選址與商圈調(diào)查

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上選址與商圈調(diào)查 中國有句古話是成功者必具：天時、地利、人和！作為一個連鎖加盟店， 怎樣才能保證開店成功？保證有不俗的業(yè)績？除連鎖品牌本身過硬的品質(zhì)具備“天時”條件外，而“地利”所指的選址，則在很大程度上成為加盟商制勝的重要因素。店面所處位置、規(guī)模大小、成本高低，直接影響著開業(yè)后的市場影響力、促銷策略和經(jīng)營發(fā)展方向等等，故每個店選址都應(yīng)作全面準(zhǔn)確的評估，分析其有利和不利條件，最終確定其可行性。前期人員尋找店面，了解和收集目標(biāo)房的周邊交通、商業(yè)、消費(fèi)狀況等數(shù)據(jù)即為商圈調(diào)查。影響美容院選址的因素很多，連鎖加盟總部可以根據(jù)調(diào)查內(nèi)容分析目標(biāo)房周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)狀況，推測此目標(biāo)房開業(yè)

2、后的影響力和未來的發(fā)展規(guī)劃，從而確定該目標(biāo)房是否適合開“納蘭”連鎖加盟分店。一、 選定目標(biāo)房注意事項目標(biāo)房評估參考條件應(yīng)注意以下十項：1、 目標(biāo)房所處街道類型根據(jù)城市的商業(yè)、生產(chǎn)、生活、消費(fèi)娛樂等狀況可分為主要商業(yè)區(qū)、第二商業(yè)區(qū)、高檔居民區(qū)、普通居民區(qū)和生產(chǎn)工業(yè)區(qū)五類。A 主要商業(yè)區(qū)主要商業(yè)區(qū)內(nèi)各類消費(fèi)、娛樂、服務(wù)設(shè)施林立，人流、車流密度最大，街道顯得繁華。如步行街CBD辦公聚集區(qū)底商等。該地段屬黃金地段，店面的輻射力極強(qiáng)，但房屋租金最高，此類街道較適合于各類服裝專賣店、快餐店、銀行儲蓄所等開設(shè)。B 第二商業(yè)區(qū)第二商業(yè)區(qū)位于市區(qū)繁華地段，人流、車流較多，僅次于主要商業(yè)區(qū)。匯集有當(dāng)?shù)卣姓聵I(yè)

3、單位和大型企業(yè)辦公單位，以及以上單位的大多數(shù)員工宿舍。該區(qū)域房屋租金略高，適合超市、美容院、電器、大型餐飲、醫(yī)藥等經(jīng)營項目開店。C 高檔居民區(qū)新建高檔小區(qū)，街道寬敞、干凈、整潔，人流、車流較少，但隨著入住率的上升，后期消費(fèi)市場有相當(dāng)發(fā)展?jié)摿?。該區(qū)域消費(fèi)人群比商業(yè)區(qū)少，尤其是沖動消費(fèi)型顧客數(shù)量很少，但客源相對比較穩(wěn)定。房屋租金不高，此類街道同樣適合超市、美容院、電器、大型餐飲、醫(yī)藥等經(jīng)營項目開店。 D 普通居民區(qū) 與重要的交通干線相聯(lián)結(jié)，大多數(shù)店面面積較小，門頭招牌及店內(nèi)裝修簡單。房屋租金較低，此類街道較適合普通辦公營業(yè)場所、專業(yè)類批發(fā)市場、小超市、便利店的開設(shè)。E. 生產(chǎn)工業(yè)區(qū) 位于城郊結(jié)合部

4、，顧客稀少，經(jīng)營成本最低。此類街道較適合汽車修理、機(jī)械或食品加工、小賣部等經(jīng)營。 以上街道類型中應(yīng)選擇主要商業(yè)區(qū)、第二商業(yè)區(qū)和高檔居民區(qū)的店面作為目標(biāo)房，普通居民區(qū)和生產(chǎn)工業(yè)區(qū)周邊地區(qū)僅管租金低廉，因其消費(fèi)購買力太小，不適合開設(shè)“納蘭美容院”。如為多種街道類型混合型，則以A、B、C、D、E靠前的為準(zhǔn)。2、 往來行人初步觀察了解過往行人的消費(fèi)傾向和檔次，男、女性大致比例。3、 停車場面積 具有停車車位的目標(biāo)房優(yōu)先考慮，察看門前共有幾個車位。4、 有無城建規(guī)劃限制 了解周邊區(qū)域是否正在進(jìn)行馬路改造施工；該目標(biāo)房是否為臨時建筑，能否加蓋臨時建筑，是否會在近幾年內(nèi)面臨政府拆遷等等。5、 承租條件了解目

