪布等。 物料交接時(shí)，由營銷部對(duì)物料進(jìn)

10、行驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收無誤后，在供貨方的送貨單 據(jù)上簽名確認(rèn)。5.2 廣告 廣告包括電視、報(bào)紙、電臺(tái)雜志、網(wǎng)絡(luò)及及戶外（如車身廣告等）廣告、燈 箱、圍檔、道旗等。 在廣告投放前，營銷部負(fù)責(zé)組織對(duì)廣告樣稿的審核，廣告樣稿經(jīng)營銷部負(fù)責(zé) 人審批后在樣稿上簽名確認(rèn)，營銷部負(fù)責(zé)跟蹤廣告實(shí)際投放情況。 營銷部還應(yīng)收集實(shí)際投放的資料：- 電視廣告需區(qū)級(jí)以上電視臺(tái)播出證為準(zhǔn)（特殊情況無相應(yīng)播證，需有有 關(guān)單位提供證明）；- 戶外廣告需提供照片；- 報(bào)紙廣告以樣報(bào)為準(zhǔn)；- 電臺(tái)廣告以相應(yīng)播出證為準(zhǔn)；- 廣告雜志以樣刊為準(zhǔn)；- 網(wǎng)絡(luò)類合同出具監(jiān)測(cè)報(bào)告。5.3 布展、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng) 營銷部應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)情況填寫營銷合同驗(yàn)收單，并

11、經(jīng)承辦單位簽名確 認(rèn)，作為評(píng)定承辦單位合同履行效果的依據(jù)。 營銷部現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況拍攝相應(yīng)的現(xiàn)場(chǎng)情況，在驗(yàn)收部門與承辦 單位意見不一致時(shí)，以所拍攝下影象作為判斷依據(jù)。5.4 賣場(chǎng)、樣板房裝修 售樓處、外賣場(chǎng)、樣板房的裝修進(jìn)行驗(yàn)收的，應(yīng)聯(lián)合工程、設(shè)計(jì)等相關(guān)監(jiān)理 部門共同進(jìn)行驗(yàn)收。相關(guān)結(jié)算參考工程結(jié)算管理辦法。5.5 驗(yàn)收需提交的材料5.5.1 活動(dòng)、物料制作、媒體發(fā)布等驗(yàn)收需提交的材料 活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)布置：- 現(xiàn)場(chǎng)布置方案，效果圖- 布置物料清單- 現(xiàn)場(chǎng)照片噴畫展板、樓盤包裝及制作- 現(xiàn)場(chǎng)照片- 物料清單（廣告發(fā)布位置、尺寸、工藝等）夾報(bào)印刷、投遞- 我司派人員到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)紙印刷情況及數(shù)量-

12、提交一份投遞證明 （ 需有報(bào)社發(fā)行部蓋章證明單 ）- 夾報(bào)成品海報(bào)印刷、宣傳單張印刷- 送貨單（有印刷明細(xì)）- 海報(bào)、宣傳單張成品報(bào)廣、雜志發(fā)布- 報(bào)樣、樣刊短信發(fā)布- 短信發(fā)送號(hào)段監(jiān)測(cè)單戶外廣告- 附更換畫面前后照片及近景、遠(yuǎn)景、夜光景照片策略代理- 上月工作進(jìn)度表總結(jié)及下月工作計(jì)劃5.5.2 廣告設(shè)計(jì)驗(yàn)收須提交的材料： 夾報(bào)設(shè)計(jì)-光盤或MO（提交素材可提取分層文件）- 膠片輸出打樣- 設(shè)計(jì)、發(fā)布清單（設(shè)計(jì)稿分類、數(shù)量；發(fā)布媒體明細(xì)） 報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)-光盤或MO（提交素材可提取分層文件）- 報(bào)紙打樣- 設(shè)計(jì)、發(fā)布清單（設(shè)計(jì)稿分類、數(shù)量；發(fā)布媒體明細(xì)） 海報(bào)、宣傳單張?jiān)O(shè)計(jì)-光盤或MO（提交素材可

13、提取分層文件）- 膠片輸出- 打樣稿- 設(shè)計(jì)、發(fā)布清單（設(shè)計(jì)稿分類、數(shù)量；發(fā)布媒體明細(xì)） 噴畫設(shè)計(jì)- 光盤或MO- 打樣稿- 設(shè)計(jì)、發(fā)布清單（設(shè)計(jì)稿分類、數(shù)量；發(fā)布媒體明細(xì)） 電視廣告片制作- 制作思路方案- 制作畫面設(shè)計(jì)（劇本）-提交素BT材帶、播出BT帶（未加旁白，字幕和促銷信息的原始帶）- 提交光盤母帶等- 發(fā)布清單（發(fā)布媒體明細(xì)）5.5.3 特殊情況無法提供驗(yàn)收單， 則合同經(jīng)辦人出具合同執(zhí)行報(bào)告， 并由營銷部 負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后，視為合同執(zhí)行驗(yàn)收。第六章 物業(yè)類費(fèi)用6.1 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 在配合支持銷售階段，物業(yè)前期服務(wù)人員所發(fā)生的費(fèi)用，包括物業(yè)服務(wù)人員 管理人員、接待人員、保潔人員、保

14、安人員的人員工資、福利費(fèi)、日常清潔 費(fèi)用、安全管理費(fèi)用及服裝費(fèi)等日常發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目銷售費(fèi)用。 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)需同物業(yè)公司共同制定預(yù)算，并視同正常合作方簽訂售樓 處物業(yè)服務(wù)協(xié)議，由城市公司總經(jīng)理進(jìn)行合同審批和結(jié)算。6.2 物業(yè)免單 為加強(qiáng)銷售費(fèi)用的可控性，原則上不建議城市公司采用“減免物業(yè)費(fèi)”形式 進(jìn)行促銷。各城市公司如采用“減免物業(yè)費(fèi)”形式進(jìn)行促銷的，必須報(bào)主管 董事進(jìn)行審批。所有物業(yè)免單的必須當(dāng)月同客戶簽訂計(jì)入當(dāng)月銷售費(fèi)用，不允許延期計(jì)算。所有物業(yè)免單發(fā)生后需每月與物業(yè)公司進(jìn)行通報(bào)對(duì)帳，可待項(xiàng)目入住時(shí)統(tǒng)一 同物業(yè)公司進(jìn)行結(jié)算。所有物業(yè)免單不可以兌換現(xiàn)金或進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。6.3 其他費(fèi)用如物業(yè)公司為配合銷售而發(fā)生其他費(fèi)用， 例如臨時(shí)人員費(fèi)用、 物業(yè)開荒費(fèi)用 等，可以簽訂合同經(jīng)城市公司