拍賣基礎知識

1、一、大綱了解拍賣委托，拍賣公告與展示，拍賣的傭金、價款結(jié)算與標的交割，房地產(chǎn)拍賣的程序。熟悉拍賣規(guī)則，強制拍賣的標的，強制拍賣的程序，強制拍賣的注意事項，房地產(chǎn)拍賣業(yè)務的主要來源， 房地產(chǎn)估價及拍賣保留價確定， 房地產(chǎn)拍賣的注意事項。掌握拍賣的涵義和原則，拍賣標的、報價方式及類型，強制拍賣的概念、特點和原則，房地產(chǎn)拍賣及特征，房地產(chǎn)拍賣標的應具備的條件，房地產(chǎn)拍賣竟買人條件。二、重要考點本章的重要考點內(nèi)容包括：拍賣的涵義，拍賣的特征，拍賣與普通商品交易的區(qū)別，拍賣與投標招標的區(qū)別。拍賣的基本原則，公開原則，公平原則，公正原則，誠實信用原則。拍賣標的、報價方式及類型，拍賣規(guī)則包括價高者得規(guī)則、保

2、留價規(guī)則、瑕疵請求權(quán)規(guī)則、禁止參與競買規(guī)則。拍賣委托，委托拍賣方式及程序，委托拍賣合同。拍賣公告及發(fā)布，拍品展示及其展示方式，拍賣的傭金、價款結(jié)算與標的交割。 強制拍賣的概念、 特點和原則，法院處置權(quán)限定原則，法院主導拍賣程序原則。 強制拍賣的主體， 強制拍賣的標的， 強制拍賣的法律依據(jù)，強制拍賣的程序，強制拍賣的注意事項。 房地產(chǎn)拍賣含義，房地產(chǎn)拍賣特征，房地產(chǎn)拍賣業(yè)務的主要來源。 房地產(chǎn)拍賣標的應具備的條件， 房地產(chǎn)拍賣競買人條件。房地產(chǎn)拍賣的程序一般應包括下述基本程序， 接受拍賣委托， 拍賣房地產(chǎn)標的調(diào)查與確認， 接受委托、 簽訂委托拍賣合同， 房地產(chǎn)估價及拍賣保留價確定，發(fā)布拍賣公告，

3、組織接待競買人，現(xiàn)場拍賣階段，產(chǎn)權(quán)過戶。房地產(chǎn)拍賣中應注意的事項， 不同權(quán)屬狀況拍賣標的的審查與前期處理， 房地產(chǎn)拍賣價格的評估，房地產(chǎn)拍賣登記及相關(guān)費用、稅費，在建工程拍賣應注意事項，建成在售房地產(chǎn)拍賣應注意事項， 破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)拍賣應注意事項， 有瑕疵房地產(chǎn)拍賣的操作。三、典型答疑1、土地權(quán)的出讓拍賣是不是公物拍賣 ? 相關(guān)知識中，公物拍賣原則上不向委托人收取拍賣傭金 , 請問何為公物呀 , 土地出讓拍賣算不是公物拍賣， 還有什么是是公物呢？請舉個例子。答：公物相對于私物而言，土地出讓拍賣不是公物拍賣?？蓞⒖继旖蚴泄锱馁u管理辦法 ( 修正 ) ，第四條規(guī)定了拍賣范圍： （一）各級司法機關(guān)

4、、行政執(zhí)法機關(guān)和經(jīng)濟管理部門及有關(guān)單位依法查處的違法、 違章、走私、罰沒等物品，依法不返還的追回贓物， 以及變價、抵押等需處理的各類物品 （包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)）。（二）鐵路、港口、民航、郵電、公路等交通運輸部門和公安、財政、海關(guān)等部門獲得的無主物品。 （三）司法機關(guān)、仲裁機構(gòu)依照法律程序需強制執(zhí)行公開處理的物品或變價抵押品。四）國家機關(guān)、社會團體、國立學校、國有企業(yè)等需公開出售的更替淘汰物品。 （五）宣布破產(chǎn)的國有企業(yè)財產(chǎn)和國有資產(chǎn)管理部門委托拍賣的物品（包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)）。2、某企業(yè)在無償劃撥的土地上建房 2000 平方米用于生產(chǎn)。 1998 年底該企業(yè)將此房出租， 并將該房地產(chǎn)先后向甲、 乙

