物業(yè)服務日常問題處理知識解答

1、物業(yè)服務日常問題處理知識解答16、業(yè)主要按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚（房）嗎？封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚（房）等行為看似是業(yè)主自家的事，但 是會影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。一個環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè) 主感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質、使其保值增值的作用。為了維護公共安 全和公眾利益，業(yè)主封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚時，都應遵守相關法律 規(guī)定及業(yè)主（臨時）管理規(guī)約和小區(qū)有關規(guī)章制度的要求，更不得占用公共部位， 侵占其他業(yè)主的利益。17、車輛（電瓶車、小汽車）丟失、家中失竊，物業(yè)服務企業(yè)需承擔責任嗎？發(fā)生業(yè)主財產失竊事件應立即報案。物業(yè)服務企業(yè)原則上不對業(yè)主

2、人身和戶 內財產負有看護責任，若沒有特別約定，物業(yè)服務企業(yè)不承擔業(yè)主、使用人的人 身、財產損害賠償責任。但物業(yè)服務企業(yè)若違反了物業(yè)服務合同約定，服務工作未到位并導致業(yè)主人身和財產受到損失的，物業(yè)服務企業(yè)則應依法承擔相關法律 責任。18、開發(fā)單位不承擔維修責任怎么辦？物業(yè)在保修期內的維修責任應由開發(fā)單位承擔， 若開發(fā)單位拒絕根據(jù)質量保 證書承擔責任，業(yè)主可向開發(fā)建設單位的主管部門反映，并請其協(xié)調處理或執(zhí)法。19、涉及物業(yè)管理事務的職能部門不受理不作為怎么辦？小區(qū)內涉及物業(yè)管理事務的職能部門如果不受理、 不作為，業(yè)主可向其上級 主管部門、市長熱線反映。20、住宅小區(qū)內車位費收取的費用歸誰所有？根據(jù)

3、物權法第六章中關于建筑物區(qū)分權的規(guī)定，如果停車場作為配套設 施進行了公攤，則屬于全體業(yè)主所有，其權利自然歸屬于全體業(yè)主。因此，車輛 在共用部位停放收取的費用，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)可以 代為收費，也可以代為經營。但并不是說將收益均分到每個業(yè)主的手中， 而是可 以用于彌補停車場合理維修養(yǎng)護費用的不足， 在此之外有剩余的，可以補充專項 維修資金，用于物業(yè)共同部位的維修養(yǎng)護，也可以按照業(yè)主大會的決定，用于業(yè) 主委員會工作經費或者物業(yè)管理方面的其他需要。21、房屋存在質量缺陷能拒交物業(yè)費嗎？一旦業(yè)主在辦理完接收手續(xù)（即入住手續(xù)）之后才發(fā)現(xiàn)房屋存在質量問題， 則分兩種情況區(qū)別對待：（1

4、）在房屋質量不是主體結構存在問題，未嚴重到足以解除購房合同的情 況下，業(yè)主則應繼續(xù)交納物業(yè)管理費。因為房屋質量問題是基于你與開發(fā)商簽訂 的購房合同，當質量問題較小，不足以解除購房合同時，如裝修工藝稍次、局部 出現(xiàn)滲漏等，業(yè)主應與開發(fā)商協(xié)商解決房屋質量問題或索取經濟補償。物業(yè)管理 費是業(yè)主有償享受物業(yè)管理服務所發(fā)生的費用，業(yè)主只要實際接收了物業(yè)就享受 了服務，因而必須向物業(yè)管理公司支付服務費。 房屋質量問題與物業(yè)管理問題分 屬于兩個不同的范疇，二者不能混為一談。（2）若質量問題嚴重到可以解除合同的程度，在合同解除之前，業(yè)主仍應 交納物業(yè)管理費，直至合同解除為止。22、小區(qū)業(yè)主私搭亂建誰來管？許多

5、小區(qū)都存在私搭亂建的情況，物業(yè)想管，但沒有執(zhí)法權，不能對違法建 筑進行強拆。針對類似問題，物管公司可先向有關主管部門書面投訴， 請求執(zhí)法 部門行使其監(jiān)管權力；若執(zhí)法部門不作為，且其他業(yè)主意見較大，可根據(jù)情況， 依據(jù)物業(yè)管理條例、業(yè)主規(guī)約或其他法律規(guī)定，作為原告將違法業(yè)主起訴至 法院；也可建議權利受到侵害的業(yè)主作為原告，向人民法院提起訴訟。23、把住宅改成飯店或商店，有營業(yè)執(zhí)照就行嗎？不行。物權法第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約， 將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī) 以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。最高人民法院關于審理建筑 物區(qū)分

