重置成本法在房屋估價(jià)中的應(yīng)用及分析(一)(1)

1、重置成本法在房屋估價(jià)中的應(yīng)用及分析（一）內(nèi)容提要：重置成本法是資產(chǎn)評(píng)估中的基本方法之一，使用比較廣泛。但在房屋估價(jià)中，該方法存在諸多的局限性，影響了評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。本文將評(píng)估實(shí)務(wù)中的一些具體做法加以總結(jié)、分析，對(duì)重置成本法進(jìn)行了補(bǔ)充，并提出了建議，從而使評(píng)估結(jié)果更加準(zhǔn)確、合理。重置成本法系我國(guó)目前資產(chǎn)評(píng)估及房屋估價(jià)的規(guī)范方法之一，是資產(chǎn)評(píng)估中使用得最多的方法，但重置成本法在房屋評(píng)估的應(yīng)用上還存在一定的問(wèn)題。如何應(yīng)用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范的內(nèi)容未能對(duì)房屋建筑的具體的操作方法作出詳細(xì)的條款，致使評(píng)估人員在房屋建筑的評(píng)估中眾說(shuō)不一。為了正確理解和運(yùn)用重置成本法去進(jìn)行房屋的資產(chǎn)估價(jià)

2、，本文將對(duì)重置成本法的概念和應(yīng)用要點(diǎn)作一簡(jiǎn)要的補(bǔ)充闡述、分析，并提出建議。一、重置成本法的應(yīng)用原理一一近似理論在目前的資產(chǎn)評(píng)估中，遇有大量的評(píng)估項(xiàng)目參與評(píng)估時(shí)所采取的評(píng)估方法只是利用評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)市場(chǎng)同類型建筑或通過(guò)案例求得的現(xiàn)行單方造價(jià)作為參照標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)委估建筑和參照建筑之間所存在的條件差異，采用條件差異系數(shù)去修正參照建筑的單方造價(jià)，從而求得委估項(xiàng)目的現(xiàn)行單方造價(jià)。這個(gè)方法稱之“單方造價(jià)比較法”，它是利用其它類似建筑的單方造價(jià)通過(guò)差異調(diào)整來(lái)替代委估建筑的實(shí)際造價(jià)，在資產(chǎn)評(píng)估中它是按照“替代原則”的理論去實(shí)現(xiàn)的，所求得的評(píng)估值也只是近似值，只要這個(gè)近似價(jià)值符合評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，且誤差

3、值控制在合理的范圍內(nèi)，這個(gè)評(píng)估值就是正確的。按照這個(gè)方法求得的評(píng)估值既不是復(fù)原重置成本，也不是完全的更新重置成本，只是近似更新重置成本，因?yàn)樗皇前凑赵O(shè)計(jì)編制的造價(jià)。對(duì)于個(gè)體建筑的評(píng)估項(xiàng)目，即使按照原設(shè)計(jì)圖紙采用概預(yù)算法去重新編制概預(yù)算，許多評(píng)估項(xiàng)目在建造時(shí)期的現(xiàn)場(chǎng)變更簽證也很難齊全，編制的造價(jià)也只能是近似準(zhǔn)確。上述的“替代原則”和近似理論概念非常重要，它奠定了我們采用重置成本法去對(duì)房屋建筑估價(jià)的應(yīng)用基礎(chǔ)，下面列舉一些常用的房屋造價(jià)求取方法。二、房屋造價(jià)的求取方法分析在房屋建筑的估價(jià)中，用重置成本法求取房屋評(píng)估值一般分為3個(gè)計(jì)算階段，即造價(jià)計(jì)算階段、重置價(jià)值計(jì)算階段和評(píng)估值計(jì)算階段。無(wú)論采用