5、銀行抵押， 分別貸款 100 萬和 60 萬，抵押期限 2 年，抵押率為 50%，2000 年底由于企業(yè)未按期償還貸款， 法院擬處分此房地產(chǎn)。如以拍賣方式處分此房地產(chǎn)，其拍賣底價一般確定為（）A、320 萬元 B 、大于 320 萬元 C 、 160 萬元 D 、大于 160 萬，小于 320 萬元。為什么答案選 D，不選 A 和 C？答：關(guān)于為什么答案選D，不選 A 和 C？按照教材內(nèi)容，拍賣底價的確定或評估，采取的是“保守主義”，即不能高于市場價格。關(guān)于抵押率為50%，應理解是 10 萬元的房地產(chǎn)， 允許貸款 5 萬元，本案例房產(chǎn)價值是320 萬元。貸款 100萬和 60 萬，共計 160

6、 萬元。根據(jù)“保守主義”原則，其拍賣底價一般確定為大于 160 萬，小于 320 萬元。3、教材中的“收取傭金比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定”，這時的“反比”應如何理解？答：對于“收取傭金比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定”這時的反比如何理解？這應指的是收取傭金比例的確定原則，按照同拍賣成交價成反比的原則確定，是指拍賣成交價越高，收取傭金比例越?。慌馁u成交價越低，收取傭金比例越大。比如拍賣一套價值10 萬元的房屋，拍賣成交價10 萬元或 15 萬元，甚至更高或更低， 確定收取傭金比例應是不同的，也即拍賣成交價越高， 確定的收取傭金比例應越小。這是一項硬性規(guī)定。4、拍賣任意物品拍賣人可以

7、向雙方收取傭金，其中拍賣人可向委托人收取不超過拍賣成交價5%的傭金。請問，拍賣人還可向買受人收取多少傭金呢？是不是可以理解一宗拍賣中，拍賣人最多可收取10%的傭金。對于“拍賣任意物品拍賣人可以向雙方收取傭金，其中拍賣人可向委托人收取不超過拍賣成交價5%的傭金。請問老師，拍賣人還可向買受人收取多少傭金呢？答：根據(jù)中華人民共和國拍賣法第五十六條規(guī)定：委托人、買受人可以與拍賣人約定傭金的比例。 委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣成交價百分之五的傭金。拍賣未成交的， 拍賣人可以向委托人收取約定的費用；未作約定的， 可以向委托人收取為拍賣支出

8、的合理費用。第五十七條規(guī)定， 拍賣法第九條規(guī)定的物品成交的，拍賣人可以向買受人收取不超過拍賣成交價百分之五的傭金。5、本章內(nèi)容中，房地產(chǎn)拍賣競買人條件， “(3) 對于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設申請條件的人”，其中“具備房屋建設申請條件的人”是指什么？答：這里的“具備房屋建設申請條件的人”，一般是指該集體的人，如同屬于一個村集體的村民。6、關(guān)于傭金的結(jié)算 , 書中提到“拍賣成交后買受人 除支付成交價款外 , 還須按照有關(guān)約定 , 向拍賣人支付拍賣擁金”。而下一行又談到“當買受人支付價款后 , 拍賣人應從價款中直接扣除委托人應付的擁金”，同時教材

9、還講到拍賣人可以向委托人收取不超過拍賣成交價格的傭金。請問，拍賣擁金到底是由買受人支付，還是由委托人支付，還是買受人和委托人雙方都支付？答：關(guān)于拍賣傭金，買受人和委托人雙方都應向拍賣人支付擁金。7、拍賣法規(guī)定的公告期是提前 7 天 , 而教材還規(guī)定房地產(chǎn)拍賣的公告期是提前半個月或一個月 , 拍賣的房地產(chǎn)如果出租 , 出租人有優(yōu)先購買權(quán) , 拍賣法中也沒有這樣的規(guī)定 , 請問這樣的規(guī)定有沒有依據(jù) ?答：學習要以教材規(guī)定的房地產(chǎn)拍賣的公告期是提前半個月或一個月為準。對于拍賣的房地產(chǎn)如果出租, 出租人有優(yōu)先購買權(quán) , 拍賣法 , 沒有這樣的規(guī)定，這樣的規(guī)定也是有依據(jù)的，如司法解釋、一些房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)

