王相大廈市場報(bào)告提報(bào)最終版

1、市 場 篇n城市宏觀經(jīng)濟(jì)n濱海新區(qū)市場分析n區(qū)域競爭市場分析n項(xiàng)目本體分析n項(xiàng)目定位及優(yōu)化建議城市宏觀經(jīng)濟(jì)聚仁觀點(diǎn)：天津宏觀經(jīng)濟(jì)政策研判聚仁觀點(diǎn)：天津宏觀經(jīng)濟(jì)政策研判2006市場景氣度2007200820092010 政策性調(diào)整短期下滑n 天津整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，隨著城市開發(fā)建設(shè)的不斷深入，必將會迎來新一輪的強(qiáng)勢增長；n 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好為房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。天津宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)及政策細(xì)節(jié)天津宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)及政策細(xì)節(jié)濱 海 新 區(qū) 市 場 分 析n區(qū)域整體規(guī)劃n區(qū)域項(xiàng)目發(fā)展n區(qū)域市場分析濱海新區(qū)中國經(jīng)濟(jì)第三增長極依托京津冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設(shè)成為我國北方

2、對外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運(yùn)中心和國際物流中心，逐步成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。 濱海新區(qū)規(guī)劃方案濱海新區(qū)規(guī)劃方案響螺灣商務(wù)區(qū)環(huán)渤海國際環(huán)渤海國際金融中心金融中心中惠熙中惠熙元廣場元廣場恒富大廈恒富大廈預(yù)計(jì)響螺灣片區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目將在預(yù)計(jì)響螺灣片區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目將在20102010年年20112011年集中上市。年集中上市。 響螺灣商務(wù)區(qū)商務(wù)樓宇建設(shè)計(jì)劃總投資420億元，目前在建面積共567萬平方米，竣工面積達(dá)6萬平方米；在全部開工的39個(gè)項(xiàng)目、48棟樓宇中，浙商大廈已經(jīng)竣工投入使用，極地海洋館已對外開放。到年底，響螺灣將完成投資100億元。 20

3、11年，響螺灣計(jì)劃竣工面積將達(dá)91.8萬平方米，完成投資達(dá)到296億元。中船重工大廈、燕趙大廈、濱海華貿(mào)大廈、溫州大廈、王相大廈、恒富大廈等16棟大廈竣工投入使用，奈倫、邯鄲、比克大廈列全等15棟樓宇實(shí)現(xiàn)主體封頂，環(huán)渤海大飯店、中航大廈、新興重工等8棟樓宇主體達(dá)到10層以上。工程進(jìn)度表工程進(jìn)度表在售項(xiàng)目第二批亮相項(xiàng)目地塊編號項(xiàng)目名稱開發(fā)商施工進(jìn)度地塊編號項(xiàng)目名稱開發(fā)商施工進(jìn)度A-02中鋼國際廣場中國鋼鐵集團(tuán)公司樁基B-16中海嘉業(yè)大廈中海集團(tuán)正負(fù)零A-03中華文化會館天津鑫隆置業(yè)投資有限公司主體十四層B-17海納國際天津海納置業(yè)有限公司主體結(jié)構(gòu)A-04中華文化會館天津鑫隆置業(yè)投資有限公司群樓即

4、將封頂B-18盤綿和興大廈天津渤海和興集團(tuán)有限公司基坑A-05深圳深福保-金唐大廈深圳市深福保（集團(tuán)）天津投資開發(fā)有限公司樁基B-19奈倫國貿(mào)大廈內(nèi)蒙古奈倫集團(tuán)股份有限公司平整A-06五礦大廈五礦置業(yè)主體封頂B-20溫州大廈天津市溫州商會主體二十七層A-07富力廣東大廈富力(北京)地產(chǎn)開發(fā)有限公司樁基B-21溫州大廈天津市溫州商會主體二十七層A-08五礦大廈五礦置業(yè)主體封頂B-22中庭綠化A-09富力廣東大廈富力(北京)地產(chǎn)開發(fā)有限公司樁基B-23中庭綠化A-10天津和利豐中惠熙元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司平整C-01潤德大廈天津融瀚投資有限公司主體四層B-01浙商大廈天津?yàn)I海浙商投資控股有限公司內(nèi)部

5、裝修C-02中海外廣場中海集團(tuán)平整B-02中航技中國航空技術(shù)進(jìn)出口北京公司樁基C-03渤海財(cái)富中心新興重工(天津)投資有限公司平整B-03大連豐盈大廈大連豐盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 基坑C-04燕趙大廈河北卓達(dá)集團(tuán)投資興建主體結(jié)構(gòu)B-04華貿(mào)中心天津?yàn)I海華貿(mào)置地有限公司主體四十二層C-05燕趙大廈河北卓達(dá)集團(tuán)投資興建主體結(jié)構(gòu)B-05福建八閩大廈福建八閩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平整C-06天齊國際廣場天津天齊投資有限公司主體六層B-06王相大廈秦皇島市華盾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主體二十八層C-07中庭綠化B-07陜西大廈天津君豪投資公司和天津輝信投資有限公司投資開發(fā)平整C-08中庭綠化B-08變電站C-09中

6、庭綠化B-09濱海國貿(mào)大廈天津晉商投資有限公司主體十二層C-10邯鄲大廈平整B-10江西大廈天津錦繡置業(yè)投資有限公司平整C-11濱海國泰大廈天津?yàn)I海國泰投資有限公司基坑B-11東方新世紀(jì)廣場天津光耀東方置業(yè)投資有限公司主體結(jié)構(gòu)C-12比克大廈深圳市比克電池有限公司基坑B-12云濱大廈天津市云濱置業(yè)投資有限公司主體結(jié)構(gòu)C-13碧桂園德域大廈碧桂園主體結(jié)構(gòu)B-13中船重工大廈天津中船重工海盾科技發(fā)展有限公司主體封頂C-14遼寧會館大廈平整B-15環(huán)渤海國際金融中心綠城集團(tuán)樁基C-15大連海昌大廈海昌集團(tuán)樁基片區(qū)工程現(xiàn)狀片區(qū)工程現(xiàn)狀曠世國際濱海國貿(mào)華貿(mào)中心中船重工區(qū)域發(fā)展前景：區(qū)域發(fā)展前景：u 響螺

