鳳凰嶺一期（土地一級(jí)開(kāi)發(fā)）可行性研究方案報(bào)告

1、 第一章概述第一章概述 I1.1 項(xiàng)目概述 11.2 可行性研究報(bào)告的編制目的 31.3 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) 31.4 項(xiàng)目效益分析 41.5 特殊說(shuō)明事項(xiàng) 4第二章第二章項(xiàng)項(xiàng)目的界定與目的界定與現(xiàn)現(xiàn)狀描述狀描述 62.1 宗地法律關(guān)系 62.2 項(xiàng)目的自然條件與區(qū)位 72.3 地上物狀況 92.4 宗地環(huán)境 102.5 宗地開(kāi)發(fā)目標(biāo) 12第三章投第三章投資環(huán)資環(huán)境境 1331 海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹 1332 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析 1333 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問(wèn)題 1434 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 15第四章第四章市市場(chǎng)場(chǎng)分析分析 1641 總體宏觀經(jīng)濟(jì)分析 1642 土

2、地市場(chǎng)分析 1743 旅游市場(chǎng)分析 1944 市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點(diǎn) 2645 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析第五章第五章項(xiàng)項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作目的策劃和運(yùn)作 2951 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 2952 項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)與實(shí)施方式 3053 拆遷補(bǔ)償方式 3054 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 3055 資金籌集.3456 土地銷(xiāo)售時(shí)間和方式選擇.3457 收款方式與回款計(jì)劃.3458 營(yíng)銷(xiāo)策略.34第六章第六章總總投投資資成本分析成本分析 34661 征地費(fèi) 34662 拆遷費(fèi).3663 前期工程費(fèi).3664 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi).3765 地價(jià)款.4066 管理費(fèi)用.40 67 財(cái)務(wù)費(fèi)用.4068 銷(xiāo)售推廣費(fèi).4069

3、 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi).41610 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)41611 資金使用計(jì)劃.41第七章第七章 項(xiàng)項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)目竣工后的土地價(jià)值值分析分析.4271 假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地市場(chǎng)價(jià)格.4372 開(kāi)發(fā)余值的分析 43第八章第八章財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)分析分析 4581 銷(xiāo)售收入估算 4582 成本分析 4583 靜態(tài)分析 4584 現(xiàn)金流量分析 4585 借款償還 4686 結(jié)論 46第九章第九章風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析分析 4791 不確定性分析 4792 盈虧平衡分析 4793 敏感性分析 4894 投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 4995 資金風(fēng)險(xiǎn) 5096 管理風(fēng)險(xiǎn).5097 政策風(fēng)險(xiǎn) 50第十章社會(huì)效益第十章社會(huì)效益評(píng)評(píng)價(jià)價(jià) 51101 對(duì)就業(yè)

4、效益的影響 51102 對(duì)環(huán)境效益的影響 51103 對(duì)政府財(cái)政的影響 51104 對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響 51第十一章第十一章結(jié)論結(jié)論 53 第一章第一章 概概 述述鳳凰嶺地塊位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部。大西山風(fēng)景旅游區(qū)與皇家園林旅游區(qū)和稻香湖旅游度假區(qū)一起，并稱(chēng)為海淀區(qū)三大旅游區(qū)。大西山風(fēng)景區(qū)位于的西北城郊，如上圖紅色部分所示，風(fēng)景區(qū)中心距西直門(mén)約25公里，距中關(guān)村約18公里。2000年以后，該區(qū)域所屬的海淀北部地區(qū)先后編制了海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃、 海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃、 市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（征求意見(jiàn)稿）、 市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說(shuō)明等一

5、系列規(guī)劃文件，已獲得市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)（市規(guī)函【2005】1553號(hào)），這為鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè)發(fā)展提供了依據(jù)。鳳凰嶺地區(qū)已經(jīng)具備土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)條件。市土地整理儲(chǔ)備中心海淀區(qū)分中心作為拆遷主體統(tǒng)一組織土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，并按規(guī)定對(duì)可出讓的土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)，掛牌交易。1.1 項(xiàng)項(xiàng)目概述目概述1.1.1 項(xiàng)目名稱(chēng)市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目1.1.2 項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專(zhuān)用道，南至聶各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目二期項(xiàng)目，北至鳳凰嶺路?？傆玫孛娣e 24.859 公頃，其中建設(shè)用地面積

6、9.82 公頃，代征 道路面積 3.02 公頃，代征綠地 12.019 公頃?？梢?guī)劃地上面積 2.95 萬(wàn)平方米。1.1.3 項(xiàng)目任務(wù)項(xiàng)目任務(wù)：對(duì)規(guī)劃建設(shè)用地，按計(jì)劃完成項(xiàng)目用地的拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套設(shè)施建設(shè)，達(dá)到“三通”，地塊內(nèi)場(chǎng)地平整，實(shí)行土地掛牌出讓。1.1.4 項(xiàng)目實(shí)施的意義整體規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，顯化及提升國(guó)有土地資源的內(nèi)在價(jià)值。在加強(qiáng)海淀區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體性、繁榮該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，發(fā)揮本項(xiàng)目土地自身優(yōu)勢(shì)，提升大西山風(fēng)景旅游區(qū)的北部商業(yè)檔次。項(xiàng)目的實(shí)施將具有以下意義：l、實(shí)現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價(jià)值，滿足本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的需

7、求；2、符合海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿足政府的社會(huì)目標(biāo)。建成后的項(xiàng)目區(qū)將成為具有較強(qiáng)輻射能力和帶動(dòng)能力的區(qū)域文化經(jīng)濟(jì)中心的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，對(duì)整個(gè)地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會(huì)意義；3、項(xiàng)目區(qū)將形成以住宿、商務(wù)會(huì)議為主體的現(xiàn)代化旅游度假圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品位的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會(huì)福利； 4、改善就業(yè)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)；優(yōu)化建設(shè)結(jié)構(gòu)，改善環(huán)境；實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一和城市的可持續(xù)發(fā)展。1.2

8、 項(xiàng)項(xiàng)目申目申請(qǐng)報(bào)請(qǐng)報(bào)告的告的編編制目的制目的為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位提供決策依據(jù)；為政府管理部門(mén)提供審批土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的依據(jù)；為金融部門(mén)提供審查貸款可行性的依據(jù)。1.3 項(xiàng)項(xiàng)目申目申請(qǐng)報(bào)請(qǐng)報(bào)告的告的編編制依據(jù)制依據(jù)市城市總體規(guī)劃（2004 年-2020 年）海淀區(qū)土地利用規(guī)劃關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù) （市規(guī)函【2005】1553 號(hào)）海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（征求意見(jiàn)稿）市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說(shuō)明市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（京國(guó)土房管拆2003808 號(hào)）市非住宅樓房估價(jià)

9、技術(shù)規(guī) X（京國(guó)土房管拆2002646 號(hào)）地價(jià)項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)資料 拆遷、估價(jià)、市政預(yù)算等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1.4 項(xiàng)項(xiàng)目效益分析目效益分析項(xiàng)目建設(shè)期為 9 個(gè)月，回收期為 11 個(gè)月。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊的土地開(kāi)發(fā)成本測(cè)算及土地收益測(cè)算，得到項(xiàng)目評(píng)價(jià)的綜合結(jié)論為：1、成本支出：項(xiàng)目總投資為 12553.24 萬(wàn)元。2、出讓收入：土地出讓地價(jià)款測(cè)算為 13653.35 萬(wàn)元。3、利潤(rùn)：通過(guò)測(cè)算利潤(rùn)為 1100.11 萬(wàn)元。4、綜合考慮土地開(kāi)發(fā)價(jià)值后，按基準(zhǔn)收益率 10%折算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 1004.4 萬(wàn)元，年內(nèi)部收益率為 12%，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。1.5 編編寫(xiě)寫(xiě)說(shuō)說(shuō)明明1. 本報(bào)告是在委托方提供基礎(chǔ)文件、