6、所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第十條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經有利害關系的業(yè)主同 意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，法 院應予支持。將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行 為進行抗辯的，法院不予支持。24、誰為小區(qū)內停車安全負責?案例數(shù)日前，長春市某小區(qū)內10多輛私家車被人故意劃傷，被劃的車輛均是停 放在小區(qū)路旁的露天自律停車位上。業(yè)主認為，業(yè)主停車，物業(yè)是收車位費的， 應該負有看管的責任。物業(yè)公司則認為自己只是管理，不負責看管，沒有責任。律師這要看業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的是車輛保管合同還是車位租

7、用合同而定。 如果簽訂的是車輛保管合同，則物業(yè)公司要承擔賠償責任。如果是車位租用合同, 在物業(yè)公司不存在故意或者重大過失的前提下，物業(yè)公司不承擔賠償責任。25、被高空墜物砸傷了找不到人咋辦？2010年7月1日實施的侵權責任法第11章第87條規(guī)定，從建筑物中 拋擲物品或從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。 一旦找不到 責任人，受傷害的人可以將二樓以上的全部住戶列為被告進行起訴，如果被告不能證實事發(fā)時家中無人，就要負有相應賠償責任。26、共用排污管道堵塞“頻發(fā)”誰該擔責？根據(jù)我國相關法律的規(guī)定，共同使用同一污水主管

8、道排放生活污水，應合理、 謹慎地管理、使用物業(yè)公共設施，共同維護管道的暢通。排污管道的堵塞，與共 同使用人使用不當存在因果關系。疏通管道責任及費用，全體共用人如無法定免 責事由均應對此承擔相應的侵權責任。27、業(yè)主電動車電瓶被盜，小區(qū)物業(yè)有責任嗎？業(yè)主可以據(jù)此拒交物業(yè)費嗎？物業(yè)只負責公共部位的設施設備及財產安全，車輛是業(yè)主的私有財產，不在物業(yè)費包括的范圍之內，所以電動車電瓶丟失只能由業(yè)主自己負責。 但是，如果 業(yè)主繳納了物業(yè)費，在物業(yè)應有的工作范圍之內，物業(yè)沒有履行自己的職責，沒 有按規(guī)定正常巡查小區(qū)安全，或者保安發(fā)現(xiàn)偷盜行為未制止，以及小區(qū)監(jiān)控設施 早已損壞，物業(yè)沒有及時維修而給案件偵破增加

9、了難度， 那么，業(yè)主的電瓶被盜 物業(yè)是有責任的。所以，如若電動車電瓶被盜，業(yè)主應該先搜集證據(jù)，包括保安、【/ 電動車電瓶被盜負有責任。業(yè)主可以整理好這些證據(jù)，去和物業(yè)協(xié)商此事，協(xié)商 不成，直接起訴物業(yè)，只要業(yè)主有那些證據(jù)，法院會判物業(yè)賠償業(yè)主一部分損失。建議業(yè)主，自己的私有財產包括車輛應存放到指定的、有人看管的停車場， 那樣會安全很多，即使丟失，也會有專人承擔責任。此外，因任何理由拒交物業(yè)費都是違法的，如果業(yè)主認為物業(yè)不作為，可以 向法院提起訴訟，要求減免物業(yè)費，但是不能拒交物業(yè)費。案例：業(yè)主與物業(yè)無保管協(xié)議，電瓶車遺失責任自負一業(yè)主嶄新的電動車停在小區(qū)里半夜被盜， 業(yè)主將物業(yè)管理公司告上法庭