4、什么方法去進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估，后兩個(gè)階段完全相同，所不同的就是造價(jià)計(jì)算所采用的計(jì)算方法各不相同。眾所周知，計(jì)算一個(gè)建筑項(xiàng)目的工程造價(jià)的方法不外乎有預(yù)（結(jié)）算編制法、竣工結(jié)算調(diào)整法、造價(jià)換算法、工料機(jī)價(jià)值編制法、指數(shù)調(diào)整法、單方造價(jià)比較法等。另外還有一種概算指標(biāo)編制法，它是屬于預(yù)（結(jié)）算編制法的另一種形式，它和概預(yù)（結(jié)）算編制法的不同之處只是所采用的定額種類不同，預(yù)（結(jié)）算編制法所采用的定額為建設(shè)預(yù)算定額，而概算指標(biāo)編制法所采用的定額為建筑設(shè)計(jì)概算指標(biāo)定額。在企業(yè)的整體資產(chǎn)評(píng)估或群體建筑的資產(chǎn)評(píng)估中，單方造價(jià)比較法應(yīng)用最廣、也是行之有效的評(píng)估方法，指數(shù)調(diào)整法一般不提倡使用。總之，上述各種造價(jià)計(jì)算方

5、法的選用應(yīng)根據(jù)所具備的評(píng)估資料的條件來(lái)確定，下面將對(duì)各種造價(jià)計(jì)算方法的適用條件進(jìn)行分析。1 .概預(yù)（結(jié)）算編制法按照資產(chǎn)評(píng)估的概念，概預(yù)（結(jié)）算編制法不是一個(gè)正規(guī)的評(píng)估方法，在正常的情況下，概預(yù)（結(jié)）算只能作為房屋評(píng)估的依據(jù)資料，由委托方提供給評(píng)估人員，而不是評(píng)估人員必須做的工作，更不能將資產(chǎn)評(píng)估和概預(yù)（結(jié)）算編制混為一談，除非在概預(yù)（結(jié)）算資料未能保存，原圖紙及技術(shù)資料、定額資料非常齊全，編制量又不大的情況下可以采用。用設(shè)計(jì)概算指標(biāo)去編制建筑造價(jià)的方法更不能使用，因?yàn)樵O(shè)計(jì)概算指標(biāo)是一個(gè)在進(jìn)行房屋建筑初步設(shè)計(jì)時(shí)的經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)，它不能代表房屋的實(shí)際價(jià)值，用這個(gè)指標(biāo)去編制建筑造價(jià)，很可能誤差太大而

6、失去評(píng)估值的準(zhǔn)確性。2 .竣工結(jié)算調(diào)整法竣工結(jié)算調(diào)整法一般適用于原竣工結(jié)算數(shù)據(jù)齊全，準(zhǔn)確可靠，距評(píng)估基準(zhǔn)日又較近，現(xiàn)行建筑造價(jià)變動(dòng)幅差不大的房屋估價(jià)情況，通?？梢圆捎貌怀^(guò)土5%勺造價(jià)調(diào)整系數(shù)對(duì)原竣工結(jié)算進(jìn)行調(diào)整求得委估建筑的現(xiàn)行造價(jià)。如果上述條件不具備，建議慎用。3 .造價(jià)換算法造價(jià)換算法實(shí)際上就是重套定額法，它按照原項(xiàng)目工程量套用現(xiàn)行預(yù)算定額去估算房屋現(xiàn)行造價(jià)的一種房屋估價(jià)方法，一般適用于單體建筑的評(píng)估。當(dāng)委估建筑的建造期時(shí)過(guò)已久,概預(yù)算定額已有變動(dòng)，其建筑造價(jià)已有較大的變化，原竣工結(jié)算造價(jià)已無(wú)法作為評(píng)估依據(jù)時(shí),一般可以采用造價(jià)換算法。但是，必須在委估建筑的各類技術(shù)資料齊全、原竣工結(jié)算資料

