華夏幸福基業(yè)的招商運(yùn)營模式的研究

1、華夏幸福基業(yè)的招商運(yùn)營模式研究現(xiàn)在仍然能聽到很多質(zhì)疑的聲音，覺得華夏幸福的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)只是以產(chǎn)業(yè)的幌子在做房地產(chǎn)。誠然，華夏幸福在很多新拓展項(xiàng)目上（目前全國委托經(jīng)營50多個(gè)園區(qū)）似乎沒有當(dāng)年固安的神奇表現(xiàn)，但是考慮到即便是大勢(shì)所趨的固安，也是艱苦耕耘了10年才初見成效，加之現(xiàn)在整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)低迷的狀況，這些園區(qū)運(yùn)營效果也遠(yuǎn)非華夏幸福能力所能立竿見影的。在2015中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強(qiáng)榜單評(píng)選中，華夏幸福位列榜首，其實(shí)私下里我們是清楚的，很多同行不甚服氣。其實(shí)，我們選擇將華夏送上榜首的核心理由也很明確，那就是華夏幸福在整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)界有著最強(qiáng)烈的戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)屬性，能夠堅(jiān)定地在既定戰(zhàn)略之下按部就班地部署行動(dòng)

2、。其要做的不僅是單單某座新城的建設(shè)者，更是中國產(chǎn)業(yè)的促動(dòng)者，而二者原本就是不可分割連為一體的。在榜單評(píng)選之后1個(gè)月，華夏幸福在其一年一度的產(chǎn)業(yè)中國年會(huì)上，明確提出了“全球技術(shù)商業(yè)化”是產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展的核心動(dòng)力，并稱將通過產(chǎn)學(xué)研互融互通的理念，挖掘和釋放產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展的動(dòng)力源，構(gòu)建一個(gè)基于以“全球技術(shù)商業(yè)化”為目標(biāo)的創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)。我們認(rèn)為，至少從這個(gè)理念與隨后一系列行動(dòng)的節(jié)奏上，華夏幸福是能夠證明它們位列產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強(qiáng)榜首的說服力的。以產(chǎn)業(yè)研一體化促動(dòng)技術(shù)商業(yè)化技術(shù)商業(yè)化并不是一個(gè)離我們十分遙遠(yuǎn)的詞匯，從曾經(jīng)中關(guān)村、光谷的誕生，到如今北上廣遍地開花的創(chuàng)客空間，無不是技術(shù)商業(yè)化在實(shí)體空間上的體現(xiàn)。無論

3、對(duì)于一個(gè)園區(qū)，還是一個(gè)城市，乃至于整個(gè)國家，甚至于整個(gè)人類，技術(shù)的商業(yè)化都是一個(gè)永恒的痛點(diǎn)。具體到我們國家，科學(xué)技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化是科技創(chuàng)新多年來一直面臨的課題，技術(shù)創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)實(shí)踐的步伐往往不能協(xié)同。同時(shí)，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的全過程來看，科技原始創(chuàng)新到成果轉(zhuǎn)化落地，再到商業(yè)化拓展，一個(gè)完整的技術(shù)商業(yè)化全過程將成為科技創(chuàng)新的重要根基。既然是如此大的一個(gè)命題，整個(gè)人類、國家力量窮竭全力也不能輕易搞掂，區(qū)區(qū)一個(gè)民營企業(yè)華夏幸福，即便它心比天高，錢比海闊，又能奈何呢？但它又不能不去做。華夏幸福有點(diǎn)像一個(gè)農(nóng)夫，一開始僅僅是靠天吃飯，時(shí)有青黃不接，但最后順藤摸瓜向上尋溯，發(fā)現(xiàn)如果可以控制溫度，控制基因，改良土壤，改良

4、品種，完全可以獲得更好的收成時(shí)，它的野心就開始驟然膨脹，正如它現(xiàn)在對(duì)于建立全球化的產(chǎn)業(yè)促動(dòng)平臺(tái)的熱忱一發(fā)不可收拾一樣。華夏幸福認(rèn)為，唯有走通技術(shù)商業(yè)化的通路，實(shí)現(xiàn)其規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化的全方位商業(yè)化實(shí)踐，才能真正意義上實(shí)現(xiàn)“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展”。而固安為代表的華夏牌產(chǎn)業(yè)新城，就是這個(gè)實(shí)踐的最佳場(chǎng)所，在這里以市場(chǎng)化行為與創(chuàng)新技術(shù)進(jìn)行對(duì)接，加速創(chuàng)新技術(shù)的孵化和中試，最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)化落地。在這一戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)下，對(duì)于華夏幸福來說，“產(chǎn)業(yè)”不再是一種說辭，而是要落到實(shí)處，甚至要不計(jì)成本地去挖掘；而且我們認(rèn)為，就行業(yè)發(fā)展而言，產(chǎn)業(yè)的孵化和培育，技術(shù)的商業(yè)化與資本化，也不再是一種機(jī)會(huì)型的偶然選擇，而是一種必然趨勢(shì)。至于技術(shù)商