10、要 求賠償。近日，上海市松江區(qū)人民法院判決該業(yè)主與物業(yè)公司無保管協(xié)議，駁回原告王小姐的訴訟請求。王小姐于2007年5月在一花苑小區(qū)買了一套房屋，并辦理了產權證，繳納 了房屋自2007年8月至2008年7月的物業(yè)管理費900余元。2008年5月2日晚7點左右，王小姐將自己剛買才兩天的電動車停在自己 房屋的底樓，當晚10點半，王小姐下樓時發(fā)現(xiàn)電動車不在了，在小區(qū)找了一圈 也沒看見。11點多，王小姐即向公安派出所報警。后王小姐多次找物業(yè)公司商 談賠償事宜，但均遭拒絕。王小姐認為，其已繳納了物業(yè)管理費，物業(yè)公司有責 任保障其財產的安全，故請求法院判令物業(yè)公司賠償電動車被盜損失的50%卩1075元以及交

11、通費、誤工費的損失 200元。物業(yè)公司認為，其主要職能是維護小區(qū)的正常秩序和對房屋的安全監(jiān)管， 對 小區(qū)業(yè)主停放在小區(qū)車庫外的個人財物沒有保管義務， 且其沒有失職行為，故不 同意王小姐的訴訟請求。法院認為，保管人應當妥善保管保管物，保管期間，因保管人保管不善造成 保管物損毀、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任。 業(yè)主與物業(yè)公司形成有償 停車協(xié)議，構成保管關系的，如果車輛丟失，則物業(yè)公司應承擔保管人的責任。 若業(yè)主未經物業(yè)公司同意擅自在小區(qū)內停車， 應認定雙方無保管關系，車主無權 以物業(yè)公司未盡保管之責為由要求物業(yè)公司承擔責任。法院認為，業(yè)主王小姐繳納的是物業(yè)管理費， 并沒有與物業(yè)公司另行簽訂有

12、 關被盜車輛的保管合同并繳納相關的保管費， 故原告以被告未盡保管職責為由要 求被告賠償電動車被盜損失的訴訟請求，法院不予支持。28、在小區(qū)內物業(yè)指定地點停車車輛被竊，物業(yè)有責任嗎？案例一市民：一天早上我到公司上班，按照公司所在地物業(yè)保安的要求，將自行 車停在指定地點。中午下班去取車，發(fā)現(xiàn)車被竊。我與物業(yè)管理部門交涉過，他 們說，我未繳停車費，車輛被竊由我自己負責。像這種事，提出賠償是否合理， 是否符合有關規(guī)定？律師上述問題帶有一定的普遍性，為此我們專門采訪了法律界及物業(yè)管理界人 士，現(xiàn)將傾向性意見綜合如下：目前，居民小區(qū)自行車停車模式大致有兩種：一是業(yè)主自購自行車庫，即開 發(fā)商將建好的自行車庫

13、賣給業(yè)主， 產權歸業(yè)主所有；二是物業(yè)公司在地上（或地 下）劃出固定或不固定的泊位，讓小區(qū)內居民停放自行車，除個別情況外，通常 是免費的，而案例中的自行車停放當屬第二種模式。根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，居民入住小區(qū)時應與小區(qū)物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合 同，繳納物業(yè)管理費，同時依據(jù)合同約定有償或無償享受物業(yè)管理公司提供的 各項服務。物業(yè)管理公司在小區(qū)范圍內承擔全面的管理責任， 包括小區(qū)居民的人 身安全和財產安全。小區(qū)居民按照物業(yè)管理合同的規(guī)定或物業(yè)管理公司的要求將 自行車停在指定位置上，這種行為本身體現(xiàn)了要約和承諾的吻合， 雙方在法律責 任上的權利和義務關系即已形成。 通俗地講，就是我按你的要求停車，你就要看

14、好我的車，不能說我按你的要求辦了，后果你卻不管。此案例中存在著免費停車 后發(fā)生的盜損案件將如何認定的問題，繳了物業(yè)管理費而在小區(qū)指定的地段停 車，是屬于附條件的民事行為，應當認定為保管合同關系，依照合同法第三 百七十四條的規(guī)定，“保管是無償?shù)?，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔 損害賠償責任”。所謂“沒有重大過失的”情況是指車主遺失了車鑰匙或停車卡 之類的物品，致使物業(yè)管理人員無法判斷是否車輛被盜開，物業(yè)管理公司即可免 責，否則就不能免責，應當承擔一定的賠償責任。29、因樓道大廳地滑而摔倒，物業(yè)承擔責任嗎？案例業(yè)主李某經過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折， 住院一個多月，

