成都第38屆房交會(huì)報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上38屆成都市房交會(huì)總結(jié)報(bào)告 盛機(jī)構(gòu)-數(shù)據(jù)中心2011年宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，通脹高位運(yùn)行、信貸緊縮、樓市調(diào)控密集前所未有，連續(xù)政策作用以及市場(chǎng)預(yù)期影響，房地產(chǎn)行業(yè)“黃金時(shí)代“已經(jīng)不再。調(diào)控政策與銀行的“雙向壓制”對(duì)市場(chǎng)的影響開始凸現(xiàn)。2011下半年成都樓市迎來“金九銀十”，本屆秋季交會(huì)也正是在宏觀調(diào)控政策的深入實(shí)施及調(diào)控加碼預(yù)期升溫的氛圍中拉開了帷幕。 一、 房交會(huì)背景政策背景時(shí)間措施要點(diǎn)2011.7.7央行年內(nèi)第三度加息 房貸利率至10年最高央行年內(nèi)第3次加息，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整

2、。5年期以上的基準(zhǔn)利率突破7的歷史心理高位，達(dá)到7.05%。2011.6.20存款準(zhǔn)備金率第六度上調(diào)從6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，此次調(diào)整后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到21.5%的歷史高位。2011.6允許地方發(fā)行企業(yè)債融資建保障房發(fā)改委制定的關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知已下發(fā)到地方，明確允許投融資平臺(tái)公司申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券籌措資金。這意味著保障房建設(shè)專項(xiàng)融資的瓶頸已經(jīng)突破。2011.5.1商品房銷售今起明碼標(biāo)價(jià) 漲價(jià)須重新申報(bào)5月1日，商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定正式實(shí)施，該規(guī)定要求商品房銷售要實(shí)行一套

3、一標(biāo)價(jià),并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用2011.4成都市再度重啟“地票”交易近日，成都市國(guó)土資源局下發(fā)成都市國(guó)土資源局關(guān)于完善建設(shè)用地指標(biāo)交易制度促進(jìn)農(nóng)村土地綜合整治的實(shí)施意見（成國(guó)土資發(fā)201180號(hào)），這標(biāo)志著停擺4個(gè)月的地票重新上市交易。2011.4.6成都市限價(jià)商品住房銷售規(guī)則單身限購(gòu)50平米，2人家庭限購(gòu)75平米，3人以上限購(gòu)90平米。超過的面積按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買。2011.3.30公布2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的通知加大住房保障力度，進(jìn)一步擴(kuò)大住房保障覆蓋面。廉租住房應(yīng)保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高。新建普通住房?jī)r(jià)格漲幅明

4、顯低于全市本年度城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度。2011.3.22國(guó)家發(fā)改委商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定從5月1日起商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外后，可以自行降價(jià)，打折銷售，但漲價(jià)必須重新申報(bào)備案。2011.2.15成都版限購(gòu)令出臺(tái)本市戶籍在主城區(qū)已擁有1套住房，可買二套住房，暫停買第三套。外地戶籍無住房，可憑本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明購(gòu)買1套住房，暫停買第二套，不能提供本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的外地戶籍暫停在主城區(qū)購(gòu)房。2011.1.28滬渝房產(chǎn)稅方案公布滬：適用稅率暫定為0.6%

5、。應(yīng)稅住房每平價(jià)格低于上年度平均售價(jià)2倍，稅率暫減為0.4%。渝：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年均價(jià)3倍以下，稅率為0.5%；3倍至4倍，稅率為1%；4倍以上稅率為1.2%。2011.1.26新"國(guó)八條"突襲樓市 二套房貸首付至六成限貸：二套房首付不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。限購(gòu)：停售本地戶籍3套房、非當(dāng)?shù)貞艏疅o規(guī)定年限納稅及社保繳納證明2套房。市場(chǎng)背景 9月1日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布百城價(jià)格指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，2011年8月十大城市平均價(jià)格為15773元/平方米，與7月相比下降0.41%，為去年9月以來首次環(huán)比下降。具體來看，10大城市中廣州

