甲級寫字樓物業(yè)管理方案修改

1、物業(yè)說明會關于物業(yè)概念物業(yè)公司的管理服務理念、要求，服務內容（分無償服務、有償服務、特色服務），服務標準，相比傳統(tǒng)物管不足之處的改進等 。例如：甲級寫字樓物業(yè)管理方案物業(yè)管理可分為接管驗收管理、業(yè)主入駐管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、水系使用管理、財務管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。一、 接管驗收管理方案為確保大廈的環(huán)境、建筑和設施設備等符合有關法規(guī)政策及規(guī)劃設計的要求，維護業(yè)主的合法權益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎，物業(yè)接管前必須進行嚴格的驗收工作。（一）、管理內容：1、了解物業(yè)建設的基本情況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗收時間；2、編制物業(yè)接管

2、驗收計劃，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排；3、與開發(fā)、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結果記錄在物業(yè)交接驗收表上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。4、與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進行現(xiàn)場復驗，直至符合規(guī)定的要求和標準；5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行物業(yè)交接：（1）核對、接收各類房屋和鑰匙；（2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；（3）核對、接收各類設施設備；（4）核對、接收各類標識。（二）管理措施：1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作；2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識；3、掌握物業(yè)驗收的標準和程序；4、制定接管驗收規(guī)程

3、，按程序辦理接管驗收手續(xù)。二、業(yè)主入駐管理方案在辦理業(yè)主入駐手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。（一）管理內容：1、準備業(yè)主領房所需資料；2、布置業(yè)主入駐現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領房手續(xù)提供一條龍服務；3、按領房流程辦理領房手續(xù)：（1）憑業(yè)主所持的入駐通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；（2）陪同業(yè)主驗房，辦理領房手續(xù)；（3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應繳納的費用；（4）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質量問題，經業(yè)主確認后，填寫業(yè)主驗收交接表，并與業(yè)主約定時間，及時解決。（二）管理措施：1、制

4、定業(yè)主領房程序，準備各有關所需資料；2、按照業(yè)主領房程序，安排工作流程；3、策劃業(yè)主入駐現(xiàn)場布置方案；4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見；5、按規(guī)定辦理業(yè)主入駐手續(xù)。三、保安管理方案在大廈物業(yè)管理中，適當運用現(xiàn)有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關注， 特制訂常規(guī)防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。（一）管理內容：1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結合的方式，協(xié)助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。（1）門崗的任務： 禮儀服務； 維護出入口的

5、交通秩序； 對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證； 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈； 夜間對外來人員進行詢問和登記； 嚴禁攜帶危險物品進入大廈； 遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記； 為業(yè)主提供便利性服務。（2）巡邏崗的任務： 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角； 巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作； 對大廈內的嫌疑人員進行檢查防范； 對大廈及樓宇安全、防火檢查； 裝修戶的安全檢查；防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；防范和制止各類違反大廈管理制度行為。2、技術防范：應用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內的治安情況實施24小時監(jiān)控，以

6、確保安全。（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現(xiàn)場處理。（2）值班保安接到治安報警，應迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。（二）、管理措施：1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心；2、強化保安人員的內務管理，開展系統(tǒng)化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業(yè)務技能；制定緊急事故處理辦法，定期組織演習；3、加強保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當；4、嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質量；5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設備完

7、好；6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。四、消防管理方案消防管理是物業(yè)安全管理的重點，因此要根據消防法規(guī)的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產安全。（一）管理內容：1、做好消防監(jiān)控中心的管理；2、做好消防設施、器材的管理；3、保持消防通道的暢通；4、加強裝修期間的消防安全管理；5、嚴禁違章燃放煙花爆竹；6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；7、防止電器短路等引發(fā)火災因素。（二）管理措施：1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；2、制訂消防事故處理預案，防患于未然；3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消

8、防演習；4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；5、做好消防器材、設備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；6、制止任何違反消防安全的行為；7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；8、發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。五、綠化保潔管理方案：綠化保潔直接關系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質量的一個重要指標。（一）管理內容：1、綠化養(yǎng)護：綠化工應做到管理日常化、養(yǎng)護科學化。（1）根據氣候，給花木適量澆水；（2）根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；（3）制定預防措施，防治病蟲害；（4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時

9、扶正，整修或補種合適的苗木、花草；（5）對大廈內部公共場所進行綠化布置和養(yǎng)護；（6）定期對建筑小品進行修飾；（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護完好。2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。（1）根據材質選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質表面光亮整潔；（2）公共衛(wèi)生間設專人巡回清潔，保持整潔無異味；（3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；（4）大堂設專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；（5）大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象，隨時清除各類污漬、積水；（6）每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次

