漢正街第一大道商戶收租操作執(zhí)行方案

1、漢正街第一大道商戶收租操作執(zhí)行方案（操作版）收租操作步驟操作要點說明:1、以a0月a0日為收租開始節(jié)點。2、采取分樓層與客戶分類相結(jié)合的收租方式， 以樓層作為總體收租推進劃分標準， 金 座、銀座、藍寶石座根據(jù)泛首層、首層、二層、三層、坡道商鋪制定相應(yīng)收租途徑 次序，在各樓層內(nèi)容，按照a類、e類一一b、c、d類商戶的推進原則進行推進。a0月 a0 日- a0 月 c0 日首層a0 月 a0 日 a0 月 ae 日沖擊波aO 月 aO 日 aO 月 bO 日a、e類商戶aO 月 bO 日 aO 月 cO 日b、c、d類商戶aO 月 bO 日 aa 月 aO 日二層:aO 月 bO 日 aO 月 b

2、e 日沖擊波1 aO 月 bO 日 aO 月 cO 日a、e類商戶aa月a 日 aa月aO日b、c、d類商戶aO 月 cO 日 aa 月 bO 日泛首層aO月cO 日 aa月e日沖擊波aO 月 cO 日 aa 月 aO 日a、e類商戶aa 月 aO 日 aa 月 bO 日b、c、d類商戶aa 月 aO 日 aa 月 cO 日三層、坡道、臨街aa 月 aO 日 aa 月 ae 日沖擊波aa 月 aO 日 aa 月 bO 日a、e類商戶aa 月 bO 日 aa 月 cO 日b、c、d類商戶3、收取租金工作宣傳盡量降低影響面，對外不公布下階段收取樓層信息。4、 租金優(yōu)惠采取“ d+ a”的形式。即收

3、取租金享有 d個月優(yōu)惠，其中bOOg年享受c 個月優(yōu)惠，bOOh年享受a個月優(yōu)惠，（同意）5、所有四棟截至到ab月a日，啟動時間從aO月ae日開始。6 金座，aO月ae日開始ab月a日收取，逾期則收鋪，如果數(shù)量較少，友情操作。7、銀座，aa月aO號開始一一ab月a日收取，（沖擊波另定）8、9、采取全部同時開始收取租金方式。整體先不考慮設(shè)置沖擊波藍寶石從上往下收，ab月a日之前收取在各樓層收取的首e天作為“沖擊波”期，在此期間繳納租金額外享受 a個月租金 優(yōu)惠。（待張總確定）二、收租的各項要素安排：（一）收租地點：運營公司在紅寶石二樓（地點待定）確定總收租點（提供各分收租點協(xié)調(diào)工作）。各棟分別設(shè)

4、置分收租點，提供咨詢服務(wù)，選點以不妨礙市場日常經(jīng)營為原則，其中金座、銀座選擇臨漢水街位置設(shè)置，藍寶石座選擇臨五彩正巷位置設(shè)置。每個收租 點分別配置財務(wù)人員進行日常現(xiàn)金收取，配備財務(wù)人員、銀行刷卡等。（二）收租形式：收租形式采取現(xiàn)金收租及銀行轉(zhuǎn)帳兩種形式，由商戶在相關(guān)分收租點進行繳納：（三）收租程序：a 、按照收租具體部署有節(jié)奏提前e天告知相關(guān)收租商戶收租政策。b、根據(jù)合同，給每個商戶發(fā)最低繳納租金金額的確認單，并同步提供其他優(yōu)惠政策的測算單（模擬）。c、告知商戶收租地點及收租方式（指定帳號、咨詢方式、相關(guān)資料等）d、根據(jù)不同客戶通知具體交租時間，收租執(zhí)行。aO月 aO 日- aO 月 cO 日

5、首層aO 月 aO 日 aO 月 ae 日沖擊波:aO 月 aO 日 aO 月 bO 日a、e類商戶aO 月 bO 日 aO 月 cO 日b、c、d類商戶aO 月 bO 日 aa 月 aO 日二層aO 月 bO 日 aO 月 be 日沖擊波:aO 月 bO 日 aO 月 cO 日a、e類商戶aa月a 日 aa月aO日b、c、d類商戶aO 月 cO 日 aa 月 bO 日泛首層aO月cO 日 aa月e日沖擊波aO 月 cO 日 aa 月 aO 日a、e類商戶aa 月 aO 日 aa 月 bO 日b、c、d類商戶aa 月 aO 日 aa 月 cO 日三層、坡道、臨街aa 月 aO 日 aa 月 a

