某房地產公司開發(fā)管理程序文件120頁

1、程 序 文 件 目 錄目錄 11文件資料控制程序（辦公室） 22質量記錄控制程序（綜合部） 93管理評審控制程序（綜合部） 144人力資源控制程序（綜合部） 205產品實現(xiàn)策劃控制程序（辦公室） 266售樓合同控制程序（售樓部） 317工程合同評審控制程序（工程部） 378設計監(jiān)理控制程序（工程部） 429設計變更控制程序（工程部） 6110物資采購控制程序（綜合部） 6511規(guī)劃設計、勘測、工程設計、監(jiān)理服務、招標控制程序（工程部） 7012施工招投標控制程序（工程部） 7413生產和服務過程控制程序（工程部） 7814銷售控制程序（售樓部） 9315監(jiān)視和測量裝置控制程序（工程部）1091

2、6顧客滿意評價控制程序（售樓部）11317內部質量審核控制程序（綜合部）11718不合格品控制程序（工程部）12519數(shù)據(jù)分析控制程序（綜合部）12920糾正措施控制程序（綜合部）13521預防措施控制程序（綜合部）141山西智誠房地產開發(fā)有限公司程 序 文 件文件名稱：文件資料控制程序文件編號：ZC / CX4.2.3-1版 號：A版受控狀態(tài)：擬制部門：辦公室審 核：批 準：實施日期：二OO五年十一月一日文件資料控制程序1、 目的對質量管理體系文件進行控制，確保各部門和相關場所使用有效版本文件，防止使用失效和作廢的文件。2、 適宜范圍適用于本公司與質量管理體系有關的文件及外來的控制。3、 職

3、責3.1 辦公室3.1.1 負責本程序的編制，修訂及管理；3.1.2 負責文件的控制。3.2 工程部3.2.1 負責工程技術文件的管理3.3 各部門4、 工作程序4.1 文件和資料的分類4.1.1 質量體系文件與資料4.1.1.1 質量手冊4.1.1.2 程序文件包括辦法、規(guī)定、制度；4.1.1.3 質量記錄文件是對完成活動或達到結果提供客觀證據(jù)的文件。包括表格、照片等。4.1.2 工程技術專用文件與資料4.1.2.1 標準文件與資料：指國家和地方政府頒布的有關建筑工程的法規(guī)、標準、規(guī)程、標準圖收集等；4.1.2.2 與質量有關的行政文件：指公司內部及上級主管部門下發(fā)的與質量有關的行政文件、外

4、來文件及技術規(guī)范要求等。4.2 文件編寫及審批和發(fā)布4.2.1 質量手冊由綜合部編寫，管理者代表審核，總經理批準發(fā)布；4.2.2 程序文件由公司各主管部門編寫，部門負責人審核，管理者代表審批發(fā)布；4.2.3 公司內部與質量有關的辦法、規(guī)定、制定由各主管部門編寫，部門負責人審核，總經理或分管副總經理審批發(fā)布；4.2.4 工程技術專用文件由工程部編寫，部門經理審核，總經理審批簽發(fā)；4.2.5 與質量有關的行政文件，由主管部門編寫，部門負責人審核，總經理或分管副總經理審批簽發(fā)；4.2.6 各類文件和資料在發(fā)放前由各部門確定受控范圍和印制數(shù)量，由管理者代表審批，未經批準不得擴大發(fā)放范圍；4.2.7 各

5、部門編寫的質量文件，必須清晰，不得涂改，易于識別；4.2.8 文件和資料的控制部門必須編制受控文件總清單和發(fā)放數(shù)，各部門編制受控文件分清單，及時認真收發(fā)；4.2.9 在質量體系運行中，必須使用文件的有效版本；4.2.10 由總經理批準，文件控制部門及質量有關部門對失效和作廢的文件應及時撤出并列出清單，統(tǒng)一報領導簽字后銷毀；4.2.11 需保留的作廢文件，加蓋“保留”和“作廢”章方可留用。4.3 文件編號、標識、登記、發(fā)放、保管4.3.1 文件編號：質量體系文件、行政文件由公司綜合部負責文件編號工作。4.3.1.1 行政文件按公文編號規(guī)則進行；4.3.1.2 質量體系文件編號按下列辦法：A、 質

6、量手冊編號ZC 山西智誠房地產開發(fā)有限公司ZC/ CX 質量體系程序文件B、 質量記錄編號ZCXX4.3.1.3 標準圖紙等外來文件使用原文號圖號，不得另行編號。4.3.2 文件受控狀態(tài)標識4.3.2.1 文件和資料分為“受控”和“非受控”兩種；4.3.2.2 公司在各場所和提供給第三方的質量手冊和程序文件及公司內部質量有關的辦法、規(guī)定、制度屬受控文件，加蓋“受控”章并編受控發(fā)放號，編制受控文件和資料清單，以便保管回收，保持其為有效版本。對為其它外部機構或單位提供質量手冊、程序文件及公司內部與質量有關的辦法、規(guī)定、制度屬非受控文件，必須進行編號。4.3.3 文件登記發(fā)放4.3.3.1 質量體系

7、文件與質量有關的行政文件，由綜合部負責登記、編目、編制文件檢索號并登記受控文件總清單；4.3.3.2 工程技術專用文件由公司負責編目，編制文件檢索號，工程竣工資料交辦公室存檔；4.3.3.3 竣工圖紙、竣工工程技術文件資料由各部門資料員整理、裝訂，經有關部門審核后登記，交綜合部歸檔；4.3.3.4 質量體系文件由辦公室登記、編目、發(fā)放；4.3.3.5 各部門設專職或兼職資料員，按收發(fā)文登記表填寫收文，并編制本部門受控文件和資料清單。4.4 文件的評審使用更改4.4.1 當文件內容不能正確指導質量活動時，對不適宜的條款由綜合部組織評審進行更改，按本程序4.2的規(guī)定進行審批，下發(fā)文件資料更改通知單

