房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理

1、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控控制制管管理理列列表表集集團(tuán)團(tuán)職職能能或或階階段段主主要要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)點(diǎn)點(diǎn)控控制制措措施施制度程序 制度缺失根據(jù)基層反饋、檢查，及時(shí)完善制度，定期回顧、完善制度控制點(diǎn)缺陷制度建設(shè)嚴(yán)重滯后于實(shí)操人力資源授權(quán)體系權(quán)責(zé)匹配權(quán)、責(zé)明確，同時(shí)下放。授權(quán)應(yīng)主要針對(duì)職位而不是個(gè)人，在職人員應(yīng)具備所在職位要求的能力和道德。授權(quán)體系信任與監(jiān)督既大膽授權(quán)又規(guī)定權(quán)限，按制度程序監(jiān)督權(quán)力使用，但禁止干涉制授權(quán)內(nèi)事宜。組織間配合不力明確權(quán)責(zé)，建立組織間、不同組織成員間的日常工作交流、溝通平臺(tái)、渠道，同時(shí)建立日常的員工交流平臺(tái)，增強(qiáng)組織間的了解和融合，形成一個(gè)開(kāi)放的良性的支持、合作環(huán)境。人力資源制度建立、執(zhí)行合理良

2、好公平的人力資源制度(薪酬福利制度、績(jī)效評(píng)估制度、獎(jiǎng)懲制度、人力資源綜合評(píng)估制度），建立通暢公正的升降通道。人力資源結(jié)構(gòu)崗位要求、職責(zé)明確、合理，不相容職務(wù)分離，人才需求計(jì)劃合理，適當(dāng)人才儲(chǔ)備。員工素質(zhì)企業(yè)文化氛圍形成培養(yǎng)、職業(yè)道德培養(yǎng)，專(zhuān)業(yè)引導(dǎo)、培訓(xùn)、考核機(jī)制KPI考核考核指標(biāo)盡量引導(dǎo)被考核者長(zhǎng)期性的貢獻(xiàn)（而非短期性的急功近利，損害企業(yè)長(zhǎng)期利益）。如盈利指標(biāo)與資產(chǎn)現(xiàn)狀及后期成長(zhǎng)性結(jié)合，銷(xiāo)售收入指標(biāo)與銷(xiāo)售成本、銷(xiāo)售費(fèi)用指標(biāo)結(jié)合。高級(jí)人員招聘明確任職要求，多角度考察應(yīng)聘對(duì)象背景材料（不偏聽(tīng)獵頭的推薦），力求職位、薪酬與貢獻(xiàn)匹配，爭(zhēng)取其對(duì)企業(yè)發(fā)展方向的認(rèn)同，保證合理的穩(wěn)定性。關(guān)鍵人才完善并較好執(zhí)行

3、激勵(lì)約束機(jī)制、優(yōu)勝劣汰機(jī)制，注重人文關(guān)懷，關(guān)注關(guān)鍵人才動(dòng)向。掌握或接觸重要信息員工離職規(guī)范離職程序，重視重要信息的移交和離職后的保密責(zé)任約定。對(duì)所轄公司人力資源管理協(xié)助建立人力資源框架，報(bào)告、檢查、協(xié)助處理。財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)不相容崗位分離，相互配合、牽制，如銀行對(duì)賬單的提取與出納職責(zé)分離，財(cái)務(wù)審批與執(zhí)行職責(zé)分離。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（制度）統(tǒng)一、核算統(tǒng)一以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為基礎(chǔ)，結(jié)合企業(yè)特性，集團(tuán)內(nèi)統(tǒng)一會(huì)計(jì)政策財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)性合理確定收入成本確認(rèn)原則、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)原則、關(guān)聯(lián)交易核算及披露原則等，確保數(shù)據(jù)信息的完整性準(zhǔn)確性，確保財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)性。財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)的安全性規(guī)范紙質(zhì)資料的保管和借用、電子資料的保管和查閱，強(qiáng)