10、有關(guān)數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。委托方對(duì)所提供的文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)。2. 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。3. 本報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論。4. 我們已對(duì)本報(bào)告中的研究對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查。5. 本報(bào)告中所引用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)系經(jīng)過(guò)我們長(zhǎng)時(shí)間的研究及市場(chǎng)分析所取得的，如有偏差，僅供參考。6. 本研究報(bào)告作為辦理土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)使用。 第二章第二章 項(xiàng)項(xiàng)目的界定與目的界定與現(xiàn)現(xiàn)狀描述狀描述2.1 宗地法律關(guān)系宗地法律關(guān)系1、宗地性質(zhì)及基本情況市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目地均為集體土地，項(xiàng)目位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東

11、至規(guī)劃旅游專(zhuān)用道，南至聶各莊西路，西至發(fā)鳳凰嶺景區(qū)和龍泉寺一級(jí)山區(qū)公路，北至鳳凰嶺路?？傆玫孛娣e 24.859 公頃，其中建設(shè)用地面積 9.82 公頃，代征道路面積 3.02 公頃，代征綠地 12.019 公頃?？梢?guī)劃地上面積 2.95 萬(wàn)平方米。項(xiàng)目地塊為車(chē)耳營(yíng)村和西山農(nóng)場(chǎng)所有，共 24.859 公頃。屬于國(guó)有土地。廠房及林地均為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民租賃使用，租賃三十年。圖 21：地塊用地規(guī)劃圖 2、宗地實(shí)際用途與規(guī)劃用途現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約 21.69 公頃，占用地總面積的87.25%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 1.22 公頃，占用的總面積的4.91%（家具廠，已停產(chǎn)）。廠房及林地均為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民租

12、賃使用，租期三十年。宗地規(guī)劃用途為旅游度假及文化用地。3、宗地區(qū)域的歷史價(jià)值該宗地位于市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，對(duì)于土地用途要按照控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行，具體用途以規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)為準(zhǔn)。2.2 項(xiàng)項(xiàng)目的自然條件與區(qū)位目的自然條件與區(qū)位1、項(xiàng)目土地的自然特征本項(xiàng)目總用地面積為 24.859 公頃，項(xiàng)目區(qū)比較規(guī)整，近似為長(zhǎng)方形，地形平坦，排水狀況比較好，工程地質(zhì)狀況良好，土壤無(wú)污染，區(qū)內(nèi)沒(méi)有破壞性的大斷裂分布。2、項(xiàng)目的區(qū)位特征項(xiàng)目所在地海淀區(qū)是著名的高科技、文化、教育、旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)山清水秀、古跡繁多，屬的上風(fēng)上水之地。金代在這里建有八大水院，明朝開(kāi)始大規(guī)模建設(shè)，清代形成“三山五園”的宏大格局，海淀

13、區(qū)不僅有優(yōu)美的自然景觀，而且有豐富的人文景觀。秀美的自然景觀與豐富的人文景觀相映成趣，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)、科研工作者提供了一個(gè)良好的生產(chǎn)、生活和工作環(huán)境。 圖 22：大西山風(fēng)景區(qū)位置示意圖海淀區(qū)中關(guān)村是全國(guó)智力資源和科技人員最密集的地區(qū)，其智力密集度在世界亦屬罕見(jiàn)。海淀區(qū)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)有了得天獨(dú)厚的條件，確立了海淀區(qū)在全國(guó)高科技發(fā)展中的核心地位，具備發(fā)展知識(shí)經(jīng)濟(jì)的條件。海淀區(qū)位于市區(qū)西北郊。東與西城、某區(qū)相鄰，南與宣武、豐臺(tái)區(qū)毗連，西與石景山、門(mén)頭溝區(qū)交界，北與昌平縣接壤，全區(qū)總面積 426 平方公里?？傆玫孛娣e 24.859 公頃，其中建設(shè)用地面積 9.82 公頃，代征道路面積 3.02 公頃

14、，代征綠地 12.019 公頃。可規(guī)劃地上面積 2.95 萬(wàn)平方米。項(xiàng)目用地位置 X 圍示意圖如下： 圖 23：地塊位置圖2.3 地上物狀況地上物狀況該項(xiàng)目用地 X 圍內(nèi)大部分為早期建造的平房，目前房屋情況較差，布局混亂，私搭亂建嚴(yán)重。平房破損程度嚴(yán)重，使用功能設(shè)施不全，生活極為不便，現(xiàn)有形象與大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游及海定區(qū)日益改變的城市景觀極不協(xié)調(diào)?，F(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約 21.69 公頃，占用地總面積的87.25%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 1.22 公頃，占用的總面積的4.91%（家具廠，已停產(chǎn)）。所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30 年。 項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)狀情況狀情況

15、統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)表表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)數(shù)量單位備注 一項(xiàng)目總占地面積24.859公頃二應(yīng)拆遷房屋建筑面積1182.4平方米 拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)1廠房1182.4平方米 拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)2.4 宗地宗地環(huán)環(huán)境境1、自然環(huán)境由于京密引水渠和市區(qū)西北鐵路環(huán)線的阻隔，使地塊成為一個(gè)相對(duì)封閉的區(qū)域。項(xiàng)目用地所處區(qū)域?qū)儆谂瘻貛О霛駶?rùn)季風(fēng)氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥，全年平均氣溫 16 攝氏度，一月份平均氣溫3 攝氏度，7 月份平均氣溫 30 攝氏度，年平均降水 600mm，全年無(wú)霜期 200 余天。項(xiàng)目地塊位于以生態(tài)為主題的大西山風(fēng)景區(qū)。區(qū)域內(nèi)山清水秀，風(fēng)景宜人，景觀資源豐富。2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境海淀區(qū)大西山風(fēng)景

16、旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，上風(fēng)上水，是中關(guān)村科技園區(qū)的后花園，是 IT 業(yè)成功人士，公司白領(lǐng)，及各行業(yè)專(zhuān)家開(kāi)會(huì)、辦公、旅游、療養(yǎng)、及舉辦學(xué)術(shù)研討會(huì)的理想處所。3、市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況（1）交通現(xiàn)狀宗地附近東西向主要有聶各莊西路、北清路、龍泉寺路。市區(qū)鐵路西北環(huán)線從地塊東側(cè)經(jīng)過(guò)，但目前已基本處于停運(yùn)狀態(tài)。（2）市政設(shè)施現(xiàn)狀自來(lái)水：自打井水和海淀供水一廠供水 雨污水：無(wú)市政管網(wǎng)。雨水從山區(qū)自然排洪溝匯集于梁家園排水溝，最后流往上莊水庫(kù)，排洪能力五年一遇。無(wú)污水處理設(shè)施。自建化糞池或沉淀池，上層清水自然排除，沉淀污物定期抽運(yùn)。天然氣：無(wú)天然氣管道，主要燃料為液化氣。電力：有聶各莊變電站，22萬(wàn)伏-11萬(wàn)伏。居民用