8、后，對文件和資料進行更改，按文件付諸實施。4.5 文件和資料的保管4.5.1 辦公室對文件資料分類進行登記、統(tǒng)計、整理、存檔；4.5.2 對破損、變質、毀壞嚴重，不能繼續(xù)使用的文件、資料，要修復，不能修復的應進行原版更換；4.5.3 文件應便于檢索，應確定檢索號。4.6 文件和資料的回收4.6.1辦公室對作廢、失效的文件、資料按原發(fā)放范圍及時回收，在發(fā)文登記表上注銷；4.6.2 對已調離崗位人員所領取的受控文件和資料原則上應及時收回。4.7 文件歸檔和銷毀4.7.1 文件歸檔銷毀工作依照國家檔案法執(zhí)行；4.7.2 文件、資料由公司辦公室按歸檔要求辦理接收手續(xù)，并存檔；4.7.3 對失效過期文件

9、，填寫文件回收銷毀登記表，經文件原簽發(fā)領導批準進行銷毀。4.8 文件借閱和復制4.8.1 公司內部各部門借閱文件和資料須填寫借閱文件登記表，經總經理批準后方可借閱；4.8.2 外單位借閱受控文件，需持單位介紹信，經總經理批準后，填寫借閱文件登記表辦理手續(xù)，方可借閱；4.8.3 公司的受控文件不允許復制。如確需復制，由復制部門填寫復制文件登記表，經辦公室負責人批準后方可復制，并填寫復制文件登記表。5、 相關文件5.1質量手冊5.2質量記錄控制程序5.3檔案法6、 質量記錄6.1 受控文件和資料清單6.2 收文登記表6.3 發(fā)文登記表6.4 文件資料更改通知單6.5 文件回收銷毀登記表6.6 借閱

10、文件登記表6.7 復制文件登記表山西智誠房地產開發(fā)有限公司程 序 文 件文件名稱：質量記錄控制程序文件編號：ZC / CX4.2.4-2版 號：A版受控狀態(tài)：擬制部門：綜合部審 核：批 準：實施日期：二OO五年十一月一日質量記錄控制程序1、 目的對質量記錄進行控制和管理，使工程質量符合規(guī)定要求和質量體系運行有效性提出客觀證據(jù)。2、 適用范圍本程序適用于本公司質量體系運行記錄和質量活動相關的所有記錄。3、 職責3.1 綜合部3.1.1 負責本程序文件的編制、修訂及歸口管理。3.2 工程部3.2.1 負責工程質量記錄的控制和管理；3.2.2 定期對施工現(xiàn)場進行觀感和實測記錄檢查。 3.3 相關部門

11、：負責對本部門質量記錄的收集、編目、歸檔工作。4、 工作程序4.1 質量記錄的分類4.1.1 工程技術質量記錄4.1.2 質量體系運行記錄4.1.3 其它質量4.2 質量記錄的方式4.2.1 質量記錄的方式應采取文字記錄為主,必要時采取照片、錄像、光盤、磁盤等形式；4.3 質量記錄的填寫要求4.3.1質量記錄的填寫應：字跡清楚、真實、完整、準確、齊全且不得涂改，文字表達正確、簡練；4.3.2需要歸檔的質量記錄按文件控制程序執(zhí)行4.4 質量記錄的標識、收集、編目4.4.1 質量記錄的標識國家標準和地方標準表格采用原表格編號標識，公司自行編制的表格按文件程序對編號的規(guī)定，統(tǒng)一編號、標識；4.4.2

12、 質量記錄的收集本部門產生的質量記錄，應指定專人按時間、類別收集整理；4.4.3 質量記錄的編目工程質量記錄目錄由工程部組織編制，質量體系運行記錄目錄由綜合部編目。4.5 質量記錄的查閱、歸檔、貯存、保管4.5.1 質量記錄的查閱4.5.1.1 顧客或其它外單位需查閱質量記錄，必須經管理者代表批準，并辦理查閱手續(xù)；4.5.1.2 本公司工作人員需查閱、借閱質量記錄，必須經質量記錄保存部門負責人批準，辦理查閱、借閱手續(xù)。4.5.2 質量記錄的歸檔4.5.2.1 工程部質量記錄按山西省企業(yè)事業(yè)檔案標準的規(guī)定歸檔。工程經最終驗收，工程部指定專人及時整理裝訂審查批準后，交辦公室歸檔，并辦理移交手續(xù)；4

13、.5.2.2 質量體系運行記錄由各部門指定專人整理裝訂，交辦公室歸檔，并辦理移交手續(xù)。4.5.3 質量記錄的貯存4.5.3.1 質量記錄應在干燥、通風處儲存，要有防火、防蟲、防鼠害等措施，以防損壞。4.5.4 質量記錄的保護及保存期限4.5.4.1 各部門應指定專人負責質量記錄的保管，質量記錄應按時間順序和資料編號順序存放，以便存取檢索；4.5.4.2 質量記錄損壞、丟失，需經總經理批準后方可復制和修復；4.5.4.3 工程技術質量記錄保存期，按當?shù)卣?guī)定執(zhí)行；4.5.4.4 質量體系運行記錄的保存期限為五年。4.6 質量記錄的銷毀各部門對超過保存期限需要銷毀的質量記錄，列出內容報管理者代表