7、灣在塘沽片區(qū)的規(guī)劃中并非居住功能定位，同時(shí)相比未來于家堡片區(qū)，其商務(wù)性也并不占據(jù)優(yōu)勢；但作為塘沽最先啟動的商務(wù)片區(qū)，響螺灣在短期內(nèi)仍舊占據(jù)明顯的開發(fā)優(yōu)勢，升值速度較快，但是升值空間較于家堡片區(qū)略低；u 響螺灣更多的面向國內(nèi)企業(yè)，于家堡更多的面向國際型企業(yè)，未來響螺灣片區(qū)項(xiàng)目開發(fā)、上市的進(jìn)度要領(lǐng)先于家堡片區(qū)大約1.5年左右。聚仁觀點(diǎn)聚仁觀點(diǎn)區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn)：區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn)：u 響螺灣片區(qū)未來市場供應(yīng)量巨大，且產(chǎn)品類型較為接近，同質(zhì)化嚴(yán)重，未來市場競爭激烈；70平米以下的小面積公寓將是未來市場供應(yīng)的主力產(chǎn)品，均價(jià)較市內(nèi)六區(qū)同類產(chǎn)品較低，升值空間大，但需求受調(diào)控政策影響，市場壓力較大。區(qū)域具體成交數(shù)據(jù)區(qū)域

8、具體成交數(shù)據(jù)公 寓 產(chǎn) 品 部 分 競 爭 市 場n在售項(xiàng)目n潛在競爭項(xiàng)目u目前響螺灣片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目為浙商大廈、曠世國際、華貿(mào)中心；u目前響螺灣片區(qū)內(nèi)即將上市的項(xiàng)目為云濱大廈、天齊廣場u本項(xiàng)目東側(cè)的濱海國貿(mào)大廈、南側(cè)中船重工均處主體基施工階段；u本項(xiàng)目北側(cè)大連豐盈大廈項(xiàng)目目前處于基坑施工階段；片區(qū)項(xiàng)目位置及工程進(jìn)度片區(qū)項(xiàng)目位置及工程進(jìn)度平整階段正負(fù)零主體結(jié)構(gòu)在售項(xiàng)目樁基階段基坑階段王相王相國貿(mào)大廈國貿(mào)大廈大連大連豐盈豐盈環(huán)渤海金融中心環(huán)渤海金融中心中中船船重重工工陜西大廈陜西大廈八閩大廈八閩大廈項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱位置位置項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型開盤時(shí)間開盤時(shí)間售價(jià)售價(jià)物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)開發(fā)商開

9、發(fā)商物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司浙商大廈浙商大廈迎賓大道東側(cè)、于家堡-響螺灣海河大橋延長線南側(cè)13萬平米寫字樓、公寓、商業(yè)2008年12月9000元/平米3.3-8元/平米/月天津?yàn)I海浙商投資控股有限公司 第一太平戴維斯 曠世國際曠世國際迎賓大道東側(cè)、于家堡-響螺灣海河大橋延長線北側(cè)18萬平米寫字樓、公寓、商業(yè)2010年4月14500元/平米3.2-6元/平米/月五礦置業(yè)（天津）濱海新區(qū)有限公司 第一太平戴維斯物業(yè)顧問（北京）有限公司天津分公司華貿(mào)中心華貿(mào)中心海河西側(cè)、于家堡-響螺灣海河大橋延長線南側(cè)10.2萬平米寫字樓、公寓、商業(yè)2010年4月11500元/平米待定天津?yàn)I海華貿(mào)置地有限公司 待定

10、在售項(xiàng)目概況對比分析在售項(xiàng)目概況對比分析u目前響螺灣片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目產(chǎn)品均包含寫字樓、公寓、商業(yè)，且未來市場也以此類產(chǎn)品為主；u目前在售項(xiàng)目體量均超過10萬平米；u目前在售項(xiàng)目均價(jià)范圍在10000-15000元/平米之間，物業(yè)費(fèi)超過3元/平米/月。（以在售項(xiàng)目作為參考）在售項(xiàng)目規(guī)劃分析在售項(xiàng)目規(guī)劃分析濱海浙商大廈是響螺灣中心商務(wù)商業(yè)區(qū)內(nèi)第一個(gè)動工、第一個(gè)建筑主體封頂、第一個(gè)開盤銷售的項(xiàng)目；總建筑面積13萬平米，由26層和30層到頂?shù)膬勺菢?gòu)成，中間由三層裙樓相連。物業(yè)形態(tài)包括濱海CBD創(chuàng)業(yè)工作室、國際酒店公寓、5A寫字樓、國際主題商街。 曠世國際是集寫字樓、公寓、商業(yè)為一體的大型商務(wù)綜合體項(xiàng)目

11、。該項(xiàng)目占地面積為20786平方米，總建筑面積為181157萬平米，兩個(gè)主塔樓高度均在100米左右。A座為商務(wù)辦公樓，B座為商務(wù)辦公及部分酒店式公寓。兩座樓宇的裙房主要為3層商業(yè)，局部4層，兩座塔樓之間在三層以通廊連接，形成一氣呵成的整體格局。 濱海華貿(mào)中心利用國際化建筑外沿，搭配靚麗的建筑景觀，集純水岸酒店式公寓、純水岸創(chuàng)業(yè)工作室、純水岸5A級寫字樓、純水岸臨水商鋪四種主要業(yè)態(tài)為一身 浙商大廈浙商大廈曠世國際曠世國際華貿(mào)中心華貿(mào)中心在售項(xiàng)目核心賣點(diǎn)分析在售項(xiàng)目核心賣點(diǎn)分析浙商大廈浙商大廈濱海濱海CBDCBD第一盤第一盤曠世國際曠世國際濱海濱海CBDCBD五星級城市綜合體五星級城市綜合體華貿(mào)中

