物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題         第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況        為了增強納稅評估工作的有效性和針對性，從2003年我市地稅系統(tǒng)實施稅務(wù)檢查的物業(yè)管理公司中，隨機抽取了50個案例進行統(tǒng)計分析。在被抽取的50個案例中，有問題46戶，有問題率達到92%，如圖3-1所示。在檢查有問題的46戶中，最高查補稅款114萬元，最低查補稅款3400元，平均查補稅款15萬元。從查補稅款分布看，營業(yè)

2、稅占71.32%，企業(yè)所得稅占17.66%，個人所得稅占6.57%，其他稅種合計占4.45%，如圖3-2所示。由此看出，物業(yè)管理企業(yè)主要涉稅問題集中在營業(yè)稅和企業(yè)所得稅上。        第二節(jié) 營業(yè)稅涉稅問題        上一節(jié)所述查補稅款中營業(yè)稅占到71.32%，下面我們進一步對營業(yè)稅涉稅問題進行分析。首先，按照營業(yè)稅涉稅問題發(fā)生頻率，分為常見問題和特殊問題，其中常見問題占81.41%，特殊問題占18.59%，如圖3-4所示。&#

3、160;   一、常見問題    （一） 未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入     全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款” 、“其他應(yīng)付款”、“長期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。    在這類問題中，物業(yè)管理公司將收入計入“預(yù)收賬款”造成少繳稅款的占36.4%，計入“其他應(yīng)付款”的占42.4%，計入“應(yīng)付賬款”和“長期應(yīng)付款”的占12.15%，計入“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收款”的占15.

4、2%。如圖3-3所示。        圖 3-3    案例1：某物業(yè)管理公司替業(yè)主北京某某大廈代收餐費、車位費、租線費、電話占線費.25元（其中2000年1月至12月代收.25元，2001年1月至12月代收元），計入“其他應(yīng)付款”科目，未繳納營業(yè)稅。違反了中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅?！奔暗谖鍡l：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓

5、無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用?！钡囊?guī)定，造成少繳營業(yè)稅5%計.11元。    案例2：檢查人員在對一家物業(yè)管理公司實施稅務(wù)檢查時，發(fā)現(xiàn)該單位一直以來，將預(yù)收的物業(yè)綜合管理費記入“預(yù)收賬款”科目，未及時計算繳納營業(yè)稅。截止2002年9月，該帳戶貸方余額為.08元。該行為違反了中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)按照本條例繳納營業(yè)稅。”，第五條"納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、

6、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用"，和第九條"營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑證的當(dāng)天"的規(guī)定，造成少繳納營業(yè)稅39747.35元，城建稅2782.31元，教育費附加1192.42元。    案例3：經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，（1）某物業(yè)管理公司分別于2001年3月6日、7日收取某物業(yè)管理中心物業(yè)管理費收入49017.61元和7736.24元，計入“應(yīng)收帳款”科目，未計營業(yè)收入,未申報繳納營業(yè)稅。（2）該單位2001年5月17日收取房屋出租收入20000元，計入“應(yīng)收帳款”

7、科目，未計應(yīng)稅收入，未申報繳納營業(yè)稅。上述行為違反了中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅?！钡谒臈l“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)稅規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額=營業(yè)額×稅率。”第九條“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天?！奔盃I業(yè)稅稅目稅率表規(guī)定“服務(wù)業(yè)”稅率為5%。另據(jù)中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，都是城市維護建設(shè)稅的納稅

8、義務(wù)人。”征收教育費附加的暫行規(guī)定第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定繳納教育費附加?！辫b于以上規(guī)定，造成應(yīng)繳未繳營業(yè)稅3837.69元，及城建稅268.64元和教育費附加115.13元。    （二） 收入直接沖減支出類科目     物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、費用、支出類科目，逃避納稅。    案例4： 某物業(yè)公司2000年和2001年支付給供電局的公共區(qū)域的電費分別為.28元和.3元，沖減了物業(yè)管理費收入，違反了中華人民

9、共和國營業(yè)稅暫行條例第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅?！焙蛧惏l(fā)1998217號國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅服務(wù)業(yè)稅目中的代理業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。”造成少繳納營業(yè)稅.83元。    