14、批準后，由各部門指定專人監(jiān)督進行銷毀，按文件控制程序執(zhí)行。5、 相關文件5.1質量手冊5.2文件控制程序6、 質量記錄6.1 質量記錄清單6.2 質量記錄/文件銷毀申請表山西智誠房地產開發(fā)有限公司程 序 文 件文件名稱：管理評審控制程序文件編號：ZC / CX5.6-3版 號：A版受控狀態(tài)：擬制部門：綜合部審 核：批 準：實施日期：二OO五年十一月一日管理評審控制程序1、目的通過公司最高管理者定期對質量管理體系進行系統(tǒng)的評價，確保質量體系的適宜性、充分性、有效性。2、適用范圍適用于公司最高管理者對質量方針、質量目標和質量管理體系的評審。3、職責3.1公司總經理主持管理評審活動，審批管理評審計劃

15、和報告。3.2管理者代表負責向總經理匯報質量管理休系的運行情況，解決質量管理體系運行中出現(xiàn)的問題，負責管理評審的組織協(xié)調工作，審核管理評審計劃和管理評審報告。3.3綜合辦負責編制管理體系評審計劃，做好管理評審記錄和收集評審所需的資料，編制管理評審報告。3.4各部門負責人負責匯報產品質量情況，市場和顧客要求，資源配置和使用情況。負責提交與本部門工作有關的評審所需資料，并負責落實評審中提出的糾正和改進措施的實施工作。4、程序4.1管理評審的頻次管理評審工作每年不少于一次，兩次的間隔時間不能超過12個月，如遇下列情況之一者，則增加評審的次數(shù)，具體時間由公司總經理決定。4.1.1公司組織機構發(fā)生重大變

16、化時；4.1.2出現(xiàn)重大質量事故時；4.1.3顧客對供方有特殊要求或對產品質量有重大投拆時；4.1.4外部環(huán)境發(fā)生重大變化時；4.2管理評審輸入的內容4.2.1質量方針、質量目標和質量狀況環(huán)境或合同變化的適宜性；4.2.2內、外部質量審核結果；4.2.3糾正措施、預防措施、實施效果及改進機會；4.2.4過程施工的效果和產品的符合性；4.2.5顧客滿意度和測量結果或顧客投拆；4.2.6上次管理評審確定的措施及實施效果；4.2.7經營策劃可能影響公司質量體系的變更；4.2.8改進的建議；4.3準備工作4.3.1管理評審前30天，由公司管理者代表組織收集管理評審所需的資料，并整理、歸納；4.3.2管

17、理評審前15天內由綜合部根據(jù)總經理的決定，編制管理評審計劃，并提交管理者代表審核，經總經理批準。內容包括：評審的目的、評審內容、評審時間、參加人員、準備工作、要求等，并收集與管理評審有關的資料；4.3.3有關部門負責人接到評審通知后，根據(jù)準備工作要求收集、整理資料、向高層管理者提供真實可靠的評審材料。4.4管理評審的實施4.4.1管理評審采取會議評審的方式進行；4.4.2組成評審組，公司總經理任評審組長，其他成員由管理者代表、公司副總經理及質量體系有關的部門的負責人組成；4.4.3管理評審由公司總經理主持；4.4.4管理者代表作內審的報告，提出要研究和解決的主要問題，有關分管副總經理和部門負責

18、人作補充報告，評審組逐條進行評審，提出并確定改進措施，最后形成管理評審報告，管理評審的輸出應包括以下內容：4.4.4.1質量管理體系及其過程有效性的改進；4.4.4.2與顧客要求有關產品的改進；4.4.4.3資源需求的改進。4.5評審報告4.5.1評審過程中，綜合部負責在管理評審記錄中做好記錄，并編寫管理評審報告；4.5.2管理評審報告經管理者代表審核后由公司總經理審批簽署；4.5.3評審報告經審批后，由綜合部保管存檔；4.5.4管理評審報告中提出，需對質量體系文件進行修改后的，由管理者代表組織實施，執(zhí)行文件控制程序；4.5.5管理評審報告編制、分發(fā)、歸檔等具體工作，執(zhí)行文件控制程序。4.6改

19、進措施的實施4.6.1管理評審中提出的改進、糾正或預防措施，由各部門負責實施；4.6.2綜合部負責跟蹤驗證，并將結果書面通報管理者代表，由管理者代表向總經理匯報實施情況。4.7管理評審出現(xiàn)的所有記錄均由綜合部歸檔保存。5、相關文件5.1質量手冊5.2文件控制程序5.3內部質量審核控制程序5.4糾正措施控制程序5.5預防措施控制程序5.6不合格品的控制程序5.7質量記錄控制程序5.8顧客滿意評價控制程序5.9數(shù)據(jù)分析控制程序6、質量記錄6.1管理評審通知單6.2管理評審計劃表6.3管理評審報告6.4管理評審會議記錄表6.5參加管理評審人員簽到表山西智誠房地產開發(fā)有限公司程 序 文 件文件名稱：人

20、力資源控制程序文件編號：ZC / CX6.2-4版 號：A版受控狀態(tài)：擬制部門：綜合部審 核：批 準：實施日期：二OO五年十一月一日人力資源控制程序1、目的確保員工技能與本公司各工作崗位要求的能力相適應。并通過培訓增強質量意識，提高員工業(yè)務素質和工作能力，以滿足本公司質量管理規(guī)定職責的有關要求。2、適用范圍適用于公司所有崗位人員的安排，選擇與培訓3、職責3.1綜合部3.1.1負責本辦法的編制，修訂及歸口管理；3.1.2負責制定技能崗位準則，確保承擔質量管理規(guī)定職責的人員應具有完成特定職責所規(guī)定的工作任務的能力；3.1.3制定本公司員工需求的計劃，對員工進行技能評審和選擇，從崗位的實際出發(fā)，根據(jù)