7、完整的情況下采用此法，否則，不得使用。4 .工料機(jī)價(jià)值編制法工料機(jī)價(jià)值編制法就是先將委估建筑的人工、材料、機(jī)械三類費(fèi)用分別計(jì)算而后再相加求出建筑造價(jià)的方法，它一般適用于單體建筑的評(píng)估。這個(gè)方法適用范圍很窄，因?yàn)檫@三類費(fèi)用的原始數(shù)據(jù)很難齊全，準(zhǔn)確度難以掌握，容易因數(shù)據(jù)資料的不完整或不準(zhǔn)確而失去造價(jià)的正確性。只有在評(píng)估項(xiàng)目各相關(guān)資料齊備、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確的情況下可以采用此法計(jì)算建筑造價(jià)。否則，要慎重考慮。5 .指數(shù)調(diào)整法(1)指數(shù)調(diào)整法應(yīng)用分析指數(shù)調(diào)整法系按照賬面原值乘以建筑調(diào)價(jià)系數(shù)去估算房屋現(xiàn)行造價(jià)的一種方法。它一般適用于群體建筑的評(píng)估，也可用于單體建筑的評(píng)估，但評(píng)估的可靠性較差。運(yùn)用該方法進(jìn)行房屋估價(jià)

8、計(jì)算有兩個(gè)關(guān)鍵因素，即賬面原值和采用的調(diào)整系數(shù)，只有在賬面原值正確，采用的調(diào)整系數(shù)準(zhǔn)確的前提下，這樣計(jì)算的結(jié)果才能準(zhǔn)確可靠。在一個(gè)群體的房屋建筑評(píng)估中，由于很多項(xiàng)目賬面值缺乏可靠性，有的調(diào)整系數(shù)不準(zhǔn)確，應(yīng)避免使用此法。在不得已的情況必須采用指數(shù)調(diào)整法進(jìn)行房屋估價(jià)時(shí)，應(yīng)認(rèn)真審核賬面原值及造價(jià)調(diào)整指數(shù)的正確性，只有在兩個(gè)因素相關(guān)關(guān)系符合評(píng)估要求的情況下才能使用此法進(jìn)行房屋造價(jià)計(jì)算。(2)計(jì)算方法建筑調(diào)價(jià)系數(shù)系由造價(jià)調(diào)整系數(shù)、前期和其它費(fèi)用調(diào)整系數(shù)以及資金成本綜合調(diào)整系數(shù)等部分組成，前者系指在房屋建筑建造過(guò)程中所耗費(fèi)的建造成本在不同建造時(shí)期的比例關(guān)系；后者系指在房屋建筑建造過(guò)程中建造成本以外所耗費(fèi)的

9、費(fèi)用成本在不同建造時(shí)期的比例關(guān)系以及在不同建造時(shí)期資金成本綜合率的比例關(guān)系，還有其它方面的調(diào)整比例關(guān)系暫未考慮。在重置價(jià)值評(píng)估計(jì)算過(guò)程中，重置價(jià)值的調(diào)價(jià)系數(shù)應(yīng)由建筑綜合調(diào)價(jià)系數(shù)來(lái)表達(dá)，建筑綜合調(diào)價(jià)系數(shù)可以近似地按下列公式計(jì)算。C=GX(1+Cqi)X(1+Czi)/(1+Cq2)x(I+CZ2)Jc=JzxCC:建筑綜合調(diào)價(jià)系數(shù)；Ci：評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的造價(jià)調(diào)整系數(shù)；Cqi：評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的前期和其它費(fèi)用系數(shù)；Czi:評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的資金成本綜合率；Cq：原前期和其它費(fèi)用系數(shù)；Cz2：原資金成本綜合率；Jc:建筑重置價(jià)值或建筑單方重置價(jià)值；Jz:建筑賬面成本價(jià)值或建筑賬面單方成本價(jià)值。在房屋建筑評(píng)估中