6、e 日沖擊波aa 月 aO 日 aa 月 bO 日a、e類商戶aa 月 bO 日 aa 月 cO 日b、c、d類商戶（四）收租管理：a、成立收租專項小組/指揮部：（由運營公司具體落實人員及分工安排）有總指揮、有專項事務(wù)負責(zé)人（如財務(wù)、物管等），根據(jù)分棟進行專人負責(zé)。b 、其他分項問題的解決及化解問題：（1）租賃面積變化，合同采取補簽的方式，具體的內(nèi)容為因面積差異產(chǎn)生的租金 變化進行確認。（2）確認商戶fOOO元經(jīng)營獎勵可享受總額，在此次收租過程中一次性抵扣。（3）租戶如拒交。一一則需要有清退的手段和決心，如在半個月內(nèi)不交，則沒收 履約保證金并鎖門、停水停電、并通過法律手段強行清退，該信息須同樣

7、與 收租政策同步明示。（4）租戶如退鋪。則從法律關(guān)系上看，需沒收履約保證金（具體情況待議： 是否沒收及何種情況下退裝修金）（5）為避免出現(xiàn)大面積客戶抱團抗租 （該情況最有可能發(fā)生） 則之前需要做 大量的解釋工作及內(nèi)部疏通，包括發(fā)動鐵桿客戶帶頭、攻克清退問題客戶、 全面帶動宣傳，并進行商戶分類處理等。（五）收租宣傳手段：1、進行測算模擬， 即以某大戶的收租做一次案例：現(xiàn)有大部分商戶履約保證金為 b萬，目前合同約定首年租金收取大多數(shù)為先交半年。首年暫不退履約保證金， 水電押金可能退回，按首年商鋪平均年租金 e萬計，半年為b萬e,扣除一到兩 個月免租期，加上采取獎勵的方式，實際商戶繳納的金額并不多。

8、做成表格。2、逐步推進，收取租金時只發(fā)內(nèi)部公函，不對外發(fā)布，盡量減小影響涉及面；3、收租需進行內(nèi)部強化，充分利用內(nèi)部廣播進行反復(fù)政策宣傳及解讀，并需要做 兩輪收租單張，結(jié)合一次內(nèi)部商情進行，提前設(shè)計，把相關(guān)政策都融到里面。三、收租的重要手段：a、與招商同步結(jié)合：靜態(tài)收租與動態(tài)招商同步進行， 即在通過多種手段收租的同時， 積極地推動招商， 所有新招商進場的商戶均要求收取租金，進行客戶鎖定，以此增加 a 級鐵桿商戶的 數(shù)量和所占比重，逐步將收租形成慣性。b、對現(xiàn)有的商戶進行分類登記評估：本次收租必須是重點突圍、單個擊破的策略，為此，必須對現(xiàn)有已租賃商鋪的分類統(tǒng)計，按照各樓棟、各樓層進行分類，按照租

9、賃商戶、空鋪商戶、裝修商戶、鋪貨商戶、正式經(jīng)營商戶等進行分類，同時再根據(jù)客戶的信心及歸屬感分為客戶分為五級（a級一一鐵桿客戶；b級一一穩(wěn)定商戶；c級一一搖擺客戶；d級一一問題商戶；e級 搗亂商戶等），分類完以后，進行專項建檔。c、完成對六棟樓的業(yè)態(tài)細化調(diào)整：漢正街第一大道的成功，將取決于業(yè)態(tài)定位的成功，我們認為：現(xiàn)有的業(yè)態(tài)必須 進行細化和調(diào)整，通過對業(yè)態(tài)的進一步細分和優(yōu)化，發(fā)展成為漢正街唯一或者第一的 業(yè)態(tài)。（a）既有的業(yè)態(tài)（金、銀、紅、藍）四座樓的洗牌和調(diào)整，在公司決策后，借助 收租進行洗牌，徹底將不符合需要的劣勢業(yè)態(tài)進行驅(qū)逐。（b）未招商的兩棟（翡翠、鉆石），則在公司決定業(yè)態(tài)定位后，進行新