21、其教育、技能、經驗選擇安排上崗，并做好上崗前的培訓工作；3.1.4負責公司年度員工的培訓工作。3.2公司各部門3.2.1根據(jù)本部門需要，制定人員安排計劃，提出并規(guī)劃本部門員工的培訓計劃，報綜合部；3.2.2負責對本部門員工管理和監(jiān)督。4、工作程序4.1綜合部負責制定崗位技能準則，確保承擔質量管理體系規(guī)定職責的人員應具有完成特定職責所規(guī)定的工作任務及能力。4.2對配備人員能力的判斷，應根據(jù)崗位的實際需要，從教育程序、接受的培訓、具備的技能和工作經歷方面考慮。4.3編制人員安排計劃4.3.1綜合部根據(jù)各部門上報年度用人計劃，編制公司年度用人計劃，報公司總經理批準后實施；4.3.2各部門根據(jù)實際情況

22、上報本年度人員計劃。4.4人員的選擇4.4.1綜合部根據(jù)員工的技術能力、教育程度、擇優(yōu)上崗；4.4.2對不符合質量管理規(guī)定要求的人員，應經教育培訓并取得相應證書后，方可安排其上崗，經培訓不合格者，不得安排上崗；4.4.3對在工作中取得重大成績者，公司應重視人才，破格重用，以發(fā)揮其特長。4.5人員的培訓4.5.1制定培訓工作計劃4.5.1.1公司各部門根據(jù)工作需要，對各類人員制定出下年度培訓計劃，報綜合部；4.5.1.2綜合部根據(jù)公司總體規(guī)定和工作需要及公司各部門上報的年度計劃以及上級組織的要求，編制公司年度培訓計劃并報公司總經理審批后組織實施。4.5.2培訓要求4.5.2.1根據(jù)不同人員、不同

23、崗位、不同層次進行培訓；4.5.2.2對公司中的相關管理人員經過培訓，取得資格證書后，方可上崗；4.5.2.3對公司新招收的各類人員，都應進行培訓并取得資格證書后，方可上崗；4.5.2.4對公司技術人員參加高層培訓，經公司總經理批準，綜合部組織外培；4.5.2.5公司領導層應根據(jù)工作需要，也要主動地進行培訓，以達到公司現(xiàn)代化管理和技術業(yè)務水平需求。4.5.3培訓方式根據(jù)本公司實際情況進行培訓，可采取內培、外培、自學等方式進行。4.5.4培訓實施4.5.4.1公司領導層：初、中、高級專業(yè)崗位培訓，應經公司總經理批準后，方可進行專項培訓；4.5.4.2公司內部培訓應按年度培訓計劃組織實施。(a)擇

24、中級以上職稱和有關專業(yè)知識資格的人員擔任培訓教師；(b)選用國家認可的標準教材，教師應在講課前編寫教程；(c)選擇適宜的培訓場所。4.5.5評價培訓的有效性4.5.5.1外培人員由外培單位進行考核、評審，并將考核結果帶回公司；4.5.5.2內培人員應由綜合部會同有關職能部門和授課教師實施考核、評審；4.5.5.3對經過培訓的人員可采取操作考核，業(yè)績評價和實際觀察等方法，評價培訓的有效性?？唇涍^培訓的人員是否具備了所需的能力。4.5.5.4綜合部建立員工教育培訓和資格檔案記錄。4.5.6意識和能力4.5.6.1通過培訓，使員工增強管理意識、提高業(yè)務能力、滿足公司的工作需要；4.5.6.2員工應熱

25、愛本公司、積極工作，不斷提高業(yè)務水平和質量意識，為企業(yè)做出更大貢獻。4.6員工的管理4.6.1公司對員工要進行教育，內容包括：職業(yè)道德教育、敬業(yè)精神教育、業(yè)務技術學習等方面的教育；4.6.2對公司部門的管理人員、專業(yè)技術員應按其崗位的不同進行評定，如不能勝任本職工作的應調離本崗位或辭退。4.7員工的評定4.7.1各部門對上崗員工的敬業(yè)精神、道德水準、技術能力、業(yè)務水平、質量保證能力、身體狀況考核評定。如不能勝任工作要求的，要報綜合部經總經理批準后，予以辭退。4.7.2綜合部會同有關部門對員工進行年終考核評定，確定對員工的續(xù)聘或辭退。5、相關文件5.1質量手冊5.2勞動法5.3質量記錄控制程序6

26、、質量記錄6.1年度員工培訓計劃表6.2專業(yè)持證管理人員花名冊6.3年度員工考核表6.4公司員工花名冊6.5年度員工培訓表山西智誠房地產開發(fā)有限公司程 序 文 件文件名稱：產品實現(xiàn)策劃控制程序文件編號：ZC / CX7.1-5版 號：A版受控狀態(tài)：擬制部門：辦公室審 核：批 準：實施日期：二OO五年十一月一日產品實現(xiàn)策劃控制程序1、目的產品實現(xiàn)是提供項目決策的科學依據(jù)，防止和減少決策失誤造成的浪費，提高投資效益。對擬建項目的必要性進行經濟論證，對不同建設方案進行技術經濟比較，并做出判斷和決定。2、適用范圍本程序適應于公司所有開發(fā)項目投資決策前的分析工作。3、職責3.1工程部負責編寫項目建議書并

