彭天商業(yè)廣場測算方案

1、彭天商業(yè)廣場測算方案彭天商業(yè)廣場物業(yè)管理處組織架構(gòu)圖寧波香溢恒昌房地政府主管部門物業(yè)管理協(xié)會成都華神物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理專家團彭州天一廣場管理處支援系統(tǒng)監(jiān)察系統(tǒng)行政支援安全委員會客戶工保環(huán)服人事支援紀檢委員會程安境務(wù)組隊隊中財務(wù)支援預(yù)算委員會心物管支援品質(zhì)委員會工程支援培訓(xùn)支援1.0管理職能1.1物業(yè)管理專家團為保證本公司質(zhì)量管理標準的實現(xiàn)及更有力地推行“華神生活·星級服務(wù)”，本公司將以各專業(yè)部門技術(shù)和人力支持，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)實際需要，組建“彭天商業(yè)廣場”物業(yè)管理專家團。負責定期赴“彭天商業(yè)廣場”現(xiàn)場進行監(jiān)察支援。并根據(jù)現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時、針對性的提出整改建議和糾正、預(yù)防措施。

2、主要職能如下：根據(jù)管理處主任及每次考察、評審所傳遞、獲得信息，憑借豐富管理經(jīng)驗為“彭天商業(yè)廣場”度身訂造一整套物業(yè)管理實施方案，完成合同約定的各項工作內(nèi)容。定期與發(fā)展商、業(yè)主委員會溝通，收集和處理有關(guān)問題。負責解決物業(yè)管理工作中的重點和難點。1.1.4定期對管理處進行全方位考核，并提出整改意見。1.1.5對管理處主任的工作予以考察、評價和完善。1.2物業(yè)管理處主任1.2.1全面考察“彭天商業(yè)廣場” ，熟悉所在地物管法規(guī)、人文情況，并傳遞給專家團。1.2.2將專家團針對“彭天商業(yè)廣場”制定的物業(yè)管理具體計劃付諸實施。1.2.3將物業(yè)管理計劃推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進度反饋給專家團，以獲得

3、技術(shù)支持，并落實解決。1.2.4協(xié)助專家團對實地考察、評審、監(jiān)督、整改等工作。1.2.5全面承擔日常物業(yè)管理工作。1.2.6緊急事故的應(yīng)對與技巧處理。1.3客戶服務(wù)中心1.3.1性質(zhì)與任務(wù)1.3.2客戶服務(wù)中心是管理處管理服務(wù)面向業(yè)主和所有客戶的重要窗口，是與客戶直接接觸和有效溝通的橋梁， 是管理處服務(wù)工作的重要職能部門，負責接待賓客、 受理服務(wù)和投訴、客戶溝通、郵件收發(fā)、各類費用代收等工作。1.3.3管理架構(gòu)客戶服務(wù)主管接待客戶協(xié)調(diào)采購收銀庫管1.3.3 人員配置序號崗位數(shù)量薪資標準備注1、管理處主任1 人18002、客戶服務(wù)主管兼采購、1 人1000收銀、庫管合計1 人28001.4工程組

4、1.4.1性質(zhì)與任務(wù)1.4.2工程組是保證彭天商業(yè)廣場正常運行的專業(yè)技能部門，負責房屋建筑主體及共用設(shè)施設(shè)備的管理。同時也保證物業(yè)正是介入后能夠正常的開展工作，防止工程質(zhì)量的遺留問題。1.4.3主要工作時間在天一廣場交付使用前，交房后工程組會自動撤離。 交房后只保留一名水電工進行對廣場的水電維護工作。1.5管理架構(gòu)工程監(jiān)理萬能工維修工水電工1.5.1 人員配置序號崗位數(shù)量薪資標準備注1、工程監(jiān)理1 人15002、機電維修工1 人600合計2 人21001.6保安隊1.6.1性質(zhì)與任務(wù)1.6.2保安隊是維護彭天商業(yè)廣場正常生活、居住秩序的重要職能部門，負責治安管理、消防管理、道路與交通管理和突發(fā)

