商業(yè)物業(yè)租售運(yùn)營機(jī)制

1、商業(yè)物業(yè)租售運(yùn)營機(jī)制目錄 頁 碼前 言 3第一章商業(yè)物業(yè)經(jīng)營組織3第一節(jié)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的含義第二節(jié)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)第二章商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設(shè)計論證和經(jīng)營方案制定與審批6第一節(jié)前期論證與規(guī)劃設(shè)計論證第二節(jié)租售規(guī)劃制定與流程轉(zhuǎn)換第三章商用物業(yè)租售營銷方案的制定與審批 8第一節(jié)租售營銷方案制定與審批第二節(jié)單元售價的制定第三節(jié)單元租價的制定第四節(jié)階段性價格調(diào)整及制定促銷措施第五節(jié)制定商用物業(yè)租售付款方式第四章商鋪 / 寫字樓面積計算與編號19第五章宣傳推廣與營銷費(fèi)用的制定與審批20第一篇商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引第二篇商業(yè)物業(yè)營銷費(fèi)用預(yù)算管理辦法第二節(jié)預(yù)算編制及評審小組第三節(jié)年度預(yù)算編制和審批流程第四

2、節(jié)月度預(yù)算編制及審批流程第五節(jié)預(yù)算方案調(diào)整第六節(jié)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督措施第七節(jié)營銷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)單價第六章交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定及審定裝修標(biāo)準(zhǔn)30第一節(jié)商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定第二節(jié)審定裝修標(biāo)準(zhǔn)第七章商鋪銷售、租賃工作程序32第一篇銷售第二篇租賃第一節(jié)認(rèn)租手續(xù)及審批辦理程序第二節(jié)商場 / 商鋪租戶租賃資格評估第三節(jié)寫字樓租戶租賃資格評估第四節(jié)租賃合同簽署程序第五節(jié)續(xù)約、再出租辦理程序第六節(jié)競價程序第七節(jié)撻定程序第八節(jié)退租手續(xù)辦理程序第九節(jié)商鋪交付使用程序第十節(jié)帶租約出售程序第十一節(jié)轉(zhuǎn)租程序第十二節(jié)現(xiàn)場管理規(guī)定第八章商用物業(yè)租售臺帳建立及租售控制程序52第一節(jié)租售臺帳第二節(jié)租售控制第九章經(jīng)營管理及推廣 56第一節(jié)租金、

3、管理費(fèi)繳付程序第二節(jié)租金摧收及違約處理程序前 言合生創(chuàng)展集團(tuán)在董事局的正確領(lǐng)導(dǎo)下得到迅猛的發(fā)展，業(yè)務(wù)從廣州拓展到北京、上海、天津、西安等地，在商品住宅市場上，已成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊。隨著集團(tuán)業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張以及廣州房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，如何使企業(yè)能在變幻莫測的市場環(huán)境中游刃有余地主宰發(fā)展速度，能在充滿風(fēng)險的投資環(huán)境中保持穩(wěn)健，規(guī)避風(fēng)險，成為地區(qū)公司實施以房地產(chǎn)開發(fā)為核心的多元化策略的出發(fā)點。盤活資產(chǎn)，經(jīng)營好商用物業(yè)將成為地區(qū)公司另一個利潤的來源，增值的商用物業(yè)和穩(wěn)定的長期性收益將有利于集團(tuán)長期穩(wěn)定的發(fā)展。本制度將建立起一個商用物業(yè)的經(jīng)營體系，指導(dǎo)該項工作的進(jìn)行。第一章商業(yè)物業(yè)經(jīng)營組織第一節(jié)商業(yè)物

4、業(yè)經(jīng)營的含義一、商用物業(yè)范圍由地區(qū)公司下屬各項目公司開發(fā)、建設(shè)的所有用于營商或辦公用途的物業(yè)，具體包括：1、大型純商業(yè)項目（專業(yè)寫字樓、專業(yè)商場）整個項目用途是純商業(yè)的，無住宅功能的，例如越華項目依托住宅區(qū)、商住結(jié)合，但單體面積40000以上，例如駿景商業(yè)廣場2、非大型純商業(yè)項目（地鋪、商業(yè)裙樓、改作商用的架空層或其他場地）二、經(jīng)營的含義1 、指通過充分的市場調(diào)研，準(zhǔn)確的市場定位，合理的規(guī)劃設(shè)計，建造出優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，運(yùn)用富有成效的營銷手段，租賃與銷售的合理分配使商用物業(yè)建設(shè)良性循環(huán)，物業(yè)不斷增值從而使公司利益最大化的行為過程。2、具體表現(xiàn)為以下四個階段：（ 1）投資開發(fā)期市場環(huán)境調(diào)研項目可行

5、性分析市場定位論證（ 2 ）前期策劃期專項市場調(diào)研及對手分析項目的發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃設(shè)計確定具體市場定位總體市場策略（ 3 ）租售推廣期項目主題整體形象包裝項目布局規(guī)劃項目功能規(guī)劃租賃與銷售分配時期、區(qū)域劃分及推廣時機(jī)的把握階段租售計劃制定策略定價租 / 售宣傳推廣租售洽談及簽約（ 4 ）經(jīng)營期商家經(jīng)營行為管理，包括對商家的經(jīng)營范圍及合法經(jīng)營的管理、形象管理、污染管理等。物業(yè)管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運(yùn)送、設(shè)施管理、安全等等。公共關(guān)系管理：處理與工商行政管理部門、環(huán)保、消防、公安、衛(wèi)生檢疫、街道、城管等政府部門的關(guān)系。經(jīng)營期宣傳推廣確立市場形象，提高市場知名度和地位，吸引消費(fèi)者來消費(fèi)。定