17、電分別由昌平區(qū)陽(yáng)坊供電和海淀區(qū)沙澗路供電提供。通訊：西山農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)部?jī)?nèi)有機(jī)房，容量1440門(mén)，有800門(mén)投入使用。線空中架設(shè)，無(wú)地下管溝敷設(shè)。有線電視：由海淀區(qū)有線電視局提供。（3）周邊大市政現(xiàn)狀北清路：北清路一期敷設(shè)有 DN800 上水，末端距鳳凰嶺地區(qū)約 7-8 公里。北清路一期敷設(shè)有 DN500 中壓天然氣管，末端距鳳凰嶺地區(qū)約7-8 公里，且估計(jì)中壓管線的壓力不足以到達(dá)本地區(qū)。頤陽(yáng)路：只是道路柏油面，路下沒(méi)有敷設(shè)任何管道。4、公共設(shè)施狀況宗地附近有環(huán)綠藝苑、實(shí)創(chuàng)總公司培訓(xùn)基地等小型度假、旅游設(shè)施。聶各莊村分布有郵局、衛(wèi)生院、商店等簡(jiǎn)單公共設(shè)施?？傮w規(guī)模較小、檔次偏低、布局分散，不能滿足該區(qū)

18、域未來(lái)發(fā)展需要。 。2.5 宗地開(kāi)宗地開(kāi)發(fā)發(fā)目目標(biāo)標(biāo)本項(xiàng)目完成后應(yīng)達(dá)到：用地 X 圍內(nèi)的“三通”（通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設(shè)條件，達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)。各種市政基礎(chǔ)設(shè)施管線 接至規(guī)劃紅線外。第三章第三章 投投資環(huán)資環(huán)境境3 1 海淀區(qū)海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)介介紹紹海淀區(qū)以高科技、高知識(shí)含量為特色。無(wú)論是從區(qū)位、商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)構(gòu)成還是人氣的旺盛程度，都堅(jiān)實(shí)的捍衛(wèi)著其在京城科技龍頭的地位。中關(guān)村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經(jīng)成為高科技的標(biāo)志，海淀區(qū)是高等學(xué)府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。3 2 海淀區(qū)大西山海淀區(qū)大西山風(fēng)風(fēng)景旅游區(qū)景旅游區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀分析狀分析1、自然風(fēng)光和民俗旅游鳳凰嶺、大覺(jué)寺、陽(yáng)臺(tái)山、

19、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，四季如畫(huà)，是周末放松休閑的好去處。海淀區(qū)北部地區(qū)開(kāi)發(fā)辦同時(shí)組織實(shí)施了當(dāng)?shù)氐拿袼茁糜挝幕?，抓住現(xiàn)代人回歸自然的巨大商機(jī)。2、豐富的商業(yè)資源鳳凰嶺、大覺(jué)寺、陽(yáng)臺(tái)山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)聚集在海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)，整個(gè)風(fēng)景區(qū)內(nèi)孕育著較好的商機(jī)。現(xiàn)在已有的配套設(shè)施不能滿足日益增加的旅游觀光者的需求。3、優(yōu)越的地理區(qū)位海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)地處海淀區(qū)中關(guān)村商圈的后花園，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 周邊環(huán)境：本項(xiàng)目所在的海淀區(qū)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，上地科技園區(qū)，中關(guān)村商圈，及眾多高等學(xué)府聚集在海淀區(qū)，這些必將對(duì)本項(xiàng)目有輻射影響，本項(xiàng)目所在的大西

20、上風(fēng)景區(qū)是 IT 成功人士旅游度假、會(huì)議、辦公的好去處，同時(shí)是各大高校學(xué)科帶頭人舉辦學(xué)術(shù)研討會(huì)、學(xué)術(shù)展示會(huì)的優(yōu)選之所。商圈環(huán)境：海淀區(qū)大西山旅游區(qū)西北部，現(xiàn)在已各大旅游風(fēng)景區(qū)為依托，以旅游、飲食、住宿為主體的商圈已經(jīng)初具規(guī)模，同時(shí)受到中關(guān)村商圈，上地商圈的輻射作用，有益于本項(xiàng)目的商業(yè)環(huán)境。4、豐富的旅游資源海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨(dú)特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，鳳凰嶺厚重的歷史、某文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來(lái)巨大的旅游休閑會(huì)務(wù)等市場(chǎng)資源。3 3 海淀區(qū)大西山海淀區(qū)大西山風(fēng)風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的景旅游區(qū)目前存在的問(wèn)題問(wèn)題海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)正呈生長(zhǎng)之勢(shì)，但受

21、到風(fēng)貌保護(hù)的限制和交通條件的限制，除了現(xiàn)有各旅游景區(qū)相應(yīng)的配套設(shè)施外，還沒(méi)有形成大型的商業(yè)環(huán)境。1、功能不盡完善，結(jié)構(gòu)不夠合理海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關(guān)的配套設(shè)施沒(méi)有合理得銜接起來(lái)，各種業(yè)態(tài)沒(méi)有合理的銜接起來(lái)，對(duì)消費(fèi)者的吸引大多是旅游業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)往往被忽略。2、配套設(shè)施不夠完善 各旅游風(fēng)景區(qū)同相應(yīng)的配套設(shè)施沒(méi)有合理的組合，各行其是，沒(méi)能達(dá)到相輔相成的作用，除旅游景區(qū)外，各飲食、住宿等地的停車(chē)位數(shù)量有限。3、海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)沒(méi)有形成合力，制約海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)商業(yè)氛圍的發(fā)展旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、形象宣傳等方面各行其是，沒(méi)有

22、形成合力，企業(yè)間的協(xié)調(diào)組織商會(huì)的作用沒(méi)有充分發(fā)揮，使打造海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)整體商業(yè)氛圍的工作難以順利進(jìn)行。4、海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)市政設(shè)施不完備，電信、燃?xì)狻⒐┡芫€沒(méi)有實(shí)現(xiàn)介入，不能滿足該區(qū)域的市政需求。3 4 項(xiàng)項(xiàng)目建目建設(shè)設(shè)的必要性分析的必要性分析從海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的總體供應(yīng)量來(lái)看，市場(chǎng)供不應(yīng)求，隨著中關(guān)村以及高科技產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，未來(lái)對(duì)于高檔旅游配套設(shè)施的市場(chǎng)需求將有大幅提升。結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來(lái)本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展旅游配套設(shè)施類(lèi)產(chǎn)品有非常好的市場(chǎng)前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ)海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的市場(chǎng)空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)

23、企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。 第四章第四章市市場(chǎng)場(chǎng)分析分析4 1 總總體宏體宏觀經(jīng)濟(jì)觀經(jīng)濟(jì)分析分析中國(guó)經(jīng)濟(jì)在過(guò)去的二十年中迅速發(fā)展，國(guó)民生產(chǎn)總值已達(dá)到世界的 3.4%。中國(guó)的零售業(yè)也在兩位數(shù)的增長(zhǎng)，與 12 年前相比，翻了四倍多。這樣的發(fā)展速度將會(huì)在短期到中期內(nèi)存在。與此同時(shí)，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%），零售業(yè)和零售價(jià)格指標(biāo)都保持相對(duì)穩(wěn)定。這樣的國(guó)民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達(dá)到相當(dāng)高的水平，在今后的幾年中有這樣的發(fā)展趨勢(shì)：作為中國(guó)入世的過(guò)渡的一部分，經(jīng)濟(jì)的重要組成部分將會(huì)進(jìn)入