5、事件處理。1.6.3管理架構(gòu)保安隊長固巡守定邏值車一班員組崗1.6.4 人員配置序號崗位數(shù)量薪資標準備 注1、保安隊長1 人1200 元/ 月2、停車場車輛出口2 人600 元/ 月白1中13、巡邏一組6 人600 元/ 月白2中2夜24、守車員2 人500 元/ 月白1中15、保安頂休人員2 人600 元/ 月人均 6 天計算合計13 人82001.7環(huán)境隊1.7.1性質(zhì)與任務(wù)1.7.2環(huán)境部是彭天商業(yè)廣場物業(yè)管理處服務(wù)工作的主要職能部門，負責彭天商業(yè)廣場環(huán)境衛(wèi)生管理和綠化管理。1.7.3管理架構(gòu)環(huán)境隊長綠道鋪總路沿坪化保保保潔潔潔1.7.4 人員配置序號崗位數(shù)量薪資標準備 注1、環(huán)境隊長1

6、 人800負責整個環(huán)境工作2、道路保潔3 人400所有路口及一樓路面3、總坪沿保潔3 人400沿街和廣場保潔4、1F 以上商城保潔4 人400公共區(qū)域、垃圾清運5、小區(qū)綠化1 人450所有綠化維護保養(yǎng)6、機動、頂休人員2 人450人均 6 天計算合計14 人6150關(guān)于工作人員的工資請開發(fā)商進行發(fā)薪，期限未兩年，兩年之后由物業(yè)公司自負盈虧。后勤保障策劃1.0管理溝通1.1監(jiān)察華神物業(yè)將非常重視總部監(jiān)察及支援工作，將委派工程、物業(yè)、人事、財務(wù)、營銷等各類有經(jīng)驗的管理層人員組成專家團，定期前往現(xiàn)場巡視、檢查、指導(dǎo)并參加管理例會，及時指出物業(yè)管理中的不足和缺陷，提出合理方案和改善意見，主要工作包括：

7、1.1.1定期物業(yè)管理例會1.1.2定期工程、清潔、安保、綠化巡視檢查1.1.3定期文化建設(shè)巡視指導(dǎo)1.1.4定期 ISO9001 內(nèi)部審核1.1.5定期安全衛(wèi)生、紀律作風、質(zhì)量品控審核1.1.6定期財務(wù)預(yù)算審計1.1.7定期優(yōu)秀物業(yè)標準自查1.1.8定期工作進度檢查1.1.9定期工作業(yè)績考核1.1.10定期專家團團長與發(fā)展商會議1.2匯報華神物業(yè)將強調(diào)定期向發(fā)展商匯報的重要性，每月我們向發(fā)展商提供財務(wù)、日常運作等報告。管理處主任亦將在重要事項和突發(fā)事件上隨時向發(fā)展商進行匯報。1.3溝通華神物業(yè)建議除了內(nèi)部進行物業(yè)管理工作例會外，亦需要與發(fā)展商定期開會溝通工作進度及改進事項。管理培訓(xùn)2.1在入

8、場前，先行聘用基本管理員工，安排訓(xùn)練課程、以便于最短時間內(nèi)，參與制訂物業(yè)管理制度。安排短期入職培訓(xùn)課程，令員工能充分認識本身應(yīng)負的責任及工作范圍，同時灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識。培訓(xùn)課程包括但不限于以下內(nèi)容：社區(qū)情況、發(fā)展商、華神物業(yè)基本情況企業(yè)文化、主要領(lǐng)導(dǎo)、對員工的期望管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識GB/T19000-2000 idtISO9000:2000基礎(chǔ)和術(shù)語GB/T19001-2000 idtISO9001:2000質(zhì)量管理體系要求GB/T19004-2000 idtISO9004:2000質(zhì)量管理體系業(yè)績改進指南相關(guān)法律法規(guī)物業(yè)管理工作基本知識和物業(yè)理念2.1.9各相關(guān)崗位應(yīng)知