6、期翻新及注入新元素：以求保持新鮮感和貼近消費(fèi)者。租金、推廣費(fèi)、管理費(fèi)等收取。跟蹤了解商戶的經(jīng)營狀況，應(yīng)對減租要求。增加設(shè)施或制造優(yōu)勢，為商家創(chuàng)造更好的營商環(huán)境，使物業(yè)升值。第二節(jié)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)一、系統(tǒng)架構(gòu)見附件二、分工與職責(zé)1、地區(qū)公司營銷中心（ 1） 代表地區(qū)公司對其管轄范圍內(nèi)的商用物業(yè)擔(dān)當(dāng)資產(chǎn)管理者角色及統(tǒng)籌策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營管理工作，并向地區(qū)公司經(jīng)營班子負(fù)責(zé)。（ 2） 指導(dǎo)、幫助、管理、監(jiān)管地區(qū)公司屬下項目公司對需要出售商用物業(yè)進(jìn)行策劃、銷售及宣傳推廣工作。（ 3） 負(fù)責(zé)對用于出租的商用物業(yè)進(jìn)行市場調(diào)研、市場定位、策劃、招租、宣傳推廣及經(jīng)營期經(jīng)營管理和宣傳推廣工作。具體工作由營

7、銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部組織實施。（ 4） 對駿景商業(yè)廣場、越華兩個項目進(jìn)行市調(diào)、策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營推廣工作。2、項目公司（ 1） 負(fù)責(zé)對相關(guān)項目的商用物業(yè)組織協(xié)調(diào)包括：規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、裝修、竣工驗收、物業(yè)改造等方面的工作。（ 2） 受營銷中心委托對需出售的商用物業(yè)進(jìn)行策劃、銷售及宣傳推廣工作。（ 3） 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)營商與居住兩方面的關(guān)系，以及完成營商所需的各種硬件和周邊必備的條件。（ 4） 負(fù)責(zé)商用物業(yè)工程進(jìn)度和質(zhì)量的監(jiān)管，以確保商用物業(yè)按時按質(zhì)交付使用。（ 5） 根據(jù)營銷中心的要求對建成商業(yè)進(jìn)行改造或完善工程。（ 6） 負(fù)責(zé)現(xiàn)場招租處的建造和裝修。（ 7） 負(fù)責(zé)租金收取工作，并按要求建

8、立臺帳，填寫報表上報營銷中心及財務(wù)部。（ 8） 與商戶有關(guān)工程條件的談判。（ 9） 對項目所屬的商鋪進(jìn)行經(jīng)營期內(nèi)的工作。3、廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司（ 1） 負(fù)責(zé)對商用物業(yè)實施專業(yè)的物業(yè)管理。（ 2） 協(xié)調(diào)商戶與業(yè)主之間，商戶與街道、城管等政府部門之間的公共關(guān)系。（ 3） 協(xié)助商業(yè)物業(yè)宣傳推廣活動。（ 4） 根據(jù)租賃合同對商家進(jìn)行現(xiàn)場的管理，包括經(jīng)營范圍、合法經(jīng)營行為、店面形象、污染等等。4、其他部門的職責(zé)與住宅開發(fā)的分工和職責(zé)大致相同。三、崗位職責(zé)及人員定編見附件第二章商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設(shè)計論證和經(jīng)營方案的制定與審批第一節(jié)前期與規(guī)劃設(shè)計論證1 、商業(yè)物業(yè)論證的管理制度和工作流程與項目論證管

9、理規(guī)范相關(guān)規(guī)定基本一致。2 、論證附件附件 1市場定位報告附件 2項目全程價格方案附件 3營銷計劃書附件 4規(guī)劃設(shè)計要點一覽表附件 5經(jīng)營計劃財務(wù)評估分析編制說明附件 6項目經(jīng)營計劃財務(wù)評估分析規(guī)定附件 7各經(jīng)營期利潤測算表附件 8項目經(jīng)營計劃成本明細(xì)表附件 9項目各期資金回籠預(yù)測表附件 10項目經(jīng)營計劃各期現(xiàn)金流量分析表附件 11項目經(jīng)營計劃各期融資計劃及還貸計劃表附件 12項目經(jīng)營計劃資金成本估算表附件 13單位（項）工程進(jìn)度計劃表附件 14單位（項）工程主要進(jìn)度控制點匯總表附件 15項目工程工作計劃表附件 16地塊住宅主要進(jìn)度控制點完成時間計劃附件 17項目網(wǎng)絡(luò)計劃圖附件 18住宅項目網(wǎng)

10、絡(luò)計劃圖備注：（ 1）共 18 個附件，黑色加粗附件呈報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)閱（ 2）附件1、 2、 3 本章后附有格式范本，附件4-18文件格式與 項目論證管理規(guī)范相關(guān)文件一致。第二節(jié)租售規(guī)劃與轉(zhuǎn)換流程項目公司經(jīng)營部營銷中心營銷中心每間鋪定每間鋪定審批主持租售售價租價項目公司規(guī)劃會議開始出售營銷中心確定租售比例租售轉(zhuǎn)換劃定租售范圍每半年一次經(jīng)營部項目公調(diào)司整租售規(guī)劃開始出租租轉(zhuǎn)售出售地區(qū)財務(wù)經(jīng)營部租售控制售轉(zhuǎn)租出租工作指引1、項目公司與經(jīng)營部分別就各自的投資回報要求，確定每間鋪售價、租價，應(yīng)根據(jù)實際的位置、平面、進(jìn)深比、大小、人流等制定，便于后期規(guī)劃和轉(zhuǎn)換。2、在每年年頭要召開全年的租售規(guī)劃會議，在項目

11、商業(yè)交付前三個月要召開專項租售規(guī)劃會議。3、租售比例原則上為7： 3 。4、劃定租售范圍須明確到每間鋪。5、對于出售或出租范圍中的物業(yè)可以租售轉(zhuǎn)換。6、對于未出租的，經(jīng)地區(qū)財務(wù)核對租售控制表（附后）后可以出售，已出租的轉(zhuǎn)入帶租約出售程序。7、在出租范圍中轉(zhuǎn)換成出售的面積，須在經(jīng)營部考核指標(biāo)相應(yīng)調(diào)整，具體可在年底統(tǒng)一調(diào)整。第三章商用物業(yè)租售營銷方案的制定與審批第一節(jié)租售營銷方案制定與審批在商業(yè)物業(yè)落成并準(zhǔn)備招租前三個月有關(guān)部門應(yīng)開始著手安排租賃經(jīng)營方案。一、工作流程二、工作指引1、商業(yè)項目第一次租賃經(jīng)營方案至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：（ 1） 市場及對手狀況。（ 2） 項目的優(yōu)劣勢分析。（ 3） 項目定

