我國物業(yè)管理制度存在的問題及法律完善

1、我國物業(yè)管理制度存在的問題及法律完善物業(yè)管理興起流行于國際， 成為現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)業(yè)， 具 有兩方面因素：其一， 城市化的開展， 多層建筑與居住小區(qū)的出 現(xiàn)使物業(yè)管理成為必要；其二，社會(huì)分工， 所有權(quán)與管理權(quán)的別 離加速物業(yè)管理的開展。改革開放后，尤其是進(jìn)入 20 世紀(jì) 90 年代，各地的物業(yè)管理事業(yè)如雨后春筍般蓬勃開展，到 1998 年 底，北京、上海、廣東、江蘇、山東、遼寧等省市物業(yè)管理的覆 蓋面已達(dá) 50% ，深圳市那么 90% 。實(shí)踐證明，物業(yè)業(yè)主的自治 管理以及受托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)管理有助于建立多層建筑和 住宅小區(qū)物業(yè)所有人之間的和諧秩序。 但與此同時(shí)， 我國傳統(tǒng)的 房屋管理體制

2、和物權(quán)法律構(gòu)造阻礙了市場(chǎng)化物業(yè)管理的推行。 一 個(gè)完善的物業(yè)管理法律制度將有助于標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理行業(yè)， 維護(hù)業(yè) 主權(quán)益，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)城市社區(qū)建立。一、我國物業(yè)管理開展中存在的問題一 專業(yè)人才明顯缺乏。 物業(yè)管理企業(yè)中人才缺乏現(xiàn)象越 來越突出， 主要表現(xiàn)為傳統(tǒng)的繼承型房產(chǎn)管理人才多， 新的創(chuàng)新 型物業(yè)管理人才少； 高級(jí)管理人才少， 特別是能擔(dān)任管理主任或 部門經(jīng)理以上職務(wù)的人才。 物管從業(yè)人員中大都是其他行業(yè)下崗 職工的再就業(yè)者， 對(duì)物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)知識(shí)缺乏， 不知如何管理 物業(yè)工作。二業(yè)主的物業(yè)知識(shí)缺乏。 一方面， 輿論宣傳缺乏明確的 政策開展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺

3、乏 職業(yè)精神與職業(yè)道德， 肆意擴(kuò)大物業(yè)管理中的矛盾報(bào)道， 或者受 企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。 熱衷于典型事件的吵作， 而缺乏對(duì)社 會(huì)、對(duì)企業(yè)、對(duì)業(yè)主的理性引導(dǎo)和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的 思考。三多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)科技化程度低、 效勞質(zhì)量差。 由 于客觀條件的限制， 我國的物業(yè)管理科技化程度與西方興旺國家 水平相距甚遠(yuǎn)。科學(xué)技術(shù)在物業(yè)管理過程中的推廣應(yīng)用率極低， 勞動(dòng)密集型依然是物業(yè)管理的主導(dǎo)模式，不但消耗極大的人力、 物力和財(cái)力，而且難以到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)化的管理效果。四 業(yè)主委員會(huì)難以發(fā)揮正常作用。 業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主 大會(huì)選舉產(chǎn)生， 并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記， 在物業(yè)管理活動(dòng) 中維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的

4、代表性組織。 有些城市住宅小區(qū)業(yè)主委員 會(huì)組建不及時(shí)， 有的未按規(guī)定程序通過民主選舉產(chǎn)生， 還有的委 員會(huì)不能代表產(chǎn)權(quán)人、使用人的意志， 作用發(fā)揮得不好。比方目 前大多數(shù)小區(qū)選舉樓長等職務(wù)都是直接口頭任命的方式， 并沒采 取民主形式，業(yè)主遇到問題時(shí)也無從知道該向何人反映。二、原因分析一物業(yè)管理效勞收費(fèi)思想難統(tǒng)一。 一是從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的角度，主要是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高。對(duì)于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人來說， 主要是針對(duì)房租而言， 現(xiàn)階段的低水平房 租，使產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)額與房租相差很??； 對(duì)于物業(yè)使用人來說， 與 以往相比， 除了交納房租外， 還必須承當(dāng)住戶個(gè)人交費(fèi)工程的費(fèi) 用這筆難以承受的開支。 價(jià)格水平與效勞質(zhì)量也不

5、相符。 違規(guī)收 費(fèi)時(shí)有發(fā)生。比方擅自增設(shè)收費(fèi)工程、 擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、 擅自 處長收費(fèi)期限、只收費(fèi)不效勞、多收費(fèi)少效勞、不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)收費(fèi)等等二是從物業(yè)管理單位的角度， 主要是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低、 工程不 全。有資料顯示，對(duì)于物業(yè)管理工程進(jìn)展本錢核算， 發(fā)現(xiàn)除了個(gè) 別工程外，大多數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于本錢價(jià)。同時(shí)收費(fèi)責(zé)任不清， 承 當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)過大。 現(xiàn)階段各物業(yè)管理企業(yè)承當(dāng)了大多數(shù)公用部門的收 費(fèi)任務(wù)，不僅物業(yè)管理企業(yè)要投入人力代收費(fèi)用， 而且由于拒繳、 欠繳現(xiàn)象普遍存在，物業(yè)管理企業(yè)還不得不為住戶暫付大量費(fèi) 用，承當(dāng)了很大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。二法制建立跟不上物業(yè)管理開展的主要原因。 一是效力層次低、權(quán)威性不高，體系