4、調(diào)財(cái)務(wù)系統(tǒng)信息的獨(dú)立性，嚴(yán)控財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)授權(quán)，同時(shí)設(shè)置牽制。財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)與工程項(xiàng)目現(xiàn)狀脫節(jié)工程成本核算人員要經(jīng)常實(shí)地觀察項(xiàng)目進(jìn)度和材料情況，并與上報(bào)數(shù)據(jù)核對(duì)是否一致，定期復(fù)查工程形象進(jìn)度累計(jì)成本與工程會(huì)計(jì)核算成本累計(jì)數(shù)是否一致，查找差異原因，及時(shí)阻止貪腐苗頭。預(yù)算管理缺陷全面預(yù)算管理，事前認(rèn)真統(tǒng)計(jì)調(diào)查，客觀科學(xué)制定預(yù)算指標(biāo)，并經(jīng)討論通過(guò)。定期檢討預(yù)算執(zhí)行，對(duì)預(yù)算未達(dá)成或超預(yù)算分情況按制度處理。通貨膨脹進(jìn)行有效的預(yù)期，提取應(yīng)急準(zhǔn)備金、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。貨幣資金安全嚴(yán)控保險(xiǎn)柜保管（保險(xiǎn)密碼及鑰匙）、銀行票證管理使用、銀行印鑒保管及使用，貨幣資金會(huì)計(jì)記帳和出納記賬等職責(zé)分離，相互稽核、牽制并核對(duì)，銀行對(duì)

5、賬單會(huì)計(jì)親取。現(xiàn)金流安全性統(tǒng)籌合理的現(xiàn)金流計(jì)劃，保證適當(dāng)?shù)倪\(yùn)營(yíng)發(fā)展現(xiàn)金流量，保證適度的現(xiàn)金調(diào)度能力，日常資金進(jìn)出有度、收支有序。按揭放款及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證，督促銀行按揭放款，以業(yè)主產(chǎn)權(quán)證為擔(dān)保條件，減少按揭保證金的凍結(jié)，及時(shí)督促銀行解凍已到位擔(dān)保的保證金，減少非經(jīng)營(yíng)性資金占用。股東、關(guān)聯(lián)單位擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)、資金占用風(fēng)險(xiǎn)謹(jǐn)慎對(duì)外擔(dān)保，嚴(yán)控（或禁止）為大小股東、關(guān)聯(lián)單位擔(dān)保，擔(dān)保累計(jì)金額不得超過(guò)凈資產(chǎn)合理比例（如30%），嚴(yán)控（或禁止）大小股東、關(guān)聯(lián)單位非經(jīng)營(yíng)性占用企業(yè)資金。資產(chǎn)安全完整資產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)管理與行政實(shí)物管理分離牽制。對(duì)部分一次性核銷(xiāo)，價(jià)值大且可多次周轉(zhuǎn)使用的資產(chǎn)財(cái)務(wù)須作備查登記。定期資產(chǎn)盤(pán)底查看現(xiàn)

6、狀，不定期抽查。物業(yè)收費(fèi)無(wú)催交體系開(kāi)票與收款職能分開(kāi)；出納與收銀員每?jī)商鞂?duì)賬，收銀員當(dāng)日交款，出納報(bào)會(huì)計(jì)日?qǐng)?bào)表；每月出欠交對(duì)賬單，與物業(yè)管理核對(duì)，并催收，確定欠款預(yù)警值或期，一個(gè)月或兩個(gè)月發(fā)律師函。欠付工程款引起訴訟根據(jù)投資計(jì)劃提前安排籌資計(jì)劃，積極籌措資金；統(tǒng)籌考慮開(kāi)工面積計(jì)劃，及時(shí)了解工程進(jìn)度情況，根據(jù)預(yù)算統(tǒng)籌安排資金，按合同及時(shí)兌現(xiàn)付款承諾。政府稅費(fèi)資金準(zhǔn)備不足或不及時(shí)事前溝通規(guī)劃，提前計(jì)劃性協(xié)調(diào)（戰(zhàn)略部、財(cái)務(wù)部）準(zhǔn)備、支付稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（多交稅；可以不交稅，卻交了；可以籌劃不交或少交的卻未籌劃交了或多交了）提高企業(yè)稅務(wù)管理人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)、政策熟悉程度；稅務(wù)管理人員實(shí)時(shí)關(guān)注稅收政策法規(guī)變化，深入