12、位建議。（ 4） 項目的成本攤分系數(shù)建議。（ 5） 項目總平均租金回報率及基準(zhǔn)價建議。（ 6） 招租策略（例如分期、分區(qū)攤出策略等）。（ 7） 裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)建議。（ 8） 租賃條件建議。（ 9） 形象主題及宣傳推廣費(fèi)用與策略的建議。（ 10 ） 如以小面積出租為主的鋪或商場，須作出開業(yè)一年內(nèi)的經(jīng)營期宣傳推廣計劃及費(fèi)用建議。2、方案中各項目內(nèi)容的制定指引見相關(guān)工作指引，例如：制定項目總平均租金回報率時參照租金定價工作程序中第二章的工作指引，如運(yùn)作當(dāng)中要修改回報率，審批程序則按第二章上所列的程序報批。第二節(jié)單元售價的制定商用物業(yè)單元定價：營銷中心根據(jù)商用物業(yè)均價分布圖及面積表，結(jié)合項目公司推售策

13、略及不同的地理位置、環(huán)境特點等，制定出商用物業(yè)具體單元的銷售價格（單價及總價）。一、工作流程二、工作指引1 、 項目公司根據(jù)推售策略擬樓宇推售計劃報營銷中心，推售計劃內(nèi)容應(yīng)包括：本次推出的商用物業(yè)組團(tuán)、時間安排、每一單元價差。2 、 營銷中心收到推售計劃后，根據(jù)推售計劃，結(jié)合本部門意見出具基準(zhǔn)價格試算表。3 、 基準(zhǔn)價格試算的步驟：（ 1 ） 商用物業(yè)樓宇均價分布圖，確認(rèn)即將推出的每一幢商用物業(yè)均價；（ 2 ） 為確保實收價格達(dá)到計劃價格指標(biāo)，需將常規(guī)折扣計入每幢商用物業(yè)均價內(nèi)，得出推售均價。常規(guī)折扣主要有：付款方式折扣、內(nèi)部認(rèn)購折扣、領(lǐng)導(dǎo)特批折扣、等。推售均價計算方法為：推售均價= 均價分布

14、圖規(guī)定的樓宇均價1 1常（規(guī)折扣） ；（ 3 ） 確定推售均價后，根據(jù)項目公司的推售計劃、本部門意見、結(jié)合每一單元的特點，綜合各種權(quán)數(shù)后，對每一單元計算出一個試算價格，并匯編成商用物業(yè)價格試算一覽表。4 、 營銷中心組織召開定價會議，討論價格試算一覽表的可行性，與會人員應(yīng)包括：營銷老總、價格小組成員、營銷中心負(fù)責(zé)人、營銷中心定價組成員，財務(wù)部有關(guān)人員。5 、 經(jīng)價格會議討論取得共識后，由營銷中心根據(jù)試算表制定出每幢樓宇的商用物業(yè)價目表及使用說明，經(jīng)財務(wù)部核實后，加蓋項目公司公章，然后頒發(fā)給項目公司使用。三、影響商鋪定價的因素1、客流量系數(shù)這是衡量一個商鋪價值最重要的因素，客流量越大的商鋪，商業(yè)

15、價值越高；反之，則越低。2、間隔設(shè)計系數(shù)一個商鋪，它的門面越闊價值越高、縱深越小價值越高；反之，則越低。3、面積系數(shù)一個商鋪，它的面積越小，涉及的總金額就相對較小，易為客戶接受；相反，面積越大，總金額就越高，市場承受力就越弱。所以一個面積較小的商鋪的面積系數(shù)要高于一個面積較大的商鋪。4、樓層差系數(shù)由于首層商鋪能接觸到較大的客流量，而位于二層的商鋪所接觸到的客流量就遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于首層商鋪，所以一般而言，二層商鋪的價值只相當(dāng)于首層商鋪的50%60% ，而二層以上的商鋪與二層商鋪的價值則相去不遠(yuǎn)。第三節(jié)單元租價的制定一、確定投資成本及分?jǐn)傁禂?shù)商業(yè)項目的價格系統(tǒng)是以總平均租金回報率為最終歸結(jié)，計算總平均租金

16、回報率的基數(shù)是相關(guān)商業(yè)項目的平均投資成本。由于不同位置、不同樓層的商鋪/ 寫字樓價值并不一樣，為了易于比較故需把平均成本按照價值大小的一定比例分?jǐn)傊粮鱾€區(qū)域。1、地鋪 / 裙樓投資成本攤分系數(shù)表2、工作指引（ 1）因商業(yè)物業(yè)的定位受地點、周邊人口數(shù)、交通狀況、物業(yè)狀況等眾多因素的影響，不能一概而論，故上述的成本系數(shù)分?jǐn)偸歉鶕?jù)目前地區(qū)公司現(xiàn)存商業(yè)物業(yè)的狀況來擬定，適合駿景、華景、帝景、愉景、暨南、珠帝、逸景街鋪項目使用。（ 2 ）對于未來的項目，應(yīng)參照上述系數(shù)，結(jié)合項目的實際具體情況擬定。二、確定各商業(yè)項目總平均租金回報率及基準(zhǔn)價總平均租金回報率：是指整個商業(yè)項目所有商鋪/ 寫字樓單元的年租金水

17、平除以平均投資成本得到的回報率?；鶞?zhǔn)價： 是指與總平均租金回報率相對應(yīng)的該項目的平均租金水平，應(yīng)計算至各樓層。1、工作流程2、工作指引及步驟（ 1）項目開盤前，營銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部對同期市場上同類物業(yè)的租貨條件作出詳細(xì)調(diào)查。（ 2）根據(jù)市場情況，分別對用于生活配套的物業(yè)和主題定位的商業(yè)物業(yè)的最高租價作出估算。（ 3）根據(jù)財務(wù)部測算的投資成本，分別推算出生活配套和主題定位商業(yè)物業(yè)各自的平均租金回報率及各樓層的基準(zhǔn)租價以及整個項目的總平均租金回報率。（ 4）方案中應(yīng)同時提出因項目住宅入住人口數(shù)而推出的商業(yè)面積及進(jìn)度策略。（ 5）營銷顧問小組，由地區(qū)公司營銷老總、財務(wù)老總、營銷中心相關(guān)人員、相關(guān)項