10、，僅用一個(gè)造價(jià)調(diào)整系數(shù)去進(jìn)行造價(jià)計(jì)算是不科學(xué)的。例如，北京市某辦公樓，磚混結(jié)構(gòu)，6層，層高3.0m,科條形基礎(chǔ)365mmB磚外墻，240厚磚內(nèi)墻，鋼窗，包板木門(mén)，包門(mén)套，水磨石地面，外墻水刷石，內(nèi)墻噴大白漿，每層設(shè)有普通衛(wèi)生間，水暖電配套齊全，建筑面積3058平方米，竣工造價(jià)570409元，i985年i2月竣工使用，評(píng)估基準(zhǔn)日為2002年i2月，現(xiàn)求評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的單方重置價(jià)值。經(jīng)測(cè)定評(píng)估基準(zhǔn)日和房屋建造時(shí)的造價(jià)調(diào)整系數(shù)為53i%建造時(shí)期的前期和其它費(fèi)用率為5.65%,計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的資金成本率應(yīng)為0；評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的前期和其它費(fèi)用率為7.86%,資金成本率為一年期5.49%的一半，即2.745%。

11、則當(dāng)時(shí)的單方成本價(jià)=570409/3058=i86.53元/m2,建筑綜合調(diào)價(jià)系數(shù)=53i%X(i+7.68%)X(i+2.745%)/(i+5.64%)X(i+0%)=53i%Xi07.68%Xi02.745%/i05.64%Xi00.00=556.ii%評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的單方重置價(jià)值=i86.53X556.ii%2=998.25兀/m重置價(jià)值=i037.3iX3058=3i72093.98在使用造價(jià)指數(shù)進(jìn)行房屋造價(jià)評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意造價(jià)指數(shù)的類別，要選擇相應(yīng)類別的造價(jià)指數(shù)去調(diào)整，一般情況，造價(jià)指數(shù)按結(jié)構(gòu)類型劃分可分為鋼筋混凝土框架、鋼筋混凝土排架、醇混、磚木等結(jié)構(gòu)以及其它結(jié)構(gòu)造價(jià)調(diào)整系數(shù)，構(gòu)筑物可

12、按其相應(yīng)結(jié)構(gòu)類型調(diào)整系數(shù)套用或按其它結(jié)構(gòu)調(diào)整系數(shù)套用。還要指出，國(guó)家有關(guān)部門(mén)公布的物價(jià)指數(shù)及環(huán)比指數(shù)、清產(chǎn)核資采用的固定資產(chǎn)調(diào)整指數(shù)不能使用。因?yàn)檫@些指數(shù)綜合范圍太廣，概念含糊，沒(méi)有針對(duì)性；還有按建筑物用途劃分的造價(jià)系數(shù)例如倉(cāng)庫(kù)、醫(yī)院、辦公樓、住宅、鍋爐房、車(chē)間等用途的造價(jià)系數(shù)也不能使用。因?yàn)榉课菰靸r(jià)與結(jié)構(gòu)構(gòu)造有關(guān)，而與用途無(wú)關(guān)。另外，建筑造價(jià)和建筑重置價(jià)值的含義應(yīng)區(qū)別開(kāi)來(lái)，建筑造價(jià)增長(zhǎng)了，重置價(jià)值不一定增長(zhǎng)，因?yàn)楫?dāng)前期和其它費(fèi)用率或資金成本率大幅度減少時(shí)，建筑重置價(jià)值有可能還要降低。6.單方造價(jià)比較法單方造價(jià)比較法就是利用評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)市場(chǎng)同類型房屋建筑或由案例求得的單方造價(jià)作為參照標(biāo)準(zhǔn)，再根