7、研究，并有策略地積極地與主管稅務(wù)局保持良好溝通，尋求對(duì)企業(yè)有利的稅務(wù)處理方案；稅務(wù)管理人員積極主動(dòng)對(duì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、員工宣導(dǎo)稅收政策。與稅務(wù)、財(cái)政、銀行、證監(jiān)等部門(mén)機(jī)構(gòu)關(guān)系維護(hù)合法合理維護(hù)、和諧稅企、財(cái)企、銀企、證企關(guān)系，爭(zhēng)取對(duì)開(kāi)發(fā)工作的支持，并及時(shí)取得相關(guān)信息，以調(diào)整集團(tuán)戰(zhàn)術(shù)或具體工作計(jì)劃資產(chǎn)管理清理造冊(cè)資產(chǎn)采購(gòu)與保管職責(zé)分離，資產(chǎn)出入庫(kù)須開(kāi)單，并經(jīng)二人以上簽字，填列資產(chǎn)清冊(cè)（或資產(chǎn)臺(tái)賬），分類(lèi)管理，定期盤(pán)點(diǎn)清理，補(bǔ)充完善臺(tái)帳，達(dá)到賬實(shí)相符，財(cái)務(wù)資產(chǎn)帳也應(yīng)定期與行政資產(chǎn)臺(tái)賬、實(shí)物核對(duì)，補(bǔ)充調(diào)整會(huì)計(jì)資產(chǎn)記錄。定期清理建立、執(zhí)行定期清理盤(pán)點(diǎn)制度，對(duì)清理結(jié)果進(jìn)行處理。報(bào)廢處理報(bào)廢必須經(jīng)過(guò)相應(yīng)的報(bào)批程序，

8、資產(chǎn)變動(dòng)應(yīng)填制相關(guān)單據(jù)，補(bǔ)充臺(tái)帳，報(bào)廢處理收入由財(cái)務(wù)部直接收取。資產(chǎn)災(zāi)害或意外損失購(gòu)買(mǎi)業(yè)主保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。決策政策法規(guī)變化快，而未能掌握戰(zhàn)略部門(mén)設(shè)置政策收集及研究職能，重視理論研究與實(shí)踐的有機(jī)結(jié)合。決策程序規(guī)范完善各類(lèi)決策程序，重大事項(xiàng)集體研究決策，重視專(zhuān)業(yè)人員意見(jiàn)，決策權(quán)限應(yīng)與責(zé)任匹配，重大事項(xiàng)決策執(zhí)行后評(píng)估，執(zhí)行獎(jiǎng)勵(lì)或問(wèn)責(zé)程序?；I資制度程序的規(guī)范規(guī)范制度程序且可行，要求不相容職責(zé)分離設(shè)計(jì)，規(guī)范的授權(quán)審批流程，籌資方案擬訂人不能參與籌資決策，授權(quán)批準(zhǔn)體系明確。財(cái)務(wù)籌資活動(dòng)與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略嚴(yán)重背離以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為中心達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，籌資活動(dòng)能有力地支持企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)?；I資結(jié)構(gòu)采用適合產(chǎn)品特點(diǎn)、