6、、武漢、北京3個(gè)城市價(jià)格環(huán)比7月上漲，漲幅皆在0.6%以內(nèi)，價(jià)格上漲的城市比上月減少3個(gè);重慶(主城區(qū))、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比下降，城市數(shù)比上月增加3個(gè)，除重慶(主城區(qū))下降1.12%外，其余6個(gè)城市降幅均在0.5%以內(nèi)。根據(jù)全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)分析稱，8月100個(gè)城市的平均價(jià)格環(huán)比7月漲幅繼續(xù)縮小，且環(huán)比下跌的城市有所增加，同時(shí)有近六成的城市同比漲幅縮小，延續(xù)了今年以來價(jià)格趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。具體數(shù)據(jù)為全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8880元/平方米，與7月基本持平(7月平均價(jià)格為8874元/平方米)，其中56個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，44個(gè)城市環(huán)比下跌。與7月相比，8月價(jià)格

7、環(huán)比下跌的城市增加11個(gè)，環(huán)比漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有80個(gè)，與上月持平。8月住宅價(jià)格環(huán)比跌幅居前城市是福州、南通、廊坊、中山、重慶(主城區(qū))，跌幅在1%至2%之間，另有臺(tái)州、南寧、東營(yíng)、寧波、江門、鄭州、哈爾濱、貴陽、天津等39個(gè)城市下跌，跌幅在1%以內(nèi)，8月共有44個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比7月下降，比7月增加11個(gè)。分析認(rèn)為，盡管龍頭企業(yè)仍有利潤(rùn)上漲，但難掩部分中小房企已經(jīng)進(jìn)入虧損的現(xiàn)狀。調(diào)控繼續(xù)收緊將促使部分中小房企在金九銀十開始促銷求量。另外，由于銷售困難，特別是一些城市帶來的庫(kù)存積壓使得企業(yè)資金流趨向凝固，負(fù)債庫(kù)存激增，雙雙上漲39%，這將影響下半年市場(chǎng)。預(yù)計(jì)樓市在限購(gòu)擴(kuò)散到三線城市

8、的背景下，可能開始明顯調(diào)整。 成都市場(chǎng)成交量從3月以來也出現(xiàn)了止跌反彈的回暖態(tài)勢(shì)從圖表中可以看出，成都市場(chǎng)2011年，房屋成交面積基本上比較平穩(wěn)，與往年相比，變化較大，在國(guó)家宏觀調(diào)控下基反映出整個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)有的格局發(fā)展較為緩和比較理性化。二、 房交會(huì)整體分析 第38屆成都市房地產(chǎn)交易會(huì)(2011秋季)新聞通氣會(huì)上獲悉,以“住成都,好安逸”為主題的本屆房交會(huì),將于10月2日6日在成都世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心舉行。據(jù)了解，截至目前，已有120多家開發(fā)商報(bào)名參展，帶來了210多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，屆時(shí)將在“十一黃金周”為老百姓集中展現(xiàn)品牌開發(fā)商和品質(zhì)樓盤的風(fēng)采。9家品牌中介和6家品牌營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)也將攜手展示成都房地

9、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專業(yè)服務(wù)水平。第38屆成都市房地產(chǎn)交易會(huì)（2011秋季）日程安排表人氣分析參展項(xiàng)目創(chuàng)新低，雖本屆房交會(huì)人氣明顯提升，但成交一般本屆房交會(huì)共有129家開發(fā)商參展，參展樓盤共214個(gè)。從歷年房交會(huì)參展數(shù)目來看，本屆房交會(huì)不論是開發(fā)商參展數(shù)量還是參展項(xiàng)目相比上屆有所回暖，本次秋季房交會(huì)將在世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心1、2、3、4、5、6號(hào)展館舉行，據(jù)悉，今年秋交會(huì)設(shè)有6個(gè)展館，展場(chǎng)面積超過7萬平米。截至目前已有保利、萬科、華潤(rùn)、中糧、綠地、藍(lán)光、置信、萬達(dá)、建發(fā)、花樣年、和記黃埔、華僑城、龍湖、首創(chuàng)、雅居樂、華人置業(yè)、人居置業(yè)等品牌公司在內(nèi)，據(jù)相關(guān)部門不完全統(tǒng)計(jì)，本屆房交會(huì)到訪人數(shù)約70萬人次，較