15、花費醫(yī)藥費數(shù)千元。李某認為其摔倒主要是因為地滑，因此物業(yè) 公司應負擔一定責任，物業(yè)公司應當補償其醫(yī)藥費、誤工費和精神損失費。那么, 此事物業(yè)公司是否該承擔責任？律師這個案例的責任歸屬適用于我國民法所規(guī)定的特殊侵權的民事責任，即中華人民共和國民法通則第一百零六條第三款規(guī)定：“沒有過錯，但法律規(guī)定應當承擔民事責任的，應當承擔民事責任?！币虼宋飿I(yè)管理公司是否要負責賠償?shù)?關鍵是看法律有沒有規(guī)定要承擔民事責任。中華人民共和國民法通則第一百二十五條規(guī)定：在公共場所、道路旁或 者通道上挖坑、修繕安裝地下設施等，沒有設置明顯標志和采取安全措施造成他 人損害的，施工人員應承擔民事責任。同理，在本案例中，如果物

16、業(yè)公司對地面 潮濕既沒有設置警示性標志又沒有采取防范措施，則應承擔民事賠償責任，否則就不應承擔民事賠償責任。根據(jù)中華人民共和國消費者權益保護法第十八條的規(guī)定：“經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、 財產安全的要求。應當向消費者作出 真實的說明和明確的警示，并說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及 防止危害發(fā)生的方法。”這條法律規(guī)定與我國民法第一百二十五條的規(guī)定是一致 的，都包含有要“明確的警示”的法律要求。30、某業(yè)主投訴：我買的房子雖然已入住半年，可我卻高興不起來。因為房 子存在質量問題一一衛(wèi)生間滲水、墻面有裂縫、門窗歪斜。找了物業(yè)公司和開 發(fā)商后，他們只是把裂縫補了補，滲

17、水和門窗歪斜的問題還存在。因此，我準 備不支付物業(yè)公司的物業(yè)管理費了，不知這種做法是否合理？31、住戶裝修房屋時，是否應向物業(yè)服務企業(yè)交納裝修押金？關于裝修管理的問題，綜合有關文件有以下幾個要求：物業(yè)服務企業(yè)有權對 住戶的裝修進行監(jiān)督管理；住戶裝修時，必須向物業(yè)服務企業(yè)申報，經批準后方 可施工；住戶裝修時，不得拆改房屋的承重結構，不得挪動各種管線；住戶裝修 時，必須與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內容、裝修時間、垃圾處理 方式以及違約責任的處理等內容；為了保證住戶按照規(guī)定裝修，不破壞承重結構 等，物業(yè)服務企業(yè)可以向住戶收取裝修押金， 裝修完成后，物業(yè)服務企業(yè)應及時 驗收，沒有問題的，裝修

18、押金應及時退還。32、業(yè)主和使用人在使用和裝修房屋時， 有哪些違規(guī)行為應承擔經濟責任？業(yè)主在使用物業(yè)，尤其是裝修房屋時，應遵守有關房屋裝修管理規(guī)定，事先 告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主和使用人如有下列行為之一， 造成他人損失的，應承擔 經濟責任：損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；占用、損壞住宅的共用部位、共 用設備；在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、 構筑物； 侵占綠地、毀壞綠地；亂設攤點、亂設集貿市場；亂倒垃圾、雜物；在建筑物、 構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；排放有毒、有害物質或者發(fā)出超過規(guī)定標準 的噪音；法律、法規(guī)禁止的其他行為。33、房屋質量出問題，業(yè)主應該找誰？房屋在竣工

19、驗收后，在使用過程中可能出現(xiàn)質量問題，如屋面漏水，墻壁裂 縫或墻皮脫落，上下水管道、暖氣管道漏水、堵塞等。根據(jù)物業(yè)管理條例的 規(guī)定，建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍， 承擔物業(yè)的保修責任。 業(yè)主可以要求建設單位對物業(yè)進行維修。1997年11月1日頒布的中華人民共和國建筑法明確規(guī)定了建筑工程保 修制度。建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。由于業(yè)主是與建設單位訂立的房屋買賣合同， 因此建設單 位是物業(yè)質量保修的第一責任人。34、物業(yè)服務企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務再轉移給其他的物業(yè)服務企 業(yè)？物業(yè)服務企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理業(yè)

