《資產評估導論》

1、.資產評估導論. 資產評估的資產評估的定義定義 資產評估的基本構成要素資產評估的基本構成要素 資產評估的資產評估的特點特點 資產評估的作用資產評估的作用 資產評估資產評估與社會經(jīng)濟發(fā)展與社會經(jīng)濟發(fā)展 資產評估遵循的一般經(jīng)濟技術原則資產評估遵循的一般經(jīng)濟技術原則 資產評估資產評估體系體系 資產評估客體資產評估客體 資產評估資產評估假設假設 資產評估價值類型資產評估價值類型.一、資產評估的定義一、資產評估的定義 資產評估是指專業(yè)人士根據(jù)所掌握的資產評估是指專業(yè)人士根據(jù)所掌握的相關數(shù)據(jù)資料，對相關數(shù)據(jù)資料，對評估對象價值評估對象價值進行進行定定性、定量的分析和說明的過程性、定量的分析和說明的過程及其

2、活動。及其活動。 資產評估服務范圍涉及不同市場主資產評估服務范圍涉及不同市場主體之間體之間 的資產轉讓、資產重組、資產抵的資產轉讓、資產重組、資產抵押、財產保險、財產納稅等經(jīng)濟行為；押、財產保險、財產納稅等經(jīng)濟行為； 它涉及它涉及工程學、技術學、經(jīng)濟學和工程學、技術學、經(jīng)濟學和管理學管理學等，是一門邊緣學科。等，是一門邊緣學科。 .二、資產評估的基本構成要素二、資產評估的基本構成要素（1 1）資產評估）資產評估主體主體：評估機構和人員：評估機構和人員（2 2）資產評估）資產評估客體客體：評估標的物：評估標的物（3 3）資產評估）資產評估目的目的：評估結果的具體用途：評估結果的具體用途（4 4）

3、資產評估）資產評估假設假設：評估設定的前提條件：評估設定的前提條件（5 5）資產評估）資產評估價值類型價值類型：評估結果的價值：評估結果的價值屬性屬性.二、資產評估的基本構成要素二、資產評估的基本構成要素（6 6）資產評估）資產評估途徑與方法途徑與方法: :評估分析標的物評估分析標的物價值的技術思路價值的技術思路（7 7）資產評估）資產評估程序程序：評估過程的工作步驟：評估過程的工作步驟（8 8）資產評估執(zhí)業(yè)）資產評估執(zhí)業(yè)標準標準：評估的執(zhí)業(yè)原則、：評估的執(zhí)業(yè)原則、執(zhí)業(yè)技術規(guī)程執(zhí)業(yè)技術規(guī)程（9 9）資產評估）資產評估基準日基準日：評估價值對應的時：評估價值對應的時點點（1010）資產評估）資產

4、評估結論結論：評估的價值金額：評估的價值金額.三、資產評估的特點三、資產評估的特點 1. 1. 市場性市場性：資產評估是適應市場經(jīng)濟要：資產評估是適應市場經(jīng)濟要求的專業(yè)中介服務活動；通過求的專業(yè)中介服務活動；通過模擬市模擬市場條件場條件對資產價值做出經(jīng)得起市場檢對資產價值做出經(jīng)得起市場檢驗的評價和評判。驗的評價和評判。 2. 2. 公正性公正性：維護資產評估：維護資產評估各方當事人各方當事人的的合法權益；按合法權益；按公允、法定的準則和規(guī)公允、法定的準則和規(guī)程程進行評估；評估人員是進行評估；評估人員是相對獨立相對獨立的的第三方。第三方。.三、資產評估的特點三、資產評估的特點3.3.專業(yè)性專業(yè)性

5、：資產評估是一種：資產評估是一種專業(yè)人員的專專業(yè)人員的專業(yè)技術業(yè)技術判斷活動；評估機構由一定數(shù)量判斷活動；評估機構由一定數(shù)量和不同類型的專家和專業(yè)人士組成。和不同類型的專家和專業(yè)人士組成。 4. 4.咨詢性咨詢性：評估結論是評估人員提供的：評估結論是評估人員提供的專業(yè)化估價意見，專業(yè)化估價意見，無強制執(zhí)行的效力無強制執(zhí)行的效力，是當事人作為要價和出價的是當事人作為要價和出價的參考參考。.四、資產評估的作用四、資產評估的作用1. .咨詢咨詢：為資產相關當事人提供有關資產：為資產相關當事人提供有關資產交換價值方面的交換價值方面的專業(yè)判斷或專家意見專業(yè)判斷或專家意見。2. .管理管理：資產評估是政府