9、集團(tuán)發(fā)展和資金調(diào)度的債務(wù)與資本結(jié)構(gòu)，適當(dāng)?shù)馁Y金風(fēng)險(xiǎn)承受度，保證適當(dāng)?shù)亩唐谧儸F(xiàn)能力。籌資方式選擇合法規(guī)劃籌資渠道（籌資銀行和券商的選擇），保持良好的籌資結(jié)構(gòu)，進(jìn)行籌資效益分析，長(zhǎng)短期效益統(tǒng)籌考慮?；I資適時(shí)監(jiān)控適時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)控資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、產(chǎn)權(quán)比率，及時(shí)分析籌資結(jié)構(gòu)、資金壓力。指導(dǎo)項(xiàng)目公司籌資活動(dòng)，并進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控及預(yù)警?；I資合同或協(xié)議相關(guān)部門(mén)根據(jù)職責(zé)對(duì)合同或協(xié)議合法性、合理性、完整性、效益性進(jìn)行審核，審核情況和意見(jiàn)應(yīng)有完整的書(shū)面記錄。歸還借款和利息及支付股息紅利結(jié)合償債能力、資金結(jié)構(gòu)等，保持合理的現(xiàn)金流量，確保及時(shí)、足額償還到期本金、利息或已宣告發(fā)放的股息、紅利等，保證企業(yè)良好的信用度?；I資資

10、金使用應(yīng)當(dāng)按籌資方案有計(jì)劃地使用資金，因變化需改變資金用途的，應(yīng)履行審批手續(xù)。資金使用執(zhí)行審批制度及預(yù)算管理制度，集團(tuán)、項(xiàng)目公司間資金調(diào)撥應(yīng)執(zhí)行集團(tuán)批準(zhǔn)程序和籌資協(xié)議合同的約定。集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目公司籌資活動(dòng)的支持和監(jiān)控指導(dǎo)項(xiàng)目公司籌資活動(dòng)，適時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)控其資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、產(chǎn)權(quán)比率，到期債務(wù)或分配壓力，并及時(shí)預(yù)警。投資投資管理制度、程序建立規(guī)范的投資決策制度、程序，其中規(guī)定投資分析部門(mén)僅作投資分析陳述，不參與投資決策。投資戰(zhàn)略結(jié)合政策及市場(chǎng)分析，制定具有前瞻性的可行的且具有一定靈活性的投資戰(zhàn)略，長(zhǎng)短期相結(jié)合投資類(lèi)型的選擇綜合考慮整體和本案投資戰(zhàn)略投資目標(biāo)、投資供給能力、政策、市場(chǎng)趨勢(shì)，及合作方情況

11、（聲譽(yù)、信用度、內(nèi)部管理情況、資本情況、資金供給能力、政府部門(mén)協(xié)調(diào)能力、提供的合作條件的真實(shí)性合法性、投資目標(biāo)、合作誠(chéng)意），進(jìn)行充分的投資分析，根據(jù)投資管理制度執(zhí)行相關(guān)的審批、決策程序。合作方的選擇合作模式的選擇投資區(qū)位選擇投資時(shí)機(jī)的選擇投資決策重大投資決策必須由決策委員會(huì)集體決策，決策委員發(fā)表意見(jiàn)，并根據(jù)決策執(zhí)行結(jié)果對(duì)其進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)或問(wèn)責(zé)?；I資投資效果評(píng)估重視投資階段性評(píng)估工作，及時(shí)調(diào)整投資方案，追究責(zé)任人責(zé)任，或獎(jiǎng)勵(lì)有功人員。加強(qiáng)投資總結(jié)，對(duì)投資成果對(duì)進(jìn)行客觀分析，執(zhí)行獎(jiǎng)勵(lì)或問(wèn)責(zé)程序。土地獲取招拍掛土地競(jìng)爭(zhēng)時(shí)的成本控制。確權(quán)及時(shí)督促政府部門(mén)確權(quán)，獲取土地使用證。土地閑置建立閑置預(yù)警制度；對(duì)于近