18、目公司經(jīng)理共同組成，營銷中心負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)相關(guān)工作的開展。（ 6）營銷顧問小組組織召開論證會，小組各成員根據(jù)方案從各自的專業(yè)角度提出建議，經(jīng)過論證取得共識后，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部把論證結(jié)果形成書面報告，報公司決策層批示后，作為日后制定具體價格的依據(jù)。（ 7）商業(yè)項目的第一份租賃經(jīng)營方案應(yīng)包含本章內(nèi)容，方案的其他內(nèi)容詳見商業(yè)項目租賃經(jīng)營方案制定與審批。三、確立租金價格走勢根據(jù)已通過的總平均租金回報率和基準(zhǔn)價，建立整個商業(yè)項目的租價走勢。除了考慮產(chǎn)品的“區(qū)”、“級”的不同外，還要考慮商家的品牌、租用面積大小、行業(yè)的毛利率等因素。? 知名品牌，尤其是世界品牌能幫助迅速提升知名度，帶來人流，令周邊物業(yè)（包括住

19、宅、商鋪）升值，無形價值大，所以實際租金較低，品牌知名度往往與租金水平成反比。? 租用面積大類似批發(fā)，往往租用面積與租金水平成反比。? 不同的行業(yè)承受租金的水平不一樣，商家能給付的租金數(shù)與其所處行業(yè)的毛利率密切相關(guān)。? 商鋪對于不同位置、品牌、面積大小、實用率大小的租金差異要大于寫字樓。基于以上市場特征和價格策略的八大原則，按以下流程和指引建立租價走勢。1、商鋪、寫字樓定價審批流程2、商鋪定價工作流程3、寫字樓定價工作程序4、工作指引（ 1）商鋪普通租戶的營銷價總體應(yīng)在基準(zhǔn)價上上浮20% ，以應(yīng)付品牌商家和大面積商家的下浮價格要求，其中用于應(yīng)付品牌商家的比例是10% ，大面積租用約為6%除此之

20、外的商家促銷下浮空間約為4%，合共20% 。具體見下列表格：據(jù)商業(yè)行業(yè)經(jīng)驗，國際知名品牌及國內(nèi)知名品牌的數(shù)量占商戶總量不到40% ，其中國際品牌低于 15% ，國內(nèi)品牌低于25% ，因此總平均回報率在各類商家中的分配比例建議如下表，以此制定營銷價。如果某商業(yè)項目的條件只能以大面積出租（例如愉景31 、 32 棟），則在定租金回報率時要充分考慮下浮幅度并制定租金水平。如項目條件允許存在大小不同面積出租（例如駿景花園商鋪），按行業(yè)經(jīng)驗，大面積出租比例一般不超過45% ，建議按下表制定營銷價。如商家既是知名品牌又大面積承租，則表一與表二累加執(zhí)行。當(dāng)項目已出租至90% ，則結(jié)算已出租面積的加權(quán)平均租金

21、回報率，并與公司要求的回報率相比較，若高于公司要求，則計算其中的空間，分?jǐn)傊潦Ｓ嗟拿娣e上制定傾銷價。（ 2）寫字樓的下浮要求體現(xiàn)在大面積承租上，據(jù)經(jīng)驗，500 以上約占25% ， 1000 以上約25% ，其余小面積占50% ，所以寫字樓300 以下的租金營銷價應(yīng)在基準(zhǔn)價上上浮10% ，以應(yīng)付大面積承租租金下浮及促銷措施。（ 3）上述指引中表一、二、三中給品牌商家和大面積承租商家在基準(zhǔn)價基礎(chǔ)上下浮后形成的是營銷價，不屬于打折范圍，其差額已在其他定價中彌補(bǔ)。（ 4）由于商業(yè)物業(yè)又租又售，且同時進(jìn)行，所以應(yīng)對商業(yè)物業(yè)的項目為單位分別按公司要求全部定出租價和售價，從總體定價上把握定價是否達(dá)到公司要求

22、。（ 5）把投資成本價值系數(shù)分?jǐn)傊粮鲀r格區(qū)的不同樓層。（ 6）促銷措施的制定和實施見階段性租賃價格調(diào)整。四、制定租賃條件租賃條件：包括承租位置、面積、租金水平、承租期、免租期、遞增率和交付裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，廣告招牌位置及使用條件、管理費(fèi)水平、推廣費(fèi)用水平，預(yù)付或押金數(shù)量等等。1、審批流程與商鋪、寫字樓定價審批流程相同。2、工作指引（ 1）在申報項目租賃經(jīng)營方案時與定價一起擬列在方案內(nèi)，詳見制定和申報租賃經(jīng)營方案。（ 2）除租金外，方案中應(yīng)列明以下項目，一般性標(biāo)準(zhǔn)指引如下：承租期：小面積商鋪和寫字樓一般為兩至三年； 300 1000 商鋪一般為五年； 1000 以上 5000 商鋪一般為

23、五至八年； 5000 以上商鋪一般八年以上； 10000 以上超市大賣場、百貨公司一般會要求十年至十五年，甚至更長。 免租期：一般1000 以下給予最多三個月； 1000 以上最少三個月甚至正式開張之日，最長不超過半年； 10000 以上大面積最少半年，可雙方協(xié)商一個合理的最長期限，由合同中予以約定。 遞增率： 500 以下承租一般為5 10% ； 500 1000 一般為 4% 8% ； 1000 以上一般為 3% 5% ；首二年不遞增，第三年起逐年遞增。（ 3）廣告招牌位置：每個商鋪應(yīng)給予一個免費(fèi)的招牌位置，在商場或商業(yè)街開業(yè)早期，對品牌企業(yè)、大面積承租或位置較偏的商戶可提供一至兩個設(shè)置在