6、、企業(yè)進行國有：資產評估是政府、企業(yè)進行國有資產管理或企業(yè)財務管理和價值管理的資產管理或企業(yè)財務管理和價值管理的工具工具。3. .鑒證鑒證：為經(jīng)濟活動及其結果提供：為經(jīng)濟活動及其結果提供價值鑒價值鑒證。證。.五、資產評估與社會經(jīng)濟發(fā)展五、資產評估與社會經(jīng)濟發(fā)展1. .國有資產產權變動與資產評估國有資產產權變動與資產評估：我國資：我國資產評估是因國有資產產權變動而產生的，產評估是因國有資產產權變動而產生的，國有資產產權變動國有資產產權變動時必須依法進行資產時必須依法進行資產評估。評估。2. .稅制改革與資產評估稅制改革與資產評估：房產稅的：房產稅的稅基稅基需需要通過資產評估取得。要通過資產評估取

7、得。.五、資產評估與社會經(jīng)濟發(fā)展五、資產評估與社會經(jīng)濟發(fā)展3. .金融資產安全與資產評估金融資產安全與資產評估：資產評：資產評估為估為銀行抵押貸款、金融不良資產銀行抵押貸款、金融不良資產處置、金融衍生工具計價處置、金融衍生工具計價提供參考提供參考意見。意見。4.4.會計資產計價與資產評估會計資產計價與資產評估：資產評：資產評估在估在公允價值的確定公允價值的確定過程中發(fā)揮重過程中發(fā)揮重要作用。要作用。.六、資產評估遵循的一般經(jīng)濟技六、資產評估遵循的一般經(jīng)濟技術原則術原則1. .預期收益原則預期收益原則：資產之所以有價值是因：資產之所以有價值是因為它能為其擁有者或控制者帶來未來經(jīng)為它能為其擁有者或

8、控制者帶來未來經(jīng)濟利益，資產價值的高低主要取決于它濟利益，資產價值的高低主要取決于它能為其擁有者或控制者帶來的預期收益能為其擁有者或控制者帶來的預期收益量的多少。量的多少。2. .供求原則供求原則：商品的價格隨著需求的增長：商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。而上升，隨著供給的增加而下降。.3.3.貢獻原則貢獻原則：構成某整體資產的：構成某整體資產的各組成要素各組成要素資產的價值資產的價值由該要素資產對整體資產的貢由該要素資產對整體資產的貢獻或當整體資產缺少該項要素資產將蒙受獻或當整體資產缺少該項要素資產將蒙受的損失來決定。的損失來決定。4.4.替代原則替代原則：在同一市場上

9、，具有相同使用：在同一市場上，具有相同使用價值和質量的商品，應有大致相同的交換價值和質量的商品，應有大致相同的交換價值。價值。5.5.評估時點原則評估時點原則：資產的價值會隨著市場條：資產的價值會隨著市場條件的變化而不斷改變，所以資產評估時必件的變化而不斷改變，所以資產評估時必須有評估基準日。須有評估基準日。.七、資產評估體系七、資產評估體系（一）資產評估協(xié)會（一）資產評估協(xié)會： 資產評估協(xié)會是一個自我教育、資產評估協(xié)會是一個自我教育、自我約束、自我管理的資產評估自我約束、自我管理的資產評估行業(yè)行業(yè)組織組織。 職責：培訓評估人員、研究評估職責：培訓評估人員、研究評估理論方法、制定評估技術標準和

10、執(zhí)業(yè)理論方法、制定評估技術標準和執(zhí)業(yè)標準，進行國內外業(yè)務交流合等。標準，進行國內外業(yè)務交流合等。.七、資產評估體系七、資產評估體系（二）資產評估機構（二）資產評估機構： 1 1、資產評估機構、資產評估機構分類分類 （1 1）合伙制合伙制資產評估機構：發(fā)起人資產評估機構：發(fā)起人對合伙債務承擔無限連帶責任；對合伙債務承擔無限連帶責任； （2 2）有限責任制有限責任制資產評估機構：評資產評估機構：評估機構以其全部財產對其債務承擔責估機構以其全部財產對其債務承擔責任。任。.七、資產評估體系七、資產評估體系2 2、資產評估機構的、資產評估機構的設立設立 滿足國家對資產評估機構在注冊滿足國家對資產評估機構

