小議商業(yè)地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上小議商業(yè)地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防商業(yè)地產(chǎn)中的法律問題既有地產(chǎn)開發(fā)法律問題，也有商業(yè)經(jīng)營(yíng)法律問題，因其涉及面廣、類型新穎，因而隱含的法律風(fēng)險(xiǎn)也較多。下面結(jié)合律師在商業(yè)地產(chǎn)法律服務(wù)中的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，簡(jiǎn)要介紹幾種法律風(fēng)險(xiǎn)。本文主要側(cè)重于商鋪的租賃行為。1、決策風(fēng)險(xiǎn)任何一項(xiàng)商業(yè)決策的作出，均為當(dāng)事人主體設(shè)定了不同的權(quán)利及義務(wù)，從而產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。商業(yè)決策風(fēng)險(xiǎn)貫穿于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)全過程，因其形成于糾紛發(fā)生前，具屬于商業(yè)性決策，因而往往忽視對(duì)其法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，而待決策引起的糾紛形成后，再考慮法律救濟(jì)，作用相對(duì)有限，不如事先預(yù)防效果明顯。徐軍律師建議：業(yè)主在作出重大商業(yè)決策前，能夠讓

2、律師提前介入，并從法律上對(duì)該決策可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)提出專業(yè)意見。2、招租風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于一個(gè)新的商業(yè)項(xiàng)目而言，在前期招租過程中不建議一味追求高出租率，而應(yīng)對(duì)市場(chǎng)定位、物業(yè)招租條件等加以分析研究后，再著手開始對(duì)外招租，以預(yù)防招租后可能出現(xiàn)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。例如：a商場(chǎng)開業(yè)期限實(shí)踐中，商場(chǎng)開業(yè)日的確定是較為困難的，因其需要同時(shí)要兼顧各方面利益，也因此受到各種因素的限制。從出租人（以下簡(jiǎn)稱業(yè)主）角度需要考慮的問題包括：預(yù)定出租率是否能夠完成，工程能否順利竣工并通過驗(yàn)收，租戶對(duì)商鋪的接收入駐是否完成，如何確保租戶在開業(yè)日統(tǒng)一對(duì)外營(yíng)業(yè)，等等。從租戶角度需要考慮的問題包括：二次裝修能否完成并通過驗(yàn)收，租戶屆時(shí)能否取得經(jīng)營(yíng)資

3、質(zhì)，其他營(yíng)業(yè)條件是否已具備，等等。上述情況的存在，導(dǎo)致開業(yè)日能否順利開業(yè)成為商場(chǎng)的重大風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，徐軍律師建議業(yè)主充分考慮影響開業(yè)日的各方面因素，并預(yù)留處理意外情況的期限，慎重決定開業(yè)日的暫定期限。同時(shí)，通過合同約定的方式，將商場(chǎng)開業(yè)日設(shè)定為業(yè)主根據(jù)商場(chǎng)對(duì)外營(yíng)業(yè)條件自主決定并以合理方式宣布的日期，并設(shè)定租戶在開業(yè)日負(fù)有對(duì)外營(yíng)業(yè)的義務(wù)，如租戶違反則將承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。b 商鋪交付條件根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定，建筑工程通過竣工驗(yàn)收即可交付使用，而上海市地方條例規(guī)定預(yù)租房屋在取得大產(chǎn)證后方可交付。對(duì)此不同規(guī)定，徐軍律師認(rèn)為上海市的地方條例多從居住用途角度考慮，而未考慮商業(yè)用途的特殊性，條例規(guī)定已經(jīng)滯后。

4、且實(shí)踐中，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的交付為采納國(guó)家法律法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。但由于此沖突規(guī)定的存在，必需由雙方在合同中預(yù)先約定雙方選擇適用的交付條件。c 商鋪交付標(biāo)準(zhǔn)滿足商業(yè)用途需要的交付標(biāo)準(zhǔn)與住宅交付標(biāo)準(zhǔn)有所區(qū)別，體現(xiàn)在供水供電、中央空調(diào)、電梯、消防設(shè)施等配套設(shè)施的竣工交付上，尤其是對(duì)于對(duì)餐飲或健身等業(yè)態(tài)而言，水電負(fù)荷、空調(diào)功率、隔油池、排風(fēng)/排水設(shè)施以及租戶的特別需求等均需在事先有明確的準(zhǔn)備。配套設(shè)施交付后還存在使用及后期維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，也要事先考慮。考慮業(yè)主交付標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，應(yīng)同時(shí)對(duì)租戶的二次裝修做出考慮，以便于租戶順利裝修，盡早對(duì)外營(yíng)業(yè)。實(shí)踐中，業(yè)主交付商鋪的標(biāo)準(zhǔn)通常也是租期結(jié)束后租戶返還商鋪的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)此也需提前