24、反常的前進(jìn)狀態(tài)。排除無(wú)法預(yù)計(jì)的政治或其它方面劇變的影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大發(fā)展水平將會(huì)在中期內(nèi)存在。中國(guó)的都市人口數(shù)量也已開(kāi)始增長(zhǎng)，每年大約估計(jì)有 800 至 900萬(wàn)人移居到城市。同時(shí)，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔掷m(xù)增長(zhǎng)。是全國(guó)的政治、文化與國(guó)際交往中心，又是生機(jī)勃勃、充滿活力的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。改革開(kāi)放以后特別是“十五”時(shí)期，中共市委、市政府大力發(fā)展首都經(jīng)濟(jì)。循著經(jīng)濟(jì)發(fā)展要立足、服務(wù)全國(guó)、面向世界的思路，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的加速轉(zhuǎn)變，使全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在全國(guó)前列。近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)保持了高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2001 年-2004 年 GDP 年均增長(zhǎng)速度達(dá)到 11

25、.4%，GDP 年增長(zhǎng)率高于國(guó)家平均水平，服務(wù)業(yè)和高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速，2008 年奧運(yùn)會(huì)將進(jìn)一步拉動(dòng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境改造，進(jìn)一步改善投資環(huán)境，提升國(guó)際形象。2004 年，GDP總量為 4283.3 億元，比上年增長(zhǎng) 13.5%，連續(xù)六年保持二位數(shù)的增長(zhǎng)。人民生活水平邁上新臺(tái)階，城市居民人均可支配收入達(dá)到 15637.8 元，四年平均實(shí)際增長(zhǎng)幅度達(dá)到 12.4%。4 2 土地市土地市場(chǎng)場(chǎng)分析分析從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，現(xiàn)階段土地供應(yīng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)政策調(diào)整對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析：、土地供應(yīng)總量將會(huì)進(jìn)一步得到控制從供給方面看，國(guó)土資源部下發(fā)的關(guān)于清理各類(lèi)園區(qū)用地

26、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知以及國(guó)務(wù)院下發(fā)的關(guān)于暫停審批各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)的緊急通知和關(guān)于清理整頓各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知等文件，對(duì)城市各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)（園區(qū)）、別墅用地的供給作了嚴(yán)格的限制，這將使城市土地增量供應(yīng)出現(xiàn)較大回落。從需求方面來(lái)看，由于招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定以及協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定等的發(fā)布實(shí)施，經(jīng)營(yíng)性用地停止協(xié)議出讓?zhuān)D(zhuǎn)而實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓?zhuān)袌?chǎng)化程度大大提高，競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈，土地價(jià)格也將因此而上漲。土地價(jià)格的上漲，將降低土地市場(chǎng)需求。在供求機(jī)制的共同作用下，土地市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)整將重新實(shí)現(xiàn)平衡，土地總供應(yīng)量縮減，土地價(jià)格則將上浮，從而最終實(shí)現(xiàn)控制土地供應(yīng) 總量，減少土地收

27、益流失。2、地產(chǎn)價(jià)格短期將會(huì)有所波動(dòng)，長(zhǎng)期趨向平穩(wěn)土地儲(chǔ)備制度以及土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響在不同階段的表現(xiàn)存在著一定的差異。制度建立之初，由于對(duì)土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，加上開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者的理性預(yù)期影響，房地產(chǎn)價(jià)格有可能會(huì)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。與此同時(shí)，由于政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房的推出，將對(duì)住房市場(chǎng)需求形成較強(qiáng)的分流作用，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲產(chǎn)生抑制作用。再者，隨著土地儲(chǔ)備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等的落實(shí)，政府將根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行土地供應(yīng)，以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅波動(dòng)。因此，

28、從中長(zhǎng)期來(lái)看，土地供應(yīng)政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不會(huì)特別明顯，市場(chǎng)價(jià)格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。4 3 旅游市旅游市場(chǎng)場(chǎng)分析分析05 年全市接待入境旅游者 362.9 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) 15%。其中，外國(guó)人 311.6 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) 16.2%；港、澳、臺(tái)同胞 51.3 萬(wàn)人次，增長(zhǎng)8.2%。全市旅游外匯收入 36.2 億美元，增長(zhǎng) 14.2%。全年出境旅游者達(dá) 51.7 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) 0.7%。全年接待國(guó)內(nèi)旅游者 1.25 億人次，增長(zhǎng)4.6%。國(guó)內(nèi)旅游收入 1300 億元，增長(zhǎng) 13.5%。 “十五”期間，全市共接待入境旅游者 1460 萬(wàn)人次，旅游外匯收入累計(jì)達(dá)到 148 億美元，分別

29、比“九五”時(shí)期增長(zhǎng) 21.3%和 21.4%。共接待國(guó)內(nèi)旅游者 5.6 億人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 4968.7 億元，分別比“九五”時(shí)期增長(zhǎng) 26.3%和 1.3 倍。不單是，05 年全國(guó)的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。我國(guó)入境旅游人數(shù)達(dá) 1.2 億人次，出境旅游者達(dá) 3100 萬(wàn)人次，旅游總收入達(dá) 7680 億元。入境過(guò)夜旅游人數(shù)達(dá) 4680 萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 12 億人次。在旅游業(yè)總收入中，國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá) 5286 億元，國(guó)際旅游收入達(dá)到 293億元。預(yù)計(jì)，06 年入境旅游人數(shù)將前所未有地達(dá)到 1.3 億人次，比去年增長(zhǎng) 8%。其中入境過(guò)夜人數(shù)達(dá)到 5180 萬(wàn)人次，外國(guó)人 2290 萬(wàn)人次，國(guó)際

30、旅游收入達(dá)到 336 億美元。05 年旅客運(yùn)輸總量 60839 萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng) 22.3%。其中，鐵路5778 萬(wàn)人，增長(zhǎng) 6.3%；公路 51925 萬(wàn)人，增長(zhǎng) 25.2%；民航 3136 萬(wàn)人，增長(zhǎng) 10%。 “十五”期間，客運(yùn)總量累計(jì)達(dá)到 19.2 億人，比“九五”時(shí)期增長(zhǎng) 2.1 倍。作為中華人民某國(guó)的首都，是一座有 3000 多年悠久歷史的古城，在全世界都享有盛譽(yù)。它是一座擁有大量文化歷史古跡和皇家風(fēng)格的宏偉壯觀的城市，同時(shí)也是有著現(xiàn)代化特色的快速發(fā)展的國(guó)際化大都市。作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業(yè)對(duì)的經(jīng)濟(jì)有著重大的貢獻(xiàn)。宏偉的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮。在城外，就可以

31、爬上世界八大奇跡之一的長(zhǎng)城。天安門(mén)廣場(chǎng)是世界最大的城市中央廣場(chǎng)。的旅游業(yè)在中央政府的支持下取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。在中國(guó) 31 個(gè) 省、自治區(qū)、直轄市中，是第二大旅游勝地。2001 年，接待的海外游客達(dá)到 2,857,872 人次，比上一年增長(zhǎng)了 1.3。其中來(lái)自國(guó)外和某、澳門(mén)、某的游客分別 2,398,790 人次、269,265 人次、14,220 人次和175,597 人次。旅游業(yè)外匯收入總計(jì)達(dá) 29.5 億美元，比上一年增長(zhǎng)了6.5。這一年中，也接待了一億一千萬(wàn)來(lái)自其他省和中國(guó)其他地區(qū)的游客，比上一年增長(zhǎng)了 8，旅游收入達(dá) 887.7 億元，比上一年增長(zhǎng)了 29。最近幾年來(lái)京出差的人員比例在