24、公共位置的廣告位，半年至一年的免費(fèi)使用期，應(yīng)視項目實際情況作出安排。對寫字樓租戶，應(yīng)提供免費(fèi)水牌，包括位于大堂及所在樓層，租戶也可在租用單元門口墻上免費(fèi)掛公司招牌一個。如果整棟物業(yè)不是由一個商戶整體租用，原則外墻廣告位置要按市場價值予以收費(fèi)。如果整棟物業(yè)是由一個商戶整體租用，外墻的使用權(quán)歸該商戶，以不損壞結(jié)構(gòu)，不丑化形象及符合國家有關(guān)法律法規(guī)為原則，租約期滿商戶應(yīng)予恢復(fù)原狀。（ 4）管理費(fèi)水平由廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司建議，經(jīng)地區(qū)公司營銷中心、財務(wù)部會簽后，由地區(qū)公司總經(jīng)理審批?？稻绊氂谏虡I(yè)項目完工前兩個月完成上述審批工作，把結(jié)果遞交至營銷中心。商場及商業(yè)步行街經(jīng)營期的推廣費(fèi)要包含在管理費(fèi)中，

25、向物價局申報，故康景在申報收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之前要把營銷中心經(jīng)營部擬定的經(jīng)營期推廣費(fèi)商家承擔(dān)之部分融入管理費(fèi)中，向物價局申報。（ 5 ） 租賃雙方簽署合同前，租戶要交納相當(dāng)于兩個月租金的押金及一個月租金上期。第四節(jié) 階段性價格調(diào)整及制定促銷措施促銷措施和階段性價格調(diào)整：根據(jù)市場的季節(jié)性和促銷策略，在營銷價上附加一些優(yōu)惠措施或?qū)ψ鈨r作一些階段性調(diào)整，以促進(jìn)商家在淡季開盤、競爭激烈等時候達(dá)成成交。一、工作流程二、工作指引1、商鋪促銷措施的空間來自：商鋪營銷價內(nèi)已含有的基準(zhǔn)價上浮的4% 、國際品牌基準(zhǔn)價下浮 20% 和國內(nèi)知名品牌基準(zhǔn)價下浮10% 的實際未用完的部分；寫字樓促銷措施的空間來自營銷價內(nèi)已含有的基

26、準(zhǔn)價上浮3% ， 300 1000基準(zhǔn)價下浮5%和 1000 以上基準(zhǔn)價下浮10% 實際未用的部分。詳見確立租金價格走勢的工作指引。2、擬定方案時，應(yīng)注意把附加了優(yōu)惠條件或調(diào)整了價格后的租金回報率與公司要求的該項目租金回報率相比較。在原租金回報率不變的情況下恰當(dāng)運(yùn)用延長免租期、租價折扣、送管理費(fèi)等手段促進(jìn)成交。3、營銷中心、財務(wù)部會簽方案，在不低于相關(guān)項目租金回報率前提下營銷老總作最終審定。4、該制度同時適用于租戶在合約期內(nèi)提出減租申請的處理。第五節(jié)制定商用物業(yè)租售付款方式商用物業(yè)付款方式：是指商用物業(yè)在買賣過程中我司提供給買受人可供選擇的幾種付款類型及付款計劃，如：出售商用物業(yè)時提供給客戶選

27、擇的一次性付款、揭行按揭、免息分期等。一、工作流程出租營銷中心經(jīng)營部項目公司 /財務(wù)部提出付款方式建議加具意見公司領(lǐng)導(dǎo)作出批示項目公司營銷中心 /財務(wù)部出售提出付款方式建議加具意見營銷中心財務(wù)部營銷中心頒發(fā)付款方式表核審付款方式表綜合意見擬付款方式表項目公司按付款方式表執(zhí)行二、工作指引1、商用物業(yè)推售前，項目公司根據(jù)銷售策略、結(jié)合市場因素提出商用物業(yè)付款方式建議，建議內(nèi)容包括：付款種類、優(yōu)惠政策、付款計劃等；或商用物業(yè)推出租賃業(yè)務(wù)前，營銷中心商用物業(yè)經(jīng)營部根據(jù)租賃策略、結(jié)合市場因素提出商用物業(yè)付款方式建議，建議內(nèi)容包括：租金繳付計劃、優(yōu)惠政策等。2、對于出售的商用物業(yè)付款方式建議經(jīng)營銷中心、財

28、務(wù)部會簽后報公司領(lǐng)導(dǎo)審批，經(jīng)審批同意后返回營銷中心銷售策劃組。對于出租的商用物業(yè)付款方式建議經(jīng)項目公司、財務(wù)部會簽后報公司領(lǐng)導(dǎo)審批，經(jīng)審批同意后返回營銷中心商用物業(yè)經(jīng)營部。3、營銷中心一方面通知項目公司有關(guān)會簽結(jié)果，另一方面擬付款方式表。付款方式表經(jīng)財務(wù)部審核，營銷老總審批后送行政人事部蓋章（項目公司公章）。4、經(jīng)蓋章的付款方式表由營銷中心頒布給項目公司貫徹執(zhí)行。三、付款方式表（范本）a) 出售商用物業(yè)付款方表（范本）b) 出租商用物業(yè)付款方表（范本）第四章商鋪 / 寫字樓的面積計算與編號計算商鋪/ 寫字樓的面積：按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，根據(jù)單體建筑平面施工圖計算出每一個商鋪/ 寫字樓單元的建筑面積