9、應(yīng)會技能培訓(xùn)2.1.10禮儀禮貌及風俗習慣培訓(xùn)2.1.11必要的軍事培訓(xùn)2.2在短期培訓(xùn)課程后，安排各級員工進入實地工作，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為業(yè)主（住戶）及時提供高水準服務(wù)。同時還亦可根據(jù)發(fā)展商的需要，安排高級管理層人員參觀及考察同等類型的物業(yè)，接受吸納先進的管理方式及理念。2.3還將于入場后每 6 個月， 安排重溫培訓(xùn)班，使員工服務(wù)素質(zhì)保持華神物業(yè)規(guī)定標準。2.4以上培訓(xùn)工作，發(fā)展商應(yīng)予以人力和財力等資源的全部投入，以確保物業(yè)從業(yè)人員良好素質(zhì)。2.0管理制度在對“彭天商業(yè)廣場”實施管理后，華神物業(yè)將根據(jù)實際情況并按照華神生活星級生活服務(wù)模式和 ISO9001 質(zhì)量管理體系標準，度身

10、定制各項管理制度和建立相應(yīng)規(guī)章、文件，以便管理處能有序地對“彭天商業(yè)廣場”進行管理。訂立規(guī)章制度包括但不限于：3.1公開性文件業(yè)主公約業(yè)主委員會章程客戶服務(wù)指南或住戶手冊精神文明公約住宅公共設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法治安管理規(guī)定車輛進出和停放管理規(guī)定消防管理規(guī)定環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定招牌、廣告及公共場地、墻壁、屋面管理規(guī)定營業(yè)場所管理規(guī)定文娛場所管理規(guī)定裝飾裝修管理規(guī)定等。3.2內(nèi)部管理制度人事管理制度福利管理制度考勤管理制度財務(wù)管理制度預(yù)算管理制度獎懲管理制度投訴管理制度文件管理制度員工基本規(guī)范通訊設(shè)備管理制度管理體系及重大事項決策管理制度培訓(xùn)管理制度。3.3質(zhì)量手冊及程序文件質(zhì)量手冊文件控制程序文

11、件質(zhì)量記錄程序文件管理評審程序文件人力資源程序文件合同評審程序文件物業(yè)接管程序文件服務(wù)設(shè)計開發(fā)程序文件采購程序文件入住管理程序文件內(nèi)部審核程序文件不合格程序文件數(shù)據(jù)分析程序文件糾正防措施程序文件等。3.4工作手冊各級崗位職責工作手冊社區(qū)文化工作手冊公共場地工作手冊營業(yè)文娛場所工作手冊房屋整改工作手冊空房管理工作手冊住戶入住工作手冊裝修管理工作手冊投訴的接待和處理工作手冊住戶意見的征求、評議以及服務(wù)的定期回訪工作手冊住戶檔案管理工作手冊便民服務(wù)實施工作手冊費用的統(tǒng)計、收取和追收欠款工作手冊環(huán)衛(wèi)工作手冊/ 綠化工作手冊報修工作手冊供配電設(shè)施設(shè)備工作手冊給排水設(shè)施設(shè)備工作手冊電梯設(shè)施設(shè)備工作手冊庫房

12、工作手冊突發(fā)事件或異常情況處理工作手冊勤務(wù)工作手冊安全工作手冊門衛(wèi)工作手冊巡邏工作手冊ISO9001 認證規(guī)劃3.53.0爭創(chuàng)物業(yè)優(yōu)秀規(guī)劃質(zhì)量記錄：因數(shù)量達幾百份，此處省略維修基金維修基金是指用于“彭天商業(yè)廣場”共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的購置、更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出，數(shù)額巨大，單靠日常管理收費無法負擔，因此，有必要以基金的形式事先提取。4.1維修基金的收取4.1.1建設(shè)部、財政部（1998）213號文住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法第五條規(guī)定：商品房在銷售時， 購房者與銷售單位應(yīng)當簽訂有關(guān)維修基金繳交約定。購房者應(yīng)當按購房款 2-3%比例向售房單位繳交維修基金。售房單位

13、代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。成都市人民政府在1998 年 5 月 15 日發(fā)布施行的成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)4.2管理暫行規(guī)定第三十二條規(guī)定住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按工程造價的0.4%和高層樓宇的開發(fā)建設(shè)單位按工程造價的0.5%一次性提供維修養(yǎng)護基金。維修基金的使用與管理維修基金必須?？顚Ｓ?， 只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的購置、更新與大、中修。維修基金歸全體業(yè)主所有，經(jīng)業(yè)主委員會批準，委托物業(yè)管理公司實際操作使用。維修基金收繳后，應(yīng)專戶存入指定銀行，在需要使用時，由物業(yè)管理公司提出使用計劃和預(yù)算，報業(yè)主委員會批準，在使用過程中，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督檢查。