5、標(biāo)房的租金、免租期、承租年限、付款方式和水電費(fèi)等承租條件，是否滿足開設(shè)“美容院”的基本條件，是否還需交物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、管理費(fèi)、停車場費(fèi)用及其費(fèi)用金額是多少。6、 店面面積店面面積大小是否符合相應(yīng)加盟標(biāo)準(zhǔn)要求，一般加盟標(biāo)準(zhǔn)型宜選擇使用面積150-220，加盟豪華型宜選擇使用面積220-350，超豪華型面積宜選擇350-500。如面積較小，需減少設(shè)備或接待區(qū)的面積，甚至取消足療室；如面積較大，則可增加瑜珈或健身房。7、 目標(biāo)房的新舊程度與結(jié)構(gòu)狀況觀察該目標(biāo)房是否為新房，房屋結(jié)構(gòu)是磚混結(jié)構(gòu)還是框架結(jié)構(gòu)，墻體是否可以拆改，是否有利于“納蘭”裝修風(fēng)格的規(guī)劃設(shè)計（如樓層凈高低于2.4米，就不能用做營業(yè)用途

6、），是否具備水、電或天然氣等營業(yè)必備條件，給排水及暖氣能否進(jìn)行改造施工，電力有無增容的需求等等。北方地區(qū)是否具有供暖設(shè)施等。8、 房屋所有權(quán) 房屋所有權(quán)是單位還是個人，所有權(quán)為一方還是多方，是否存在所有權(quán)糾紛等等。9、 商店能見度目標(biāo)房是否被高大的建筑物、樹木或廣告牌遮擋，門口處能否安裝廣告牌，高度和寬度是否有特殊要求等等。10、室內(nèi)外噪音度的考評美容院應(yīng)提供一個幽雅、安靜的消費(fèi)環(huán)境，察看目標(biāo)房周邊有無影響人體正常工作生活的噪音，噪音度是否影響到美容院用途等等。11、分析是否和現(xiàn)有納蘭店保護(hù)商圈重迭兩家納蘭店之間是否超出保護(hù)距離1.2公里的要求。二、 商圈調(diào)查范圍1、 核心商圈：從目標(biāo)房步行時

7、間應(yīng)在8分鐘左右，是距離店面最近的區(qū)域，半徑約500米。此區(qū)域是連鎖店顧客的主要來源，約占總顧客數(shù)的5070%，人均消費(fèi)額也最高。2、 次要商圈：從目標(biāo)房步行時間應(yīng)在15分鐘左右，覆蓋半徑約1000米。目標(biāo)房在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客總數(shù)的20%左右，人均消費(fèi)額一般。3、 邊緣商圈：目標(biāo)房在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余的顧客所構(gòu)成區(qū)域。在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的10%左右，人均消費(fèi)額較少。從目標(biāo)房步行的時間應(yīng)在30分鐘左右，覆蓋半徑約1500米。三、 商圈調(diào)查報告內(nèi)容商圈調(diào)查報告內(nèi)容應(yīng)包括以下幾個方面：1、 城市概況目標(biāo)房所在的城市是屬于工業(yè)城市、商業(yè)城市、旅游城市、新興城市的哪一種？

8、屬于直轄市、省會城市、地級市或縣級市的哪一種？行政轄區(qū)內(nèi)與市區(qū)人口規(guī)模各為多少？城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及遠(yuǎn)期規(guī)劃方向？2、 重點(diǎn)區(qū)域調(diào)查 該區(qū)域的商業(yè)、娛樂等經(jīng)營消費(fèi)狀況簡介；了解該區(qū)域近幾年的建設(shè)規(guī)劃有無：道路拓寬改造計劃、高速或高架公路建設(shè)計劃和街道開發(fā)計劃等？例如目標(biāo)房位于規(guī)劃的IT一條街、汽配一條街或建材一條街，如果初期誤入，將來的發(fā)展空間就會受到限制，甚至可能面臨拆遷。3、 商圈內(nèi)主要辦公單位和營業(yè)場所如政府行政機(jī)關(guān)、大型營業(yè)場所（肯德基、麥當(dāng)勞、百貨商場）、戲院、展覽會場、學(xué)校、文教機(jī)關(guān)、公園、演藝和競技比賽場所、菜市場、超級市場、證券公司、大型公司總部等，各營業(yè)場所大致的營業(yè)面積、員工