29、、公攤及實用率，作為定價和租售依據(jù)。1、工作流程2、工作指引（ 1）項目公司收到設(shè)計單位送來的商業(yè)物業(yè)施工平面圖（一式四份）后，送總工室。（ 2）總工室審核圖紙，經(jīng)確認(rèn)無誤后，一份存檔，另三份發(fā)給營銷中心、審核部、營銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部。（ 3）營銷中心、審核部收到施工平面圖后，根據(jù)國家頒布的房地產(chǎn)測量方法以及公司的有關(guān)規(guī)定，分別計算出每一商業(yè)單元的面積（建筑面積、分?jǐn)偯娣e和實用率）。（ 4）營銷中心計算出面積表并予以編號，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字后，送審核部核對，經(jīng)核實無誤后，送工程、營銷老總審定。（ 5）獲準(zhǔn)的面積表返回營銷中心，由營銷中心分發(fā)給審核部和營銷中心經(jīng)營部。第五章、宣傳推廣與營銷費(fèi)用的

30、制訂與審批第一篇、商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引一、工作階段主要分成三個階段：項目前期：項目開工前后至正式向市場推出之間的階段。租售推廣期：指正式向市場推出至大致上出租或出售完成之間的階段。經(jīng)營期：指商業(yè)項目開業(yè)后的階段。二、各階段的工作目標(biāo)、方式、指引1、項目前期： 對大型的商業(yè)項目，特別是所在地塊未能必然性地讓市場認(rèn)同具有高商業(yè)價值，需要對地塊的商業(yè)價值進(jìn)行培育的情況下，需要安排項目前期宣傳推廣。 主要方式以報紙軟文、公關(guān)活動、目標(biāo)客群滲透為主：、報紙軟文：在主流媒體上以新聞報導(dǎo)、專題文章等形式不經(jīng)意地引導(dǎo)市場關(guān)注，并認(rèn)同地塊的商業(yè)價值。、目標(biāo)客群包括商家及未來消費(fèi)者兩層含義：對商家的滲透是針

31、對性滲透，對符合商業(yè)物業(yè)定位的商家定期寄發(fā)宣傳品，以“匯報”項目進(jìn)度、思路以樹立他們對項目的信心。對消費(fèi)者的滲透是廣泛式滲透，在公司原定的所有對外宣傳中，對任何機(jī)會、任何形式，只要能傳遞信息，對消費(fèi)者能作正面引導(dǎo)的機(jī)會都應(yīng)利用。、公關(guān)活動：包括組織新聞發(fā)布會、奠基儀式，組織專家論壇、智囊團(tuán)、旗艦商家招商會等多種形式發(fā)布消息和吸引注意力。2、租售推廣期： 在前期推廣的基礎(chǔ)上大張旗鼓地樹立、鞏固品牌和主題形象，通過對新概念的炒作，多角度地對商業(yè)物業(yè)的盈利能力和消費(fèi)者能獲得新的消費(fèi)體驗進(jìn)行層層展現(xiàn)，深入剖析，有力推動商家的認(rèn)同和進(jìn)駐，同時也進(jìn)一步為商家培養(yǎng)消費(fèi)群。主要方式有現(xiàn)場包裝、布置媒體廣告及軟

32、性文章公關(guān)活動展覽會公益贊助等3、經(jīng)營期：主要針對商場及規(guī)模較大的商業(yè)街項目。項目開業(yè)后，推廣的目的是要把項目的品牌和形象進(jìn)一步鞏固和提升，重點是培養(yǎng)消費(fèi)者到項目來消費(fèi)的消費(fèi)習(xí)慣，在項目開業(yè)頭幾年、消費(fèi)淡季，以及消費(fèi)危機(jī)時期和過后（例如非典），宣傳推廣尤為重要，只有吸引消費(fèi)者的場所才是商家追逐之地，才是有升值潛力的黃金地。主要方式：現(xiàn)場商業(yè)氣氛布置公關(guān)活動購物贈禮折扣促銷活動編輯形象/ 消費(fèi)雜志媒體廣告展覽活動公益與贊助等等三、營銷費(fèi)用的使用范圍1 、廣告設(shè)計費(fèi)2 、廣告制作費(fèi)3 、媒體發(fā)布費(fèi)4 、代理費(fèi)5 、手續(xù)費(fèi)6 、公關(guān)費(fèi)7 、活動費(fèi)8 、各種宣傳物料第二篇商業(yè)物業(yè)營銷費(fèi)用預(yù)算管理辦法第

33、一節(jié)預(yù)算編制及評審小組一、小組架構(gòu)二、小組職能參與預(yù)算編制、評審、管理、監(jiān)督和考核第二節(jié)年度預(yù)算編制和審批流程一、編制2、工作指引（ 1） 董事局下達(dá)營銷費(fèi)用指標(biāo)，項目前期以預(yù)算總額來控制；租售推廣期以全年銷售營銷費(fèi)用占全年銷售收入的比例與全年租賃營銷費(fèi)用占全年新簽定合同的年租金水平的比例共同構(gòu)成；經(jīng)營期以每平方米一定金額來確定。（ 2） 租售推廣期租賃部分的營銷費(fèi)用基準(zhǔn)數(shù)為合同上列示的租金單價面積12 個月 ，并非當(dāng)年實收租金。（ 3） 審核部通過招標(biāo)方式制定預(yù)算內(nèi)各類單項費(fèi)用價格標(biāo)準(zhǔn)，以供營銷中心和經(jīng)營部編制預(yù)算方案、費(fèi)用結(jié)算之用。（ 4） 預(yù)算單位須于每年一月中旬前擬定年度預(yù)算方案。二、

34、評審1 、評審程序2 、評審工作指引（ 1） 參與初審的部門對年度預(yù)算進(jìn)行會審，并提出相應(yīng)的建議措施。（ 2） 營銷中心綜合會審意見，結(jié)合實際需要，對原方案作出調(diào)整。（ 3） 經(jīng)調(diào)整后的預(yù)算方案由評審小組對新方案進(jìn)行二次會審，最終決定年度預(yù)算方案。（ 4）方案確定后，集團(tuán)公司與董事局、地區(qū)公司營銷中心、經(jīng)營部與集團(tuán)公司分別簽定全年營銷費(fèi)用預(yù)算責(zé)任書，并按年度預(yù)算方案制定月度預(yù)算方案。3 、年度預(yù)算表第三節(jié)月度預(yù)算編制及審批程序一、編制及審批流程二、操作規(guī)定1、經(jīng)營部根據(jù)年度預(yù)算方案，于每月25 日之前擬定下一個月的預(yù)算方案，并報地區(qū)公司銷售副總審批；2、銷售副總審批同意的本月預(yù)算方案交由地區(qū)公