6、殘缺不全。 現(xiàn)行物業(yè)管 理立法大多是建立所公布的各種部門規(guī)章，政策及標(biāo)準(zhǔn)性文件， 這些規(guī)章的權(quán)威性、 普遍適用性較低， 不利于物業(yè)管理職權(quán)的行 使。在我國現(xiàn)行的物業(yè)管理法律法規(guī)中， 缺乏一部能統(tǒng)率物業(yè)管 理所涉及的所有領(lǐng)域的根本法，一旦某一單行法規(guī)出現(xiàn)立法漏 洞，無法可依的現(xiàn)象便不可防止。二是內(nèi)容不完全、 法律漏洞多。 現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的適用范 圍過窄。 物業(yè)管理法的調(diào)整對(duì)象應(yīng)該是所有的物業(yè)管理關(guān)系， 而 現(xiàn)行法規(guī)主要涉及住宅小區(qū)的物業(yè)管理， 至于工業(yè)廠房、 商業(yè)物 業(yè)、辦公大樓、 倉庫等眾多領(lǐng)域的物業(yè)管理還是無法可依。 同時(shí)， 尚未建立完善、 科學(xué)的物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。 準(zhǔn)入制度是主管 機(jī)

7、關(guān)對(duì)物管企業(yè)進(jìn)展監(jiān)視和管理的首要環(huán)節(jié)， 是建立競(jìng)爭(zhēng)有序的 市場(chǎng)體系的根底。 物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)視管理體制尚未理順。 目前 物業(yè)管理市場(chǎng)存在著多頭監(jiān)管而又監(jiān)管不力的現(xiàn)象， 不僅增大了 物業(yè)管理企業(yè)的工作難度，也給物業(yè)管理的有序運(yùn)行埋下了隱患。法律責(zé)任制度不健全也是原因之一。三、解決方法一 走專業(yè)化開展之路。 物業(yè)管理要有專門的針對(duì)對(duì)象和 具體的細(xì)分市場(chǎng)，在管理上要有專業(yè)化水準(zhǔn)。全國70 以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的， 物業(yè)管理企業(yè)要克制 這種一體化管理中機(jī)構(gòu)龐雜、 人員眾多、管理本錢高的弊病， 擯 棄落后的用人觀念， 建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制， 加大專業(yè)人 才培訓(xùn)力度， 吸引和留住

8、人才， 發(fā)揮和調(diào)動(dòng)他們的積極主動(dòng)性和 創(chuàng)造精神， 做好效勞集成， 通過高標(biāo)準(zhǔn)效勞來激發(fā)消費(fèi)者的自覺 繳費(fèi)意識(shí)， 從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題， 向知識(shí)型管理 過渡，走一條人才專業(yè)化、效勞專業(yè)化、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)化的道路。二推進(jìn)物業(yè)管理科技化、 科學(xué)化。首先在管理手段上要 多采用現(xiàn)代科技。 主要是計(jì)算機(jī)及其相關(guān)技術(shù)，如三表計(jì)收、 用 戶檔案管理、用戶投訴處理、 小區(qū)管理信息的發(fā)布、 收費(fèi)情況公 布等都可以通過電子郵件、 電子公布欄實(shí)現(xiàn)。 其次是管理機(jī)制科 學(xué)化。管理過程的標(biāo)準(zhǔn)化與程序化能確保物業(yè)管理效勞按照既定 的程序和標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量地穩(wěn)定運(yùn)行； 管理內(nèi)容的簡(jiǎn)約化可簡(jiǎn)化公司 的內(nèi)部管理事務(wù)， 實(shí)現(xiàn)人力和

9、物力資源的優(yōu)化配置， 有效降低管 理本錢；機(jī)構(gòu)設(shè)置的合理化可使職能部門與管理處之間相互配合 與相互協(xié)調(diào)，有效防止資源浪費(fèi)。三完善物業(yè)管理法律法規(guī)。 一是提升物業(yè)管理法規(guī)的層次和效力， 建立健全物業(yè)管理法 規(guī)體系。就物業(yè)管理的目的、 根本原那么、 物業(yè)管理法律關(guān)系 含 主體的權(quán)利義務(wù) 、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)務(wù)范圍、監(jiān)管體制和物業(yè)管理法的適用范圍等原那么性內(nèi)容加以明確規(guī)定。 各有關(guān)部門要 加強(qiáng)政策法規(guī)的協(xié)調(diào)， 盡量摒棄狹隘的部門利益， 以實(shí)現(xiàn)法規(guī)的 體系化， 促進(jìn)法與社會(huì)需求之間的和諧。 二是完善物業(yè)管理法規(guī) 內(nèi)容， 做到內(nèi)容與體系的協(xié)調(diào)。 應(yīng)當(dāng)擴(kuò)展物業(yè)管理法規(guī)的適用范 圍，除了繼續(xù)完善城市住宅小區(qū)物

10、業(yè)管理法規(guī)外， 還要將工業(yè)廠 房、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、 倉庫等的物業(yè)管理也納入物業(yè)管理法 規(guī)的調(diào)整范圍。 同時(shí)建立完善科學(xué)的物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度， 凈 化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 物管企業(yè)應(yīng)做到產(chǎn)權(quán)清晰且獨(dú)立、 組織機(jī)構(gòu)和 內(nèi)部管理制度科學(xué)合理、 不斷提高管理水平和效勞質(zhì)量、 創(chuàng)造好 的業(yè)績(jī)。 促使那些由房管所、 公房管理單位轉(zhuǎn)制而來的物管企業(yè) 盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求，并放寬企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件。再者， 應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)管體制， 細(xì)化各職能部門的職權(quán)及行使 職權(quán)的程序，完善監(jiān)管、制約手段。 最后，完善法律責(zé)任制度。 明確規(guī)定罪錯(cuò)與應(yīng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任形式， 構(gòu)建涵蓋民事責(zé)任、 行政責(zé) 任和刑事責(zé)任的責(zé)任體系，