13、據(jù)委估建筑和參照建筑之間所存在的條件差異，采用條件差異系數(shù)去修正參照建筑的單方造價(jià)，從而求得委估項(xiàng)目的現(xiàn)行單方造價(jià)的評(píng)估方法。它適用于群體建筑的價(jià)值評(píng)估，應(yīng)用范圍甚廣。采用該方法評(píng)估時(shí)確定建筑單方造價(jià)的主要因素有兩個(gè)，一個(gè)是對(duì)比條件，另一個(gè)是對(duì)比系數(shù)。在選擇參照物時(shí)，要力求參照物的結(jié)構(gòu)、裝修、配套設(shè)施等的構(gòu)造簡(jiǎn)單，具有廣泛的代表性；測(cè)定對(duì)比系數(shù)時(shí)，采用的數(shù)據(jù)要全面、可靠，包含的子目?jī)?nèi)容要明確；在評(píng)估操作上，要求做到計(jì)算程序簡(jiǎn)明，操作方便，計(jì)算結(jié)果正確。二、其匕萬(wàn)面1 .前期和其它費(fèi)用的確定前期和其它工程費(fèi)用，又稱間接工程費(fèi)用，它是指一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中除直接工程費(fèi)用（即建安造價(jià)）以外所發(fā)生

14、的與整個(gè)建設(shè)工程相關(guān)而又不能列入直接成本費(fèi)用項(xiàng)目的其它費(fèi)用支出，其中包括兩個(gè)部分，一部分系指能列入與工程相關(guān)的其它成本項(xiàng)目支出的費(fèi)用，如設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等，另一部分為地方政府為整個(gè)社會(huì)建設(shè)和管理而收取的政策性費(fèi)用，如規(guī)劃費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、人防費(fèi)、消防費(fèi)等。在基本建設(shè)總概算中，概算總投資計(jì)劃分為兩個(gè)部分，即基本建設(shè)投資和生產(chǎn)準(zhǔn)備投資，它們是兩個(gè)不同性質(zhì)的投資，相互之間沒(méi)有任何相關(guān)關(guān)系。在當(dāng)一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目竣工交付使用時(shí)，要進(jìn)行財(cái)務(wù)決算，將基本建設(shè)的決算投資轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，其中的其它工程費(fèi)用則分?jǐn)偟较嚓P(guān)的固定資產(chǎn)項(xiàng)目中去，而生產(chǎn)準(zhǔn)備投資則轉(zhuǎn)入遞延資產(chǎn)，在以后的生產(chǎn)產(chǎn)品成

15、本中攤銷。因此在資產(chǎn)評(píng)估中計(jì)算前期和其它費(fèi)用時(shí)只能計(jì)算和基本建設(shè)投資相關(guān)的費(fèi)用項(xiàng)目，而同期為生產(chǎn)準(zhǔn)備所發(fā)生的一切費(fèi)用，例如職工培訓(xùn)費(fèi)、勞保用品購(gòu)置費(fèi)、生產(chǎn)工具購(gòu)置費(fèi)、企業(yè)家具購(gòu)置費(fèi)等不得計(jì)入。還有屬于機(jī)器設(shè)備的前期和其它費(fèi)用項(xiàng)目亦不得列入。前期和其它費(fèi)用的計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)同樣按其組成分為兩大部分，相關(guān)的其它成本項(xiàng)目支出的費(fèi)用，一般按建設(shè)部、物價(jià)局或各主管部委制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；地方政府收取的政策性費(fèi)用則應(yīng)按建筑物所在地區(qū)的政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。正規(guī)建設(shè)工程的其它成本支出費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各有關(guān)部委的規(guī)定綜合如下：其它成本支出費(fèi)用項(xiàng)目參考指標(biāo)費(fèi)用名稱參考指標(biāo)（按工程造價(jià)%）參考文件建設(shè)單位管理費(fèi)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建