32、快速增長(zhǎng)。外地游客平均在京停留時(shí)間為 6.5 天，重游率為 69.5%。外地游客職業(yè)分布情況如下圖所示：（數(shù)據(jù)來(lái)源：2001 年統(tǒng)計(jì)年鑒，中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版）表 31：2001 年來(lái)京的不同職業(yè)的旅游者所占百分比職業(yè)其他省游客百分比當(dāng)?shù)赜慰桶俜直日珓?wù)員10.79.5企業(yè)管理人員22.717.8技術(shù)工11.510.7服務(wù)銷(xiāo)售人員9.78.9工人10.48.0軍人2.34.2農(nóng)民5.01.1退休人員5.16.8學(xué)生12.625.0其他10.08.0表 32：2001 年國(guó)內(nèi)游客參觀的分類(lèi)百分比目的百分比 (%)渡假旅游44.0拜訪親戚朋友11.2公務(wù)16.911%22%10%10%2%5%5%13%

33、10%12%公務(wù)員企業(yè)管理人員技術(shù)人員銷(xiāo)售人員工人軍人農(nóng)民退休人員學(xué)生其它圖 31：外地游客職業(yè)分布情況圖 會(huì)議7.9看病3.0某0.3文化體育4.7其他12.0來(lái)京的目的有從事文化科技交流（ 15.1 天）和某活動(dòng)（7.5 天）；這些人是外地來(lái)京人員中在京停留時(shí)間最長(zhǎng)的。下圖顯示了外地來(lái)京人員不同的來(lái)京目的和他們平均在京停留的天數(shù)。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：2001 年統(tǒng)計(jì)年鑒，中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版）市旅游業(yè)發(fā)展前景“十五”期間至 2020 年市旅游業(yè)發(fā)展的前景根據(jù)市旅游發(fā)展總體規(guī)劃對(duì) 2010 年旅游發(fā)展前景的描述，根據(jù)市旅游局征求旅游業(yè)專(zhuān)家學(xué)者的意見(jiàn)和市相關(guān)委、辦、局幾個(gè)區(qū)縣的意見(jiàn)，我們對(duì) 2020 年旅游

34、發(fā)展前景的描繪大體如下： 1的城市建設(shè)將有一個(gè)極達(dá)的發(fā)展，許多城市標(biāo)志性建筑物將陸續(xù)涌現(xiàn)，不斷增加和改變著城市景觀。的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在今后 20年中產(chǎn)生飛躍式發(fā)展，地鐵線路延長(zhǎng)，地面輕軌鐵路建成，四環(huán)、五環(huán)通車(chē)，市內(nèi)的交通也將通過(guò)馬路擴(kuò)延、某建筑物的拆除、占路市場(chǎng)的清理以及增加停車(chē)場(chǎng)地等措施得以徹底的改善。城市綠地將進(jìn)一步擴(kuò)大，大氣質(zhì)量將進(jìn)一步提高，和基礎(chǔ)設(shè)施相配套的城市標(biāo)識(shí)系統(tǒng)將全面建立。旅游業(yè)將有一個(gè)更加輕松、更加現(xiàn)代的發(fā)展環(huán)境。2市將會(huì)竭盡全力保護(hù)古城風(fēng)貌，重點(diǎn)街區(qū)、重點(diǎn)文物、重點(diǎn)民15.17.56.35.65.24.87.4文化科技交流宗教朝拜商務(wù)醫(yī)療拜訪親友參加會(huì)議觀光圖 32：外地

35、來(lái)京人員在京平均停留天數(shù) 居不僅會(huì)得到市政府的高度重視，并且肯定會(huì)充分為旅游業(yè)所利用，成為現(xiàn)代化的古老文化的亮點(diǎn)。3的郊區(qū)將成為本市居民和周邊地區(qū)旅游度假者的旅游目的地，成為發(fā)展雙休日旅游和黃金周旅游的重要基地，京郊還將成為連接周邊熱點(diǎn)旅游區(qū)點(diǎn)的重要通道。4的旅游產(chǎn)品將更加豐富，觀光旅游、會(huì)站旅游、度假旅游、文化旅游、娛樂(lè)旅游將成為旅游產(chǎn)品的五大支柱。另外，商務(wù)旅游、體育旅游、探險(xiǎn)旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學(xué)旅游、購(gòu)物旅游以及農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教育觀光等多種旅游形式將得到充分的發(fā)展，屆時(shí)，國(guó)內(nèi)外旅游者將在對(duì)旅游產(chǎn)品有更多的選擇性。5將作為科教文化中心，更加充滿知識(shí)與趣味氛圍。國(guó)家

36、級(jí)和地方級(jí)重要文物點(diǎn)、博物館、名人故居、歷史上重要事件發(fā)生地將更多地向游人開(kāi)放?？萍奸_(kāi)發(fā)區(qū)、科技成果試驗(yàn)地、大學(xué)校園等都將成為旅游者選擇的新熱點(diǎn)，而且民俗文化因其特色鮮明而得到更加重視和充分開(kāi)發(fā)，茶館、會(huì)館、民間文藝、特色小吃、京劇話劇以及來(lái)自全國(guó)各地不同民族的民俗活動(dòng)，都將在全面開(kāi)花，使成為國(guó)際知名的文化大都市。6旅游產(chǎn)業(yè)屆時(shí)經(jīng)過(guò)四十年的發(fā)展，將成為一個(gè)非常成熟的產(chǎn)業(yè)，不僅有穩(wěn)定的市場(chǎng)，而且在國(guó)內(nèi)外享有很高的知名度，很多產(chǎn)品將成為世界產(chǎn)品，將成為世界最主要的旅游目的地和國(guó)際會(huì)議中心，旅游文化節(jié)也將成為享譽(yù)世界的國(guó)際節(jié)日。旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套將走向市場(chǎng)化，產(chǎn)業(yè)各要素得以充分的發(fā)展。旅游者在將享受更

37、加方便的出 入和咨詢(xún)，享受充滿知識(shí)、充滿信息、充滿文化的旅游活動(dòng)。7旅游業(yè)無(wú)疑將成為經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，將對(duì)國(guó)家和地方做出較大的貢獻(xiàn)，因此成為國(guó)際國(guó)內(nèi)知名的文化型消費(fèi)城市，人民生活水平、生活質(zhì)量將得到極大提高，整個(gè)社會(huì)更加穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)更加繁榮，文化更加豐富多彩，并因此躋身于國(guó)際大都市和國(guó)際旅游強(qiáng)市的行列。結(jié)論：中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展為國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)提供了巨大的潛力，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁走勢(shì)使得國(guó)民用于旅游方面的開(kāi)銷(xiāo)迅速增長(zhǎng)；已有一大批文化歷史名勝，如故宮、天壇、八達(dá)嶺長(zhǎng)城和頤和園等；總體上，旅游業(yè)仍處于發(fā)展規(guī)律階段、熱點(diǎn)不多，就是歷史名勝開(kāi)發(fā)得也很有限，近幾十年沒(méi)有開(kāi)發(fā)新的景點(diǎn)；游客在京停留時(shí)間平