12、心華貿(mào)中心濱海濱海CBDCBD純水岸，純水岸，首席水景商務(wù)藍(lán)本首席水景商務(wù)藍(lán)本 在售項(xiàng)目外立面分析在售項(xiàng)目外立面分析u外立面設(shè)計(jì)體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格，玻璃幕墻與鋁板相結(jié)合，表達(dá)現(xiàn)代建筑美學(xué)理念；u外立面變化不多，寧靜、和諧、簡單、大氣，同時(shí)滿足觀景需求。浙浙商商大大廈廈曠世國際曠世國際華華貿(mào)貿(mào)中中心心在售項(xiàng)目戶型配比分析在售項(xiàng)目戶型配比分析u浙商大廈項(xiàng)目主要以酒店式公寓產(chǎn)品為主；共有856套，面積總計(jì)44996.64平米，其主力戶型設(shè)計(jì)為面積在50平米左右的一室二廳，共占酒店式公寓部分的72.90%；u曠世國際項(xiàng)目酒店式公寓部分共19972.71平米，其主力戶型設(shè)計(jì)為面積在60-70平米的一室一廳，共

13、占酒店式公寓部分的70.59%，小面積的一室戶型有40套，面積超過100平米的二室二廳也有40套；u濱海華貿(mào)中心項(xiàng)目主要以酒店式公寓及辦公產(chǎn)品為主，其中酒店式公寓設(shè)計(jì)513套，主要以50平米左右的小戶型設(shè)計(jì)為主。在售項(xiàng)目戶型配比表在售項(xiàng)目戶型配比表在售項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)分析在售項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)分析u50-60平米的一室戶型均采用敞開式設(shè)計(jì)，戶型緊湊，空間利用合理；u入戶門結(jié)合敞開式廚房，衛(wèi)生間，使得臥室及會客區(qū)相對獨(dú)立；u4米的面寬滿足生活舒適度的需求；u大面積觀景窗戶設(shè)計(jì)，滿足觀景需求，提升產(chǎn)品品質(zhì)浙商大廈浙商大廈曠世國際曠世國際華貿(mào)中心華貿(mào)中心在售項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)分析在售項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)分析u90平米左右的

14、兩室戶型設(shè)計(jì)動靜分離，功能區(qū)劃分搭配合理；u客廳、主臥超過4米的面寬設(shè)計(jì)，體現(xiàn)居住的舒適度；u敞開式廚房設(shè)計(jì)結(jié)合餐廳，盡享生活樂趣；u大面積觀景窗戶設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品價(jià)值。浙商大廈浙商大廈曠世國際曠世國際在售項(xiàng)目樣板間欣賞在售項(xiàng)目樣板間欣賞在售項(xiàng)目綜合分析在售項(xiàng)目綜合分析u目前響螺灣片區(qū)在售項(xiàng)目主要以價(jià)格和產(chǎn)品品質(zhì)為主要賣點(diǎn)；u華貿(mào)中心項(xiàng)目以LOFT產(chǎn)品稀缺和低價(jià)策略為主要操盤策略，未對項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)化的操盤策略思考；u目前在售項(xiàng)目良好的銷售情況也反映出響螺灣片區(qū)已經(jīng)被市場所認(rèn)知。浙商大廈曠世國際華貿(mào)中心位置響螺灣商務(wù)區(qū)迎賓大道東側(cè)，坨場南路南側(cè)響螺灣商務(wù)區(qū)迎賓大道東側(cè)，坨場南路北側(cè)響螺灣商務(wù)區(qū)坨場

15、南路南側(cè)，濱河路西側(cè)主力面積50平米60-70平米50平米主力總價(jià)50萬元50-100萬元50-100萬元電梯配比7梯31戶公寓，8梯14戶辦公6梯34戶公寓，8梯12戶辦公，2部消防梯3梯28戶公寓，3梯8戶辦公停車位配比地上109個(gè)，地下497個(gè)，1:0.5地上49個(gè)，地下819個(gè) ，1:0.8526個(gè)，1:0.5外立面LOW-E玻璃幕墻西班牙白沙巖，雙層中空LOW-E玻璃幕墻LOW-E玻璃幕墻裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/平米超五星級標(biāo)準(zhǔn)，4000元/平米2000元/平米智能化無采用五A智能化防盜系統(tǒng)，24小時(shí)攝像監(jiān)控系統(tǒng)，一卡通智能化服務(wù)無主要建材與設(shè)備海爾、陶陶高檔進(jìn)口大理石，高檔吸音材料吊頂

16、，杜拉維特或同檔次洗手盆，高儀洗手盆龍頭，阿里斯頓電器海爾、陶陶物業(yè)管理公司及費(fèi)用第一太平戴維斯，3.3元/平米月第一太平戴維斯，待定待定，待定在售項(xiàng)目成交分析在售項(xiàng)目成交分析在售項(xiàng)目客戶分析在售項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱客戶來源客戶來源行業(yè)行業(yè)規(guī)模規(guī)模置業(yè)目的置業(yè)目的置業(yè)訴求置業(yè)訴求浙商大廈浙商大廈天津?yàn)I海投資客戶為主，浙江、天津?yàn)I海投資客戶為主，浙江、北京投資客為輔北京投資客為輔私營業(yè)主、私營業(yè)主、企業(yè)老板企業(yè)老板中、小型中、小型企業(yè)企業(yè)投資投資/ /辦辦公公地段、升值潛地段、升值潛力力曠世國際曠世國際北京、浙江、河北等地投資客戶北京、浙江、河北等地投資客戶為主，天津?yàn)I海投資客戶為輔為主