5、業(yè)化的核心途徑，就是產(chǎn)學(xué)研一體化。眾所周知，絕大數(shù)科研技術(shù)、專利都掌握在高校、科研院所手中，市場(chǎng)化程度低，利用率不高。要知道，技術(shù)的商業(yè)化和資本化是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的核心動(dòng)力，只有把技術(shù)投入到使用購買實(shí)踐中，才能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。瑞士學(xué)者Vijay K·Jolly提出的技術(shù)商業(yè)化過程技術(shù)的商業(yè)化的過程也是將技術(shù)融入到人類的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中，發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，最終獲得投資回報(bào)的過程。在新技術(shù)的構(gòu)想、孵化、示、推廣和持續(xù)等等過程中，必然離不開科研機(jī)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)投資、企業(yè)和用戶，如何將各個(gè)環(huán)節(jié)聚合在一起，為各方提供靈活的進(jìn)入和退出機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)各方資源，是技術(shù)商業(yè)化過程中必不可少的環(huán)節(jié)和機(jī)制。

6、梳理、打通產(chǎn)學(xué)研鏈條，正是華夏幸福，以及它的兄弟公司孵化器太庫科技目前集中精力在做的事。美國硅谷往往被認(rèn)為是產(chǎn)學(xué)研有效結(jié)合的典，商業(yè)公司通過與高校和研究機(jī)構(gòu)的深度合作，產(chǎn)學(xué)研的融合將促成價(jià)值鏈上各環(huán)節(jié)間更緊密的聯(lián)系，使尖端科研與市場(chǎng)應(yīng)用之間的技術(shù)落地轉(zhuǎn)化過程更加順暢。這一模式多被研究和模仿，但至今，尚無成功案例?，F(xiàn)階段，國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然依靠資源和人口紅利，工業(yè)發(fā)展更是處于1.0向2.0過渡的階段，知識(shí)和科技的作用微乎其微，所以關(guān)于產(chǎn)業(yè)、知識(shí)、科技乃至城市如何共融共生，是華夏幸福面臨的深刻命題，同樣也是整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)界乃至中國社會(huì)需要去面對(duì)和解決的緊要任務(wù)。緯壹科技城：新加坡科技成果產(chǎn)業(yè)化的“連接

7、器”和“加速器”前面鋪墊了這么多，后面的這個(gè)才是我們今天要說的主題，那就是希望以產(chǎn)學(xué)研一體化平臺(tái)促動(dòng)中國技術(shù)商業(yè)化的華夏幸福，最應(yīng)該對(duì)標(biāo)的對(duì)象是誰？其實(shí)有不少，美國有硅谷和三角研究園，歐洲有愛爾蘭，中東有以色列。但是我們認(rèn)為，最近的，也是最契合華夏幸福模式的，還要數(shù)新加坡的緯壹科技城。緯壹科技城是裕廊工業(yè)園最新一代的產(chǎn)品組成部分，具體的信息我們?cè)诤竺鏁?huì)有更為詳細(xì)地介紹。在這里我們主要還是圍繞華夏幸福的技術(shù)商業(yè)化平臺(tái)來做一個(gè)有針對(duì)性的對(duì)標(biāo)。緯壹科技城最大的成功之處，就在于它是整個(gè)新加坡完善、先進(jìn)的科技平臺(tái)和科技管理組織體系的集中地帶，并因?yàn)槠鋸?qiáng)大的產(chǎn)學(xué)研一體化能力，成為整個(gè)新加坡新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展和創(chuàng)

