金域藍(lán)灣別墅項(xiàng)目定價(jià)方案

1、金域藍(lán)灣別墅項(xiàng)目定價(jià)方案一、定價(jià)方法：目前市場(chǎng)上比較普遍采用，也較易操作的定價(jià)方法，為市場(chǎng)比較 法，鑒于本項(xiàng)目為高端別墅項(xiàng)目，衡陽市內(nèi)可比較樓盤不多，且開發(fā) 開發(fā)成本相對(duì)偏高，故我公司建議用市場(chǎng)比較法法計(jì)算本樓盤均價(jià)， 再用成本法來修正價(jià)格，這樣確定下來的價(jià)格，既能保證發(fā)展商的收 益，也不至于偏離市場(chǎng)太遠(yuǎn)。二、定價(jià)影響因素：1、市場(chǎng)比較法用市場(chǎng)比較法評(píng)估項(xiàng)目均價(jià)時(shí)，我司會(huì)考慮如下一些因素，分別為：1) 推售時(shí)機(jī)2) 區(qū)位因素a. 環(huán)境自然環(huán)境生活環(huán)境配套環(huán)境升值潛力b. 交通通達(dá)程度道路狀況c. 配套 文化設(shè)施 學(xué)校 生活配套3）物業(yè)因素a. 規(guī)劃戶型 項(xiàng)目規(guī)模 小區(qū)規(guī)劃（包括園林設(shè)計(jì)） 外觀

2、設(shè)計(jì) 樓間距（包括獨(dú)立花園） 容積率 戶型合理性b. 景觀 開闊性 山景 水景 人文景觀c. 設(shè)備 智能化 其它d. 小區(qū)配套 車位 活動(dòng)場(chǎng)所 會(huì)所設(shè)施 設(shè)施檔次e. 建筑指標(biāo) 戶內(nèi)使用率 建材 裝修標(biāo)準(zhǔn) 工程進(jìn)度4）營銷因素包括： 管理公司品牌 物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 物管服務(wù)內(nèi)容 發(fā)展商品牌 代理商品牌及操盤執(zhí)行力度 物業(yè)管理公司品牌 地盤包裝 宣傳效果2、成本法影響因素1）地價(jià)2）建筑安裝成本3）所繳稅費(fèi)4）營銷成本5）開發(fā)周期6）融資成本7）管理費(fèi)用8）其它費(fèi)用9）不可預(yù)見費(fèi)用三、定價(jià)步驟：1 比較法1）選擇比較樓盤及制定比較權(quán)重 選擇一批檔次及開售時(shí)間較為類似的物業(yè)， 收集各項(xiàng)資料， 然 后人

3、為比較， 并根據(jù)它們與本項(xiàng)目的可比性， 分別制定出與本 項(xiàng)目比較的權(quán)重。2）擬定比較因素，并制定權(quán)重 本項(xiàng)目與比較樓盤，將會(huì)在如上所述的影響因素之間進(jìn)行比 較，且根據(jù)項(xiàng)目的特性，制定不同的影響權(quán)重。3）對(duì)比較樓盤和評(píng)估樓盤進(jìn)行評(píng)估4）對(duì)其評(píng)估數(shù)進(jìn)行處理，得出本項(xiàng)目均價(jià)2 成本法1）根據(jù)上述影響因素，分別計(jì)算其成本。2）將計(jì)算之成本的 10%作為不可預(yù)見費(fèi)。3）根據(jù)湖南地產(chǎn)界所制定的最低利潤率 25%，擬定金域藍(lán)灣之利 潤率 40%，計(jì)算本項(xiàng)目之均價(jià)。注：但成本法的計(jì)價(jià)方式由于本公司接觸金域藍(lán)灣項(xiàng)目時(shí)間不長，沒有相關(guān)具體開發(fā)數(shù)據(jù)， 暫時(shí)未能提供詳細(xì)的成本法價(jià)格計(jì)算數(shù)據(jù)，一下價(jià)格主要以市場(chǎng)比較法計(jì)

4、算得出。四、具體定價(jià)操作:目前衡陽在售的項(xiàng)目中，我們選擇產(chǎn)品品質(zhì)較好的項(xiàng)目，并制作圖表。 通過對(duì)項(xiàng)目的梳理來探討，他們的定價(jià)方式和依據(jù)，以及我們?cè)撊绾?定價(jià)。1、衡陽市部分高檔樓盤情況匯總:物業(yè)名稱總建筑面積物業(yè)類型所在區(qū)域容積率樓盤地址別墅銷售報(bào)價(jià)建筑總棟數(shù)衡府116251住宅+別墅 卜高檔公寓咼新區(qū)1.524衡陽市高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)開發(fā)區(qū)63號(hào)街區(qū)一期剩2棟別墅均價(jià)6300元/平米一期15棟二期3棟香江水岸新城二期C區(qū)44620平方米別墅高檔公寓蒸湘區(qū)1.5蒸水區(qū)蒸水大道 48號(hào)別墅聯(lián)排5000元-6000/元平方米獨(dú)棟800（兀一15000兀/平方米56棟祝融路壹號(hào)123374平方米別墅級(jí)坡