10、業(yè)態(tài)的整 合或原有業(yè)態(tài)的擴展，主要通過市場上成熟的外部資源進行整合，在時間上 更為有利，在成功性方面更有保障。（c）為此，在分析確定好相關(guān)的業(yè)態(tài)定位后，對原有商戶還需要進一輪的分類， 主要是指優(yōu)勢業(yè)態(tài)和劣勢業(yè)態(tài)的分類上?？稍谄渲性賱澐殖鲆徊糠种虚g業(yè) 態(tài)，好拉開洗牌節(jié)奏。d、針對五種不同分類采取的不同對策：（a）根據(jù)開鋪情況分的對策態(tài)度：租賃商戶、空鋪商戶、裝修商戶、鋪貨商戶、正式經(jīng)營商戶這幾項中，對 空鋪商戶要重點盯防，裝修商戶及鋪貨商戶要分類對待，正式經(jīng)營商戶要重點 扶持。（b）根據(jù)客戶忠誠度劃分的對策態(tài)度：a級 鐵桿客戶和b級 穩(wěn)定商戶；該兩類要進行扶持c級搖擺客戶，盡最大可能的爭取d級一

11、一問題商戶和e級一一搗亂商戶，進行爭取，不能爭取的堅決打擊。（c ）根據(jù)業(yè)態(tài)類型進行分類的對策態(tài)度：劣勢業(yè)態(tài)的商戶，原則上采取排除的策略，如該客戶的擁護類別較高，貝U 先列入中間業(yè)態(tài)，延后處理；如對優(yōu)勢業(yè)態(tài)的商戶，則原則上采取扶持的態(tài)度, 但如屬搗亂商戶則一律清退。商鋪等級統(tǒng)計表制表時間：bOOf-i-bf資料收集：樓面經(jīng)理制表人：齊俊金座等級aBSaFbFcFdF小計a00ai00aibibde0geaibcacbcaidg0dabbid00cdhcii0e0000bbega銀座a0cihibibabibbcbdgicd0afahdgcfaegdaa0cadaidge000000cab紅寶石

12、座aa0ba0acbbh0cdcecaafbbaeedde0cgchaec00dgaeai0藍寶石座aa0eiaec0bgidaibhfgcbgbbgidhcab0gdcadf0ade00ea0fcbd總計aa0fbiacahaeiabacbfacdaaedbbhdabcgde0aefbaaabecafdgdafca0acifd0bcbec00ic0ae備注：acig等級a：鐵桿商戶，已放棄其他市場鋪面，上貨好，裝修好，配合各項工作。等級b：信用商戶，上貨較好，裝修好，工作較配合。等級c：觀望商戶，裝修好，上貨一般，但持觀望態(tài)度。等級d：問題商戶，裝修較差，上貨較差，隨時可能流失。等級e：搗亂

13、商戶，裝修差，上貨差，不配合工作，不利于市場穩(wěn)定。重點提示： 上述四種手段中，第二項“對現(xiàn)有的商戶進行分類登記評估”、第三 項“完成對六棟樓的業(yè)態(tài)細化調(diào)整” 是所有工作中的兩大基礎(chǔ)工作。 整個收租的工 作展開，必須以這兩項工作的完成為依托， 同時有步驟、 有策略地開展整體招租工 作。結(jié)論： 從目前的市場摸底看，總商戶 acig 戶中，一類客戶 ia 個，是要第一輪啟 動的，二類商戶dab個，達到cO%,該部分具有積極的意義；三類商戶 fdg家， 達到 df ，該部分占到最大比重，體現(xiàn)出整體市場的不穩(wěn)定性，需要重點分類篩 選及有針對地進行區(qū)別對待。四、收租分層次的操作思考：（一） 收租順序及節(jié)奏

14、的控制：a、從客戶等級看，一類商戶將作為市場 收租的突破口，公司給予一定傾斜，重點 突破。并同步將第五級商戶盡快剔除，主動洗牌。b、從樓棟看，目前第一、二類商戶比例最大的是金座，達到 dd%，為此該樓棟可 考慮作為會是整個市場收租的啟動樓棟。目前第四類商戶比例最大的是紅寶石座，達到dc%，可見，該樓棟會是難度最大，波動最大的一棟樓。第三類搖擺商戶比例最大 的是藍寶石座，達到 fd %，同時從童裝市場形成來看，該業(yè)態(tài)容易形成優(yōu)勢業(yè)態(tài)。該 樓座是最值得爭取的一棟。銀座的比例相對均衡。從樓層的分類看，首層的穩(wěn)定性高 于二、三層及泛首層。二）紅寶石的穩(wěn)場預(yù)案思考：a、紅寶石的客戶結(jié)構(gòu)看，泛首層（內(nèi)衣市