8、新創(chuàng)業(yè)事業(yè)中一顆最強(qiáng)有力的心臟。在這里，有別于傳統(tǒng)的科技平臺(tái)概念，從科技研發(fā)角度，緯壹科技城是一個(gè)跨學(xué)科、跨領(lǐng)域、跨國界的研究平臺(tái)；從商業(yè)化角度，它是連接產(chǎn)學(xué)研一體化的合作平臺(tái)；從普及科技和教育的角度，它是一個(gè)科普平臺(tái)。這個(gè)國際化、商業(yè)化、兼具生性和開放新的科技平臺(tái)，不僅可以吸引世界一流的科研院所、人才和跨國公司前來合作或落戶，而且可以推動(dòng)本國科研人員與企業(yè)合作研發(fā)，加速科研成果的商業(yè)化。在這個(gè)平臺(tái)，政府公共部門扮演著各自的角色，從不同角度支持和推動(dòng)新加坡科研界與工業(yè)界的合作、研發(fā)和商業(yè)化。在這座風(fēng)景綺麗的產(chǎn)業(yè)新城，新加坡政府大力吸引國際跨國公司在新加坡設(shè)立研發(fā)基地和實(shí)驗(yàn)室，以便幫助新加坡提升

9、科技研發(fā)實(shí)力。新加坡在這里投入巨資建設(shè)科技平臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施，購買世界一流科研設(shè)備并邀請(qǐng)國際一流科學(xué)家提供咨詢服務(wù)和管理，旨在實(shí)現(xiàn)建設(shè)國際研發(fā)中心、連接?xùn)|西方的科研成果試驗(yàn)基地和科研成果商業(yè)化的港口的目標(biāo)。我們以緯壹科技城的最重要部分，注重產(chǎn)學(xué)研一體化以啟奧城為例。這里集中了7個(gè)生命科學(xué)領(lǐng)域的研究院、重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室等，有2300多名研究人員，為生物醫(yī)藥科研人員和生物醫(yī)藥公司提供了一個(gè)資源共享、密切合作的科技平臺(tái)，加快了從科研成果到臨床試驗(yàn)以及進(jìn)一步商業(yè)化的進(jìn)程，形成了從上游研究到下游開發(fā)的發(fā)展鏈，加大了研究成果對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動(dòng)作用。另外還有另一個(gè)部分啟匯城，也聚集了科技和工程領(lǐng)域的7個(gè)研究院中的6個(gè)，吸

10、引了14個(gè)當(dāng)?shù)睾涂鐕镜闹攸c(diǎn)實(shí)驗(yàn)室落戶，進(jìn)一步促進(jìn)了跨學(xué)科研究及公立與私立公司的多樣化合作。為了吸引更多研究、實(shí)踐和教學(xué)機(jī)構(gòu)匯聚新加坡，新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展局在緯壹科技城建設(shè)了新加坡領(lǐng)導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)與知識(shí)學(xué)院，將在一個(gè)園區(qū)匯集眾多的商學(xué)院、企業(yè)大學(xué)和專業(yè)服務(wù)公司，以推動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)力與人才的培養(yǎng)。此舉可加強(qiáng)園區(qū)研究、管理和培訓(xùn)之間的聯(lián)系，鼓勵(lì)企業(yè)與學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)攜手應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)，加快全新最佳方案的實(shí)踐與應(yīng)用。此外，緯壹科技城還堅(jiān)持引進(jìn)和培育并重。新加坡南洋理工大學(xué)2007年在緯壹科技城設(shè)立了分校區(qū)，校區(qū)設(shè)有南洋理工大學(xué)校友俱樂部、繼續(xù)教育中心、孔子學(xué)院，并考慮開設(shè)研究生院，使南洋理工大學(xué)和新政府在啟奧城和啟匯城投入的資

11、源產(chǎn)生更好的協(xié)同效應(yīng)。在這里，新加坡高等職業(yè)技術(shù)教育把教學(xué)和工廠緊密結(jié)合起來，把學(xué)校按工廠模式辦，給學(xué)生一個(gè)工廠的生產(chǎn)環(huán)境，讓學(xué)生通過生產(chǎn)，學(xué)到實(shí)際知識(shí)和技能。值得注意的是，緯壹科技城的這種技術(shù)商業(yè)化和產(chǎn)學(xué)研一體化是十分有針對(duì)性的，著重選擇了三大支柱產(chǎn)業(yè)：生命科學(xué)、信息科技、環(huán)境科學(xué)與工程。這主要是根據(jù)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性、未來市場(chǎng)需求和新加坡產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)三方面來確定的。生命科學(xué)的研發(fā)與環(huán)境工程有一定的關(guān)聯(lián)性，而現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)在互聯(lián)網(wǎng) 的發(fā)展趨勢(shì)中，信息科技除其本身產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)外，也與其他產(chǎn)業(yè)有密切關(guān)聯(lián)。而選擇這三類產(chǎn)業(yè)也是綜合考慮了產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性、未來市場(chǎng)需求和新加坡產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)這三方面的因素，其中生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)更是進(jìn)行了長