14、維修基金突出特點，就是數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用，因此應(yīng)在保證安全基礎(chǔ)上，爭取最大增值收益，如購買國庫券、債券等，產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修，一方面也可彌補日常管理費不足。管理費用分析1.01.11.2管理費用分析經(jīng)濟來源定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經(jīng)營收入發(fā)展商給予的支持政府給予的政策扶持主要支出管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費公共設(shè)施、設(shè)備正常運行、維修及保養(yǎng)費（由開發(fā)商負責承擔）綠化管理費清潔衛(wèi)生費保安費辦公費固定資產(chǎn)折舊費法定稅費物業(yè)保險費維修基金范圍應(yīng)支出費用2.0物管月度成本支出核算根據(jù)初步測算，彭天商業(yè)廣場的管理成本為：1 元 / ，因為具體的成本構(gòu)成是

15、我公司商業(yè)機密，在雙方合作確定以后，我公司向貴公司呈報詳細的成本方案，由開發(fā)商審定！物業(yè)管理費用我公司向業(yè)主正常收取，如有空房未銷售的，由開發(fā)商按規(guī)定交納管理費，公司按項目物業(yè)管理費用收取，期限為兩年。兩年后如果仍然有空房未銷售的，請開發(fā)商繼續(xù)交納管理費或進行商議以什么形式進行補貼和商業(yè)操作，來實行物業(yè)公司自負盈虧的局面。3.0開辦費問題根據(jù)彭天商業(yè)廣場實際情況，發(fā)展商應(yīng)考慮合理的物業(yè)開辦費，初步估算為 16.0698萬人民幣既每平方米7.99 元，具體如下：1、開辦費總表單位：人民幣（元 / 月）序號項目金額1、服裝248822、行政開辦費用713243、保潔開辦費用101254、綠化開辦費

16、用66005、工程開辦費用87606、保安開辦費用32907、客戶服務(wù)中心開辦費用30200合計1551812、開辦費明細表單位：人民幣（元 / 月）序號項目計算公式合計一、服裝開辦費詳見附件服裝配置明細表二、行政開辦費用由開發(fā)商按照物業(yè)要求裝修，并承擔裝修費用，1、辦公室裝修另支付 1萬元供物業(yè)用作辦公室軟裝修( 公司口號、徽記、形象墻等 )2、大班臺1臺× 1500 元15004、坐椅4把× 250元10005、辦公桌4張× 500元20006、職員椅10 把× 150元15007、會客沙發(fā)1套×1200 元12008、空調(diào) / 分體式1臺

17、× 3000元30009、電話（開戶）3部× 158 元47410、電話話機5部× 100 元50011、卡鐘1臺× 2000元200012、留言板2張× 200元40013、員工更衣柜30 組× 450 元1350014、鋼架床7架× 150 元105015、電風扇4臺×100元40016、取暖器4臺×100元40017 、雙門木質(zhì)文件柜6組× 350 元210018 、電腦2臺× 6000元1200019 、打印一體機1臺× 3000 元300020 、物業(yè)管理軟件1套&

18、#215; 10000 元1000021 、對講機8部× 1000 元800022 、熱水器洗漱工具1套× 5000 元500023 、電視等1套× 1500 元150024 、貨架4組× 150 元60025、工號牌40個×5 元200三、保潔開辦費用1、高壓水槍1臺× 3000元30002、垃圾清運車2輛× 1200元24003、吸塵器1臺× 800元8004、塵推20 套× 60元12005、玻璃套裝工具2套× 300元6006、人字梯（ 2m）1把× 200 元2007、人字梯

19、（ 3m）1把× 300 元3008、手鉗3把×15元459、腳踩垃圾桶10 個× 50元50010、給皂器6個×130元78011、平板車1輛× 300 元300四、綠化開辦費用2、剪草機1臺× 5000 元50004、汽油機噴霧器1臺× 150元1505、高枝剪4把× 150元6006、手鋸2把×50元1007、條剪2把× 100元20013、澆水水管1套× 500元50014、鐵耙1把×50 元50五工程開辦費用1、電鉆1臺× 500 元5002、管鉗2把&#