5、加以考慮。d商鋪交付期限交付期限與租金及物業(yè)費(fèi)計(jì)算、租賃期限、免租期限（裝修期限）、開業(yè)日等密切相關(guān)，因而具有非常重要的法律意義。設(shè)定該日期既要考慮工程進(jìn)度也要考慮上述期限的關(guān)聯(lián)性，同時(shí)兼顧可能發(fā)生的意外因素，而設(shè)定靈活的可操作性。實(shí)踐中，針對(duì)租戶惡意履約而故意逾期接收商鋪的情況，需約定“視為交付完成”的概念，以明確交付期限，保證合同其他權(quán)益得以執(zhí)行。d商鋪單元面積測(cè)繪單元面積決定租金、物業(yè)管理費(fèi)等的計(jì)算。同時(shí)，單元面積是否能夠分開測(cè)繪，還會(huì)影響租賃合同的登記等其他方面。實(shí)踐中，根據(jù)各地區(qū)房管局的不同操作方式，對(duì)商場(chǎng)分割測(cè)繪采取了不同的做法，對(duì)此需要在招租前予以了解。以建筑面積概念作為商鋪的租

6、賃面積，往往會(huì)因建筑面積構(gòu)成以及測(cè)繪變化而出現(xiàn)歧異并導(dǎo)致糾紛，為此建議通過雙方約定的形式明確租賃面積的定義，同時(shí)，對(duì)發(fā)生交付租賃面積變化時(shí)，如何指定重新測(cè)繪機(jī)構(gòu)，以及針對(duì)面積變化采取的相應(yīng)費(fèi)用的調(diào)整方式，也應(yīng)予以提前約定。e不動(dòng)產(chǎn)抵押商業(yè)地產(chǎn)具有融資功能，如決定進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押的話，則如何處理抵押與租賃的關(guān)系，抵押與租賃的先后順序?qū)?duì)抵押人（業(yè)主）、抵押權(quán)人（銀行）、租戶（商家）三方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系帶來什么影響，以及業(yè)主因此需要承擔(dān)哪些法律義務(wù)，均需要在招租前做出考慮，并在租賃合同中作出事先約定。F其他招租中存在的風(fēng)險(xiǎn)例如政策風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、周邊商圈變化等等，因篇幅所限，無法逐一列舉。徐軍律師建議

7、：為預(yù)防上述招租風(fēng)險(xiǎn)，建議業(yè)主在正式對(duì)外招租前，召集工程部、租賃部、市場(chǎng)部、物業(yè)公司、代理公司、律師等共同分析可能出現(xiàn)的問題并研究解決對(duì)策、形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，然后再著手招商事項(xiàng)，以預(yù)防招租后出現(xiàn)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。值得注意的是，如忽視對(duì)項(xiàng)目具體情況的分析研究，僅僅依賴擁有優(yōu)勢(shì)條款的合同文本，并不能起到全面化解風(fēng)險(xiǎn)的作用。3、合同簽約風(fēng)險(xiǎn)業(yè)主在租賃合同談判過程中面對(duì)的是各種各樣的商家，由于目前整體商業(yè)市場(chǎng)的不規(guī)范，如處置不當(dāng)，會(huì)對(duì)將來合同的履行帶來風(fēng)險(xiǎn)。例如：A “大品牌、小代理”問題“大品牌、小代理”問題是指業(yè)主希望引入的知名品牌，往往由小公司作為代理商，簽約對(duì)象為小公司，但由于小公司本身注冊(cè)資金很少或根

8、本屬于“皮包公司”，而導(dǎo)致將來發(fā)生合同糾紛后，業(yè)主利益無法得以保護(hù)。這一點(diǎn)，在新的商業(yè)項(xiàng)目上存在較多，即早期招租時(shí)為了完成出租率，輕視租戶的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，只要有品牌代理資格即作為簽約對(duì)象。該問題的存在，直接關(guān)系到合同的履行風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主需予以慎重。b承租主體替換新的商業(yè)項(xiàng)目中，有些商家需要將商鋪?zhàn)鳛楣咀?cè)地或營(yíng)業(yè)地，因簽約時(shí)項(xiàng)目尚未取得大產(chǎn)證，而無法通過工商部門的登記許可。該類商家往往會(huì)采取由一家已成立公司或個(gè)人作為簽約主體，待新公司登記手續(xù)完成后，再由新公司替換原公司作為商鋪的承租主體。上述情況，將可能出現(xiàn)承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓、合同轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等法律問題，需要事先在租賃合同中加以約定，并配合采取簽署補(bǔ)充協(xié)議