12、期內(nèi)不開(kāi)發(fā)的土地進(jìn)行小范圍的建設(shè)，作出開(kāi)發(fā)之勢(shì)，可臨建。規(guī)劃設(shè)計(jì)貨不對(duì)板定貨時(shí)留樣品，按樣品驗(yàn)貨，不符規(guī)定退回，及時(shí)聯(lián)系第二供應(yīng)商。無(wú)樣板設(shè)計(jì)時(shí)必須確定準(zhǔn)確的參數(shù)，非特殊情況供應(yīng)單位必須提供樣板。面積縮水誠(chéng)信開(kāi)發(fā)，監(jiān)督施工單位按設(shè)計(jì)施工。規(guī)劃驗(yàn)收日照節(jié)能設(shè)計(jì)符合標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)方案脫離實(shí)際設(shè)計(jì)人員首先充分了解投資方案，再踏勘現(xiàn)場(chǎng)，并充分與工程人員成本人員溝通，確定初步設(shè)計(jì)方案，然后逐步深化。設(shè)計(jì)人員疏于現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)與檢查設(shè)計(jì)人員經(jīng)常深入現(xiàn)場(chǎng)，并調(diào)整設(shè)計(jì)方案，檢查工程現(xiàn)狀是否與設(shè)計(jì)方案相符。招投標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)單位的選擇建立供應(yīng)商、承包商信息庫(kù)，其他部門(mén)可推薦，招投標(biāo)部門(mén)根據(jù)需求部門(mén)設(shè)置的技術(shù)指標(biāo)和商務(wù)條件，與

13、需求部門(mén)共同選擇擬邀標(biāo)單位。對(duì)技術(shù)標(biāo)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)的偏好、選擇以技術(shù)標(biāo)為選擇基礎(chǔ)，再進(jìn)行商務(wù)標(biāo)洽談評(píng)標(biāo)人員決策人員的職業(yè)道德宣傳、培養(yǎng)、獎(jiǎng)勵(lì)、問(wèn)責(zé)。招投標(biāo)人員專(zhuān)業(yè)性差招投標(biāo)人員應(yīng)熟悉招標(biāo)材料設(shè)備的性能和本項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)要求，及產(chǎn)品基本工藝等，了解施工單位、供應(yīng)商過(guò)往業(yè)績(jī)。弄虛作假，招投標(biāo)形式大于內(nèi)容執(zhí)行問(wèn)責(zé)制度，。分散招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于使用較為集中的大批量材料設(shè)備，應(yīng)采取集團(tuán)集中招標(biāo)形式，提高談判優(yōu)勢(shì)。低價(jià)中標(biāo)、頻繁簽證風(fēng)險(xiǎn)在招標(biāo)前應(yīng)完成工程概算或預(yù)算，對(duì)有不合理低價(jià)中標(biāo)且頻繁簽證前科的，且此次有不合理低價(jià)投標(biāo)懷疑的投標(biāo)單位予以剔除，另外，簽證環(huán)節(jié)嚴(yán)格把控。工程施工施工技術(shù)指標(biāo)是否明確明確施工要求、達(dá)到的技

14、術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。投資施工計(jì)劃施工前統(tǒng)籌安排施工節(jié)點(diǎn)，各施工方進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，合理安排，減少交叉施工、重復(fù)施工。施工現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)管理人員根據(jù)施工計(jì)劃合理安排施工單位施工；積極協(xié)調(diào)解決施工過(guò)程中施工單位提出的問(wèn)題；嚴(yán)格管理施工現(xiàn)場(chǎng)，注重文明施工，控制施工事故的發(fā)生。監(jiān)理單位責(zé)任 督促監(jiān)理單位盡責(zé)。工程日常的交叉巡查運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)定期及不定期工程巡查，評(píng)比。項(xiàng)目部自檢與上級(jí)單位交叉巡查相結(jié)合。工程驗(yàn)收 建設(shè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)未正式驗(yàn)收前，企業(yè)組織相關(guān)部門(mén)（包括物業(yè)管理）到場(chǎng)按技術(shù)指標(biāo)要求自行巡驗(yàn)，施工誤差應(yīng)限制在規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，需要整改的及時(shí)整改。保證工程質(zhì)量，積極與相關(guān)單位溝通協(xié)調(diào)，搞好前期規(guī)劃驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、消防驗(yàn)收，保證綜