38、均為國(guó)為 6.5 天，重游率接近 70%。假設(shè)在初次到京時(shí)已經(jīng)游覽了 4 個(gè)主要景點(diǎn)，對(duì)于新景點(diǎn)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)潛力在重游的客源中每年將超過(guò)百萬(wàn)；所有的現(xiàn)有景點(diǎn)均為靜態(tài)景觀，缺乏像迪斯尼樂(lè)園或二十世紀(jì)影城那樣的互動(dòng)性或主題性的景點(diǎn)；將傳統(tǒng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本，并且高度宣揚(yáng)中關(guān)村科技園商務(wù)休閑及旅游度假概念，并且得到奧運(yùn)支撐作用，鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè)一定能成為充滿活力的亮點(diǎn)。 4 4 市旅游市旅游飯飯店店業(yè)發(fā)業(yè)發(fā)展的主要特點(diǎn)是：展的主要特點(diǎn)是：一、旅游飯店的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量在一定區(qū)域內(nèi)高度集中。分區(qū)縣的數(shù)據(jù)表明，全市有 52%的旅游飯店集中在某區(qū)、海淀區(qū)和東城區(qū)，它們實(shí)現(xiàn)了全市 79%的營(yíng)業(yè)收入、101%的利潤(rùn)總額和

39、 83%的稅金總額。另外，還有 20%的旅游飯店集中在西城區(qū)、宣武區(qū)和豐臺(tái)區(qū)。以上區(qū)域集中了全市 72%的旅游飯店、90%以上的經(jīng)濟(jì)總量。二、高星級(jí)飯店是拉動(dòng)旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。四星級(jí)以上的高星級(jí)飯店呈現(xiàn)出創(chuàng)收水平高、贏利水平高、平均房?jī)r(jià)和客房出租率同步提高的態(tài)勢(shì)，是拉動(dòng)旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。高星級(jí)飯店集中全市旅游飯店 60%的收入和 70%的利潤(rùn)。截至11 月底，僅占全市旅游飯店數(shù) 16%的四、五星級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入104.9 億元，同比增長(zhǎng) 49.4%，占總量的 61.5%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 13.9 億元，占總量的 72.4%,收入利潤(rùn)率為 13.3%。不足兩成的四、五

40、星級(jí)飯店集中了全市六成多的營(yíng)業(yè)收入和七成多的利潤(rùn)總額。三星級(jí)及以下飯店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 65.5 億元，同比增長(zhǎng) 25.5%，占總量的 38.5%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 5.3 億元，不足總體的三成, 收入利潤(rùn)率為 8.1%，超過(guò)八成的三星級(jí)及以下飯店僅集中了全市不足四成的營(yíng)業(yè)收入和三成的利潤(rùn)總額。平均房?jī)r(jià)和客房出租率同步增長(zhǎng)。目前，全市旅游飯店的平均房?jī)r(jià)為 411 元/間天，比 2003 年增長(zhǎng) 6%；客房出租率為 65%，比 2003年上升 15 個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)平均房?jī)r(jià)和客房出租率的同步增長(zhǎng)。其中： 四、五星級(jí)飯店的平均房?jī)r(jià)分別比 2003 年增長(zhǎng) 3%和 10%；客房出租率分別比 2003 年提升

41、15 個(gè)和 16 個(gè)百分點(diǎn)。二、三星級(jí)飯店在平均房?jī)r(jià)不變的情況下，客房出租率分別提升 14 和 12 個(gè)百分點(diǎn)。一星級(jí)飯店在平均房?jī)r(jià)下降 5%的情況下，客房出租率提升 12 個(gè)百分點(diǎn)。表 34：旅游飯店分星級(jí)的平均房?jī)r(jià)及客房出租率：星級(jí)五星四星三星二星一星平均房?jī)r(jià)(元/間天)762437281204166客房出租率(%)67716360454 5 競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性爭(zhēng)性項(xiàng)項(xiàng)目分析目分析項(xiàng)目周邊區(qū)域近期沒(méi)有土地供應(yīng)，區(qū)域的土地市場(chǎng)仍然在起步階段。目前正在交易的地塊中，距離項(xiàng)目最近的是位于溫泉鎮(zhèn)的D1、D2地塊，規(guī)劃用途為住宅、行政辦公及商業(yè)。從04年至06年間市場(chǎng)上成交的地塊中，規(guī)劃用途為商業(yè)金融用地，同

42、屬于六類(lèi)土地，并且對(duì)本項(xiàng)目有一定參考意義的地塊有三個(gè)，分別是：京土整儲(chǔ)掛（昌）2005002號(hào)（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)建設(shè)用地）、京土整儲(chǔ)掛（昌）2004001號(hào)（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)中灘村建設(shè)用地）、京土整儲(chǔ)掛（石）2004007號(hào)（石景山區(qū)八角建設(shè)用地）。海淀區(qū)旅游海淀區(qū)旅游業(yè)發(fā)業(yè)發(fā)展情況分析展情況分析二十一世紀(jì)，國(guó)際三大產(chǎn)業(yè)中最具吸引力的產(chǎn)業(yè)為旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。尤其是第三產(chǎn)業(yè)寵兒旅游休閑產(chǎn)業(yè)。隨著中國(guó)改革開(kāi)放的不斷深入，中國(guó)政府大力扶持旅游產(chǎn)業(yè)，而旅游產(chǎn)業(yè)也越發(fā)展示出 其勃勃生機(jī)，可以說(shuō)旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代即將來(lái)臨。據(jù)測(cè)算目前在我國(guó)，旅游業(yè)每收入 1 美元，又使國(guó)民經(jīng)濟(jì)增加 3.12 美元。使第三

43、產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加 10.7 美元。旅游業(yè)的獨(dú)特經(jīng)濟(jì)功能，促使各地區(qū)都加大了旅游業(yè)的發(fā)展力度，特別是在景點(diǎn)建設(shè)上更是不遺余力。國(guó)際及國(guó)內(nèi)的形勢(shì)為該項(xiàng)目提供了堅(jiān)實(shí)的政治，社會(huì)基礎(chǔ)（即天時(shí)）。海淀中關(guān)村作為全國(guó)高科技行業(yè)的基地及窗口，近年來(lái)吸引大量的國(guó)際國(guó)內(nèi)客商、專(zhuān)家，并帶來(lái)大量商務(wù)及附屬的旅游觀光休閑需求。海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨(dú)特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，必將吸引越來(lái)越多的媒體和旅游界的關(guān)注（即地利）。鳳凰嶺厚重的歷史、某文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來(lái)巨大的旅游休閑會(huì)務(wù)等市場(chǎng)資源（即人和）?？偨Y(jié)總結(jié)結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來(lái)本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展旅游

44、度假配套類(lèi)產(chǎn)品有非常好的市場(chǎng)前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ)海淀區(qū)旅游度假配套設(shè)施的市場(chǎng)空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。 第五章第五章 項(xiàng)項(xiàng)目的目的策劃和運(yùn)作策劃和運(yùn)作5 1 規(guī)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)條件條件按照市規(guī)劃委員會(huì)發(fā)關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地 塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函（市規(guī)函20051553 號(hào)）的規(guī)定，本項(xiàng)目規(guī)劃利用條件如下：項(xiàng)目名稱(chēng)：市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目1、用地規(guī)劃要求：擬規(guī)劃建設(shè)用地位置、X 圍：東至規(guī)劃旅游專(zhuān)用道，

