民法案例分析

1、宋金梅訴宏光奧林匹克置業(yè)房屋買賣合同糾紛案'、案情介紹：（1）商品房買賣合同的訂立及按揭貸款情況1、2005年7月30日，宋金梅與宏光奧林匹克置業(yè)（以下簡稱宏光公司） 簽訂了商品房買賣合同。合同約定房屋總價款為796397元，首付款166397 元，其余款項由銀行按揭貸款。2005年8月3日宏光公司向宋金梅出具銷售發(fā) 票，收到首付款166397。2、2005年12月15日，宋金梅作為借款人即抵押人，交通銀行分行作為貸款人即抵押權(quán)人，宏光公司作為保證人三方簽訂了個人住房抵押貸款合同，約定宋金梅貸款63萬元，貸款期限20年，自2006年1月13日至2026年1月 13日，還款方式為：等額本

2、息還款法。合同約定以商品房買賣合同項下的房屋 作為抵押，宏光公司為合同項下貸款提供連帶責(zé)任保證。3、2006年1月5日，宋金梅與交通銀行分行為了確保個人住房抵押貸款 合同主合同的履行，又訂立了房地產(chǎn)抵押合同，并于2006年1月17日在 市房地產(chǎn)管理人東新區(qū)直屬分局辦理了抵押登記證明。4、2006年1月24日，交通銀行分行將63萬元貸款劃轉(zhuǎn)至宋金梅在該行開 立的活期儲蓄賬戶，2006年1月26日宏光公司向宋金梅出具了收到 63萬元的 銷售發(fā)票。5、2006年3月30日，宋金梅向其在交通銀行開立的活期儲蓄賬戶中存款9000 元。（2）雙方開始產(chǎn)生糾紛的變化1、交通銀行分行與宏光公司訂立交通銀行分行

3、個人購房按揭貸款協(xié)議書。2、2007年5月10日，交通銀行分行向宏光公司發(fā)出了宣布提前到期并 履行連帶保證責(zé)任通知書。3、2007年5月10日，宏光公司向交通銀行分行發(fā)出關(guān)于解除房產(chǎn)抵押報告，同意對宋金梅截止2007年4月24日的剩余貸款本息承擔(dān)連帶保證責(zé)任4、2007年5月30日，交通銀行分行向宏光公司發(fā)出 3份通知,扣劃宏光公司保證金賬戶金額共計62947676.83元（宏光公司認(rèn)為該金額為668805.68 元，但是證據(jù)未提供）。（3）雙方通過仲裁、仲裁訴訟解決糾紛1、2007年6月7日，宏光公司向宋金梅發(fā)出通知。2007年7月，宏光公司 以宋金梅為被申請人向市仲裁委申請仲裁，同年 11

4、月申請撤回仲裁申請，仲裁 委同意。2、2007年11月6日，宋金梅向宏光公司發(fā)函，申請和解解決糾紛。3、2008年4月7日，宏光公司再次向市仲裁委申請仲裁，請求： 1、解除 商品房買賣合同；2、賠償損失8330.21元。宋金梅反請求：宏光公司限期交付房屋鑰匙，辦理房屋所有權(quán)證。2009年4月28日，市仲裁委以（2008）仲裁 字第255號仲裁裁決書，裁決：1、解除商品房買賣合同；2、宏光公司返還 宋金梅已付首付款166397元及貸款9000元；3、駁回雙方其他請求。4、 宋金梅向市中級法院提起訴訟，請求撤銷仲裁裁決，中院2009年7月 30日以（2009）民三初字第636號民事裁定書，裁定駁回

5、申請。（4）仲裁裁決的執(zhí)行1、2009年10月24日，中院以（2009）法執(zhí)一字第412號執(zhí)行裁定書，裁 定駁回宋金梅不予執(zhí)行申請。2、2009年12月1日，中院以（2009）法執(zhí)一字第412-1號執(zhí)行裁定書， 裁定：解除宋金梅與宏光公司簽訂的商品房買賣合同。（5）宋金梅異議、再審情況1、2010年1月27日，宋金梅以其被（2009）法執(zhí)一字第412號執(zhí)行裁定 被駁回，向中院提出異議。2010年3月30日，中院以（2010）執(zhí)異字第3號執(zhí) 行裁定書，裁定駁回異議。2、2010年3月18日，宏光公司將房屋出售給紅。3、2010年11月2日，中院以（2010）民申字第127號駁回申訴通知書， 通知

6、駁回宋金梅的申訴。4、2011年7月29日，中院以（2011）民再字第116號民事裁定書，經(jīng)本 院審判委員會討論，裁定：1、撤銷本院（2009）民三初字第636號民事裁定書； 2、撤銷仲裁委員會（2008）仲裁字第255號仲裁裁決書。5、2011年10月12日，省高級人民法院以（2010）豫法執(zhí)復(fù)字第00017號 執(zhí)行裁定書，裁定：準(zhǔn)許宋金梅撤回復(fù)議申請。本院（2011）民再字第116號民事裁定書生效后，宋金梅以商品房買賣合同糾紛 為由提起本案訴訟。二、案件分析：（1）觀點分歧：本案件有兩種不同觀點，現(xiàn)述如 下：第一種觀點：原告于2005年7月30日與被告簽訂了商品房買賣合同， 標(biāo)志著房屋買賣

