招商方案優(yōu)選

1、第四部分招商方案優(yōu)選4.1 招商環(huán)境中心商業(yè)圈現(xiàn)處于成長(zhǎng)狀態(tài)多個(gè)高尚住宅區(qū)正在形成路網(wǎng)建設(shè)漸趨完善，各種商業(yè)正強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入舊商業(yè)和舊居住模式處于退隱階段片區(qū)商業(yè)建設(shè)有足夠的政策傾斜度定位相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)培育已開(kāi)始并以初具規(guī)模4.2 招商方案總體要求符合項(xiàng)目的商業(yè)定位具有可操作性和實(shí)用性方案要全面兼顧各方面的利益確保項(xiàng)目后續(xù)操作的成功4.3 招商方案的提出方案 A：整體出租，僅引進(jìn)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理品牌方案 B：散租，引進(jìn)小商家，自己成立管理公司方案闡述：方案 A：商場(chǎng)作為一個(gè)整體出租給某成熟的旗艦商家，發(fā)展商不參與后期的經(jīng)營(yíng)和管理，項(xiàng)目將以成熟的品牌商場(chǎng)（經(jīng)營(yíng)品牌）的形象進(jìn)入市場(chǎng)。方案 B：項(xiàng)目出租前須

2、根據(jù)招商對(duì)象的數(shù)量規(guī)模和經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)平面的分割劃分，發(fā)展商成立專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)（或委托予專(zhuān)業(yè)的管理公司），商場(chǎng)將以新興的賣(mài)場(chǎng)品牌店出現(xiàn)在市場(chǎng)。4.4 方案相關(guān)指標(biāo)的評(píng)估在 A、 B 兩個(gè)方案中，由于招商直接因素參與方式的不同，首先會(huì)影響各因素利益所得和相互均衡關(guān)系， 然后會(huì)影響商場(chǎng)的后續(xù)操作和整個(gè)商場(chǎng)的市場(chǎng)形象， 從招商行為所產(chǎn)生的各種關(guān)系中可取用如下指標(biāo)進(jìn)行方案的評(píng)估。C11方案質(zhì)量指標(biāo)：指標(biāo)租金返租招商銷(xiāo)售定 位經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)收入壓力難度影響相關(guān)性條件風(fēng)險(xiǎn)方A低大較易利好很好要求高小案B高小較難一般一般一般要求大指標(biāo)說(shuō)明：租金收入：項(xiàng)目招商時(shí)產(chǎn)生的租金收益， 其具體數(shù)據(jù)見(jiàn) C10指標(biāo)取值范圍為

3、由低到高。返租壓力 ：招商后商鋪銷(xiāo)售手段返租運(yùn)用的必要性，返租必要性越強(qiáng), 商場(chǎng)后期銷(xiāo)售壓力越高，指標(biāo)取值范圍為由強(qiáng)到弱。招商難易度： 既引進(jìn)商家資源的難易度，體現(xiàn)在招商成本的大小、商家進(jìn)駐的快慢和招商計(jì)劃實(shí)施和控制效果，指標(biāo)取值范圍是由難到易。銷(xiāo)售影響度： 招商完成商家入駐后對(duì)商場(chǎng)銷(xiāo)售的影響，包括商場(chǎng)市值、商場(chǎng)的升值潛力、商場(chǎng)的形象和昭示力度，以及商鋪銷(xiāo)售計(jì)劃控制等。指標(biāo)取值范圍是由一般到好。定位相關(guān)性： 不同的招商方案決定了商場(chǎng)具體的商業(yè)形態(tài)和形象，即引進(jìn)商家的經(jīng)營(yíng)模式、理念與商場(chǎng)定位的吻合度，指標(biāo)取值范圍是由低到高。經(jīng)營(yíng)條件要求： 不同類(lèi)型的商家對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的條件有不同的要求，這直接關(guān)系到