45、南至聶各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設(shè)施二期項(xiàng)目，北至鳳凰嶺路。擬規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)：旅游度假及文化用地總用用地面積：24.859 公頃總建設(shè)用地面積：9.82 公頃其中，旅游度假用地：9.82 公頃代征城市公共用地面積：15.039 公頃其中，代征道路用地面積：3.02 公頃 代征綠地：12.019 公頃 2、建筑規(guī)劃要求：建筑使用性質(zhì)：旅游度假、文化建筑控制規(guī)模：旅游度假2.95 萬(wàn)平方米建筑控制高度：旅游度假9 米5 2 項(xiàng)項(xiàng)目目組織結(jié)組織結(jié)構(gòu)與構(gòu)與實(shí)實(shí)施方式施方式開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)主體主體設(shè)設(shè)想：想：本地塊的開(kāi)發(fā)與海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)的發(fā)展密切相關(guān)，現(xiàn)申請(qǐng)?jiān)谑型恋卣韮?chǔ)備中心的監(jiān)督下，以海淀區(qū)分中心作為一

46、級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體，組織實(shí)施該項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作。開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)意向和意意向和意義義： ：在本地塊建設(shè)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)到國(guó)內(nèi)同類(lèi)物 業(yè)領(lǐng)先水平的集會(huì)休閑、旅游度假于一體的高檔酒店商務(wù)中心，不僅可以滿足海淀區(qū)對(duì)商務(wù)、旅游設(shè)施的迫切需求，更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位，從而拉動(dòng)區(qū)域土地價(jià)格的上升。但要求資金大量投入，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。5 3 拆遷拆遷補(bǔ)償補(bǔ)償方式方式本項(xiàng)目對(duì)拆遷的補(bǔ)償方為貨幣補(bǔ)償方式，相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)入一級(jí)開(kāi)發(fā)成本。一級(jí)開(kāi)發(fā)單位在實(shí)施拆遷工作時(shí)，擬采用先進(jìn)行現(xiàn)狀調(diào)查、評(píng)估測(cè)算、制定拆遷補(bǔ)償政策，確定對(duì)各原用地單位的補(bǔ)償價(jià)格，補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)入一級(jí)開(kāi)發(fā)成本，以更好地體現(xiàn)平等自愿公平的原

47、則。5 4 項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)施施進(jìn)進(jìn)度度計(jì)計(jì)劃劃為提高效率、降低成本、加大項(xiàng)目實(shí)施力度，本報(bào)告按 11 個(gè)月的時(shí)間安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃（即土地一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)期計(jì)劃）。2006 年1 月開(kāi)始實(shí)施，預(yù)計(jì)到 2006 年 11 月竣工達(dá)到各地塊三通一平，進(jìn)入土地掛牌出讓的經(jīng)營(yíng)期。具體安排如下： 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度表單位（天、月）時(shí)間項(xiàng)目051515152515351545155515651575158515951510515規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)交通影響評(píng)價(jià)環(huán)境影響評(píng)價(jià)市政咨詢(xún)方案編制可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建設(shè)用地預(yù)審一級(jí)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)辦理征地手續(xù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證拆遷許可證拆遷拆遷結(jié)案市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)土

48、地入市交易 5 5 資資金籌措金籌措本項(xiàng)目資金來(lái)源 65%為銀行貸款資金，35%自籌。根據(jù)市金融業(yè)的規(guī)定，獲得土地整理儲(chǔ)備中心委托授權(quán)開(kāi)發(fā)的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以取得銀行的信用貸款，用以支持土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，所以本項(xiàng)目在資金籌措方面是有保證的。5 6 土地土地銷(xiāo)銷(xiāo)售售時(shí)間時(shí)間和方式和方式選擇選擇本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2006 年 9 月竣工后即進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期。由于出讓方式為熟地熟賣(mài)，計(jì)劃在一個(gè)月內(nèi)采用一次性出讓方式完成上市銷(xiāo)售。5 7 收款方式與回款收款方式與回款計(jì)計(jì)劃劃本項(xiàng)目收款方式為短時(shí)間分期收款，在 2006 年下半年完成收款并歸還銀行貸款，以節(jié)約資金成本。計(jì)劃 2006 年 10 月實(shí)現(xiàn)回款30%

49、，2006 年 11 月回款 70%。5 8 營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)策略策略1、加強(qiáng)土地市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)盡管土地一級(jí)開(kāi)發(fā)屬于非盈利行為，但土地的實(shí)際出讓是通過(guò)市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場(chǎng)決定項(xiàng)目的成敗和收益。脫離市場(chǎng)或缺乏對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)值的認(rèn)知，項(xiàng)目即使完成三通一平掛牌出讓?zhuān)部赡軣o(wú)人摘牌。土地市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有助于真實(shí)體現(xiàn)土地價(jià)值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理和調(diào)控力度。2、加強(qiáng)區(qū)域主題宣傳 除在土地掛牌前和掛牌期間應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目土地優(yōu)勢(shì)的宣傳推廣力度外，實(shí)際上在區(qū)域規(guī)劃期間就應(yīng)該進(jìn)行土地市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的出讓價(jià)格和項(xiàng)目的定位，因而通過(guò)舉辦國(guó)內(nèi)外知名

50、專(zhuān)家研討會(huì)或論證會(huì)，并通過(guò)媒體進(jìn)行宣傳，實(shí)行規(guī)劃公示，召開(kāi)市民聽(tīng)證會(huì)，完善公眾參與、專(zhuān)家評(píng)審和政府決策，以此來(lái)提高本項(xiàng)目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化。第六章第六章 總總投投資資成本成本分析分析本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資成本包括開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售推廣費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及財(cái)務(wù)費(fèi)用。土地出讓金雖然在一級(jí)開(kāi)發(fā)階段沒(méi)有支付，但也應(yīng)計(jì)入總投資進(jìn)行計(jì)算。經(jīng)測(cè)算，本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資成本為 19623.64 萬(wàn)元，具體組成見(jiàn)表 6.1。表表 6-1 總總投投資資成本估算表成本估算表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）比例備注一征地

51、費(fèi)687035.01%二拆遷費(fèi)10565.38%三前期工程費(fèi)2781.42%四市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)300615.32%五地價(jià)款7070.436.03%樓面毛地價(jià)六管理費(fèi)用220.341.12%(1+2+3+4)*2%七財(cái)務(wù)費(fèi)用351.711.79%年利率 5.85%八銷(xiāo)售推廣費(fèi)用220.341.12%(1+2+3+4)*2%九開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)不發(fā)生十不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)550.852.81%(1+2+3+4)*5%總計(jì)19623.64100% 6 1 開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)設(shè)補(bǔ)償費(fèi)本項(xiàng)目的用地 X 圍內(nèi)所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30 年。與土地方協(xié)商如下：開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)擬采用包干總費(fèi)用的方式

52、支付，預(yù)計(jì)共支付補(bǔ)償款 6870 萬(wàn)元，其中 2179 萬(wàn)元用于土地補(bǔ)償，1089 萬(wàn)元用于人員安置補(bǔ)償，3602 萬(wàn)元用于果木補(bǔ)償。勞動(dòng)力安置由西山農(nóng)場(chǎng)和車(chē)耳營(yíng)村內(nèi)部調(diào)劑解決。6 2 拆遷拆遷費(fèi)費(fèi)目前正在與家具廠洽談拆遷事宜，預(yù)計(jì)兩個(gè)月內(nèi)完成拆遷工作。根據(jù)與家具廠洽談的情況，按照 4800 平方米的建筑面積來(lái)整體估算拆遷和補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，預(yù)計(jì)為 2000 元/平米，拆遷成本約為 960 萬(wàn)，加上 96 萬(wàn)（拆遷和補(bǔ)償費(fèi)用的 10%）的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，估算拆遷工作的總成本為 1056 萬(wàn)元。6 3 前期工程前期工程費(fèi)費(fèi)前期工程費(fèi)用主要包括：項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi)、交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告、