16、設(shè)監(jiān)理費(fèi)1.0%-2.5%1.5%2.5%0.4%0.8%0.3%-2.5%按各部委規(guī)定綜合確定建設(shè)部1992價(jià)費(fèi)字375號(hào)建設(shè)部1992價(jià)費(fèi)字375號(hào)建設(shè)部1992價(jià)費(fèi)字479號(hào)2 .資金成本費(fèi)用的確定資金成本系指資金投入后的時(shí)間收益，在資產(chǎn)評(píng)估中，可以按照當(dāng)期的基本建設(shè)貸款利率計(jì)算，計(jì)息期限應(yīng)為自工程開(kāi)始建造之日起至形成還貸能力止所花費(fèi)的時(shí)間，一般情況可按照合理的施工期限來(lái)計(jì)算，其計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為一個(gè)單項(xiàng)工程完工的施工周期。工業(yè)性建設(shè)項(xiàng)目，一般以一個(gè)生產(chǎn)車(chē)間為一個(gè)單項(xiàng)工程；民用建設(shè)項(xiàng)目，施工周期一般以一幢建筑物及其室外配套工程完工為標(biāo)準(zhǔn)。3 .重置價(jià)值的計(jì)算精確度重置價(jià)值的計(jì)算精確度是衡量整個(gè)評(píng)

17、估質(zhì)量的最關(guān)鍵的指標(biāo)，有人對(duì)計(jì)算誤差的理解為誤差土10%是正?，F(xiàn)象，誤差20燦可以，可是在眾多項(xiàng)目的評(píng)估中，經(jīng)常出現(xiàn)不少項(xiàng)目的評(píng)估值連這個(gè)誤差都超過(guò)了，這就影響到整體的評(píng)估質(zhì)量，這個(gè)問(wèn)題非常突出，應(yīng)引起高度重視。計(jì)算精度究竟達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)算合格，誤差怎樣控制，有待探討。4 .案例的編寫(xiě)編制案例的宗旨是為了對(duì)委估項(xiàng)目按不同結(jié)構(gòu)類型求取評(píng)估計(jì)算的對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)以及對(duì)在本次評(píng)估中所采用的各種計(jì)算方法舉例說(shuō)明。用案例編制單方造價(jià)對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)必須資料齊全、數(shù)據(jù)正確才能使標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確，如果偏低或偏高都將誤導(dǎo)全盤(pán)，產(chǎn)生評(píng)估錯(cuò)誤。大多數(shù)情況編制的造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)偏低，原因是編制案例的方法選擇不當(dāng)，編制資料不全，例如概預(yù)算資料不全

18、，材料品種及數(shù)量資料不全，概算指標(biāo)不準(zhǔn)等。5 .技術(shù)說(shuō)明方法和實(shí)際計(jì)算方法應(yīng)一致技術(shù)說(shuō)明的方法與實(shí)際計(jì)算方法必須一致，有時(shí)評(píng)估報(bào)告中的技術(shù)說(shuō)明所寫(xiě)的評(píng)估方法是概預(yù)算編制法或造價(jià)換算法，而在實(shí)際評(píng)估中，案例以外的其它眾多項(xiàng)目根本沒(méi)有也不可能采用這樣煩瑣的評(píng)估方法，這就影響評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量，技術(shù)說(shuō)明中應(yīng)實(shí)事求是地反映評(píng)估方法的實(shí)際情況。四、建議1 .評(píng)估人員應(yīng)正確理解重置成本法及所屬各種評(píng)估方法的使用范圍，正確選用各種評(píng)估方法去進(jìn)行房屋建筑的估價(jià)，建議盡量不用指數(shù)法，把握好評(píng)估計(jì)算的準(zhǔn)確性。2 .每一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)制定一套完善的通用的“評(píng)估技術(shù)操作規(guī)程”，大的評(píng)估任務(wù)應(yīng)單獨(dú)制定適合本任務(wù)的“技術(shù)方案”，并在評(píng)估工作中認(rèn)真貫徹執(zhí)行。3 .加強(qiáng)市場(chǎng)的調(diào)查，做好評(píng)估資料的收集與管理，特別是全國(guó)各地的各類單方造價(jià)水