17、，天津?yàn)I海投資客戶為輔私營業(yè)主、私營業(yè)主、企業(yè)老板企業(yè)老板大、中型大、中型企業(yè)企業(yè)投資投資/ /辦辦公公地段、產(chǎn)品、地段、產(chǎn)品、開發(fā)商實(shí)力開發(fā)商實(shí)力華貿(mào)中心華貿(mào)中心北京、天津?yàn)I海投資客戶為主，北京、天津?yàn)I海投資客戶為主，河北、江蘇、浙江等地投資客為河北、江蘇、浙江等地投資客為輔輔私營業(yè)主、私營業(yè)主、企業(yè)老板企業(yè)老板中、小型中、小型企業(yè)企業(yè)投資投資/ /辦辦公公地段、升值潛地段、升值潛力、景觀力、景觀u目前響螺灣片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目成交客戶大部分為投資客，辦公自用比例相對較少；u成交客戶大部分是來自北京、河北、浙江、天津?yàn)I海新區(qū)的企業(yè)老板及私營業(yè)主，此類客戶購買能力較強(qiáng)；u成交客戶購買響螺灣片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品

18、主要是看重該片區(qū)的升值空間，產(chǎn)品的品質(zhì)、景觀環(huán)境、開發(fā)商品牌等因素也是成交客戶重點(diǎn)考慮的內(nèi)容。聚仁觀點(diǎn)聚仁觀點(diǎn)u 濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展帶來的全新客群的注入，將會濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展帶來的全新客群的注入，將會成為未來響螺灣區(qū)域產(chǎn)品客戶的組成部分；成為未來響螺灣區(qū)域產(chǎn)品客戶的組成部分；u 未來響螺灣片區(qū)項(xiàng)目的突破點(diǎn)是要跳脫出現(xiàn)有響螺未來響螺灣片區(qū)項(xiàng)目的突破點(diǎn)是要跳脫出現(xiàn)有響螺灣片區(qū)的形象定位，并且在項(xiàng)目各個(gè)細(xì)節(jié)部分需要進(jìn)灣片區(qū)的形象定位，并且在項(xiàng)目各個(gè)細(xì)節(jié)部分需要進(jìn)行提升。行提升。區(qū)域潛在競爭區(qū)域潛在競爭u響螺灣區(qū)域由北到南分成三塊，最北端為響螺灣的龍頭區(qū)域，且商務(wù)功能體現(xiàn)較強(qiáng)，區(qū)域向南生活功能逐漸增

19、強(qiáng)；u本項(xiàng)目位于中間核心區(qū)域，毗鄰中央主題中庭綠化。環(huán)渤海國際環(huán)渤海國際金融中心金融中心恒富大廈恒富大廈環(huán)渤海國際金融中心王相王相大廈大廈東方新世紀(jì)廣場中海嘉業(yè)大廈國貿(mào)大廈即將上市項(xiàng)目即將上市項(xiàng)目聚仁觀點(diǎn)聚仁觀點(diǎn)u 響螺灣片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品類型基本相同，且資源共享較為嚴(yán)重，因此未來各項(xiàng)目必將深度挖掘其潛在賣點(diǎn)，以求在激烈的區(qū)域產(chǎn)品競爭中取得優(yōu)勢；u 該片區(qū)內(nèi)酒店式公寓以及辦公、寫字樓產(chǎn)品將成為未來市場主力產(chǎn)品大量推向市場，目前需求情況相對平衡，價(jià)格略有差異，因此如何在現(xiàn)有其他項(xiàng)目的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升自身品質(zhì)對在未來市場競爭中顯得尤為重要；u 該片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目均為精裝產(chǎn)品，裝修標(biāo)準(zhǔn)及風(fēng)格對產(chǎn)品的銷售情況也

20、產(chǎn)生較大影響；u 未來該片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目定位將會跳脫響螺灣現(xiàn)有的形象定位，由于響螺灣片區(qū)在開發(fā)時(shí)間上領(lǐng)先于家堡片區(qū)，而兩大功能區(qū)隔河相望，響螺灣片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的操作可以利用于家堡的高端定位和項(xiàng)目客戶資源。項(xiàng) 目 本 體n項(xiàng)目規(guī)劃n產(chǎn)品設(shè)計(jì)n核心賣點(diǎn)nSWOT分析項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位u本項(xiàng)目處于響螺灣中心區(qū)域，位于本項(xiàng)目處于響螺灣中心區(qū)域，位于橫康路以橫康路以南，濱河西路以西南，濱河西路以西；u其四至為：東至濱河西路中庭綠化；西至規(guī)其四至為：東至濱河西路中庭綠化；西至規(guī)劃路，北到橫康路，通過跨海大橋到達(dá)于家劃路，北到橫康路，通過跨海大橋到達(dá)于家堡只需堡只需5 5分鐘；分鐘；海海河河于家堡于家堡- -響螺灣大橋

21、響螺灣大橋迎迎 賓賓 大大 道道迎迎 賓賓 大大 道道本案本案項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)值數(shù)值規(guī)劃總用地面積規(guī)劃總用地面積8437.5建筑占地面積建筑占地面積3383.4總建筑面積總建筑面積81859.7其中：寫字樓其中：寫字樓34823.59商業(yè)商業(yè)13490.62酒店式公寓酒店式公寓18969.49（占總建筑（占總建筑面積面積28.2%）地下建筑面積地下建筑面積14576地上建筑面積地上建筑面積67283.7建筑層數(shù)建筑層數(shù)辦公辦公地上地上16層層酒店式公寓酒店式公寓地上地上10層層商業(yè)商業(yè)地上地上5層層避難層避難層地上地上2層層地下地下地下地下2層層容積率容積率7.97建筑密度建筑密度4