27、選擇有資格的設計，咨詢單位編制項目可行性研究報告；3.2辦公室與售樓部負責進行市場調研，收集有關資料，編制項目市場調研報告；3.3工程部負責編制建設投資及工程進度計劃；3.4財務部負責編寫資金籌措計劃；3.5總經理負責批準項目建議書及項目可行性研究報告。4、工作程序4.1項目建議書4.1.1辦公室應根據(jù)總體投資計劃，地方規(guī)劃要求負責編寫項目建議書，報總經理審核；4.1.2項目建議書的編制應根據(jù)市場調研報告提出以下內容：建議項目的必要性，建設地點、內容和規(guī)模的初步設想，投資估算、資金籌措設想，償還貸款能力測算，經濟效益評估；4.1.3項目建議書的評審4.1.3.1項目建議書經總經理審核后，報公司

28、總經理召開項目評審會議，組織公司最高管理層、相關部門負責人、專業(yè)人員進行評審、決策。辦公室編制項目評審意見表，由參加人員會簽。4.1.3.2經評審通過后，進入可行性研究階段，由辦公室根據(jù)審定通過的項目建議書，編制項目市場調研報告，由總經理審核其真實性、科學性。4.2項目市場調研報告的編寫內容4.2.1根據(jù)市場現(xiàn)狀調查當?shù)卦诮üこ炭偯娣e，查閱相關資料并調查市場總需求量、人均購買力等相關經濟指標及居民購房對結構、戶型的意向、購置面積、房屋單價、配套設施要求；4.2.2調查確定建設項目所需的原材料、勞動力、輔助材料的市場需求情況，及建設地點的交通、電信、電力、煤氣、自來水、市政設施的情況。4.3工程

29、部編制建設投資及工程進度計劃。4.3.1辦公室根據(jù)項目建議書及項目市場調研報告做出建設項目投資計劃概算；4.3.2按照項目建議書中的工程規(guī)模，根據(jù)公司歷史積累經驗編制工程進度計劃。4.4資金籌措計劃的編制4.4.1資金籌措計劃由財務部負責編制。4.5 項目可行性研究報告的編制與審批4.5.1 項目可行性研究報告應由具有相應資質的設計、咨詢單位進行編寫，工程部負責審核其真實性和科學性；4.5.2 項目可行性研究報告由總經理審批；4.5.3 項目可行性研究報告審批后，報市計劃委員會立項審查，列入年度投資計劃。4.6 建設用地申請4.6.1 辦公室負責辦理選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證。4.6.2辦

30、理建設用地規(guī)劃的同時，辦公室負責辦理土地轉讓、土地過戶等相關手續(xù)及土地使用證。4.7建設工程規(guī)劃許可證的辦理4.7.1辦公室負責申領建設工程規(guī)劃設計條件通知書，根據(jù)規(guī)劃條件進行建設工程設計方案的報審，經市規(guī)劃局審批領取建設工程設計方案審查意見書；4.7.2將建設工程設計條件通知書、建設工程設計方案審查意見書及相關附件報送市規(guī)劃局，申領建設工程規(guī)劃許可證。4.8施工圖紙的確定4.8.1辦公室根據(jù)規(guī)劃許可證及建設工程規(guī)劃設計條件通知書、項目勘察報告、市場調研報告確定施工圖紙初步方案；4.8.2工程部對設計院提出的圖紙進行評審、確認。4.9施工許可證的辦理4.9.1工程部負責進行施工企業(yè)招投標工作。

31、5、相關文件5.1質量手冊5.2質量記錄控制程序6、質量記錄6.1市場調查表一6.2市場調查表二6.3項目評審意見表6.4項目意見書6.5建設投資及工程進度計劃6.6資金籌措計劃6.7項目可行性研究報告6.8選址意見書6.9建設用地規(guī)劃許可證6.10建設工程規(guī)劃設計條件通知書6.11建設工程設計方案審查意見書6.12建設工程規(guī)劃許可證附錄：項目可行性流程圖山西智誠房地產開發(fā)有限公司程 序 文 件文件名稱：售樓合同控制程序文件編號：ZC / CX7.2-6版 號：A版受控狀態(tài)：擬制部門：售樓部審 核：批 準：實施日期：二OO五年十一月一日售樓合同評審程序1、目的保證售樓合同的合法有效，維護公司和

32、客戶的合法利益。2、適用范圍本程序適用于公司銷售樓宇的認購書、房地產買賣合同及相應的附屬文件或公司與客戶簽字的樓宇買賣的各類相關協(xié)議。3、職責3.1總經理負責簽發(fā)售樓合同范本。3.2主管副總經理負責審批售樓合同中關于樓款的繳付、違約處理辦法、買賣完成后賣方的保留權益及買方的享有權益等方面的條款。3.3工程部負責審批售樓合同中的關于樓宇裝修標準、交付狀況、保修責任等方面的條款。3.4物業(yè)公司負責審批售樓合同中關于樓宇交付使用后買方的入伙辦理規(guī)定及其在物業(yè)管理中的義務等方面的條款。3.5售樓部經理負責審核售樓合同，提供土地使用權出讓合同、房地產買賣合同、簽署范本預售許可證等。3.6公司財務總監(jiān)負責

33、審批售樓合同中樓款的繳付、違約處理辦理等方面的條款。3.7副總經理負責審核售樓合同。3.8售樓部合同管理人員負責向中介代理公司收取已簽發(fā)的獨立項目銷售策劃報告復印件。3.9售樓部合同管理人員負責擬訂售樓合同。3.10公司法律顧問/專職法律人員負責從法律角度為售樓合同把關。4、工作程序4.1普通售樓合同的評審4.1.1認購書的評審4.1.1.1售樓部合同管理人負責提前30個工作日擬定銷售樓宇的認購書的草稿.4.1.1.2售樓部合同管理人員填寫合同評審確認單，附認購書草稿依次報售樓部經理、工程部經理，主管副總經理評審簽發(fā)。4.1.1.3合同管理人員保存主管副總經理簽發(fā)的認購書及確認單，并復印至中介