20、215;80元1603、萬用表1只×200元2004、疏通機1臺× 600 元6005、電錘1把× 1600 元16006、插話機1只× 100 元1007、活動扳手4把×30元1208、電焊機1臺× 1500 元15009、套筒扳手1套× 200 元20010、梅花扳手1套× 200 元20011、臺鉗1臺× 200 元20012、PPR熱融機1臺× 300 元30013、切割機1臺× 400 元40016、工具柜2套× 800 元160017、維修工具及材料2套×

21、; 300元60019、橡皮線 (200m)1圈× 480 元480六保安開辦費用1、警棍8根×30元2402、電擊警棍帶照明2把× 500 元10003、應(yīng)急燈4臺× 150 元6004、物品柜2套× 600 元12007、臺燈5臺×50 元250七客戶服務(wù)中心開辦費用5、傳真機1臺× 2500 元25006、復(fù)膜機1臺× 600元6007、報紙書刊展示架2組× 200元4008、點鈔機1臺× 500 元5009、保險柜1個× 1000 元100010、接待客戶桌椅2組×

22、1000 元200012、各種資料印刷根據(jù)實際情況而定2000015 、會客茶幾2×600 元120018 、住戶檔案專用柜1 組× 1000 元100019 、檔案吊夾500 組×2 元1000一、提請開發(fā)商解決事項4.0為便于華神物業(yè)盡早進入管理狀態(tài)，規(guī)范管理，根據(jù)四川省城市物業(yè)管理暫行辦法第三十條之規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在天一廣場醒目位置提供如下用房，并無償裝修使其具備使用（辦公、生活）條件。請貴公司于交房入伙前2 個月提供管理用房，并無償裝修具備辦公條件。辦公用房包括：客戶服務(wù)中心、商務(wù)中心、會議培訓(xùn)室、會客室、經(jīng)理辦公室、綜合辦公室、庫房、洗手間等。具體如下：2

23、001、客戶服務(wù)中心接待大廳： 1 間，建筑面積20 要求同時具備以下使用功能：空調(diào)插口1 個、其它電源插口3 個、電話和寬帶插口各 1個、 40 瓦日光燈2 盞會客室： 1 間，每間建筑面積15 資料展示室： 1 間，建筑面積15 財務(wù)室： 1 間，建筑面積 10衛(wèi)生間： 男、女各一間，建筑面積共10 要求同時具備以下使用功能：電源插口2 個、 40 瓦白熾燈2 盞、鏡前燈2 盞、排風扇 2臺以上客戶服務(wù)中心用房共需75 2、物業(yè)管理辦公用房管理處主任辦公室：1 間，建筑面積20 要求同時具備以下使用功能：集辦公、資料存放、會客等功能，空調(diào)插口1 個、其它電源插口 3 個、電話和寬帶插口各1

24、 個、40 瓦日光燈 2盞會議室： 1 間，建筑面積 20要求同時具備以下使用功能：空調(diào)插口1 個、其它電源插口3 個、40 瓦日光燈 3 盞綜合部辦公室：1 間，建筑面積15 保安部辦公室：1 間，建筑面積15 以上物業(yè)辦公用房共需70 3、門衛(wèi)室： 在大門設(shè)門衛(wèi)室，含：收發(fā)室、監(jiān)控室、廁所等功能。員工宿舍寢室： 二室一廳二套，建筑面積 80要求：需放下高架鐵床 7 張、寫字桌1 張、更衣柜2 個、臉盆架2 個；有電源插口2 個、40 瓦日光燈 2 盞以上員工宿舍共需 160 庫房： 1 間，每間建筑面積 30 要求：有電源插口 2 個、 40 瓦日光燈2 盞、吊扇1 臺管理附件：服裝配置明細表單位：人民幣（元）序號項目單位數(shù)量單價合計折舊年限月均費用一、工程技術(shù)人員該崗位配置需要560 元/ 人1、夏裝套21202402 年6.72、秋裝套21603202 年8.9二、安全保衛(wèi)人員該崗位配置需要1174 元/ 人60.81、夏裝250 元9.7(1)帽子頂230603 年1.7(2)短袖件230602 年2.5(3)長袖件13