22、0.1%綠化率綠化率30.2%機(jī)動車停車泊位數(shù)機(jī)動車停車泊位數(shù)401輛輛其中其中地上停車泊位數(shù)地上停車泊位數(shù)16輛輛地下停下泊位數(shù)地下停下泊位數(shù)385輛輛公寓套型總戶數(shù)公寓套型總戶數(shù)240戶戶項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模u本項(xiàng)目占地面積本項(xiàng)目占地面積8437.58437.5平方米，總建筑面積平方米，總建筑面積81859.781859.7萬平方米，容積率萬平方米，容積率7.937.93，綠化率，綠化率30.2%30.2%，建筑密度，建筑密度40.4%40.4%。u項(xiàng)目主樓建筑高約項(xiàng)目主樓建筑高約137米，地上米，地上33層，地下層，地下2層，其中層，其中1-5層為商業(yè)及商業(yè)辦公裙房，層為商業(yè)及商業(yè)辦公裙房，

23、7-23層層為為5A級寫字樓，級寫字樓，24-33層為精裝酒店式公寓層為精裝酒店式公寓 。項(xiàng)目外立面分析項(xiàng)目外立面分析本項(xiàng)目樓體呈橢圓形，外立面風(fēng)格設(shè)本項(xiàng)目樓體呈橢圓形，外立面風(fēng)格設(shè)計(jì)較為時(shí)尚現(xiàn)代，以玻璃幕墻為主，計(jì)較為時(shí)尚現(xiàn)代，以玻璃幕墻為主，配合不同顏色燈光的裝飾，更加突出配合不同顏色燈光的裝飾，更加突出城市現(xiàn)代感。城市現(xiàn)代感。項(xiàng)目功能分區(qū)項(xiàng)目功能分區(qū)本項(xiàng)目內(nèi)部功能分區(qū)包括：u一至五層為商業(yè)及商業(yè)辦公區(qū)，層高4.8米u(yù)六層為避難層；u七至二十三層為5A級寫字樓，層高3.8米；u二十層為避難層；u二十四至三十三層為精裝酒店式公寓，層高3.7米,較區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目存有優(yōu)勢；u內(nèi)部設(shè)有部分地上停車

24、位。商業(yè)寫字樓酒店式公寓項(xiàng)目內(nèi)部布局分析項(xiàng)目內(nèi)部布局分析u項(xiàng)目內(nèi)部設(shè)有三個(gè)主入口及辦公商業(yè)與商業(yè)不同的次入口，進(jìn)出方便快捷；u項(xiàng)目地塊四周配有多種綠色植物、苗圃裝飾；u雙地下車庫口設(shè)計(jì)，減少繁忙時(shí)段的擁堵；項(xiàng)目景觀分析項(xiàng)目景觀分析本項(xiàng)目景觀資源豐富，內(nèi)外結(jié)合；u建筑周圍分布各種綠地，樹木，水體等景觀；u項(xiàng)目東側(cè)為濱河西路，濱河西路與海河之間為中庭景觀帶與項(xiàng)目南側(cè)中庭綠化帶組成本項(xiàng)目獨(dú)享的雙中庭綠化景觀；中庭綠中庭綠化化中庭綠化中庭綠化雙中庭綠化景觀雙中庭綠化景觀項(xiàng)目交通動線分析項(xiàng)目交通動線分析u本項(xiàng)目車流動線主要集中在項(xiàng)目南側(cè)，人流動線主要集中在項(xiàng)目北側(cè)，實(shí)現(xiàn)基本人車分流，滿足出入安全需求；u

25、城市連接動線部分，由市區(qū)及濱海新區(qū)到達(dá)本項(xiàng)目主要在項(xiàng)目東北側(cè)，u本項(xiàng)目建筑物周邊保持車流，人流暢通，人員疏散通道及消防通道沒有障礙物 ，極大地滿足緊急狀況下逃生需求。項(xiàng)目內(nèi)交通動線城市連接動線項(xiàng)目停車及出入口分析項(xiàng)目停車及出入口分析u本項(xiàng)目共設(shè)置三個(gè)主入口，寫字樓及公寓部分設(shè)有一個(gè)出入口，東北角商業(yè)部分也設(shè)有一個(gè)獨(dú)立的出入口；u本項(xiàng)目停車位主要設(shè)置在地下一、二層，地上設(shè)有少部分停車位，結(jié)合項(xiàng)目車流動線設(shè)計(jì)，主要集中在項(xiàng)目南側(cè)。停車位地下停車場分析地下停車場分析項(xiàng)目地下為停車位，共設(shè)置停車位385個(gè)，其中地下普通停車位27個(gè)，雙層機(jī)械停車位358個(gè)，地上停車位16個(gè)；3.5萬平米寫字樓部分按每1

26、001個(gè)車位及240戶公寓計(jì)算車位設(shè)置，至少需要近500個(gè)車位，因此本項(xiàng)目目前的車位數(shù)略少。首層分析首層分析本項(xiàng)目首層設(shè)計(jì)有獨(dú)立辦公大堂與公寓大堂，并各自配備3部客梯，實(shí)現(xiàn)辦公與酒店客戶分流，互不影響。雙大堂設(shè)計(jì)雙大堂設(shè)計(jì)本項(xiàng)目為中心核心筒設(shè)計(jì)，公寓部分每層設(shè)有3部客梯，1部貨梯，公寓部分每層24戶；公共走道為環(huán)形通道，既達(dá)到了內(nèi)部交通便捷，又最大化的節(jié)約了空間，得房率65%，但3梯24戶的電梯設(shè)計(jì)明顯不足。公寓標(biāo)準(zhǔn)層分析3m1.75m寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層分析寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層分析寫字樓每層設(shè)有3部客梯，1部貨梯，單層面積2100平米，每層10戶，可拆分重組，但是每層平均700平米一部電梯設(shè)計(jì)同樣明顯不足。