10、，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；（7）定期進行外墻清洗；（8）各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次；（9）定期對下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔；（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；（13）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。（二）管理措施：1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；2、加強業(yè)務培訓，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導養(yǎng)護；3、落實“三查” （綠化清潔工自查、管理員巡查

11、、管理處主任抽查），加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率95%、保潔服務滿意率95%；4、強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。六、房屋及公共設施設備管理方案：房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。（一）管理內容：1、房屋公共部位管理：根據現(xiàn)狀，大廈內房屋可分為已領房、空關房和公共用房。 （1）業(yè)主已領房： 房屋交付時，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè) 主檔案； 加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節(jié)嚴重者，提請有關行政管理 部門依法處理； 裝

12、修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。 （2）空關房（含業(yè)主托管房）： 管理處應每月通風打掃一次； 對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問 題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。 （3）公共用房 做好公共用房（商務中心、公共設施用房等）的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維 修，確保房屋的安全、美觀。 2、設備設施維護： （1）公共水電設施設備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修； （2）公共衛(wèi)生設施每周檢查一次； （3）水泵、鍋爐、純凈水等設備每天巡查兩次； （4）電梯機房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）； （5）中央空調機組設定專人管理，定期巡查

13、，確保出風口正常； （6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效； （7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結合，制實時運行檔案； （8）對業(yè)主（租戶）自用水電設施報修，應按規(guī)定填寫有償服務聯(lián)系單，確保 維修及時率與合格率。 （二）管理措施： 1、加強裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報工作，并經常進行現(xiàn)場檢查，發(fā) 現(xiàn)問題及時制止； 2、對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術人員 進行強化培訓，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護； 3、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各 項參數，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)； 4、對所有的設備幾配件建立詳細檔案，

14、確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產 品的更新?lián)Q代； 5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達 98%以上，且有回訪制度和 記錄； 6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達 98% 以上。 七、水系使用管理方案 通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節(jié)省管理成本。 （一）管理內容 1、定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常； 2、定期清潔蓄水池，保持水質潔凈； 3、專人管理蓄水池，定時開放。 （二）管理措施 1、測算水系運行成本，結合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定； 2、建立設施設備檔案，做好巡檢記錄； 3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。 八、財務管理方案：

15、通過財務管理，在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業(yè)經濟效益。 （一）管理內容： 1、加強現(xiàn)金收支管理； 2、搞好財務核算； 3、及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次） 4、做好年度預算和決算工作； 5、認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷； 6、及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。 （二）管理措施： 1、根據財務法規(guī)政策，制定財務管理制度； 2、財務人員持證上崗，規(guī)范操作； 3、抓好財務人員業(yè)務培訓，不斷提高業(yè)務素質； 4、加強成本控制； 5、加強財務監(jiān)督和財務檢查。 九、檔案資料管理方案： 加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，

16、維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化， 便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系 。 （一）管理內容： 1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類 設施設備資料等； 2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申 請表和住戶健康狀況登記表等； 3、財務檔案：逐年形成的園區(qū)財務收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等； 4、文件檔案：有關物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等； 5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛 管理記錄、監(jiān)控記錄、榮 譽資料等。 （二）管理措施： 1、制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行； 2、專人管理（由負

17、責內勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且 尊重業(yè)主隱私，保守秘密；、科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率 達 100%； 3、逐步實現(xiàn)智能化管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。 十、人力資源管理方案 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質的管理人才和專業(yè)技 術人才，而人才的管理與 培訓，對于保持員工的高質量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。 （一）管理內容： 1、按照合理的人才結構，配置各類人才； 2、任人唯賢，量材錄用； 3、開展業(yè)務培訓，全面提高業(yè)務素質； 4、進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。 （二）管理措施： 1、制定崗位責任制，做到責、權

18、、利分明； 2、建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性； 3、加強思想作風建設，樹立全心全意為業(yè)主服務的觀念和企業(yè)的品牌意識； 4、崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合； 5、全面考核，做到公開、公平、公正。 智能化系統(tǒng)的管理和維護 （一） 建立一支設備運行及維護人才隊伍 將組建一支精干的設備運行及維護專業(yè)技術隊伍，熟悉設備性能及隱蔽線路走 向，并邀請相關單位（如系 統(tǒng)設置、安裝單位）對所有技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。 （二）管理人員的業(yè)務素質培訓 對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位 置，保證隱蔽工程中的線 路不受損 （三）建立設備技術檔案 對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數、外型尺