9、人數(shù)？距目標(biāo)房步行時間？4、周邊小區(qū)狀況周邊大型小區(qū)總規(guī)劃面積、戶數(shù)，商品房銷售價格、入住率、分期開發(fā)交鑰匙的時間等；該地區(qū)居民的綜合素質(zhì)、消費(fèi)習(xí)慣及收入水平等；分析居住人口類型如：青少年、白領(lǐng)上班族、特定行業(yè)人士、家庭主婦等；了解女性年齡分配情況、教育程度、從事職業(yè)等；周邊大型小區(qū)距目標(biāo)房步行時間？5、人流量、車流量調(diào)查 人流量、車流量測算在加盟店選址商圈調(diào)查中占有特殊重要的地位。美容行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)下處于買方市場，應(yīng)選擇“顧客”多的地方，而不是“過客”多的地方。因此需對目標(biāo)房前面和核心商圈主要街道通過的客流量和車流量進(jìn)行測算，還須特別注明女性當(dāng)中25-55歲的目標(biāo)消費(fèi)人群數(shù)量。分目標(biāo)房門前和

10、(核心商圈內(nèi))最繁華街道兩處：時間、地點(diǎn)車流量人流量公交車和出租車私家車自行車和摩托車男性女性女性當(dāng)中目標(biāo)人群25-55歲目標(biāo)房門前高峰時段:非高峰時段:核心商圈繁華街 道高峰時段:非高峰時段:合計：平均值：備注：起止時間段，一般以十五分鐘為計算單位，需先后兩次（分上下班高峰時段和非高峰時段）測量人流量和車流量，最后匯總，并注明日期、星期幾、天氣狀況等。6、交通狀況到達(dá)目標(biāo)房的交通方式有幾種？公交線路有多少？目標(biāo)房門前有無停車位？門前道路幾車道？7、 同行業(yè)調(diào)查（詳細(xì)填寫表A1）包括：競爭對象的數(shù)量、名稱、規(guī)模，現(xiàn)有服務(wù)項目、價位、會員人數(shù)、開店日期、營業(yè)時間及經(jīng)營狀況、主推產(chǎn)品、是否有優(yōu)惠卡

11、及其卡的種類和價格、它的促銷模式、宣傳渠道及方法、裝修檔次及風(fēng)格等；以及美容師人數(shù)、美容師的薪金待遇、現(xiàn)有美容床位數(shù)、有何儀器或設(shè)施等。還需注意的一點(diǎn)是，它的口碑如何！8、 了解當(dāng)?shù)胤课葑饨鹦星椋ㄔ敿?xì)填寫表A2）了解目標(biāo)房的租金、免租期、承租年限、付款方式和水電費(fèi)等基本承租條件。免租期一般約兩個月時間；承租年限應(yīng)簽3-5年，年限越長，對加盟商后期發(fā)展越有利；付款方式分為季付、半年付、年付和押幾付幾，付款周期越短，加盟商資金壓力越小，一般押一付三比較合理；如年租房價遞增，一般不應(yīng)超過5%。地段好的店鋪，租金一定高。假設(shè)地段好的A地年租金為10萬，預(yù)計營業(yè)額為100萬，而在地段差的B地年租金為4萬

12、，預(yù)計營業(yè)額為50萬，這種情況下，是選擇A地開設(shè)美容院，還是選擇B地開設(shè)美容院呢？回答上述問題，不能簡單的因為A地地段好而租下，也不能憑直覺去租B地。應(yīng)根據(jù)周邊區(qū)域狀況相關(guān)數(shù)據(jù)出來后綜合評定。9、繪制地形圖（繪制于表B3）1 地形圖可以參照當(dāng)?shù)氐貓D繪制，比例應(yīng)加大，涵蓋核心商圈、外圍商圈 和邊緣商圈。2 圖中標(biāo)出交通干道、步行街、胡同等大小馬路。3 當(dāng)?shù)刂饕笮推笫聵I(yè)單位、學(xué)校以及政府行政機(jī)構(gòu)單位如工商、稅務(wù)、 衛(wèi)生、法院、檢察院等辦公駐地應(yīng)在圖中注明。4 帶有壟斷性質(zhì)的電信、郵電、電力、保險、鐵路等企業(yè)辦公駐地應(yīng)在圖 中注明。5 圖中應(yīng)標(biāo)出“指北針”方向。6 目標(biāo)房用五角星“”標(biāo)出。7 核心

13、商圈用虛線畫 “圓”標(biāo)出。8 目標(biāo)房輻射半徑內(nèi)的核心商圈、次要商圈和邊緣商圈用虛線標(biāo)出。9 商圈內(nèi)與美容行業(yè)相關(guān)的營業(yè)場所應(yīng)在圖中注明。 一層營業(yè)面積約80以上的商業(yè)、辦公場所應(yīng)在圖中注明，如商場、證 券營業(yè)廳、行政機(jī)關(guān)等；小于80以上的商業(yè)場所如小賣部、小吃店、洗衣店等不用標(biāo)明。四、 訂房基本原則影響美容院選址的因素很多，通過全國各地400余家美容院選址經(jīng)驗的歸納總結(jié)，以及結(jié)合近幾年美容行業(yè)的發(fā)展趨勢，當(dāng)面臨訂房抉擇時應(yīng)注意以下幾項：第一、在一條商街上要選擇“角”與“邊”上的鋪位?！敖鸾?、銀邊、草肚皮”是商業(yè)內(nèi)流行的選址的要訣。一條商街制造的效益并不是均等的，街角上的鋪位是擇鋪首選。因為街角