27、大堂設(shè)計(jì)由皇冠衍生出的設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)出酒店的奢華、絢麗、優(yōu)雅的高貴品質(zhì)。，與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目形成了鮮明的對比，我們建議將局部更加細(xì)化，著重如雕塑小品，壁畫以及沙發(fā)茶幾等方面。戶型面積戶數(shù)戶數(shù)占比總面積面積占比55-60平米10848.65%6297.8431.40%93-96平米7232.43%6897.9634.39%134平米3616.22%4857.8424.22%330平米62.70%2005.9610.00%合計(jì)222100.00%20059.6100.00%公寓部分戶型面積配比本項(xiàng)目主力戶型為一室，主力面積為93-96平米及134平米，每層端戶為4戶130平米超大觀景戶型，項(xiàng)目頂層設(shè)

28、有6套約330平米的豪宅，產(chǎn)品面積設(shè)計(jì)較區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目略大。戶型分析標(biāo)準(zhǔn)一室戶型，獨(dú)立衛(wèi)生間及開放式廚房設(shè)計(jì)，4米開間、10米進(jìn)深合理的將一室一廳戶型以隔斷分開，功能分區(qū)合理，并有超大觀景面134平米96平米93平米55-60平米4.1M4.1M4. 6M4.1M10M9M7.3m7-9mS SWWOOT TS1: 緊鄰中庭景觀綠化，雙中庭景觀，內(nèi)外景觀互動；S2: 獨(dú)特的建筑立面，雙大堂設(shè)計(jì)S3: 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，工程進(jìn)度在片區(qū)內(nèi)存在領(lǐng)先優(yōu)勢W1: 戶型面積設(shè)計(jì)略大，電梯設(shè)計(jì)較少，車位設(shè)計(jì)較少；W2: 項(xiàng)目規(guī)模較?。籛3: 開發(fā)商品牌市場認(rèn)可度仍處于上升階段T1:2011年貨幣政策緊縮，樓市調(diào)控

29、依舊，對投資信心產(chǎn)生影響；T2:未來區(qū)域市場產(chǎn)品供應(yīng)量較大，同質(zhì)化競爭激烈；O1: 響鑼灣區(qū)域建設(shè)不斷深入；O2: 產(chǎn)業(yè)類型不斷擴(kuò)大，入駐企業(yè)數(shù)量不斷增加，區(qū)域人口密度增加；O3: 于家堡片區(qū)開發(fā)將帶動響螺灣片區(qū)市場定位基準(zhǔn)的提升項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析緊鄰片區(qū)中庭綠化，雙中庭綠化景觀，內(nèi)外景觀相結(jié)緊鄰片區(qū)中庭綠化，雙中庭綠化景觀，內(nèi)外景觀相結(jié)合，營造生態(tài)、環(huán)保、健康的辦公居住環(huán)境合，營造生態(tài)、環(huán)保、健康的辦公居住環(huán)境獨(dú)特的建筑外立面設(shè)計(jì)獨(dú)特的建筑外立面設(shè)計(jì)雙大堂設(shè)計(jì)雙大堂設(shè)計(jì)商業(yè)商業(yè)5層整層商務(wù)會所層整層商務(wù)會所高品質(zhì)精裝修，各種戶型的超大觀景面，打造精致商高品質(zhì)精裝修，各種戶型的超

30、大觀景面，打造精致商務(wù)公寓務(wù)公寓項(xiàng)目核心賣點(diǎn)分析項(xiàng)目核心賣點(diǎn)分析項(xiàng) 目 定 位 及 優(yōu) 化 建 議n項(xiàng)目定位n項(xiàng)目優(yōu)化建議n價(jià)格定位n客群定位項(xiàng)目定位思考點(diǎn)項(xiàng)目定位思考點(diǎn)u 一、本項(xiàng)目與區(qū)域同類產(chǎn)品集中上市，項(xiàng)目各有特點(diǎn)，如何挖掘我們自身的特點(diǎn)，凸顯優(yōu)勢特征？u 二、目前區(qū)域市場中存在如中船、天齊、華貿(mào)、云濱等走低價(jià)路線的中檔產(chǎn)品和曠世國際高端高價(jià)位產(chǎn)品兩類項(xiàng)目，如何選擇我們項(xiàng)目的方向；u 三、項(xiàng)目如何操作更具有安全性，在市場較好的情況下是項(xiàng)目更具有特色1 1、本項(xiàng)目不走低價(jià)路線，如果走低價(jià)，在同區(qū)域產(chǎn)品激烈競爭下，客戶必、本項(xiàng)目不走低價(jià)路線，如果走低價(jià)，在同區(qū)域產(chǎn)品激烈競爭下，客戶必定會被分

31、流，我們將更加沒有市場競爭力；定會被分流，我們將更加沒有市場競爭力；2 2、我們建議充分挖掘項(xiàng)目自身價(jià)值，同時(shí)提升產(chǎn)品品質(zhì)，打造精致高端產(chǎn)、我們建議充分挖掘項(xiàng)目自身價(jià)值，同時(shí)提升產(chǎn)品品質(zhì)，打造精致高端產(chǎn)品；品；3 3、本項(xiàng)目所處響螺灣片區(qū)，獨(dú)享雙中庭綠化景觀，雙大堂設(shè)計(jì)，雖然戶型、本項(xiàng)目所處響螺灣片區(qū)，獨(dú)享雙中庭綠化景觀，雙大堂設(shè)計(jì)，雖然戶型設(shè)計(jì)方面略顯過大，但是通過產(chǎn)品細(xì)節(jié)的優(yōu)化，同樣可以實(shí)現(xiàn)精致產(chǎn)品，在設(shè)計(jì)方面略顯過大，但是通過產(chǎn)品細(xì)節(jié)的優(yōu)化，同樣可以實(shí)現(xiàn)精致產(chǎn)品，在激烈的市場中處于優(yōu)勢位置。激烈的市場中處于優(yōu)勢位置。項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位響螺灣核心區(qū) 雙花園國際名流商務(wù)中心濱海核心商務(wù)