15、場）的穩(wěn)定性是最高的，可作為保護市場 收租穩(wěn)定的切入點。b、二層的穩(wěn)定性最差，為此，在招商上必須有一定的擴展，從周邊市場如中心等市 場進行分流， 做好新增商戶的儲備工作， 不至于在收租過程中因過度流失客戶而 導(dǎo)致項目人氣進一步下滑。c 、紅寶石的總體定位考慮以漢派為主，內(nèi)衣市場作為有效補充，提升品牌度。對現(xiàn)有商戶進行分類，有選擇有步驟地進行扶持及洗牌，優(yōu)化業(yè)態(tài)五、政策配套細化操作：（ 一 ） 歷史優(yōu)惠兌現(xiàn)對d月bh 日-h月bh日開業(yè)獎勵金fOOO元優(yōu)惠政策，根據(jù)fOOO/abb = di元/天計算各商戶可享有的經(jīng)營獎勵，在此次收租過程中一次性抵扣租金，現(xiàn)已發(fā)放dOe萬元，由于部分商戶開業(yè)未滿

16、勤，則兌現(xiàn)金額預(yù)估在cOO萬左右。（同意） 臨街商鋪，公司還具有，則享受相應(yīng)優(yōu)惠。業(yè)主自營，享受 c 萬，自行出租的，不享受 h 月 bh- aO 月 bh 日享受 dOOO 元 的優(yōu)惠（ 二） 多開多旺：a政策內(nèi)容：從h月bh日開始至aO月bO日，將對商戶進行重新核定，對于開業(yè)達到一定天 數(shù)的客戶予以獎勵，滿勤的一次性獎勵 dOOO元現(xiàn)金抵用券。b、操作步驟：通過內(nèi)部廣播系統(tǒng)及號外，將該政策進行公布，并通過樓層管家對該政策進行 解說，促進客戶交租熱情。該操作跟隨整體收租政策全面推出，先進行分層分 間客戶開業(yè)時間確認，確認同時核發(fā)現(xiàn)金抵用券，該券注明僅可做為抵用租金 使用，且使用期限為aO月c

17、O日前。該抵用券在實際收取租金時收回。c、費用測算及說明：根據(jù)現(xiàn)有市場開業(yè)情況預(yù)估，達到開業(yè)滿勤條件的客戶 dOO家，其他達到獎勵 條件的商家為cOO家，總體費用（預(yù)估）為bbO萬，該費用如分兩次抵用，每 次抵用金額為aaO萬，該費用不需要現(xiàn)金支出。二） 多交多送： 促進性收租政策，所有繳納租金的商戶，凡一次性繳納一年租金，即可獲得一 次性贈送b個月免租期，在總租金內(nèi)抵扣。根據(jù)協(xié)議最長可交e年，如交滿五年，可一次性免一年租金。三）免租優(yōu)惠規(guī)定時間交租可免租d個月，首年抵扣b個月，次年抵扣b個月。（同意）四）早交有獎（沖擊波） 如在收租工作開始的前e天來交租的，再給予一個月免租期獎勵。獎勵手段有

18、 助于加強客戶積極性。如果兩種手段結(jié)合，即實際免租期e個月，那么整體貼 補為 b000 萬。（同意）操作步驟： 通過內(nèi)部廣播系統(tǒng)及號外，將該政策進行公布，并通過樓層管家對該政策進行 解說，促進客戶交租熱情，該政策可在第一輪示范性收租商戶中先實行。該操 作跟隨整體收租政策全面推出。根據(jù)客戶現(xiàn)場交租的年限進行抵扣，收據(jù)中標 示證明。費用測算及說明： 根據(jù)常規(guī)及現(xiàn)有市場商戶心理預(yù)估，原有大量客戶首次繳納租金為半年，如成 功采取該政策，則可能繳納一年租金的商戶會達到i0 %以上，繳納e年租金的商戶不會超過e%（因為大部分合同最長租金年限為 c年），但繳納b年和c年 租金的可能性也不會太大。如現(xiàn)有租戶

19、h00 戶（樂觀情況）采取一次性繳納一 年租金，則免租b個月，平均b個月租金按a萬元計，總體貼補租金為hOO萬, 如現(xiàn)有租戶 e00 戶（中觀情況）采取一次性繳納一年租金，則總體貼補租金為 eOO 萬；如現(xiàn)有租戶 bOO 戶（悲觀情況）采取一次性繳納一年租金，則總體貼 補租金為bOO萬。上述此項費用均為租金抵扣費用，不需要現(xiàn)金支出。三）以租代售：a、政策內(nèi)容： 現(xiàn)有經(jīng)營商戶具有購鋪優(yōu)先權(quán)（如該鋪位未出售） ，可隨時購買，并享受公司 給予的特別優(yōu)惠，同時所有已繳納租金均可沖抵房款（該政策長期有效） 。二、 三樓商戶一次性購買可獲得內(nèi)部商戶 i 折的特殊優(yōu)惠，按揭 ib 折優(yōu)惠（該折 扣僅在 aO