15、合驗(yàn)收效果。確認(rèn)企業(yè)驗(yàn)收參與部門(mén)責(zé)任。工程總結(jié)建立階段總結(jié)、采購(gòu)總結(jié)、完工總結(jié)制度，將總結(jié)結(jié)果填入供應(yīng)商、承包商信息庫(kù)，并執(zhí)行獎(jiǎng)勵(lì)和問(wèn)責(zé)程序。工程付款按合同付款，禁止利用付款卡要財(cái)物或其他利益，禁止對(duì)財(cái)務(wù)部已開(kāi)出并提請(qǐng)轉(zhuǎn)交施工單位的工程款拒絕轉(zhuǎn)交、延緩轉(zhuǎn)交。罰沒(méi)收入工程處罰須相關(guān)單位會(huì)簽（其中應(yīng)有成本部、財(cái)務(wù)部），罰沒(méi)收入通知單須編號(hào)，收入財(cái)務(wù)直接收取。邊角廢料處置收入通知相關(guān)部門(mén)會(huì)簽拆除，規(guī)范入庫(kù)，處理時(shí)遵循相關(guān)資產(chǎn)處理規(guī)范，回收款項(xiàng)必須由財(cái)務(wù)開(kāi)具票據(jù)收取，非經(jīng)財(cái)務(wù)委托，禁止財(cái)務(wù)外其他單位收取。銷(xiāo)售品牌風(fēng)險(xiǎn)全集團(tuán)范圍內(nèi)宣導(dǎo)品牌價(jià)值，要求每一細(xì)節(jié)每一環(huán)節(jié)均需維護(hù)企業(yè)品牌，品牌管理部門(mén)積極作好品

16、牌的培養(yǎng)擴(kuò)展工作，監(jiān)控品牌成長(zhǎng)過(guò)程，協(xié)調(diào)媒體關(guān)系，控制品牌風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。售樓合同售樓合同應(yīng)明確相關(guān)條款，并將應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)送達(dá)工程、設(shè)計(jì)人員；銷(xiāo)售系統(tǒng)必須根據(jù)售樓合同及時(shí)登陸數(shù)據(jù)。銷(xiāo)售承諾風(fēng)險(xiǎn)銷(xiāo)售廣告、宣傳資料、銷(xiāo)售人員對(duì)產(chǎn)品、環(huán)境等的描述應(yīng)一致，承諾應(yīng)能順利兌現(xiàn)。樣板房展示明確交房標(biāo)準(zhǔn)。銷(xiāo)售定價(jià)明確定價(jià)程序、權(quán)限，并將情況同時(shí)報(bào)送財(cái)務(wù)部。特價(jià)審批規(guī)范特價(jià)范圍及授權(quán)審批程序。工程施工退房換房更名程序退房換房更名須經(jīng)相應(yīng)審批（需經(jīng)財(cái)務(wù)部審批流程），且在銷(xiāo)售信息系統(tǒng)上保留調(diào)整痕跡。收款管理規(guī)范收款程序，收據(jù)留營(yíng)銷(xiāo)一聯(lián)以作登記，財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)信息登錄及時(shí)、信息一致。物業(yè)管理開(kāi)放社區(qū)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)放社區(qū)會(huì)加大物業(yè)管理難