10、定等。8、 拍賣中的保留價公開與否是由拍賣人決定還是由委托人決定答：拍賣中的保留價公開與否是根據(jù)委托人的要求，由拍賣人做出決定。9、本章內(nèi)容中， “房地產(chǎn)拍賣的注意事項 .6) 分層、分套的房屋拍賣，買受人按分攤的建筑面積取得相應比例的土地使用權(quán)” ，此處的按分攤的建筑面積如何理解 ?答：這句話的意思是，用所拍賣的房屋一體的所有建筑面積及所占土地面積，求出每平方米建筑面積所占土地面積的份額， 再計算拍賣的房屋的土地使用權(quán)的比例。10、本章內(nèi)容中，房地產(chǎn)拍賣(3) 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)拍賣應當報請有關(guān)部門批準， 辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)， 并繳納土地使用權(quán)出讓金；可以不辦理出讓手續(xù)

11、的， 應當由拍賣行將拍賣標的所得收益中的土地收益上繳國家。請問 :1 ）以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)拍賣應當報請有關(guān)部門批準，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金；我認為這兒沒有考慮原出讓期限 , 如出期限未的出讓金如何交?2）可以不辦理出讓手續(xù)的，應當由拍賣行將拍賣標的所得收益中的土地收益上繳國家。我認為這條不適用出讓方式取得的土地 , 考慮出讓期限內(nèi)出讓金是投資者購買土地時所得的未來收益的投入對土地的增值當是投資者所得 , 為何要上繳國家 .答：教材這種提法是錯誤的。 應該是“以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)拍賣應當報請有關(guān)部門批準， 辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)， 并繳納

12、土地使用權(quán)出讓金；可以不辦理出讓手續(xù)的， 應當由拍賣行將拍賣標的所得收益中的土地收益上繳國家?！狈康禺a(chǎn)拍賣作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的一種特殊形式，它也是適用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定的。因此，對于這個問題，可以參照第教材 “以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”的有關(guān)規(guī)定。11、本章內(nèi)容中， “因此，是否收取酬勞可以作為區(qū)別拍賣與招標的一個重要標志?！笨墒峭ㄟ^招標中介機構(gòu)的招標不是也收費嗎答：是否收取酬勞可以作為區(qū)別拍賣與招標的一個重要標志。這說明的只是一個重要標志， 而不是一個唯一標志； 開發(fā)商自行招標時， 委托人和買受人雙方不需支付傭金或酬勞； ”而通過招標中介機構(gòu)的招標時，只是委托人向招標中介機構(gòu)

13、交取傭金或酬勞。12、什么是拍賣人？答：拍賣人是指依照 中華人民共和國拍賣法 和中華人民共和國公司法設立的從事拍賣活動的企業(yè)法人。13、什么是拍賣工作中的委托人？答：委托人是指委托拍賣人拍賣物品或財產(chǎn)權(quán)利的公民、法人或其他組織。14、什么是競買人？答：競買人是指參加競購拍賣標的的公民、法人或其他組織。15、什么是拍賣人？答：買受人是指以最高應價購得拍賣標的競買人。16、拍賣有哪些規(guī)則？答：拍賣規(guī)則包括價高者得規(guī)則、保留價規(guī)則、瑕疵請求權(quán)規(guī)則、禁止參與競買規(guī)則。17、強制拍賣有哪些特點？答： (1) 國家強制性。這是指對被執(zhí)行財產(chǎn)的拍賣是由法院根據(jù)國家賦予的執(zhí)行權(quán)而強制進行的， 被執(zhí)行人是否同意

14、不影響拍賣的進行。 (2) 標的的非自有性。在執(zhí)行程序中，法院強制拍賣的不是法院自有財產(chǎn)，而是被執(zhí)行人的財產(chǎn)，這是強制拍賣區(qū)別于任意拍賣的一個基本特點。(3) 主體的特定性。 這是指在法院強制拍賣的委托拍賣合同的雙方是法院和拍賣機構(gòu)這兩個特定的主體。 (4) 目的的利他性。 這是指法院強制拍賣被執(zhí)行財產(chǎn)， 其目的不在于通過拍賣為自己營利或?qū)崿F(xiàn)其自身的其他經(jīng)濟目的， 而是在于一方面實現(xiàn)申請執(zhí)行人的債權(quán)， 另一方面充分保障被執(zhí)行人的合法權(quán)益。 目的利他性特點決定了法院強制拍賣需要遵循一些有別于任意拍賣的特殊規(guī)則。 (5) 權(quán)利義務的不對等性。這是指在法院強制拍賣中， 法院比拍賣機構(gòu)享有較多的權(quán)利、