5、地洋房咼新區(qū)1.3衡陽華新開發(fā)區(qū)蒸 水大道與祝融路交 匯處東行200米洋房：2900-3300元/平方米珠江棕櫚園【帕薩迪納】別墅組團(tuán)319367平方米電梯房、洋 房;別墅（雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟）咼新區(qū)0.5衡陽市高新開發(fā)區(qū) 華新大道56號(hào)（市 一中斜對(duì)面，所屬高 新區(qū)）獨(dú)棟：7000-7500 ;雙拼：均價(jià)6500-6800 )獨(dú)棟只剩一棟， 目前主推雙拼 別墅。湘水明珠50萬平米咼層住宅珠暉區(qū)2.44珠暉區(qū)荷花坪均價(jià)3200元/就中凌景帝100000 就咼層江東2.9湘江東路169號(hào)均價(jià)3300元/就從上表中，我們可以看出越是咼尚住宅，消費(fèi)者更看中產(chǎn)品的地段和項(xiàng)目的整體品質(zhì)、園林配套等。也就是

6、說，購買高尚住宅的客戶，不再是簡(jiǎn)單的購買一處居所，會(huì)更實(shí)際的從交通配套、小區(qū)綠化環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、人文景觀等各個(gè)方面全面考量。消費(fèi)者更重中也更信任的將是產(chǎn)品所能帶來的附加值以及住宅的舒適性。2、價(jià)格類比，進(jìn)行同類產(chǎn)品比較（市場(chǎng)比較法）：項(xiàng)目名稱所占權(quán)重衡府香江水岸新城二 期C區(qū)珠江棕櫚園【帕薩 迪納】別墅組團(tuán)本案地理位置18%8775規(guī)模3%6885工程進(jìn)度3%101097交通方便程度5%7675外部環(huán)境5%6768小區(qū)配套5%6876人文景觀12%6889產(chǎn)品品質(zhì)8%7789戶內(nèi)智能化4%7768市場(chǎng)形象8%7786建筑風(fēng)格5%6788戶型5%7878開發(fā)商品牌12%6764升值潛力7%776

7、5綜合100%68.674.372.166.4均價(jià)630075007000從上表中，我們可以得出比較系數(shù)=(68.6+74.3+72.1 ) /3=71.67參考權(quán)重均價(jià)二所有同類產(chǎn)品價(jià)格平均值 二6933參考均價(jià)二(本案權(quán)重/比較系數(shù))X參考權(quán)重均價(jià) X (同期房地產(chǎn) 形勢(shì)+同類產(chǎn)品銷售狀況 +片區(qū)價(jià)格+銷售策略的綜合比值) 計(jì)算得參考均價(jià) 二 66.4/71.67*6933*1.02 = 65523、均價(jià)定價(jià)結(jié)論：從上面的計(jì)算我們得知：目前衡陽在售別墅項(xiàng)目的整體價(jià)格趨勢(shì)。我們經(jīng)過仔細(xì)的推敲，認(rèn)真的類比，根據(jù)別墅市場(chǎng)在衡陽未來1-2年 的整體發(fā)展趨勢(shì)，我們相信，金域藍(lán)灣的別墅價(jià)格完全可以在6

8、500-7000元之間，首批推出均價(jià)可暫時(shí)按 6500元/平米均價(jià)進(jìn)行 操作。根據(jù)別墅定價(jià)法則，結(jié)合衡陽別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間， 金域藍(lán)灣的 聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅按1:1.155的比例進(jìn)行分別定價(jià)。其中聯(lián)排別墅均價(jià)為：6180元/平米 獨(dú)立別墅均價(jià)為：7140元/平米推想：從定價(jià)上來看，我們?cè)诤笃陧?xiàng)目營銷推廣方面是否重點(diǎn)考慮：(1) 、開發(fā)商的品牌塑造及項(xiàng)目高端形象的整體塑造；（2）、項(xiàng)目的延展，如何提煉附加價(jià)值。4、項(xiàng)目銷售總額計(jì)算：金域藍(lán)灣一期推出67棟別墅總銷售面積為：23106.8平米其中獨(dú)棟別墅總銷售面積為：7690.8平米，銷售總額為：54,923,320 元聯(lián)排別墅總銷售面積：15

9、416平米，銷售總金額為：95,270,880元項(xiàng)目一期總銷售額為：23106.8平米*6500元/平米= 150,194,200元5、別墅分棟定價(jià)原則：（1）景觀優(yōu)先原則：依據(jù)小區(qū)景觀優(yōu)勢(shì)（人文景觀、自然景觀、小 區(qū)規(guī)劃小品水系景觀等），作為定價(jià)依據(jù)；（2） 戶型面積大小分類原則：依據(jù)獨(dú)棟均價(jià)高于聯(lián)排均價(jià)、同類型 別墅面積與價(jià)格成反比、有架空層的別墅單價(jià)要偏低等，作為定價(jià)依 據(jù)；（3）朝向原則：依據(jù)西向別墅價(jià)格低于東向別墅、南北方向遵循南 北高中間低、聯(lián)排別墅價(jià)格由西至東逐步走高，作為定價(jià)依據(jù)。、（注：具體分棟別墅定價(jià)表我司另外專項(xiàng)提供。）6、項(xiàng)目整體廣告推廣費(fèi)用與銷售總額的比例建議：項(xiàng)目一期總銷售額為：150,194,200.00，我司根據(jù)別墅項(xiàng)目的廣告 推廣特點(diǎn)（在前期提供的營銷策劃報(bào)告提