集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估的若干問題

1、集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估的若干問題1 農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估1.1 關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為在正常市場條件下，適用于流轉(zhuǎn)目的的，對現(xiàn)狀利用或規(guī)劃條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一特定估價(jià)期日上一定使用年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)區(qū)域（級別或者區(qū)段）平均價(jià)格。1.2 基準(zhǔn)地價(jià)評估的特點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)評估從總體來看，都有耗費(fèi)時(shí)間長、投入大、技術(shù)要求高、需要評估系統(tǒng)來輔助完成等特點(diǎn)。目前，對集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估具有較大的難度，主要原因是：沒有集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估規(guī)程，收集市場交易資料難度大，集體建設(shè)用地分布比較分散等。

2、1.3 農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估的意義為全面掌握土地質(zhì)量及利用狀況，科學(xué)管理和合理利用集體土地提供依據(jù)；為制定集體建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)提供參考；為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，為國家征收集體土地提供可靠的依據(jù)；為政府制定切實(shí)可行的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法提供保障；為集體建設(shè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等流轉(zhuǎn)行為中的價(jià)格水平提供指導(dǎo)；為科學(xué)合理征收土地增值收益及相關(guān)稅費(fèi)提供價(jià)格參考標(biāo)準(zhǔn)； 為保護(hù)集體建設(shè)用地交易雙方的權(quán)益提供保障， 即可規(guī)范交易秩序，使交易信息公開化、透明化。2 農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估中存在的問題2.1 評估范圍難以確定不論是城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估還是集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估，評估的前

3、提都是要確定評估的范圍。一般情況下，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估范圍為城市主城區(qū)、城市建成區(qū)或城市近期規(guī)劃區(qū)內(nèi)，而集體建設(shè)用地由于分布比較分散，且大多不連片，不像國有建設(shè)用地那么集中，也是國有與集體土地在分布上的差異。因此，如何確定集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評估范圍，是評估的首要任務(wù)。2.2 級別界線難以處理級別的確定，一般是在定級單元的基礎(chǔ)上，將總分處于同一總分區(qū)間的單元進(jìn)行合并。城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的級別界線一般由自然線狀地物（如鐵路、公路、河流、權(quán)屬界線或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類型界線、行政區(qū)劃界線、其他地物）構(gòu)成。相比于城鎮(zhèn)國有土地，農(nóng)村集體建設(shè)用地由于開發(fā)程度與城鎮(zhèn)國有土地差異大，基礎(chǔ)圖件也遠(yuǎn)不如國有土地。比如

4、，路網(wǎng)不夠完善，甚至沒有路名，這給級別界線描述帶來較大的困難。此外，還要考慮集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)使用在農(nóng)村，成果要讓農(nóng)民看得明白，就要求成果具有較強(qiáng)的可操作性。因此，集體建設(shè)用地定級生成的級別界線，針對使用的可操作性還要做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和處理。2.3 估？r參數(shù)、稅費(fèi)的選取缺乏依據(jù)樣點(diǎn)地價(jià)的評估，不管是采用收益還原法、成本逼近法還是假設(shè)開發(fā)法等都涉及到一些估價(jià)參數(shù)，在國有建設(shè)用地樣點(diǎn)地價(jià)的評估中，大部分參數(shù)、稅費(fèi)都有相關(guān)的文件依據(jù)，即使個別沒有依據(jù)的也已經(jīng)比較成熟了。相比之下，農(nóng)村集體建設(shè)用地評估的參數(shù)不好把握，稅費(fèi)能否參照國有的也沒有相關(guān)規(guī)定。由于隨意性大，不同的估價(jià)師選取的參數(shù)、稅費(fèi)不一樣，造

5、成評估出的樣點(diǎn)地價(jià)有較大的出入，直接影響到基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性。2.4 基準(zhǔn)地價(jià)確定無可靠的參照標(biāo)準(zhǔn)對于農(nóng)村集體建設(shè)基準(zhǔn)地價(jià)評估在全國都還屬于探索階段，尚無成熟的理論和經(jīng)驗(yàn)可借鑒，也不具有縱向和橫向比較的先天條件，這給基準(zhǔn)地價(jià)的確定帶較大困難。雖然國家提出要實(shí)現(xiàn)國有土地和農(nóng)民集體土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”，但由于長期以來兩者權(quán)利不一樣，且成本構(gòu)成也不一致，如果集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)完全參照國有土地來定價(jià)，既會帶來許多問題也不符合當(dāng)前實(shí)際。3 規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估的若干思考3.1 評估范圍的確定評估范圍一般以市縣為單位統(tǒng)一測算集體基準(zhǔn)地價(jià)，但要根據(jù)規(guī)劃確定的建設(shè)用地劃定具體的范圍，可以根據(jù)以

6、下三種情況確定：1.如果測算范圍較大，各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的集體建設(shè)用地分布相對獨(dú)立，內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施配套比較完善，且被大片農(nóng)用地或未利用地算范圍不大，且集體建設(shè)用地分布零散，測算范圍則以行政邊界確定測算范圍；3.如果測算范圍不大，且集體建設(shè)用地相對集中測算范圍則應(yīng)以建設(shè)用地為主要依據(jù)確定。3.2 級別界線的處理按集體建設(shè)用地定級出來的級別圖，很難剛好與線狀地物吻合，特別是遠(yuǎn)離城市的農(nóng)村道路等線狀地物又相對比較少，路名也不齊全。針對這種情況且成果應(yīng)用在基層的特點(diǎn)，為了使成果實(shí)用性更強(qiáng)，易于基層操作應(yīng)用，并結(jié)合地價(jià)的規(guī)律，需要對級別界線做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以行政村為最小單元，通過地價(jià)處于同一水平的村與村行政界線的合并，這樣級別界線范圍就比較清晰，文字描述也嚴(yán)謹(jǐn)，減少不必要的糾紛，比較符合農(nóng)村的實(shí)際，便于成果的操作使用。3.3 地價(jià)真實(shí)情況的采集估價(jià)資料收集是基準(zhǔn)地價(jià)評估的基礎(chǔ)工作，也是基準(zhǔn)地價(jià)評估的關(guān)鍵。資料收集的準(zhǔn)確性直接決定著基準(zhǔn)地價(jià)評估成果的真實(shí)性和可信度。如果我們收集的估價(jià)資料能夠真實(shí)、準(zhǔn)確地反映交易價(jià)格或收益狀況，并以此為依據(jù)選用合理的評估方法，評估出各樣點(diǎn)的價(jià)格，才能夠制定出符合實(shí)際的基準(zhǔn)地價(jià)。針對目前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)不夠規(guī)范、以隱形交易為主的特點(diǎn)，評估