7、合同成立并生效，原告于 2005年8月3日向被告支付首付款， 意味著原告已經(jīng)開始履行合同。根據(jù)合同法第八條依法成立的合同， 對當(dāng)事人具 有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)， 不得擅自變更或者解除合 同。因此除非出現(xiàn)了合同法第九十四條當(dāng)事人可以解除合同的五種情況，否則當(dāng)事人不能隨便解除合同，這五種情況是：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目 的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限仍未 履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目 的；（五）法律規(guī)定的其他情形。由于

8、本案中的商品房買賣合同是分期付款合同， 根據(jù)合同法第167條規(guī)定，分期付款的買受人未支付到期價款的金額達(dá)到全部價 款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。出賣人解除合同的，可以向買受人請求支付該標(biāo)的物的使用費。 本案中原告不支付月供和 稅費的金額尚達(dá)不到被告可以解除合同的程度。 本案中的商品房買賣合同未規(guī)定 履行順序，因此根據(jù)合同法第六十六條當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的， 應(yīng)當(dāng)同時履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。 一方在對方履行債務(wù) 不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。因此原告和被告應(yīng)該同時履行合同 義務(wù)。被告長期逾期不予交房，是不履行合同義務(wù)，因此

9、可以聯(lián)系民法中的同時 履行抗辯權(quán)的規(guī)定，原告也可以暫時不支付被告要求支付的稅費。 根據(jù)民法通則 第一百一十一條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件 的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施， 并有權(quán)要求賠償損失，因此原告有 權(quán)要求被告履行合同義務(wù)。但是本案還有銀行一方，原告、被告、交通銀行分行 簽訂的個人住房抵押貸款合同是為了擔(dān)保房款的支付而簽訂的，因而是商品 房買賣合同的從合同。在個人住房抵押貸款合同中，被告是承擔(dān)連帶責(zé)任保 證的保證人，因此原告不支付月供，應(yīng)該由被告給銀行支付月供。本案中被告首 先不履行合同義務(wù)，因此即使不能實現(xiàn)合同目的，也應(yīng)該是原告享有解除權(quán)，而 被告不

10、應(yīng)該解除合同，更不能將房屋轉(zhuǎn)賣他人。第二種觀點：在原告和被告簽訂的商品房買賣合同中， 并沒有規(guī)定被告必須 于何時交房于原告，因此根據(jù)合同法第六十二條第四款的規(guī)定， 履行期限不明確 的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn) 備時間。根據(jù)民法通則第四條，民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實 信用的原則。因此對于被告不交房的行為，原告應(yīng)該根據(jù)誠實信用原則使用合法 的手段比如和被告協(xié)商或者向法院起訴來要求其盡快履行，而不能以不支付稅費 和月供的方式來促使被告履行義務(wù)。 根據(jù)民法中的同時履行抗辯權(quán)，原告不履行 合同義務(wù)，被告也可以不履行自己的義務(wù)，如果原告始終不履行自

11、己的義務(wù)，以 致不能實現(xiàn)合同目的，被告可以解除合同。三、案例分析結(jié)論筆者認(rèn)為，因為本案中糾紛起因是因為被告始終不交房與原告，即是被告首先不履行合同義務(wù)，因此原告基于民法上的同時履行抗辯權(quán)， 也可以暫時不支 付被告要求支付的稅費。并且根據(jù)民法通則第一百一十一條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的， 另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ) 救措施，并有權(quán)要求賠償損失。但是原告應(yīng)該主動和被告協(xié)商或者起訴到法院要 求被告履行義務(wù)。由于本案中的商品房買賣合同是分期付款合同， 根據(jù)合同法第 167條規(guī)定，分期付款的買受人未支付到期價款的金額達(dá)到全部價款的五分之一 的，出賣人可以要求買受人支付全部

12、價款或者解除合同。出賣人解除合同的，可以向買受人請求支付該標(biāo)的物的使用費。 本案中原告不支付月供和稅費的金額尚 達(dá)不到被告可以解除合同的程度，因此合同不應(yīng)該解除。筆者認(rèn)為，本案應(yīng)該判 令被告履行交房的義務(wù)，同時判令原告不僅要支付未支付的稅費， 而且對于未支 付的月供，要支付本金和以同期銀行存款利率計算的利息。在未交房的期間房屋 已經(jīng)升值，因為原告在合同履行方面也有過錯，應(yīng)該判令原告就房屋升值金額的定比例支付給被告一定數(shù)額的金錢作為賠償四、適用法律1、合同法第八條 依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力2、合同法第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。3、合同法第一百六十七條分期付款的買受人未支付到期價款的金額達(dá)到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的使用費。4、民法通則第一百一十一條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符 合約定條件的，另一方有權(quán)要求履