9、、結(jié)算費(fèi)用、重新簽署租賃合同等方式，依法完成承租主體的替換。值得注意的是，實(shí)踐中，各地區(qū)的工商部門對(duì)于在未取得大產(chǎn)證的商鋪能否辦理營(yíng)業(yè)登記手續(xù)的操作方式也有所不同。c“自然人”承租主體的選擇自然人可以作為承租主體。與自然人類似的主體還包括個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司、一般有限責(zé)任公司。實(shí)踐中，上述不同的主體對(duì)于租賃合同的履行風(fēng)險(xiǎn)不同，對(duì)此，業(yè)主需要在簽約時(shí)具有相應(yīng)得法律意識(shí)，爭(zhēng)取選擇有利于合同履行、降低合同風(fēng)險(xiǎn)的簽約對(duì)象。d 擔(dān)保問題由于商業(yè)市場(chǎng)的不規(guī)范，在租戶違約時(shí)，僅僅依靠保證金擔(dān)保，業(yè)主往往無法挽回全部的經(jīng)濟(jì)損失。但基于行業(yè)慣例，在簽約時(shí)要求資質(zhì)較低的租戶為履約提供其他擔(dān)保

10、方式，往往無法實(shí)現(xiàn)。盡管如此，徐軍律師仍認(rèn)為業(yè)主在簽約時(shí)，應(yīng)對(duì)簽約主體的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)做出評(píng)估，對(duì)于部分資質(zhì)較差的租戶應(yīng)嘗試引入其他擔(dān)保機(jī)制，以分散業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)對(duì)于保證金的性質(zhì)和用途作出不利于租戶的限制性規(guī)定。e惡意磋商由于商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)復(fù)雜，有些商家利用法律漏洞，采用惡意磋商的方式，即根本沒有與業(yè)主訂立合同的意愿，但以與業(yè)主進(jìn)行談判為借口，惡意與業(yè)主進(jìn)行合同談判，以達(dá)到損害業(yè)主或第三人利益的目的。實(shí)踐中，類似問題呈增加趨勢(shì)。對(duì)此，需要業(yè)主提高法律意識(shí)，避免陷入惡意磋商的陷阱中，同時(shí)業(yè)主要有證據(jù)意識(shí)，形成保留、收集證據(jù)的習(xí)慣，以依法追究惡意商家的法律責(zé)任。f商業(yè)優(yōu)勢(shì)問題法律的適用是與商業(yè)環(huán)境密不可

11、分的，實(shí)踐中，部分大型商家或知名品牌往往會(huì)憑借其商業(yè)優(yōu)勢(shì)，從其自身利益角度考慮，要求業(yè)主接受相對(duì)不公平的合同條件，對(duì)此，業(yè)主應(yīng)采取靈活策略，堅(jiān)持合同談判的底線，以減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。g、其他合同簽約中存在的風(fēng)險(xiǎn)例如租金標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算、租賃用途的定義、商業(yè)保險(xiǎn)的購(gòu)買、商家經(jīng)營(yíng)責(zé)任承擔(dān)、商場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)的定性、商場(chǎng)促銷措施的性質(zhì)、pos機(jī)的使用等，因篇幅所限，無法逐一列舉。徐軍律師建議：為預(yù)防合同簽約風(fēng)險(xiǎn)，建議由律師全面介入租賃合同的簽約過程，包括租賃合同的制作以及法律條款的談判，由律師從專業(yè)角度在每個(gè)合同訂立前發(fā)現(xiàn)并解決問題。實(shí)踐中，由徐軍律師提供服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)客戶均采用律師簽約法律服務(wù)的模式，由此所起到的降