32、區(qū)/外臨中庭，內(nèi)設(shè)花園/濱海新區(qū)高端商住中心/ 優(yōu)質(zhì)環(huán)保生態(tài)生活中心項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng) 目 優(yōu) 化 建 議 品牌防盜門、整體實(shí)木復(fù)合地板，環(huán)保、易洗乳膠漆，造型吊頂，天花部分配石英燈、國際品牌防盜門、整體實(shí)木復(fù)合地板，環(huán)保、易洗乳膠漆，造型吊頂，天花部分配石英燈、國際品牌整體櫥柜，送電磁灶、根據(jù)戶型配置相應(yīng)衛(wèi)浴品牌整體櫥柜，送電磁灶、根據(jù)戶型配置相應(yīng)衛(wèi)浴3-43-4件套、大理石臺面，中央空調(diào)、中央件套、大理石臺面，中央空調(diào)、中央新風(fēng)、整體地暖、光纖入戶、無線網(wǎng)絡(luò)、沙發(fā)、茶幾、床、液晶電視、密碼箱、隱形紗窗等；新風(fēng)、整體地暖、光纖入戶、無線網(wǎng)絡(luò)、沙發(fā)、茶幾、床、液晶電視、密碼箱、隱形紗窗

33、等；裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：40004000元元/ /平米平米裝修建議裝修建議戶型功能分區(qū)建議戶型功能分區(qū)建議 目前本項(xiàng)目公寓部分現(xiàn)有戶型均為一室設(shè)計(jì)，在功能區(qū)布局方面有所欠缺，針對此問題，我們提出關(guān)于改善功能分區(qū)方向性建議：1、55-60平米的戶型，建議保持其一室一廳的布局設(shè)計(jì)；2、93-96平米的戶型，建議做成二室一廳或者一室一廳一多功能區(qū)，在居住功能中增加商務(wù)功能；3、130平米的戶型，建議做成二室二廳或者一室二廳一多功能區(qū)，同樣增加商務(wù)功能；4、頂層330平米的戶型，建議做成總統(tǒng)級套房，體現(xiàn)尊貴與奢華。頂層豪華公寓建議頂層豪華公寓建議建議可以參照阿拉伯塔酒店部分設(shè)計(jì)u真正意義的“金碧輝煌，

34、最豪華的780平方米的總統(tǒng)套房，家具是鍍金的，設(shè)有一個(gè)電影院、兩間臥室、兩間起居室、一個(gè)餐廳，出入有專用電梯；u這家酒店擁有八輛寶馬和兩輛勞斯萊斯，專供住店旅客直接往返機(jī)場，也可從旅館28層專設(shè)的機(jī)場坐直升機(jī)，花15分鐘空中俯瞰迪拜美景；客人如果想在海鮮餐廳中就餐的話，他們將被潛水艇送到餐廳，這樣他們就餐前可以欣賞到海底奇觀 專屬電梯樓體頂部可以考慮設(shè)計(jì)停機(jī)坪，滿足頂層豪華套房客戶需求u辦公大堂整體設(shè)計(jì)體現(xiàn)現(xiàn)代感與霸氣；u注重大堂內(nèi)部精致軟裝，木質(zhì)與玻璃墻相結(jié)合，高檔石材臺階；u設(shè)置大面積水幕、噴泉或高聳植物，通過引用綠植實(shí)現(xiàn)生態(tài)環(huán)保的理念；大堂建議辦公大堂大堂建議辦公大堂大堂建議公寓大堂大堂

35、建議公寓大堂u公寓大堂整體設(shè)計(jì)體現(xiàn)尊貴生活；u大堂可以選用高檔石材及精致小品作為裝飾；u可以通過墻壁大幅圖畫，燈飾等，體現(xiàn)項(xiàng)目整體的檔次。電梯前室建議電梯前室建議u作為辦公部分梯廳，通過高檔地面石材與充滿現(xiàn)代感的電梯相結(jié)合，更加突出整體品質(zhì)及霸氣；u公寓部分梯廳更加突出尊貴生活理念走廊建議走廊建議u辦公部分走廊同樣采用高檔石材，結(jié)合入戶門頂端同色處理，充分展現(xiàn)霸氣；u公寓部分走廊設(shè)計(jì)更加強(qiáng)調(diào)尊貴之感。衛(wèi)生間建議衛(wèi)生間建議整潔、干凈、智能化控制的衛(wèi)生間提升項(xiàng)目整體品質(zhì)（一）室內(nèi)部分裝修：戶門：高級入戶門地面：網(wǎng)絡(luò)地板墻面：白色膩?zhàn)訅γ妫ǘ┦覂?nèi)機(jī)電系統(tǒng)： 1.電氣系統(tǒng)： （1）強(qiáng)電：戶內(nèi)設(shè)380

36、V低壓配電箱，獨(dú)立計(jì)量。 (2) 弱電：電話、網(wǎng)絡(luò)、電視系統(tǒng)線路引入每戶綜合弱電箱。具體使用需求由業(yè)主與物業(yè)公司和運(yùn)營商接洽。 （3）電視系統(tǒng)：配置衛(wèi)星天線，提供衛(wèi)星電視信號。2.空調(diào)系統(tǒng)： 采用風(fēng)機(jī)盤管加集中處理新風(fēng)（經(jīng)高能離子凈化器處理）的中央空調(diào)系統(tǒng)。 3.給水系統(tǒng)： 給水：戶內(nèi)預(yù)留衛(wèi)生間（如有）設(shè)有自來水接口。 中水：戶內(nèi)預(yù)留衛(wèi)生間（如有）設(shè)有中水接口。辦公部分內(nèi)部裝修辦公部分內(nèi)部裝修商務(wù)會議功能區(qū)商務(wù)會議功能區(qū)打造高端舒適商務(wù)會議空間，營造靜謐高雅會議氛圍。打造高端舒適商務(wù)會議空間，營造靜謐高雅會議氛圍。會所建議會所建議綜合休閑健身區(qū)綜合休閑健身區(qū)趣味趣味MINIMINI高爾夫區(qū)域高