11、在注冊資本、人員構成、內部制度建設等方資本、人員構成、內部制度建設等方面的要求和條件，并取得面的要求和條件，并取得省級以上資省級以上資產評估協(xié)會產評估協(xié)會授予的資產評估資格證。授予的資產評估資格證。注：注： 合伙制：合伙制：5 5名名注冊資產評估師、出資額注冊資產評估師、出資額1010萬萬以上以上 公司制公司制： 8 8名名注冊資產評估師、出資額注冊資產評估師、出資額3030萬萬以上以上.七、資產評估體系七、資產評估體系3 3、資產評估機構的、資產評估機構的等級劃分等級劃分 （1 1）A A級資產評估機構：可以從事級資產評估機構：可以從事包括包括股票上市公司資產評估在內的所股票上市公司資產評估

12、在內的所有資產評估項目；有資產評估項目； （2 2）B B級資產評估機構：可以從事級資產評估機構：可以從事除除股票上市公司資產評估以外的所有股票上市公司資產評估以外的所有資產評估項目；資產評估項目； 。.七、資產評估體系七、資產評估體系（三）注冊資產評估師（三）注冊資產評估師： 1 1、注冊資產評估師、注冊資產評估師考試考試制度制度 （1 1）凡欲取得注冊資產評估師資格）凡欲取得注冊資產評估師資格的人的人, ,必須參加注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資必須參加注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格全國統(tǒng)一考試。格全國統(tǒng)一考試。 .七、資產評估體系七、資產評估體系（2 2）注冊資產評估師報考條件：）注冊資產評估師報考條件：A

13、.A.取得經(jīng)濟類、工程類取得經(jīng)濟類、工程類大專大專學歷，工作滿學歷，工作滿5 5年年，其中從事資產評估相關工作滿，其中從事資產評估相關工作滿3 3年。年。B.B.取得經(jīng)濟類、工程類取得經(jīng)濟類、工程類本科本科學歷，工作滿學歷，工作滿3 3年，年，其中從事資產評估相關工作滿其中從事資產評估相關工作滿1 1年。年。C.C. 通過國家統(tǒng)一組織的經(jīng)濟、會計、審計專業(yè)通過國家統(tǒng)一組織的經(jīng)濟、會計、審計專業(yè)初級初級資格考試，取得相應專業(yè)技術資格，并資格考試，取得相應專業(yè)技術資格，并從事資產評估相關工作滿從事資產評估相關工作滿5 5年。年。.七、資產評估體系七、資產評估體系（三）注冊資產評估師（三）注冊資產評

14、估師： 2 2、注冊資產評估師、注冊資產評估師注冊注冊制度制度 獲得注冊資產評估師注冊資格的獲得注冊資產評估師注冊資格的人員（即考試合格者）應在取得資人員（即考試合格者）應在取得資格證書格證書3 3個月內到當?shù)厥〖壻Y產評估個月內到當?shù)厥〖壻Y產評估協(xié)會申請辦理注冊登記手續(xù)。協(xié)會申請辦理注冊登記手續(xù)。 .七、資產評估體系七、資產評估體系（三）注冊資產評估師（三）注冊資產評估師： 3 3、注冊資產評估師、注冊資產評估師執(zhí)業(yè)管理執(zhí)業(yè)管理制度制度 注冊資產評估師執(zhí)業(yè)管理制度主注冊資產評估師執(zhí)業(yè)管理制度主要由注冊資產評估師執(zhí)業(yè)技術規(guī)范要由注冊資產評估師執(zhí)業(yè)技術規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范組成。和職業(yè)道德規(guī)范組成。