35、司財務(wù)部備案；3、經(jīng)營部執(zhí)行當(dāng)月預(yù)算方案。三、月度預(yù)算表四、月度預(yù)算方案實施1、工作流程2、工作指引（ 1）計劃、合同會簽程序。3、結(jié)算結(jié)算是指方案實施后對相關(guān)費(fèi)用的支付。（ 1） 計劃類費(fèi)用結(jié)算：按樣報或播出證明憑實結(jié)算有關(guān)款項；（ 2） 合同類、請示類費(fèi)用結(jié)算：則根據(jù)驗收制度驗收，按合同條款如實結(jié)算款項；（ 3） 各類款項支付必須按財務(wù)新頒的付款審批制度報批；（ 4） 禁止將結(jié)算款折分請款，一經(jīng)查實，從重處罰經(jīng)辦人及部門負(fù)責(zé)人。第四節(jié)預(yù)算方案調(diào)整一、操作流程二、操作規(guī)定1、經(jīng)營部在預(yù)算執(zhí)行過程中根據(jù)實際需要提出預(yù)算調(diào)整方案（一般指年度預(yù)算方案），或有關(guān)單位（如：審計室、財務(wù)部、營銷中心等）

36、在監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行時提出修改建議；2、評審小組對預(yù)算調(diào)整方案或建議進(jìn)行會審，會審?fù)ㄟ^后預(yù)算單位調(diào)整原方案，并按調(diào)整后方案執(zhí)行；第五節(jié)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督措施1、地區(qū)公司財務(wù)部及營銷中心經(jīng)營部應(yīng)分別設(shè)立預(yù)算監(jiān)控臺帳如：預(yù)算執(zhí)行情況登記表（見下表），用于掌握預(yù)算執(zhí)行情況、使用進(jìn)度；2 、每月 26 日費(fèi)用經(jīng)營部將本月預(yù)算執(zhí)行情況登記表報地區(qū)公司財務(wù)復(fù)核，每月30 日財務(wù)部門將復(fù)核無誤的預(yù)算執(zhí)行情況登記表報公司領(lǐng)導(dǎo)；預(yù)算執(zhí)行情況匯總表單位：萬元1 月份2 月份 月份本月已本年累計本月實本月已本年累計本月已本年累計全年預(yù)本月實本月實項目公司本月實付款金已付款金本月實付款金已付款金本月實付款金已付款金算總額本月預(yù)際

37、支付本月預(yù)際支付本月預(yù)際支付際發(fā)生額與本額與本年際發(fā)生額與本額與本年際發(fā)生額與本額與本年算額營銷費(fèi)算額營銷費(fèi)算額營銷費(fèi)額月預(yù)算累計預(yù)算額月預(yù)算累計預(yù)算額月預(yù)算累計預(yù)算用金額額比率用金額額比率額比率用金額額比率額比率額比率駿景項目華景項目帝景項目愉景項目珠江帝景逸景翠園華南新城合計注：對于須預(yù)警的數(shù)據(jù)，請在該數(shù)據(jù)左上方以“* ”表示。3、每月費(fèi)用統(tǒng)計區(qū)間為：上月26 日至本月25 日，一月份為1 月 1 日至 25 日，六月份為5 月 26日至 6 月 30 日，七月份為7 月 1 日至 7 月 25 日，十二月份為11 月 26 日至 12 月 31 日；4、審計室對預(yù)算執(zhí)行情況起監(jiān)督審計作用

38、，財務(wù)部必須于每月1 日前將上月 預(yù)算執(zhí)行情況匯總表報審計室。每半年，由地區(qū)公司財務(wù)部、審核部、審計室聯(lián)合對各預(yù)算單位的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行審計，并根據(jù)實際需要對預(yù)算進(jìn)行調(diào)整；5、預(yù)算制訂后，要求每季度費(fèi)用支出不超出預(yù)算，上月余額可結(jié)轉(zhuǎn)下月使用，各類別可相互挪動，但不可挪作營銷費(fèi)用以外的用途。第六節(jié)預(yù)算考核辦法一、預(yù)算編制時間規(guī)定1、營銷中心經(jīng)營部必須于每年1 月 10 日前將本年度預(yù)算方案報評審小組，評審小組必須及時組織會審，并在5 個工作日完成初審工作，5 個工作日內(nèi)完成二次會審，1 月底簽訂預(yù)算責(zé)任書；2、經(jīng)營部必須于每月25 日前擬定下一個月的預(yù)算方案，并于25 日當(dāng)天送至銷售副總辦公室審

39、批；3、經(jīng)營部收到已經(jīng)批復(fù)的預(yù)算方案后，1 個工作內(nèi)將預(yù)算方案復(fù)印件送地區(qū)公司財務(wù)備案；二、預(yù)算執(zhí)行考核辦法營銷費(fèi)用預(yù)算列入年終獎金考核內(nèi)容，按預(yù)算完成情況進(jìn)行考核，節(jié)約有獎，超支懲罰，具體事項在獎金考核辦法中另行規(guī)定。第七節(jié)營銷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)單價一、制定標(biāo)準(zhǔn)單價程序1 、 操作流程2 、 操作規(guī)定（ 1 ） 經(jīng)營部根據(jù)審核部要求列出費(fèi)用明細(xì)表，明細(xì)表內(nèi)容包括：費(fèi)用名稱、規(guī)格、制作要求等；（ 2 ） 審核部根據(jù)經(jīng)營部提供的有關(guān)資料按招標(biāo)程序確定合作單位及標(biāo)準(zhǔn)單價；（ 3 ） 經(jīng)營部根據(jù)實際需要與合作單位簽訂合作合同（如：宣傳印刷合同、廣告制作合同等），以標(biāo)準(zhǔn)單價作為合同單價，凡與標(biāo)準(zhǔn)單價不符或未有標(biāo)