12、低風(fēng)險(xiǎn)效果是非常明顯的。4、合同履行風(fēng)險(xiǎn)租賃合同簽署生效后，如何控制履約風(fēng)險(xiǎn)成為業(yè)主的重要工作。業(yè)主在租賃合同履約中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)包括但不限于：a欠租租戶欠租往往會(huì)尋找借口，例如交付房屋有瑕疵、租賃面積歧義、商場(chǎng)開業(yè)率較低、租金或物業(yè)管理費(fèi)過高、業(yè)主不配合辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、設(shè)施設(shè)備無法使用，以及業(yè)主口頭承諾未兌現(xiàn)等等。上述理由有些是法定的，有些是缺乏依據(jù)的。針對(duì)法定事由，業(yè)主需在租賃合同中提前加以免責(zé)約定。針對(duì)租戶欠租行為，業(yè)主除了依法催討外，還可以考慮其他的救濟(jì)措施，例如停水停電等，但如何具體運(yùn)用，需要律師采取相應(yīng)的法律技巧。b轉(zhuǎn)租業(yè)主從自身利益出發(fā)，通常約定租戶不得轉(zhuǎn)租。但值得注意的是，租戶可

13、能會(huì)變相采取合作經(jīng)營(yíng)、聯(lián)營(yíng)等形式，將商鋪交付給他人使用，租戶不參與經(jīng)營(yíng)但卻獲得租金性收益，此種情況也屬于轉(zhuǎn)租。由于變相轉(zhuǎn)租行為同樣發(fā)生轉(zhuǎn)租的法律后果，又因?yàn)槠潆[蔽性強(qiáng)，因而更容易給業(yè)主帶來風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中業(yè)主應(yīng)隨時(shí)保持與租戶的溝通，并有意識(shí)防止此類轉(zhuǎn)租的發(fā)生。c租賃合同登記租賃合同的登記首先面對(duì)的是技術(shù)問題，即商業(yè)項(xiàng)目中的每個(gè)商鋪是否具備登記的前提條件。實(shí)踐中，不同地區(qū)的房管局對(duì)商場(chǎng)內(nèi)部分割的單元測(cè)繪存在不同做法，如獨(dú)立單元無法測(cè)繪并分列室號(hào)，則在技術(shù)上無法做到每個(gè)商鋪分別登記。租賃合同登記因其影響到租戶能否取得物權(quán)效力并以對(duì)抗第三人，因而往往被租戶所關(guān)注，但對(duì)位于出租人地位的業(yè)主，實(shí)際意義不明顯

14、。業(yè)主可以根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的具體情況，選擇是否登記，并在租賃合同中提前加以約定。d優(yōu)先承租權(quán)從業(yè)主角度看，一個(gè)新的商業(yè)項(xiàng)目在租賃期限到期后，出于調(diào)整業(yè)態(tài)或增加租金的需要，業(yè)主不希望與租戶續(xù)租而由其他商家承租。從租戶角度看，如商業(yè)項(xiàng)目生意興旺，則希望憑借優(yōu)先承租權(quán)與業(yè)主進(jìn)行續(xù)租。兩者截然相反的角度導(dǎo)致了糾紛發(fā)生。實(shí)踐中，類似糾紛日趨增加。且相對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而言，由于優(yōu)先承租權(quán)的法律規(guī)定更少，導(dǎo)致租賃雙方的糾紛處理會(huì)很復(fù)雜，往往出現(xiàn)兩敗俱傷的局面。因此，需要律師結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)在租賃合同中提前加以約定，采取雙方約定的形式彌補(bǔ)法定不足的缺陷，并進(jìn)而設(shè)定有利于業(yè)主的、具有操作性的條款。e解約主要指由于租戶違約

15、而被業(yè)主單方解除合同的情況。面對(duì)解約糾紛時(shí)，業(yè)主如何能夠依照合同或法律的規(guī)定全面保障自身的權(quán)益，是實(shí)踐中較難解決的問題。由解約引發(fā)的糾紛還包括房屋添附物的處理、租戶遺留物品的處理、強(qiáng)制撤離場(chǎng)地、公證機(jī)關(guān)的介入、商家注冊(cè)地的注銷等等。類似糾紛，在律師以往執(zhí)業(yè)中擁有較多的處理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主應(yīng)多聽取律師的意見。f其他履約中存在的風(fēng)險(xiǎn)例如優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、廣告牌設(shè)置、物業(yè)管理、相鄰權(quán)、公共部位占用（租賃）等等，因篇幅所限，無法逐一列舉。徐軍律師建議：針對(duì)租賃合同履約中的糾紛，首先應(yīng)提高業(yè)主自身的法律意識(shí)，并及時(shí)保留證據(jù)材料。業(yè)主一經(jīng)發(fā)現(xiàn)履約問題，應(yīng)盡快與律師進(jìn)行溝通，及時(shí)聽取律師的意見，防止風(fēng)險(xiǎn)及損失的擴(kuò)大。5、其