37、爾夫區(qū)域會所建議會所建議會所建議會所建議商務(wù)接待區(qū)商務(wù)靜吧區(qū)地面天窗出挑陽光棚會所建議會所建議建議在五層會所設(shè)置小型半露天式泳池，水療SPA等養(yǎng)生休閑功能區(qū)域商業(yè)裙房屋頂綠化建議商業(yè)裙房屋頂綠化建議建議在5層商業(yè)裙房樓體增加屋頂綠化設(shè)計(jì)，豐富整個(gè)項(xiàng)目綠化，同時(shí)為辦公區(qū)域提供更多景觀資源。地下停車庫環(huán)保節(jié)能型光導(dǎo)照明地下停車庫環(huán)保節(jié)能型光導(dǎo)照明 人體感受最舒適的光是自然光，導(dǎo)光管是利用天然導(dǎo)光技術(shù)將自天然導(dǎo)光技術(shù)將自然光引入地下或無窗建筑室內(nèi)照明的裝置。然光引入地下或無窗建筑室內(nèi)照明的裝置。 全天候都可以沐浴在溫暖舒適的陽光之下，同時(shí)還極大地降低社降低社區(qū)能源消耗，節(jié)約照明費(fèi)用。區(qū)能源消耗，節(jié)約

38、照明費(fèi)用。是一種真正健康、綠色環(huán)保、節(jié)能、安全的照明產(chǎn)品。 整體節(jié)能環(huán)?？萍冀ㄗh整體節(jié)能環(huán)?？萍冀ㄗh外玻璃幕墻外玻璃幕墻一是改善采光玻璃的保溫隔熱性能，盡量選用節(jié)能的玻璃，并減少開啟窗；二是對非采光部分采用隔熱效果好的材料做襯墻或設(shè)置保溫芯材；三是密封處理和減少透風(fēng)。 u高速通訊接入，滿足國際企業(yè)無縫對接世界各地的快速溝通和信息傳輸?shù)男枨?。u光纖數(shù)據(jù)通信條件，千兆入樓，百兆入戶；智能化科技智能化科技2010上海世博會為契機(jī)，國家科技創(chuàng)新型企業(yè)處于轉(zhuǎn)型階段，未來的生活、辦公區(qū)域?qū)幼非罂萍?、互?lián)網(wǎng)、節(jié)能、環(huán)保等環(huán)節(jié)知名物業(yè)管理公司知名物業(yè)管理公司聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司或顧問公司管理或參與管理

39、，為客戶提供全方位，專業(yè)的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)建議物業(yè)服務(wù)建議服務(wù)體系設(shè)置服務(wù)體系設(shè)置細(xì)節(jié)分類細(xì)節(jié)分類主要內(nèi)容主要內(nèi)容提升物業(yè)價(jià)值提升居住價(jià)值將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū)“氛圍管理”，通過引導(dǎo)和感化來實(shí)現(xiàn)管理有序，同時(shí)營造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì)擴(kuò)大投資價(jià)值為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務(wù)，持續(xù)提升服務(wù)與管理，提高項(xiàng)目的投資及珍藏價(jià)值關(guān)注合作價(jià)值在各個(gè)領(lǐng)域內(nèi)尋找最為頂級的業(yè)者與之合作，整合眾多社會資源，提供專屬服務(wù)，超越單純的居住實(shí)行服務(wù)分級物業(yè)經(jīng)理人為最高級別服務(wù)，負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)事務(wù)，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個(gè)領(lǐng)域問題；涉外私人助理最直接面對業(yè)主的服務(wù)

40、者，提供私人助理服務(wù)，24小時(shí)在線，包括生活顧問、出游安排、代為繳費(fèi)、房屋代管等全方位服務(wù)社區(qū)衛(wèi)士經(jīng)過社區(qū)衛(wèi)士培訓(xùn)基地嚴(yán)格培訓(xùn)，各負(fù)專職，具有極強(qiáng)的職業(yè)敏感性及對事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警/隱性特衛(wèi)隊(duì)/護(hù)衛(wèi)儀仗隊(duì)指南針服務(wù)對生活消費(fèi)場所進(jìn)行全面調(diào)查，設(shè)計(jì)消費(fèi)服務(wù)菜單，提供生活顧問雙語服務(wù)365天*24小時(shí)客戶服務(wù)臺雙語溝通深度禮賓式健康服務(wù)為業(yè)主建立家庭健康檔案/提供24小時(shí)醫(yī)療急救援助/定期舉辦健康知識講座/私人陪護(hù)服務(wù)/提供健康顧問，心理咨詢等異地SOS服務(wù)在港澳及國內(nèi)開通物業(yè)地區(qū)服務(wù)熱線，提供異地緊急援助前置服務(wù)設(shè)立溝通大使/收樓大使/裝修大使等，在購樓過程中提供全程服務(wù)個(gè)性化服務(wù)私人隨護(hù)/四點(diǎn)鐘學(xué)校/愛心服務(wù)/物業(yè)理財(cái)/保姆培訓(xùn)/家居服務(wù)/代辦服務(wù)參考案例參考案例上海環(huán)球金融中心垂直花園城市：垂直花園城市：這座綜合性城區(qū)安全、舒適、溫馨、充滿新的驚喜和發(fā)現(xiàn)。它聚集城市生活的多種元素，人們在相遇、溝通和互相啟發(fā)中進(jìn)行著豐富多彩的經(jīng)濟(jì)和文化交流；世界金融磁場：世界金融磁場：像一塊強(qiáng)有力的“磁石