17、度，損傷業(yè)主對(duì)物管水平良好印象，可采取隔離商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)入口方式，或盡量減少社區(qū)對(duì)外開(kāi)放程度?？罩梅抗芾砦飿I(yè)、財(cái)務(wù)均建立空置房管理臺(tái)賬，兩部門(mén)定期會(huì)同現(xiàn)場(chǎng)盤(pán)查，建立物業(yè)日常巡查制度，查看空置房設(shè)備設(shè)施情況，避免丟失，進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，減少毀損。公共建筑使用公共建筑使用須合法及符合房屋銷(xiāo)售合同、建設(shè)規(guī)劃的規(guī)定，不能擅自改建和利用。物業(yè)維修制定相應(yīng)的維修通知、施工、結(jié)算流程，工程質(zhì)保期內(nèi)維修，應(yīng)保留要求原承建單位維修的通知記錄。物業(yè)收費(fèi)定價(jià)定價(jià)應(yīng)經(jīng)內(nèi)部的相關(guān)審批，再經(jīng)物價(jià)部門(mén)審批，須合法定價(jià)，并將物價(jià)部門(mén)核價(jià)批準(zhǔn)文件予以公示，避免法律糾紛。法務(wù)日常法務(wù)管理積極法律宣導(dǎo)、咨詢(xún)，合理使用中介力量，控制可能

18、的違法違規(guī)條文或行為，盡量從源頭控制負(fù)面影響的法律訴訟事件產(chǎn)生。同類(lèi)合同基本條款不統(tǒng)一制定標(biāo)準(zhǔn)合同。合同履行風(fēng)險(xiǎn)合同簽訂前評(píng)估合同對(duì)方履約能力及履約風(fēng)險(xiǎn)，合同簽訂時(shí)要求其交納履約保證金，工程現(xiàn)場(chǎng)人員對(duì)承包單位的履約能力進(jìn)行監(jiān)控，法務(wù)部門(mén)跟蹤合約履行情況，并及時(shí)匯報(bào)采取措施。合同審批程序失控嚴(yán)格程序控制，執(zhí)行問(wèn)責(zé)制度。合同條款被動(dòng) 研究條款，避免被動(dòng)。費(fèi)率合同失控減少費(fèi)率工程合同，盡量簽訂具有工程造價(jià)控制的合同。侵權(quán)責(zé)任日常宣講知識(shí)產(chǎn)權(quán)知識(shí)，在使用創(chuàng)造性知識(shí)產(chǎn)權(quán)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格審核；在發(fā)現(xiàn)他人對(duì)我方的侵權(quán)行為時(shí)，及時(shí)進(jìn)行處理。信息系統(tǒng)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)系統(tǒng)規(guī)劃與公司戰(zhàn)略一致，合理規(guī)劃，保證發(fā)展需要，減少系統(tǒng)冗余，提高工作效率、工作深度，增強(qiáng)數(shù)據(jù)共享功能。信息系統(tǒng)管理授權(quán)、信息系統(tǒng)使用授權(quán)不相容職責(zé)分離。銷(xiāo)售使用的系統(tǒng)軟件的可靠性、真實(shí)性進(jìn)行小范圍的測(cè)試、試運(yùn)行，在確定達(dá)到使用要求后再鋪開(kāi)推廣。信息備份異地備份、外部介質(zhì)備份、紙質(zhì)備份。系統(tǒng)安全性增強(qiáng)防火墻功能，監(jiān)控外界設(shè)備、程序、網(wǎng)絡(luò)侵入及病毒傳染，增加數(shù)據(jù)恢復(fù)功能。提高我方網(wǎng)絡(luò)的防御能力，一旦出現(xiàn)漏洞，及時(shí)進(jìn)行系統(tǒng)補(bǔ)丁。信息安全性加密處理，嚴(yán)格信息操作權(quán)限控制，信息安全意識(shí)宣導(dǎo)培訓(xùn)，禁止安裝“禁止”列表中的設(shè)備，拒絕用戶(hù)使用可移動(dòng)