10、二、特殊問題    （一） 價外費用未作計稅依據(jù)      物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。    （二） 應(yīng)稅收入直接轉(zhuǎn)入稅后所得     物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)移到 “營業(yè)外收入”科目，逃避納稅。     案例5：北京某物業(yè)管理有限責(zé)任公司在收取物業(yè)管理費的同時，另按物業(yè)管理費5.5%收取業(yè)主稅金，

11、2000年收取業(yè)主稅費合計15313.74元，2001年收取業(yè)主稅費合計20051.4元。該企業(yè)2000年7月和9月分別收取代理業(yè)務(wù)勞務(wù)費319.84元和4526.46元，記入“營業(yè)外收入”科目。2001年6月代收款項手續(xù)費共計28208.11元記入“營業(yè)外收入”科目。以上各項均未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條、第四條:“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額?！钡谖鍡l：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用?！钡诰艞l:“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款

12、項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天?！钡囊?guī)定，并根據(jù)營業(yè)稅稅目稅率表“服務(wù)業(yè)-其他服務(wù)業(yè)”依照5%的稅率征收營業(yè)稅的規(guī)定，該企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納營業(yè)稅共計3409.96元。    （三） 暫收款項未申報繳納營業(yè)稅     物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項，如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時或入住后準(zhǔn)備裝修時，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全等方面的保證金，不計入“營業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。    （四） 從“應(yīng)交稅金”推算營業(yè)收入與記載“營業(yè)收入”不符  

13、;   按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營業(yè)稅推算營業(yè)收入，與記載的“營業(yè)收入”不符。    （五） 房屋銷售收入未繳營業(yè)稅     房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時，不按規(guī)定繳納營業(yè)稅。        第三節(jié) 個人所得稅涉稅問題    一、常見問題    （一） 勞務(wù)報酬不申

14、報納稅或按工資薪金申報納稅     未簽訂勞務(wù)合同的臨時工作人員的勞務(wù)報酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個人所得稅，而不是按勞務(wù)報酬的稅率代扣代繳稅款。      案例6：某物業(yè)公司2001年支付給臨時聘用人員的勞務(wù)報酬，金額為18720元，是按照工資、薪金所得稅目計算繳納個人所得稅，應(yīng)按勞務(wù)報酬所得稅目補繳個人所得稅。根據(jù)中華人民共和國個人所得稅稅法第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā)200347號文件國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹&l

15、t;中華人民共和國稅收征收管理法>及其實施細(xì)則若干具體問題的通知第二條第三款的規(guī)定，補繳個人所得稅 1584元。    （二） 不全額申報納稅     按月發(fā)放的工資、補助、獎金、過節(jié)費等不是全部并入工資、薪金繳納個人所得稅，而是計入“其他應(yīng)付款”等往來科目，逃避繳納個人所得稅。    二、特殊問題    （一） 出差補助未繳納個人所得稅。    （二） 發(fā)放股利、實物等未代扣代繳個人所得稅

16、。    第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問題        一、常見問題    （一） 不應(yīng)扣除的費用計入成本、費用類科目，少繳企業(yè)所得    稅     例7：某物業(yè)管理公司2000年1月至2001 年12月支付管理人員誤餐補貼73656元計入“管理費用”，未計入工資總額（該單位人均月工資已超過960元），應(yīng)調(diào)增利潤。根據(jù)北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法第三十條第

17、一款：“.誤餐補貼應(yīng)作為工資薪金支出”之規(guī)定，應(yīng)補繳企業(yè)所得稅24306.48元。    （二） 未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅     全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款” 、“其他應(yīng)付款”、“長期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入”，少繳企業(yè)所得稅。    二、特殊問題    （一）以收抵支，逃避繳納企業(yè)所得稅    物業(yè)管理企業(yè)取得的租賃收入、特許權(quán)使用費收入、教育費附加返還、國家補貼收入、資產(chǎn)的盤盈、財產(chǎn)及現(xiàn)金的溢余等，以收抵支或收入不入賬，逃避繳納企業(yè)所得稅。    （二）重復(fù)列支成本、費用    在成本、費用中預(yù)提某項尚未發(fā)生的支出，當(dāng)某項支出發(fā)生時又列入成本、費用科目，造成重復(fù)列支，少繳企業(yè)所得稅。        第五節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問題        一、常見