10、之37屆春季房交會(huì)人氣得到全面提升。從目前的成交備案情況來看，本次房交會(huì)雖然人氣提升，但是成交量并沒有因此而取得驕人的成績(jī)。一方面，由于從7月開始，成都樓市開始回暖，購(gòu)房需求提前釋放。另一方面，正是由于市場(chǎng)開始回暖，成交量的不斷增長(zhǎng)導(dǎo)致本屆房交會(huì)優(yōu)惠較少，加上傳統(tǒng)國(guó)慶大假，出行人口較多，從而影響了商品房的成交量。同時(shí)，二次調(diào)控的出臺(tái)，對(duì)購(gòu)房者心理預(yù)期造成一定程度影響，房管局備案滯后也是影響房交會(huì)期間成交量的主要原因之一。 參展分布分析從城區(qū)分布來看：主城區(qū)、郊縣平分秋色本次房交會(huì)主城區(qū)與郊縣參展項(xiàng)目數(shù)量相當(dāng)。其中，主城區(qū)本次房交會(huì)參展項(xiàng)目數(shù)量較之上屆房交會(huì)略有增長(zhǎng)，而郊縣本次參展項(xiàng)目數(shù)量明顯低

11、于上屆。從各方位分布來看：城南依然市場(chǎng)的主力供應(yīng)區(qū)域2009-2011年房交會(huì)參展項(xiàng)目方位分布圖（含郊區(qū)）較之2011年以來各屆房交會(huì)，本次房交會(huì)參展項(xiàng)目仍然主要集中在城南和城西，兩個(gè)區(qū)域所占整體份額到達(dá)63%，不過與往屆房交會(huì)（2009和2010年以來）相比，城南有上升城西下滑，尤其是城西，參展項(xiàng)目大幅萎縮。其它幾個(gè)方位，除了城北參展項(xiàng)目數(shù)量有較大幅度的縮水外，其余方位波動(dòng)較小。從各環(huán)域分布來看：整體來看，三環(huán)以外項(xiàng)目是參展主力軍 （不含郊區(qū)） （含郊區(qū)）從2009年以來各屆房交會(huì)整體參展項(xiàng)目環(huán)域分布情況來看，參展項(xiàng)目主要集中在2-3環(huán)外。同時(shí)，主城區(qū)參展項(xiàng)目也主要分布在2-3環(huán)和3環(huán)外。2

12、011年秋交會(huì)，主城區(qū)參展項(xiàng)目與2009年秋交會(huì)基本持平，內(nèi)環(huán)及一環(huán)至二環(huán)的數(shù)量保持穩(wěn)定，主城區(qū)供應(yīng)主力仍在二環(huán)以外，二環(huán)至三環(huán)的參展項(xiàng)目逐漸減少，三環(huán)外參展項(xiàng)目數(shù)量逐漸增多，足以證明3環(huán)外發(fā)展?jié)摿薮?，房地產(chǎn)開發(fā)重心逐漸向3環(huán)外轉(zhuǎn)移。三、 房交會(huì)視點(diǎn)分析 營(yíng)銷手段營(yíng)銷手段趨于完善、成熟，但是缺乏新意由于成都的房交會(huì)已多次舉辦，因此，各參展項(xiàng)目在營(yíng)銷手段上都已經(jīng)比較完善和成熟。本屆房交會(huì)仍然延續(xù)了往屆房交會(huì)通過文藝表演、禮品贈(zèng)送、人海戰(zhàn)術(shù)、小蜜蜂散發(fā)宣傳資料、模特站場(chǎng)、有獎(jiǎng)活動(dòng)，舉牌游走展場(chǎng)等方式吸引購(gòu)房者關(guān)注以及大量采用多媒體手段、開設(shè)看房直通車增加購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目的了解等傳統(tǒng)營(yíng)銷手段，并沒有太