40、準(zhǔn)單價的，均須報審核部審定價格（或招標(biāo)），并對標(biāo)準(zhǔn)單價表予以補(bǔ)充；（ 4 ） 審核部必須定期了解市場行情，以確保標(biāo)準(zhǔn)單價符合市場趨勢，每季度必出一份市場調(diào)查報告，以進(jìn)一步評估標(biāo)準(zhǔn)單價的可行性，并報評審小組；（ 5 ） 標(biāo)準(zhǔn)單價與操作與住宅推廣基本保持一致。第六章 交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定及審定裝修標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié)商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)：是指我司將商用物業(yè)交付給業(yè)主使用時所需具備的裝修條件，商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)的書面文本分兩類，一類是用于宣傳推廣的書面文本，另一類是用于買賣合同附件及現(xiàn)場施工的書面文本。一、工作流程二、工作指引1、商用物業(yè)推租售前或現(xiàn)場施工進(jìn)入裝修階段，項目公司擬商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)書面

41、文本，交樓標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容包括：公共部分、室內(nèi)部分、水電等。2、交樓標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營銷中心、審核部、規(guī)劃設(shè)計室、總工室會簽，公司領(lǐng)導(dǎo)審定。3、經(jīng)審定的交樓標(biāo)準(zhǔn)返回項目公司，項目公司根據(jù)會審意見修改原交樓標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)無誤后發(fā)給相關(guān)單位（營銷策劃組、簽約組、經(jīng)營部、工程部）使用。第二節(jié)審定裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)：是指各樓盤商用物業(yè)的門面、室內(nèi)外交樓標(biāo)準(zhǔn)，裝修標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)報批，通過后方可頒布執(zhí)行。一、工作流程二、工作指引1 、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議應(yīng)考慮所在樓盤的檔次、規(guī)模及成本控制因素。2 、新建樓盤或原為毛坯的樓盤的裝修標(biāo)準(zhǔn)審定均按上述程序執(zhí)行。3 、已提供裝修物業(yè)因為出租的要求需重新提供裝修，按以下程序操作：第七章商鋪銷售、租賃

42、工作程序第一篇銷售由于商用物業(yè)銷售工作程序與現(xiàn)在執(zhí)行的樓宇銷售工作程序相同，在此不作重列附認(rèn)購書和買賣契約第二篇租賃第一節(jié)認(rèn)租手續(xù)及審批辦理程序認(rèn)租手續(xù)：在現(xiàn)場招商中，為了盡快明確客戶意向，促成招租成功，現(xiàn)場項目主管有權(quán)在客戶已符合公司批準(zhǔn)的價格、功能、定位時，收取客戶認(rèn)租金（同售樓時收取認(rèn)購定金的目的一致）。一、工作流程二、工作指引1、招租人員須熟悉每間商鋪/ 寫字樓的價格、功能定位，在這個前提下與客戶洽談。2、經(jīng)洽談雙方取得共識后，要求客戶提交資格評估資料并簽認(rèn)租意向書。客戶提交資料（包括但不限以下事項）公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件或身份證明復(fù)印件。公司及經(jīng)營品牌的簡介。店面或櫥窗的 VI （須提供

43、相片）。相關(guān)專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)證、上崗證。3、項目主管須依據(jù)商場/ 商鋪租戶資格評估表進(jìn)行初評（評估要求見商場/ 商鋪租戶租賃資格評估表使用說明）。4、初評達(dá)標(biāo)，項目主管審核認(rèn)租書后簽名并督促招租人員帶客戶至項目公司財務(wù)交認(rèn)租金，認(rèn)租金原則上為首月租金的一半，300 以上客戶交 5000元。5、項目主管須于當(dāng)日填好商鋪出租意見書，附齊商場/ 商鋪租戶租賃資格評估表、認(rèn)租書、認(rèn)租金收據(jù)（復(fù)印件）、客戶資料，并最遲于次日內(nèi)遞交營銷中心經(jīng)營部。6、財務(wù)開票時須注明鋪號，認(rèn)租人姓名，并且只能寫臨時認(rèn)租金并只開收據(jù)，不能寫訂金或其它。7、租售控表見第八章8、如營銷中心不批準(zhǔn)出租，項目主管須執(zhí)退回的商鋪出租意

44、見書和客戶認(rèn)租書、認(rèn)租金收據(jù)，協(xié)助客戶退款。附件：商鋪臨時認(rèn)租書范本第二節(jié)商場 / 商鋪租戶租賃資格評估一、商場 / 商鋪租戶租賃資格評估表二、 工作指引1、本表適用于商場及商鋪租戶在承租、續(xù)約時的評估；2、滿分標(biāo)準(zhǔn)分為100 分；3、除超市和醫(yī)療配套外，只有總分達(dá)到70 分的商戶才有資格租用商鋪，其中：國際知名品牌租賃條件單項不低于48 分，國內(nèi)知名品牌不低于54 分，無品牌者不低于60 分。在兩家以上商戶綜合素質(zhì)對比時，綜合得分高者得。過往有嚴(yán)重拖租欠租紀(jì)錄和嚴(yán)重違章違法經(jīng)營情況者，即否決了該商戶的租賃資格；4、超市和醫(yī)療配套通常為社區(qū)必備，回報率一般達(dá)不到公司回報率，該表將用于兩家以上對比之用，分高者得；5、租賃條件的實得分按以下公式和步驟計算。（ 1） 公司要求的凈回報率：該鋪月租單價（要求總租期-免租期）總租期月數(shù)個月12投資成本（ 2） 計算租戶租賃條件的實體凈回報率凈回報率= 首年月租單價（總租期月數(shù)免租期）總租期月數(shù)12 個月實際投資成本（ 3） 增減比率 = （租戶實付凈回報率公司要求凈回報率）公司要求凈回報率（ 4） 注釋：a 、投資成本：地區(qū)公司財務(wù)部將提供各商業(yè)項目的平均投資成本，并按“成本分?jǐn)傁禂?shù)”把平均成本分?jǐn)傊敛煌臉菍?，從而得出各項目不同樓層的投資成本。b 、實際投資成本：若租戶要求提高或