14、匯聚四方人流，人們要立足的時間長，因而街角商鋪因人流多必帶來財氣旺?！斑叀笔侵敢粭l街兩端的鋪位處于人流進(jìn)入的端口，也是剛進(jìn)入商街的客流有興趣、有時間高密集度停留的地方，商鋪生意由此興旺。“草肚皮”則指街的中間部分，因客流分散、購物興趣下降、行走體力不支而使店鋪盈利潛力相對而言差一些。第二、選址前通過溝通了解加盟商的文化修養(yǎng)、宗教信仰和風(fēng)水知識等，對目標(biāo)房選擇有無文化背景等其他要求。分析加盟商的投資意向，是否已限定于某個區(qū)域，是否早有目標(biāo)房等。例如：選擇主要商業(yè)區(qū)、第二商業(yè)區(qū)和高檔居民區(qū)的店面有時租金價格差別翻倍，這就需要分析加盟商的資金是否充裕。再例如：入住率少的高檔居民區(qū)開店一般需維持半年甚

15、至一年，才會迎來營業(yè)收入的高峰期，加盟商是否有心理準(zhǔn)備，是否為短期行為等等。第三、目標(biāo)房選擇避開所處街道為電子一條街、汽配一條街、餐飲一條街、建材一條街和“紅燈區(qū)”，同時還應(yīng)盡量避開橋梁、煙囪、高壓線、火車道以及噪音較大的環(huán)境區(qū)域；適合開美容院的有如行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)辦公樓、銀行、城市廣場、高檔小區(qū)配套服務(wù)底商等周邊環(huán)境區(qū)域。第四，新建的高檔小區(qū)一般入住率偏低，消費(fèi)群體呈逐漸上升趨勢。因此在營業(yè)初期一般銷售收入偏少，對加盟商有一定的投資壓力，但盈利收入水平隨著入住率的上升而提高，從長遠(yuǎn)看，具有一定的發(fā)展?jié)摿?。第五、選擇目標(biāo)房時注意察看相鄰店面經(jīng)營用途。很難想象處在左鄰右舍都是賣水果的店鋪

16、包圍中是什么景況？開一家美容院有對業(yè)種、業(yè)態(tài)組合的客觀要求，最好能迎合周邊店鋪的“性格”。一般而言，開設(shè)在有一定檔次的影樓隔壁，或環(huán)境幽雅的咖啡館隔壁，或高檔時裝專賣店的隔壁等，生意都會不錯。記住“納蘭美容院”不是一般的“剃頭鋪”，它是為滿足人們生活高雅的需要而設(shè)，因此，需選擇一些“芳鄰”為宜。 第六、不宜選擇高樓層做美容院。普通城市往往有美容消費(fèi)需求的顧客不適應(yīng)乘電梯到高樓層的美容院去做美容。因此，在選擇門面房時應(yīng)注意臨街一、二層的目標(biāo)房比較適合，相對比選擇高樓層的經(jīng)營風(fēng)險性更小，并且有助于后期“商圈互動”等促銷活動的開展。但注意提前做好當(dāng)?shù)孛廊萃袠I(yè)的調(diào)查，如北京、上海等特殊城市就屬例外。

17、第七、如初步判斷該目標(biāo)房適合開設(shè)“納蘭美容院”，而當(dāng)?shù)胤吭淳o俏，應(yīng)說服加盟商果斷采取訂房行動，可預(yù)交定金，然后再根據(jù)商圈調(diào)查報告盡快簽訂房屋租賃合同。附：商圈評估與審核（內(nèi)部評價掌控，不作為前期人員培訓(xùn)內(nèi)容）1、 房屋租金直轄市及沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省級市租金宜在800015000元/月，也包括南京、蘇州、青島等特殊城市；省會城市及沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地級市租金宜在600012000元/月；一般地級市及沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的縣級市租金宜在40008000元/月；一般縣級市租金宜在30006000元/月。豪華型加盟標(biāo)準(zhǔn)在此基礎(chǔ)上上浮25%左右。2、 納蘭美容院選址基本要求核心商圈內(nèi)包括該地區(qū)主要行政辦公單位、大型企事業(yè)單位總部不少于3家或者已入住居民不少于600戶；外圍商圈包括該地區(qū)主要行政