13、多營(yíng)銷新的創(chuàng)意出現(xiàn)。模特走秀與站場(chǎng)人海戰(zhàn)術(shù)有獎(jiǎng)活動(dòng)多媒體手段展廳外LOGO墻 高檔汽車展示 名人國(guó)際 優(yōu)惠方式及力度 優(yōu)惠方式本屆秋交會(huì)優(yōu)惠方式呈多樣化趨勢(shì) ，且優(yōu)惠力度明顯加大優(yōu)惠方式代表項(xiàng)目?jī)?yōu)惠細(xì)則現(xiàn)金優(yōu)惠銀鑼灣1萬定金抵7萬成都合院購(gòu)房即送800m2精裝費(fèi)，最高優(yōu)惠10萬元，誠(chéng)意登記10000元抵30000元優(yōu)惠美岸單價(jià)6800元平方米起，交納5千預(yù)購(gòu)款抵扣5萬元房貸返點(diǎn)優(yōu)惠學(xué)府陽光房交會(huì)購(gòu)房額外有優(yōu)惠3%今日花園·熙苑公積金貸款首付低至兩成鳳凰湖國(guó)際社區(qū)房交會(huì)期間最高優(yōu)惠5%分期付款金沙海棠分期付款優(yōu)惠4%師大現(xiàn)代花園分期付款優(yōu)惠7%特價(jià)房/一口價(jià)保利香雪89m2中庭三房，7

14、000元m2柳城印象·國(guó)際公館4500元m2享76m2套二87m2套三拉斐約82萬享126m2送禮怡景城市花苑全額付款優(yōu)惠3%，全民抽獎(jiǎng)最高1萬房貸優(yōu)惠抵扣，1.8萬遠(yuǎn)安裝費(fèi)免，2萬遠(yuǎn)精裝基金，買躍城送10萬車位名額有限?？崭?#183;晶座2逸墅房交會(huì)期間特惠4萬元，認(rèn)購(gòu)開發(fā)商補(bǔ)貼1萬，老帶新額外優(yōu)惠5000元，當(dāng)天到訪客戶即認(rèn)購(gòu)享受房貸額外5000元優(yōu)惠，認(rèn)購(gòu)起7日內(nèi)簽訂合同并交齊相應(yīng)房貸可再額外優(yōu)惠5000元。本屆房交會(huì)優(yōu)惠方式多種多樣，總體而言，以總價(jià)上的優(yōu)惠為主，多采用現(xiàn)金和返點(diǎn)優(yōu)惠兩種方式。上屆房交會(huì)中比較少見一口價(jià)/特價(jià)房在本屆房交會(huì)的參展樓盤中比較多見，但主要是集中于

15、郊縣樓盤，市場(chǎng)樓盤中推出特價(jià)房的極少。此外，部分樓盤推出了分期付款的優(yōu)惠方式以減輕購(gòu)房者的付款壓力房交會(huì)總結(jié)及近期市場(chǎng)預(yù)判“限購(gòu)”的緊箍咒下樓市整體低迷，房交會(huì)總體人氣不旺 一直以來，金九銀十是一個(gè)眾望所歸的樓市豐收季。然而，2011年，繼購(gòu)房首付比例提高之后，國(guó)家調(diào)控政策加碼，樓市套上了“限購(gòu)”的緊箍咒，導(dǎo)致今年的房交會(huì)總體人氣不旺。營(yíng)銷手段趨于完善、成熟，但是缺乏新意現(xiàn)場(chǎng)展位一直是房交會(huì)特色亮點(diǎn)之一，各家企業(yè)都會(huì)花盡心思布置展館，雖然每個(gè)展位大小不一、風(fēng)格迥異，各參展項(xiàng)目在營(yíng)銷手段上都已經(jīng)比較完善和成熟。但總體而言本屆房交會(huì)仍然延續(xù)了往屆房交會(huì)通過文藝表演、禮品贈(zèng)送、人海戰(zhàn)術(shù)、小蜜蜂散發(fā)宣傳資料、模特站場(chǎng)、有獎(jiǎng)活動(dòng)，舉牌游走展場(chǎng)等方式吸引購(gòu)房者關(guān)注以及大量采用多媒體手段、開設(shè)看房直通車增加購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目的了解