53、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程標(biāo)底編制費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)等其它費(fèi)用。具體的估算情況見(jiàn)前期工程費(fèi)估算表，前期工程費(fèi)合計(jì)為 278 萬(wàn)元?，F(xiàn)在該項(xiàng)費(fèi)用或已實(shí)際發(fā)生或已簽訂協(xié)議。表表 6-3 前期工程前期工程費(fèi)費(fèi)估算表估算表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注1項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制費(fèi)18工程咨詢(xún)公司收費(fèi)2環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi)9環(huán)評(píng)公司收費(fèi) 3交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi)12交評(píng)公司收費(fèi)4規(guī)劃咨詢(xún)費(fèi)60占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2%5工程設(shè)計(jì)費(fèi)60占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2%6工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)15占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 0.5%7工程標(biāo)底編制費(fèi)9占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 0.3%8招投標(biāo)代理費(fèi)15占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 0.5%9招投標(biāo)管理費(fèi)2占

54、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 0.06%10工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)18占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 0.6%11其它費(fèi)用60占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2%合計(jì)2786 4 市政基市政基礎(chǔ)設(shè)礎(chǔ)設(shè)施及公共服施及公共服務(wù)設(shè)務(wù)設(shè)施建施建設(shè)費(fèi)設(shè)費(fèi)依據(jù)市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說(shuō)明和本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了初步的市政方案咨詢(xún)，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、通電、通水及宗地內(nèi)土地平整五個(gè)部分的工作，詳細(xì)分述如下：（1）前期相關(guān)工作：該項(xiàng)工作費(fèi)用約 85 萬(wàn)，其中包含規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi) 41 萬(wàn)，水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 44 萬(wàn)。（2）通路：通路方案：本項(xiàng)目擬從東側(cè)現(xiàn)狀道路建設(shè)瀝青路接入本項(xiàng)目地塊，設(shè)置道路照明

55、，并敷設(shè)相關(guān)的管線，為通電、通水和場(chǎng)地平整工作做準(zhǔn)備。成本估算：預(yù)計(jì)道路建設(shè)成本約 1181 萬(wàn)元，道路照明工程成本約 50 萬(wàn)元，通路工程合計(jì) 1231 萬(wàn)元。(3)通電：通電方案：本項(xiàng)目未來(lái)將由 220/110kv 聶各莊變電站提供，敷設(shè)擬采用電纜管溝。 成本估算：通電方案的工程造價(jià)約 233 萬(wàn)元。（4）通水：給水方案：供水水源近期擬利用地下水水源井和已建成的規(guī)模為 7500 立方米/日的水廠；遠(yuǎn)期擬由城市供水管網(wǎng)供水，城市供水管線管徑擬按Dg500 實(shí)施，配水管網(wǎng)擬按環(huán)狀布置。排水方案：排水系統(tǒng)近期實(shí)施擬采用雨水、污水分流的排水體制。度假基地?cái)M自建小型污水處理設(shè)施，污水處理程度擬定為二

56、級(jí)處理后排放，或作為景觀水體水源回收利用。遠(yuǎn)期擬排入聶各莊污水處理廠。地面降水靠雨水管道和明渠匯集，直接排入排洪溝中。成本估算：給水工程工程預(yù)計(jì)費(fèi)用約 70 萬(wàn)元，中水工程約 85 萬(wàn)元，排水工程 72 萬(wàn)元，雨水工程約 384 萬(wàn)元，總成本合計(jì)約 611 萬(wàn)元。（5）地塊內(nèi)土地平整：平整方案：項(xiàng)目地塊內(nèi)的土地平整包括土方回填和場(chǎng)地平整。土方回填的實(shí)施包含了現(xiàn)場(chǎng)所需土方的回填、外購(gòu)?fù)练郊巴练竭\(yùn)輸。成本估算：土方回填工程成本約 406 萬(wàn)元，場(chǎng)地平整成本約 440萬(wàn)元，合計(jì)約 846 萬(wàn)元。綜上，市政設(shè)施預(yù)計(jì)總投入成本為 3006 萬(wàn)元。6 5 地價(jià)款地價(jià)款根據(jù)周邊評(píng)估項(xiàng)目的土地毛地價(jià)價(jià)格，估算

57、項(xiàng)目區(qū)商業(yè)用地樓面毛地價(jià)約為 720 元/平方米。由于容積率小于 1，因此按用地面積計(jì)算， 項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)用地面積為 9.82 萬(wàn)平方米，則出讓金總價(jià)為 7070.4 萬(wàn)元。6 6 管理管理費(fèi)費(fèi)用用管理費(fèi)用是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位為組織和管理土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，按開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 2%計(jì)算，即 220.34 萬(wàn)元。6 7 財(cái)務(wù)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用用財(cái)務(wù)費(fèi)用是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體的資金成本。本項(xiàng)目的資金來(lái)源65%為銀行貸款，財(cái)務(wù)費(fèi)用為貸款利息，利息率按 1-3 年期貸款年利率 5.85%、按資金實(shí)際占用情況計(jì)算利息，為 351.71 萬(wàn)元，在項(xiàng)目完成后以銷(xiāo)售收入

58、還本付息。6 8 銷(xiāo)銷(xiāo)售推廣售推廣費(fèi)費(fèi)銷(xiāo)售推廣費(fèi)是在銷(xiāo)售推廣土地一級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用，按開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 2%估算，即 220.34 萬(wàn)元。6 9 開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)期稅期稅費(fèi)費(fèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于非盈利行為，因此不發(fā)生有關(guān)稅費(fèi)。6 10 不可不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 5%估算，即 550.85 萬(wàn)元。 6 11 資資金使用金使用計(jì)計(jì)劃劃總投資成本費(fèi)用包括前期、開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷和工程等四大類(lèi)費(fèi)用，前期費(fèi)用中包括項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告、環(huán)境評(píng)價(jià)抱告、交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告、各種報(bào)批的手續(xù)費(fèi)用以及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際

59、調(diào)查費(fèi)用等，工程費(fèi)用包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。主要資金使用如下（詳見(jiàn)表 6-4）：前期部分資金使用時(shí)間 2006 年 1 月-2006 年 3 月，計(jì) 3 個(gè)月；開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)部分資金使用時(shí)間 2006 年 3 月-2006 年 7 月，計(jì) 5 個(gè)月拆遷部分資金使用時(shí)間 2006 年 5 月-2006 年 9 月，計(jì) 5 個(gè)月；工程部分資金使用時(shí)間 2006 年 3 月-2006 年 9 月，計(jì) 7 個(gè)月。表表 6-4 資資金使用金使用計(jì)計(jì)劃表劃表第七章第七章 項(xiàng)項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)目竣工后的土地價(jià)值值分析分析本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行開(kāi)發(fā)的用地面積為 24.859 公頃，包括旅游度假用地、綠化用地和

60、道路用地，可開(kāi)發(fā)建設(shè)的建筑面積為建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期項(xiàng)目1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月前期費(fèi)用33% 33%34%開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)20%20%20%20%20%拆遷費(fèi)20%20%20%20%20%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10%15%15%15%15%15%15%管理費(fèi)用10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%銷(xiāo)售推廣費(fèi)50%50%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)20%20%20%20%20% 2.95 萬(wàn)平方米。旅游度假用地屬于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，可以直接采取掛牌出讓的方式，通過(guò)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)其土地的價(jià)值。綠地和道路屬于公益性用地，其土地價(jià)值主要體現(xiàn)在社會(huì)效益上。本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工