34、代理公司現(xiàn)場銷售人員。4.1.1.4認購書自房地產預售許可證頒發(fā)之日起啟用。4.1.2房地產買賣合同的評審4.1.2.1售樓部經理提前30個工作日（房地產預售許可證頒發(fā)前），向售樓部經理提供現(xiàn)行房地產買賣合同（空白）并書面告知簽署規(guī)范。4.1.2.2合同管理人員根據(jù)獨立項目銷售策劃報告、房地產買賣合同簽署規(guī)范等擬訂銷售樓宇的房地產買賣合同的簽署范本。4.1.2.3合同管理人員填寫合同評審確認單，附房地產買賣合同簽署范本依次報財務部、法律顧問/專職法律人員確認后，報總經理簽發(fā)。4.1.2.4合同管理人員將總經理簽發(fā)的房地產買賣合同簽署范本及該確認單交兼職資料員保存，并留復印件備查。4.1.2.5

35、合同管理人員將總經理簽發(fā)的房地產買賣合同簽署范本及確認單的復印件送交確認簽字的各主管副總經理，以備其查詢。4.1.2.6合同管理人員負責保管和使用房地產買賣合同。4.1.3樓宇買賣相關協(xié)議的評審4.1.3.1中介公司或售樓部經理提前30個工作日(協(xié)議正式啟用日前)書面提供擬訂樓宇買賣相關協(xié)議的建議、擬訂要求及擬訂協(xié)議的必需之信息資料。4.1.3.2合同管理人員根據(jù)資料擬訂協(xié)議書。4.1.3.3合同管理人員填寫合同評審確認單，附協(xié)議擬訂稿依次報財務部及總經理簽發(fā)。4.1.3.4合同管理人員保存總經理簽發(fā)的協(xié)議書及該確認單。4.1.3.5合同管理人員將總經理簽發(fā)的協(xié)議書及確認單的復印件送交確認簽字

36、的主管副總經理，以備其查詢。4.1.3.6合同管理人員負責印制、保管和使用協(xié)議書。4.2有特殊要求的售樓合同的評審4.2.1有特殊折扣要求的售樓合同的評審4.2.1.1當客戶提出申請?zhí)厥庹劭郏贤芾砣藛T認為有必要時，可向售樓部經理口頭請示，得到經理的可以申請的答復后，填寫合同評審呈批單。4.2.1.2合同管理人員將呈批單報主管副總經理、總經理審批。4.2.1.3合同管理人員將審批結果錄入計算機并保存該呈批單。4.2.1.4合同管理人員根據(jù)審批結果制作該客戶的售樓合同。4.2.2有其他特殊要求的售樓合同的評審4.2.2.1合同管理人員認為某客戶的合同有必要增減或更改合同條款時，可向售樓部經理口

37、頭請示，得到經理的可以申請的答復后，擬訂該客戶的售樓合同中的特別條款。4.2.2.2合同管理人員填寫銷售合同評審。4.2.2.3合同管理人員根據(jù)審批結果制作該客戶的售樓合同并保存該確認單。4.3售樓合同變更的評審4.3.1普通售樓合同啟用后，如認為有必要增減或更改合同條款時，合同管理人員可向售樓部經理提交合同變更建議審批表。4.3.2合同管理人員根據(jù)市場部經理批示擬訂變更條款。4.3.3合同變更的評審按照相關規(guī)定執(zhí)行。4.3.4如客戶提出其合同中付款方式、房號或業(yè)主名的書面變更申請，則按照銷售控制工作程序的相應規(guī)定執(zhí)行。5、相關/支持性文件5.1質量記錄一覽表6、質量記錄6.1項目價格建議書評

38、審表6.2項目價格評審表6.3銷售合同評審表6.4銷售合同評審表6.5商品房買賣合同山西智誠房地產開發(fā)有限公司程 序 文 件文件名稱：工程合同評審控制程序文件編號：ZC / CX7.2-7版 號：A版受控狀態(tài)：擬制部門：工程部審 核：批 準：實施日期：二OO五年十一月一日工程合同評審控制程序1、目的通過與顧客有關過程合同評審程序，使合同管理過程嚴謹、規(guī)范、合理，符合政策法規(guī)要求，并具備可操作性，使公司在確保履行合同能力的條件下，滿足承包商與顧客要求，維護本公司利益。2、適用范圍本程序適用于公司工程項目承包合同3、職責3.1公司法定代表人或委托代理人負責合同簽署;3.2總經理、工程部及有關部門參

39、加合同評審，審核合同的可行性。3.3工程部3.3.1負責本程序的制定、修訂及監(jiān)督實施；3.3.2負責工程合同管理3.3.3參與工程合同的起草，與分包方談判，簽定合同全過程的工作；3.3.4在合同執(zhí)行過程中，不定期地到各施工現(xiàn)場檢查合同實施情況，負責工程合同的修訂；3.3.5組織編制工程招標方案，對投中標單位評審并報有關領導批準；3.3.6參加合同評審，確認供方滿足合同要求的能力。4、工作程序4.1總則：合同評審是指合同簽定前，既合同形成過程中由工程部所進行的一系列活動，宗旨是確保質量控制、進度控制、投資控制，對承包方工程款的支付方式及其服務方面的要求，在合同中規(guī)定的合理、明確，且承包方及分包方