15、.七、資產評估體系七、資產評估體系（三）注冊資產評估師（三）注冊資產評估師： 4 4、注冊資產評估師、注冊資產評估師后續(xù)教育后續(xù)教育制度制度 指已經(jīng)注冊取得了注冊資產評指已經(jīng)注冊取得了注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格并正在執(zhí)業(yè)的注冊資估師執(zhí)業(yè)資格并正在執(zhí)業(yè)的注冊資產評估師必須接受重新學習和教育產評估師必須接受重新學習和教育的制度。的制度。 .八、資產評估客體八、資產評估客體1. 1.資產評估客體：資產評估客體： 資產評估客體通常是泛指資產評估客體通常是泛指資產資產及需要利用估值技術服務及需要利用估值技術服務的所有可以用貨幣表示的的所有可以用貨幣表示的經(jīng)濟經(jīng)濟事項事項（如企業(yè)負債、成本等）。（如企業(yè)負債、

16、成本等）。 .八、資產評估客體八、資產評估客體1. 1.資產評估客體的分類：資產評估客體的分類：（1 1）按）按資產存在形態(tài)資產存在形態(tài)：有形資產和無形：有形資產和無形資產。資產。 （2 2）按）按資產的構成和是否具有綜合獲利資產的構成和是否具有綜合獲利能力能力：單項資產和整體資產。：單項資產和整體資產。 （3 3）按資產）按資產能否獨立存在能否獨立存在：可確指的資：可確指的資產和不可確指的資產。產和不可確指的資產。 .八、資產評估客體八、資產評估客體（4 4）按資產）按資產與生產經(jīng)營過程的關系與生產經(jīng)營過程的關系：經(jīng)營性資產和非經(jīng)營性資產。經(jīng)營性資產和非經(jīng)營性資產。 （5 5）按企業(yè)會計制度

17、及其）按企業(yè)會計制度及其資產的流資產的流動性動性：流動資產、長期投資、固定：流動資產、長期投資、固定資產和無形資產等。資產和無形資產等。 .九、資產評估假設九、資產評估假設1. 1.交易假設：交易假設： 交易假設是假定所有待評資產交易假設是假定所有待評資產已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產的交易條件等模擬市場待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。進行估價。 交易假設是資產評估得以進行交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設。的一個最基本的前提假設。.九、資產評估假設九、資產評估假設2.2.持續(xù)使用假設：持續(xù)使用假設： 持續(xù)使用假設設定被評估資產持續(xù)

18、使用假設設定被評估資產正處于使用狀態(tài)正處于使用狀態(tài), ,包括正在使用中的包括正在使用中的資產和備用的資產；并且根據(jù)有關資產和備用的資產；并且根據(jù)有關數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產還將繼續(xù)使用下去。態(tài)的資產還將繼續(xù)使用下去。.九、資產評估假設九、資產評估假設3.3.清算假設：清算假設： 清算假設是對資產擬進入的市清算假設是對資產擬進入的市場條件的一種假定說明或限定。是場條件的一種假定說明或限定。是對資產在非公開市場條件下被迫出對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。.十、資產評估價值類型十、資產評估價值類型價值類

19、型的定義：價值類型的定義：價值類型是對價值類型是對資產評估結果的價值屬性的定義。資產評估結果的價值屬性的定義。 （1 1）不同的價值類型從不同的角度反映）不同的價值類型從不同的角度反映資產的評估價值及其合理性指向資產的評估價值及其合理性指向（評估結果對誰合理）；（評估結果對誰合理）；（2 2）不同屬性的價值類型所代表的資產）不同屬性的價值類型所代表的資產評估價值不僅在性質上存在差別，評估價值不僅在性質上存在差別，在數(shù)量上也往往存在差異。在數(shù)量上也往往存在差異。.十、資產評估價值類型十、資產評估價值類型2.2.價值類型的分類：價值類型的分類：市場價值市場價值市場價值以市場價值以外的價值外的價值投

20、資價值投資價值清算價值清算價值在用價值在用價值殘余價值殘余價值.十、資產評估價值類型十、資產評估價值類型（1 1）市場價值）市場價值（公開市場、正常使用）（公開市場、正常使用） A. A.定義：定義： 指自愿買方和自愿賣方在各指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額行正常公平交易的價值估計數(shù)額。.十、資產評估價值類型十、資產評估價值類型B.B.市場價值的市場價值的特點特點： a. a.市場價值是一種經(jīng)過嚴格定義的價值。市場價值是一種經(jīng)過嚴格定義的價值。 b. b.市場價值是一種相對理想狀態(tài)下的價市場價值是一種相對理想狀態(tài)下的價值。值。 c. c.市場價值是評估業(yè)務中使用頻率最高市場價值