20、 月 cO 日前有效）。首層及泛首層商戶一次性購買可獲得內(nèi)部商戶 ig 折的特殊優(yōu)惠，按揭ih折優(yōu)惠。（該折扣僅在aO月cO日前有效）b、操作步驟： 通過內(nèi)部廣播系統(tǒng)及號外，將該政策進行公布，并通過樓層管家對該政策進行 解說，促進客戶交租熱情，該操作跟隨整體收租政策全面推出。重點安排二、 三樓的商戶進行推廣及鼓動。C、費用測算及說明：該政策原則上對所有租賃商戶均可適用，但考慮到首層及泛首層的價格及折扣 公開性原則，過低折扣擔(dān)心對原有商家產(chǎn)生影響，則對外的統(tǒng)一口徑上僅比其 他正常購買渠道獲得的折扣低一個點。二、三層價格均未對市場公開過，為此 折扣可空間更大，同時考慮到未來的可調(diào)節(jié)空間，對折扣使用

21、期限做了一次限 制。測算說明： 拿一間二樓商鋪舉例：面積 e0 平方米，月租金 a00 元/ 月，年租金 為f萬元，一次性繳納b年租金免d個月，則為ab萬b萬二a0萬租金。交租 之后該商戶考慮購買，如單價原為 a .e萬元（總價為ge萬），采取一次性購買， 則折后單價為a.ce萬元（總價為fg.e萬），原已繳納的a0萬元租金可一次性 抵減總價，實際繳納房款為 eg.e 萬元。六、收租專項組織架構(gòu)采取以運營公司為主，整合置業(yè)公司、各招商團隊、物業(yè)公司、聯(lián)合公司等資 源，群策群力，共同執(zhí)行制定相關(guān)組織架構(gòu)區(qū)域設(shè)置：全部設(shè)置在翡翠座、（a、b、c樓）。藍寶石座后半段紅寶石座收租部：翡翠座三樓銀座：翡

22、翠座二樓金座收租部：翡翠座首層 藍寶石座收租部：藍寶石座后半部分a. 繳納租金區(qū)域：a個區(qū)域，封閉b. 簽約室，設(shè)置各個單獨的簽約室，每個簽約室設(shè)置專人簽約,c.人員配置1. 客戶接待解釋統(tǒng)一經(jīng)營管理手冊、扶場協(xié)議（ e人）,2. 簽訂（人數(shù)c）3 付款、開發(fā)票（財務(wù)） b 人4 保安人員（門口設(shè)置，簽訂協(xié)議處）根據(jù)面積，提取名單，進行篩選，分析其危險性，確立事先作工作的力度。 相關(guān)文件：運營公司準備。金座負責(zé)人：王總紅寶石負責(zé)人：肖總 銀座、藍寶石負責(zé)人：張總肖總負責(zé)相關(guān)法律文本，各部門工作內(nèi)容設(shè)置1 總指揮人員設(shè)置：王總、劉總、任總、朱總負責(zé)內(nèi)容：負責(zé)整體收租工作，對重大政策進行最終決策。

23、2 前線指揮人員設(shè)置：吳亞平、張松、王怡云、肖家潤、林龍負責(zé)內(nèi)容：對總指揮制定的相關(guān)決策進行部署、執(zhí)行；對下屬各部門具體工作進程進行監(jiān)督、調(diào)控； 對具體工作中相關(guān)部門反饋普通情況進行決策； 對重大情況匯總后報總指揮討論，提供決策相關(guān)依據(jù)。3 具體執(zhí)行部門1）物業(yè)公司人員設(shè)置： 現(xiàn)有物業(yè)公司負責(zé)內(nèi)容：對收租過程中可能出現(xiàn)的群聚鼓噪提供保安、安全支持。2）招商部整合現(xiàn)有三個招商團隊分樓棟指定相關(guān)責(zé)任人，為相關(guān)樓棟收租洗牌儲 備后備租賃客戶。人員設(shè)置： 現(xiàn)有三個招商團隊負責(zé)內(nèi)容：對各樓層進行招商，積累相關(guān)后備資源。3）法律部由對房地產(chǎn)專業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)具有深厚經(jīng)驗的律師事務(wù)所組建專門法 律部，對收租過程中相關(guān)