20、務一并再委托給其 他物業(yè)服務企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)服務企業(yè)可以 把物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。35、建設單位在前期物業(yè)管理活動中應當承擔什么責任？建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維 護、管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等 事項依法作出約定。建設單位指定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法 權益，應當在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明。住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務 企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的房地產行政主管部 門

21、批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。建設單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權；建設單位應當在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時向物業(yè)服務企業(yè)移交竣 工總平面圖等資料；應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房； 應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。36、物業(yè)服務費用如何確定？物業(yè)服務費用由誰繳納？不繳納物業(yè)管理費用 的承擔什么法律責任？物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別 不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國 務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物

22、業(yè)服務合同中約定。業(yè)主應根據(jù)物業(yè)服務合同的約定繳納物業(yè)服務費用。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定 由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的， 從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。已竣工但 尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位繳納。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當 督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可以起訴業(yè)主。37、誰來分擔住宅樓內公共區(qū)域的照明費用？住宅樓內公共區(qū)域的照明一般是指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明， 該系統(tǒng)屬公共設施，其產生的電費屬能源費范疇，按照國家計委、建設部城市 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法（計價費1996266號）的規(guī)定，

23、該能源 費用可以計入物業(yè)管理成本，并由受益人即樓內全體人分攤。 一般慣例是，按單 元門進行分攤。物業(yè)服務企業(yè)大多采取分攤原則解決樓內公共照明電費問題。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費用外，還應繳納分攤的能源費用。38、在計算物業(yè)管理費時，計費面積以什么為準？計費面積以房產證上標明的建筑面積為準， 這個建筑面積包括兩個部分：一 部分是套內建筑面積，另一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產證的房屋， 以建設方與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準。39、小區(qū)內自行車丟失，物業(yè)管理公司該賠嗎？不賠。小區(qū)內丟自行車有兩種情況：小區(qū)內有存車棚的，如自行車在存車棚 內丟失，直接由看車棚的人負責；在小區(qū)內

24、其他地方丟失由業(yè)主負責， 因為業(yè)主 與物業(yè)公司沒有財產保管關系。40、暖氣不熱，誰來負責？根據(jù)巴彥淖爾市城鎮(zhèn)集中供熱管理暫行辦法第四十條規(guī)定：由于供熱單 位的責任，造成熱用戶室內溫度達不到標準要求的，供熱單位應當減收或退還相 應比例的熱費，但必須由熱用戶申請現(xiàn)場測溫，并留有記錄。第四十一條規(guī)定： 在正常供熱運行中，如室內溫度達不到標準要求的，經供熱單位現(xiàn)場測溫確定不 達標，屬于供熱單位的供熱質量或系統(tǒng)問題的， 由供熱方處理并承擔責任或退還 相應比例的熱費；屬于熱用戶室內供熱設施結構或安裝問題的， 由熱用戶或建設 單位解決并承擔責任。41、太陽能漏水，由誰負責？由業(yè)主負責，因為太陽能是業(yè)主個人的

25、財產，所以太陽能所造成的損失由業(yè) 主負責。42、業(yè)主是否可以拒絕物業(yè)管理服務？業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種服務關系，作為消費者，業(yè)主可以選擇是否 接受這種服務。這種選擇權體現(xiàn)在選擇物業(yè)公司、 是否與物業(yè)公司簽約以及如何 與物業(yè)公司簽約等方面，當然也體現(xiàn)在以法定或者約定條件解除與物業(yè)公司的服 務合同關系上。但要注意的是，當業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂服務合同或已形成 事實合同后，業(yè)主方不能擅自終止合同，不能單方拒絕履行自己的交費義務。目 前在小區(qū)管理中出現(xiàn)的一些物業(yè)公司賴著不走和業(yè)主隨便更換物業(yè)公司的情況 都是不正常的。物業(yè)公司如果得不到業(yè)主的聘任，僅憑開發(fā)商的選聘進駐后，一 旦小區(qū)成立了業(yè)主委員會，業(yè)主委員會另聘或者決定不聘物業(yè)管理的，物業(yè)公司 無權強行提供服務。不過物業(yè)公司一旦和業(yè)主委員會簽訂了服務合同，業(yè)主也不 能背信棄義撕毀合同。物業(yè)公司如果服務不合格，要根據(jù)合同約定或者