15、 承擔較少的義務， 即它們之間的權(quán)利義務是不對等的。法院享有中止拍賣的權(quán)利 ( 即合同法上的單方中止履行的權(quán)利 ) 、撤銷拍賣委托的權(quán)利 ( 即合同法上的單方解除合同的權(quán)利 ) 、嚴格監(jiān)督拍賣程序的權(quán)利以及對拍賣結(jié)果的單方確認權(quán)， 而拍賣機構(gòu)則不享有同樣或類似的權(quán)利18、房地產(chǎn)拍賣有哪些特征？答： (1) 房地產(chǎn)拍賣數(shù)量多，價值高。由于房地產(chǎn)的位置固定、價值高昂，在經(jīng)濟活動中經(jīng)常被用作抵押或債務償還物品。 因此，在各種拍賣活動中， 房地產(chǎn)拍賣在金額和數(shù)量上都占較大的份額。(2) 房地產(chǎn)拍賣法律性強。與房地產(chǎn)相關(guān)的主要法律有三部中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、 中華人民共和國土地管理法和中華人民

16、共和國城市規(guī)劃法，其他法規(guī)和規(guī)章有中華人民共和國土地管理法實施條例、 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓暫行條例 、確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定 ，以及各地結(jié)合自己當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場特點制定的相關(guān)政策法規(guī)等。因此房地產(chǎn)拍賣前期要對拍賣標的認真調(diào)查，核實其產(chǎn)權(quán)及手續(xù)完整狀況，協(xié)調(diào)理順房地產(chǎn)開發(fā)、 經(jīng)營、管理相關(guān)的各方面關(guān)系， 保證后續(xù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更順利進行。(3) 拍賣結(jié)束后續(xù)工作多。房地產(chǎn)拍賣成交，收齊相關(guān)款項后，買受人需在拍賣人的協(xié)助下辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更過戶手續(xù)， 取得拍賣房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證， 該項標的拍賣才告結(jié)束。19、為什么拍賣房地產(chǎn)價格的評估一般應比正常市場成交價格偏低？答：主要因為

17、以下幾點：(1) 房地產(chǎn)拍賣委托一般都是因債務人無法履行到期債務的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產(chǎn)。(2) 一般委托拍賣的房地產(chǎn)， 尤其是直接查封開發(fā)商擁有的房地產(chǎn)都存在著這樣那樣的缺陷，且拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，評估價格偏高勢必會影響拍賣成交。(3) 買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進行競投，拍賣實際上就是在短時間促成交易， 買方需要在較短的時間內(nèi)交付款項， 承擔的風險較大。 為了促使拍賣成功，就必須具備價格優(yōu)勢，才能吸引買家競投。20、強制拍賣有哪些基本原則？答：強制拍賣有以下基本原則：(1) 法院處置權(quán)限定原則。法院處置權(quán)限定原則，是指在強制

18、拍賣中， 法院雖然對拍賣標的依法享有一定的處置權(quán)，但為了充分保障執(zhí)行當事人的合法權(quán)益，對法院的處置權(quán)應當予以嚴格限定。該原則本質(zhì)上是由強制拍賣標的的非自有性決定的。(2) 法院主導拍賣程序原則。 法院主導拍賣程序原則，是指整個強制拍賣過程，包括拍賣程序的啟動、進行、中止、終結(jié)均由法院決定。 從本質(zhì)上看，該原則是由法院強制拍賣的國家強制性和目的的利他性決定的。父親的格局決定家庭的方向一個家庭的福氣運道，不是憑空出現(xiàn)的，它是家庭成員共同努力得來的。家庭要想和諧興旺，首先要走對方向，父親的格局就決定著家庭的發(fā)展方向。曾國藩曾說：“謀大事者首重格局”,心中格局的大小，決定了眼光是否長遠，眼光是否長遠又決定了事物的成敗。家庭的發(fā)展不是一個一蹴而就的過程，家庭需要經(jīng)營，需要規(guī)劃。由于社會分工的不同，父親作為家庭中的男性，承擔著家庭領(lǐng)導者的職能，是家庭庭的發(fā)展方向不出錯?！皺?quán)威 ”的代表。作為家庭列車的火車頭，父親的眼光要遠，格局要大，只有父親的格局大，才能確保家老話說 “不是一家人，不進一家門”,人的一生中有大部分時間都在家庭中度過，觀念、思想等都會通過家人間潛移默化的影響來傳遞。如果父親有一個大格局，那在他的妻子、后輩子孫都會受到好的影響。在家庭生活中，父