12、達(dá)十年的分析研究，因?yàn)樾录悠略摦a(chǎn)業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)薄弱。但是研究顯示，未來市場(chǎng)需求強(qiáng)勁、產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)值大是促使新加坡政府決定發(fā)展該產(chǎn)業(yè)的重要因素。為此，從2000年開始，新加坡政府以啟奧城為產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，先后不惜重金邀請(qǐng)了一批國際知名生物科學(xué)家來啟奧城設(shè)立自己的實(shí)驗(yàn)室，發(fā)展相關(guān)項(xiàng)目。目前全球 30多家知名生物制藥公司都將新加坡作為主要研發(fā)基地，來發(fā)展各自在東南亞乃至亞洲地區(qū)的業(yè)務(wù)。這個(gè)項(xiàng)目希望通過這樣的產(chǎn)業(yè)選擇，創(chuàng)新思維發(fā)展，形成一個(gè)良好的企業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，使各類型的私人企業(yè)和公共機(jī)構(gòu)能在其中良性競(jìng)爭、互相合作，逐步發(fā)展壯大。在這里，各政府職能部門參照跨國公司的體制設(shè)立董事會(huì)，作為其決策機(jī)構(gòu)。位于啟奧城的科技研

13、究局，其董事會(huì)由國外知名科學(xué)家、企業(yè)家出任董事，參與科技政策的制定等?？萍佳芯烤植粌H創(chuàng)建了14個(gè)公共研究院和重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，還成立了一家科技拓展公司，致力于促進(jìn)科研成果轉(zhuǎn)化，并鼓勵(lì)更多公司應(yīng)用新科技取得競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，通過政府引導(dǎo)，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，有效解決了科技創(chuàng)新成果與市場(chǎng)對(duì)接問題，加速了科技成果向生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化，成為新加坡科技成果產(chǎn)業(yè)化的“連接器”和“加速器”。我們認(rèn)為，在國際化的技術(shù)團(tuán)隊(duì)引入，大力建設(shè)科技平臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施與科研設(shè)備等硬件，外生引進(jìn)和生培育并重，產(chǎn)學(xué)研緊密合作，產(chǎn)業(yè)精準(zhǔn)定位與篩選以及創(chuàng)新式的激勵(lì)體制等方面，華夏幸福在以固安為主的產(chǎn)業(yè)新城承載技術(shù)商業(yè)化方面有很多可以與緯壹科技城進(jìn)行對(duì)標(biāo)的，尤其是

14、從創(chuàng)新的源頭引進(jìn)技術(shù)，釋放產(chǎn)業(yè)自生動(dòng)能，努力實(shí)踐一個(gè)“產(chǎn)學(xué)研互融互通”的創(chuàng)新方法。而且，我們目前已經(jīng)看到華夏幸福目前的一系列動(dòng)作：清華大學(xué)重大科技項(xiàng)目（固安）中試孵化基地、清華大學(xué)OLED項(xiàng)目、清華大學(xué)XIN中心、問天量子在固安產(chǎn)業(yè)新城的落地，與清華大學(xué)、大學(xué)、工業(yè)大學(xué)、航空航天大學(xué)、理工大學(xué)等高水平大學(xué)及研究院所深度合作，由華夏和中國科技產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)會(huì)牽頭的中國創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群科技成果轉(zhuǎn)化聯(lián)盟的成立，成立兩支累計(jì)規(guī)模3 億美元的孵化基金，以及最近來自美國硅谷的創(chuàng)新企業(yè)Film Power正式落戶華夏幸福旗下香河、大廠產(chǎn)業(yè)新城，華夏幸福也的確正在沿著類似于緯壹科技城這條道路在前行。當(dāng)然，這篇文章也不單單只是針對(duì)華夏幸福而發(fā)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的終極使命，乃是建立一個(gè)技術(shù)商業(yè)化、資本化，讓科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新實(shí)實(shí)在在落地的一體化平臺(tái)。我們認(rèn)為，對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來說，地產(chǎn)只是物理載體，產(chǎn)業(yè)才是價(jià)值鏈的核心，未來，關(guān)于產(chǎn)業(yè)的孵化和培育、關(guān)于技術(shù)成果的資本化和商業(yè)化，必然會(huì)占據(jù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的高地。在這個(gè)過程中，完善的產(chǎn)學(xué)研體系