40、應有能力滿足。4.2招標文件的評審工程部負責對招標文件的草擬編寫，總經理主持，工程部組織對招標文件進行評審。4.3投標文件的評審4.3.1工程部對承包方是否滿足合同要求和能力進行評審，報請有關領導作出結論。4.3.2工程部對承包方與監(jiān)理公司提出的合同條款中存在的問題進行匯總評審，并填寫評審意見，報送公司總經理審核批準。4.4合同簽定前的評審4.4.1工程中標后，由工程部負責匯同有關部門進行合同全過程的簽定工作。4.4.2合同草案由工程部主持、相關部門參加匯總評審記錄與評審意見，以會簽形式報送總經理批準。4.4.3工程部根據(jù)總經理批準的評審結果與承包方協(xié)商達成一致意見后，公司法定代表人（或委托代

41、理人）簽署工程合同方可實施。4.5合同修訂工程發(fā)生重大變更，需修改原施工方案，并嚴重影響施工進度，由承包方通過監(jiān)理提出修訂意見，由工程部與其共同協(xié)商一致后，簽訂合同修訂文件，作為合同補充文件。4.6合同結束評審工程竣工后，由工程部及有關部門對合同組織評審，評審內容為承包方在實際施工中與合同規(guī)定的差異、工程費用與實際支付和合同規(guī)定的差異。說明差異的原因，同時填寫合同結束評審記錄。4.7合同的形式4.7.1合同必須是書面文件形式。4.7.2以口頭形式向承包及分包方有關人員提出的發(fā)包工程，擴大工程量，修改設計或與工程有關的其他要求時，由監(jiān)理通知承包及分包方，在三日內將口頭要求整理成書面文件，由施工現(xiàn)

42、場報工程部核對簽署意見，報總經理批準后執(zhí)行。4.8合同文件的傳遞及保管4.8.1合同文件的正本由綜合部負責存檔保管。4.8.3合同文件的副本或正本復印件由綜合部發(fā)至有關部門。4.9文件資料4.9.1招（投）標書的相關文件4.9.2合同正式文件4.9.3合同修改文件或協(xié)議書4.9.4合同補充文件5、相關文件5.1中華人民共和國合同法5.2中華人民共和國建筑法5.3中華人民共和國招投標法5.4太原市合同范本5.5生產和服務過程的控制5.6本公司質量手冊5.7現(xiàn)行建設工程規(guī)劃許可證、山西省工程費用定額及工程所在地政府規(guī)定材料指導價格文件6、質量記錄6.1 招（投）標文件評審記錄表6.2 合同評審記錄

43、6.3 合同結束評審記錄6.4 合同更改評審記錄表6.5 補充合同評審記錄山西智誠房地產開發(fā)有限公司程 序 文 件文件名稱：設計監(jiān)理控制程序文件編號：ZC / CX7.3-8版 號：A版受控狀態(tài)：擬制部門：工程部審 核：批 準：實施日期：二OO五年十一月一日設計監(jiān)理控制程序1、目的規(guī)范設計監(jiān)理過程中的每一個環(huán)節(jié)，確認設計質量優(yōu)良，保證設計進度和投資規(guī)模符合要求。2、適用范圍本程序僅適用于公司按國家基建管理程序獨立開發(fā)的房地產項目。3、職責3.1工程部負責全面的設計監(jiān)理工作。3.2工程部經理負責設計監(jiān)理工作。3.3工程部項目設計負責人負責單個項目的設計監(jiān)理工作。3.4各設計專業(yè)負責人負責專業(yè)級設

44、計監(jiān)理工作。3.5總經理負責設計合同的審批及參與方案設計和擴初設計重大調整的討論。3.6總經理負責設計任務書、設計合同、設計確認會議及聘請專家參加設計評審會議的審批工作，負責監(jiān)理總結的審查工作，參與方案設計、擴初設計、施工圖設計的評審和確認會議，參與方案設計和擴初設計重大調整的討論。3.7工程部負責項目的策劃、定位，參與方案設計、擴初設計、施工圖設計的評審和確認會議，參與方案設計和擴初設計重大調整的討論。3.8工程部督辦負責審查制定項目的設計進度計劃和投資控制計劃，參與方案設計、擴初設計、施工圖設計的評審和確認會議，參與設計質量的評審，參與方案設計和擴初設計重大調整套的討論。3.9綜合部主管負

45、責設計項目的投資匡算、概算、預算，參與方案設計、擴初設計、施工圖設計的評審和確認會議。4、工作程序4.1 立項程序參見項目策劃工作程序和項目立項及報批工作程序。4.2方案設計監(jiān)理程序4.2.1成立項目組工程部在接到公司批準的項目立項文件、項目策劃報告或其他表示項目規(guī)劃設計工作正式啟動的文件后，由工程部總工程師在工程部經理指導下，指定項目設計負責人，組織成立項目組，項目組也可以在簽訂方案設計合同后成立。4.2.2項目定位工程部經理負責向總經理提交項目策劃報告，作為工程管理進行設計監(jiān)理工作的依據(jù)。工程部負責人對項目策劃報告中有關工程設計的內容進行分析研究，包括戶型面積、戶型比例、各房間分項面積、設

