以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的涉稅分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的涉稅分析目前工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)交易中，取得房地產(chǎn)資產(chǎn)通常有兩種方式，一是直接買賣該房地產(chǎn)資產(chǎn)，二是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收購房地產(chǎn)資產(chǎn)所在的公司（本文以有限責(zé)任公司為例）。由于房地產(chǎn)資產(chǎn)直接買賣涉及的交易稅費較高（需要繳納：增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅等），而股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)資產(chǎn)僅公司的股東需要繳納企業(yè)所得稅或個人所得稅，以及印花稅，涉及的稅費相對來說較少。因此，越來越多的公司選擇通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)資產(chǎn)。本文就以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收籌劃進行探討分析。一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)主要應(yīng)納稅費對比涉

2、及稅費以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)計稅依據(jù)稅率AAA計稅依據(jù)稅率AAA一、收購方：增值稅不屬于征稅范圍詳盡下二5% / 11%土地增值稅詳盡下三增值額四級超率累進稅率企業(yè)所得稅轉(zhuǎn)讓所得額適用稅率轉(zhuǎn)讓所得額適用稅率印花稅合同價格0.5合同價格0.5二、購買方：印花稅合同價格0.5合同價格0.5契稅不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移價格3%5%注：除以上主要稅費外，應(yīng)納的城建稅等略過未分析，下同；若股權(quán)轉(zhuǎn)讓股東是自然人，應(yīng)按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目依20%的稅率計算繳納個人所得稅，不繳納企業(yè)所得稅。從上表可看出，在不考慮土地增值稅的情況下，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)較直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)可以少繳納增值稅和契稅。二、營改增后，直接

3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)方式下增值稅分析（一）增值稅下一般企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)政策分析納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)如何征收增值稅？根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第14號第二條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用本辦法，即除此以外的納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)按14號公告執(zhí)行，分為轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)或取得（不含自建）的不動產(chǎn)下兩種情況：1. 一般納納稅人轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)如何確定銷售額一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，適用5%的征收率。選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，適用11%的稅率計算銷項稅額。一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016

4、年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，適用11%的稅率計算銷項稅額?？梢钥闯觯话慵{稅人無論何種情況下轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)均以取得的全部價款和價外費用為銷售額，均不得扣除土地價款。2. 一般納稅人轉(zhuǎn)讓取得（不含自建）的不動產(chǎn)如何繳稅轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，適用11%的稅率計算銷項稅額。轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建

5、）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，適用11%的稅率計算銷項稅額。（二）增值稅下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)政策分析財稅201636號文件附件明確：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額?！蓖瑫r根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否涉及土地增值

6、稅分析土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收的一種財產(chǎn)稅，據(jù)此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及土地增值稅。但稅務(wù)機關(guān)可能會參照國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)（國稅函2000687號）的下列規(guī)定要求計征土地增值稅：“鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100 的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。”該文件是國家稅務(wù)總局答復(fù)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局的文件，該文件存在的問題是，企業(yè)轉(zhuǎn)讓的是股權(quán)而不是國有土地使用權(quán)及其附著物，故不符合土地增值稅暫行條例規(guī)定的

7、征稅范圍；其次，即使征稅，是對轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東征稅還是對被投資企業(yè)征稅并不明確。再次，如果轉(zhuǎn)讓100%以下的股權(quán)是否征稅呢？“以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物”的“主要”如何界定？因此，各地稅務(wù)機關(guān)對該文件執(zhí)行口徑不一，有參照執(zhí)行的，也有未按照執(zhí)行的。據(jù)了解，目前在江蘇、廣東、上海、北京等地區(qū)，并未對一次性轉(zhuǎn)讓有不動產(chǎn)的標(biāo)的公司100%股權(quán)的行為征收土地增值稅。因此，本文按照不征收土地增值稅對以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)進行分析。四、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后再開發(fā)情況下涉及的潛在的土地增值稅轉(zhuǎn)嫁及交易價格的公允性分析目前通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)來規(guī)避土地增值稅的案例比比皆

8、是，當(dāng)事人通常認為這樣操作能夠節(jié)稅。但以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后再進行房地產(chǎn)開發(fā)的情況下，并非絕對可以節(jié)稅。對于購買方來說，如果擬購買股權(quán)的企業(yè)有較多不動產(chǎn)且轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓股權(quán)時未繳納土地增值稅時，在確定交易價格時，還應(yīng)注意潛在的土地增值稅轉(zhuǎn)嫁問題。企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式受讓房地產(chǎn)后繼續(xù)開發(fā)，可扣除的開發(fā)成本是轉(zhuǎn)讓前該房地產(chǎn)的賬面成本，而非股權(quán)交易金額，如此計算土地增值稅時的增值額較直接購買房地產(chǎn)方式向更大，導(dǎo)致應(yīng)繳的土地增值稅金額增大。例如，被投資企業(yè)土地使用權(quán)的歷史成本為6,000萬元，賬面無其他資產(chǎn)及負債，凈資產(chǎn)賬面價值也是6,000萬元，現(xiàn)土地使用權(quán)的市場價格為20,000萬元，如果將股權(quán)的公允價格也定為20,000萬元進行交易，收購方購入股權(quán)控股被投資企業(yè)后，被投資企業(yè)未來并不能按20,000萬元作為土地的計稅成本進行土地增值稅清算和企業(yè)所得稅稅前扣除，從而會產(chǎn)生較