46、備要求、配套設施、環(huán)境設計要求、設計風格、檔次定位等，對其中不明確或不合理處提出疑問及調整建議。工程部負責人對項目策劃報告中有關規(guī)定指標進行分析，對不符合規(guī)劃設計要點或國家、地方有關法規(guī)和條例的，提出調整建議。上述調整建議由工程部負責人報請總經理審批。必要時召開會議討論通過。參加會議的人員必須包括售樓部負責人。經審批或會議通過的調整建議，以工作傳簽單或會議紀要的形式，作為項目策劃報告的補充文件，與項目策劃報告共同作為工程部進行設計監(jiān)理工作的依據(jù)。4.2.3初勘工程部統(tǒng)籌考慮項目的規(guī)模和進度，決定是否需要初勘。由工程部負責選擇合適的勘察單位進行初勘設計?？辈靻挝坏倪x擇和勘察工作分別按規(guī)劃設計、勘

47、測、工程設計、監(jiān)理服務招標控制程序。4.2.4方案設計輸入包括以下六方面的內容：方案設計任務書：方案設計開始以前，工程部負責人應組織根據(jù)項目策劃報告制定方案設計任務書。方案設計任務書的編寫具體按設計任務書編寫細則執(zhí)行。開發(fā)地塊紅線圖、開發(fā)地塊測量圖。開發(fā)地塊周圍道路圖。國家各種設計規(guī)范和行業(yè)主管單位規(guī)定?？辈靻挝惶峤坏某蹩眻蟾?。其他需要資料以上四方面輸入由工程部負責在方案設計開始前送交設計單位。4.2.5設計合同的簽訂設計合同的簽訂按規(guī)定要求執(zhí)行。4.2.6征詢國家主管部門意見方案設計開始以前及方案設計過程中，項目組各專業(yè)技術人員要征詢國土規(guī)劃局、消防局、人防辦等主管部門的意見，征詢結果記入國

48、家主管部門意見征詢單。4.2.7各專業(yè)調研在方案設計階段，項目組各專業(yè)技術人員負責結合項目策劃報告進行大量的調研工作。建筑專業(yè)通過對國內外優(yōu)秀樓盤的調研，吸取他人的經驗。設備專業(yè)要著重調研新技術的發(fā)展情況，和新設備、新材料的開發(fā)應用情況。4.2.8中間設計輸出在方案設計過程中，工程部負責人根據(jù)需要要求設計單位提交中間設計方案圖稿。由工程部負責驗收所提交的設計方案圖稿是否正確、完整。4.2.9設計質量跟蹤控制在方案設計過程中，項目組各專業(yè)技術人員通過對中間設計方案圖稿的審查，對設計質量進行嚴格的跟蹤控制。本設計階段對設計方案的主要控制要素有：1）總體構思；2）總平面布局；3）建筑平面布局；4）建

49、筑立面；5）戶型結構；6）環(huán)境設計；7）輔助功能配置；8）預留設備房面積和位置。設計質量控制具體按施工組織設計執(zhí)行。4.2.10中間設計方案驗證中間設計方案驗證按設計驗證細則執(zhí)行。4.2.11結構試算在方案設計過程中，項目組織專業(yè)人員負責進行結構試算，檢驗方案的合理性。試算結果也作為擴初設計階段監(jiān)督的依據(jù)。4.2.12中間設計方案評審在綜合考慮進度計劃和設計工作量情況下，由工程部負責選擇適當時間，組織對中間設計方案圖稿進行評審。中間設計方案評審會除了總經理和工程管理組人員參加外，綜合辦部可以派代表參加。評審結果寫入設計方案評審會議紀要，會議紀要由工程部負責返回給設計單位作為進一步修改方案的依據(jù)

50、。4.2.13設計方案確認在設計方案經過多次評審和驗證之后，項目設計負責人召集召開設計方案確認會議。設計方案確認會議有總經理和相關部門負責人參加。會議結果由項目設計負責人負責填定設計確認會議紀要。如果設計確認會議認為設計方案中還存在大的缺點，需要作較大的修改，工程部負責要求設計單位根據(jù)方案設計確認會議的意見進行進一步修改，并再次對修改結果進行評審、驗證、確認。如果會議確認設計方案已基本滿足要求，則方案設計階段結束，其他一些對方案的意見留待下一階段解決。4.2.14正式設計輸出在方案設計通過確認后，工程部要求設計單位按合同規(guī)定的時間、數(shù)量和格式提交設計方案圖稿，包括方案模型。由工程部負責驗收所提

51、交的設計方案圖稿是否正確，完整。4.2.15報建在設計單位向公司提交正式設計方案圖稿后，按項目立項及報批工作程序進行報建。如果設計方案獲得國土規(guī)劃局、消防局、市人防辦的批準，獲得的正式批文作為下一階段設計的依據(jù)。如果設計方案未獲得這些政府主管單位的批準，工程部要與相應主管理單位積極溝通，組織人員研究對策，并尋求設計單位的配合。項目設計負責人要求設計單位根據(jù)政府主管單位的批文對方案進行重新調整后，再重新進行報建工作。4.3擴初設計監(jiān)理程序擴初階段原則上不能省略。對于較小工程，工程部經理有權決定省略。4.3.1詳勘擴初設計開始前，須對項目將要開發(fā)的地塊進行詳勘。如需要進行詳勘，項目設計負責人應要求方案設計單位在方案設計完成后，提交詳勘布點圖。勘察單位的選擇和勘察監(jiān)理工作分別按勘察分承包方選擇控制程序和勘察監(jiān)理程序執(zhí)行。4.3.2設備選型設備選型工作具體按材料（設備）選型清單確定程序進行。4.3.3設計輸入擴初階段設計的輸入有八個方面：由工程部制定的擴初設計任務書，擴初設計任務書的內容和制定按設計任務書編寫細則執(zhí)行；正式設計方案圖稿；方案設計階段的設計確認書；開發(fā)地塊周圍的路網(wǎng)和市政管網(wǎng)資料；勘察單位提交的詳勘報告；政府有關