4、了發(fā)展商的另一項(xiàng)成本裝修成本，取值范圍是由低到高。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)度： 不同的商家其經(jīng)營(yíng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力是不同的， 經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性對(duì)商場(chǎng)的保值升值是最有力的保障，指標(biāo)取值范圍是由大到小。C12方案量化指標(biāo)（假設(shè)招租后即時(shí)發(fā)售）：指標(biāo)即時(shí)租金收入營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用返租成本裝修成本變動(dòng)現(xiàn)金值銷(xiāo)售價(jià)格負(fù)擔(dān)abcdef方A2,327,697116,38511,670,658/-9,459,346-1365案B4,065,779331,0050/3,734,774539指標(biāo)說(shuō)明及推算：即時(shí)租金收入： 招商過(guò)程中發(fā)展商直接從商場(chǎng)租賃中所獲得的租金收入，其計(jì)算見(jiàn)表C10招商營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用： 因招商工作量和強(qiáng)度的不同而對(duì)其相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用

5、產(chǎn)生影響， 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用按租金年收益總額的 24%比例；A：b=484,937 × 12×2%=116,385元B：b=919,457 × 12×3%=331,005元返租成本：說(shuō)明了招商方案對(duì)后期銷(xiāo)售的影響。 如選擇了方案 A 且想加快銷(xiāo)售和資金回籠速度，一般需要對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行分割并采用返租的促銷(xiāo)手段。 但本案認(rèn)為，返租的促銷(xiāo)手段不是必須的 。對(duì)于方案 B 的后期銷(xiāo)售可采用 以租代售 的銷(xiāo)售策略（相當(dāng)于分期付款的方式，付款年限 36 年，按月或季收取應(yīng)付款項(xiàng)，價(jià)格相當(dāng)于整體發(fā)售的水平） ；而對(duì)于方案 A，在后期市場(chǎng)培育比較成熟、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)比較成功、 商服物業(yè)投資

6、比較紅火的天時(shí)地利情況下也可嘗試整體發(fā)售給經(jīng)營(yíng)商家或大面積劃分出售的銷(xiāo)售策略。 所以，返租成本非必然成本，只是不可預(yù)見(jiàn)成本。假設(shè)返租期 10 年、返租回報(bào)率 8%， 5 年固定租約、一次性返 3 年租金，招租后即時(shí)發(fā)售、均價(jià) 17,519.35 元 / （見(jiàn) C13），銷(xiāo)售率 100%:則 A； c=17,519.35 元/ × 0.08 ÷ 12（ 65 元/ +75 元/ ）÷ 2 ×6,927.67× 3 年× 12 月=11,670,658 元;B:c=0裝修成本變動(dòng)：不同類(lèi)型的商家對(duì)商場(chǎng)的內(nèi)外部裝修、軟硬件設(shè)施的要求是不一樣

7、的，既不同的經(jīng)營(yíng)布局和環(huán)境要求有不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)部處理，其直接引起了裝修成本的變動(dòng)，此項(xiàng)指標(biāo)的測(cè)算采用估算（無(wú)預(yù)算）。方案現(xiàn)金值： 屬商場(chǎng)階段性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)， 其大概表明了在商場(chǎng)發(fā)售時(shí)發(fā)展商大概的現(xiàn)金總體流入情況，是商場(chǎng)相關(guān)的一種產(chǎn)權(quán)收益，負(fù)值表示發(fā)展商為了完成銷(xiāo)售目標(biāo)而可能承擔(dān)的成本，不能完全以此項(xiàng)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行方案的評(píng)估，必須要結(jié)合方案的質(zhì)量指標(biāo)來(lái)進(jìn)行方案的優(yōu)選。A； e=a bcd=2,327,697 元 116,385 元- 11670658元 =-9,459,346元B：e=a b c d=4,065,779 元 331,005 元=3,737,774 元銷(xiāo)售價(jià)格負(fù)擔(dān)： 分擔(dān)在商場(chǎng)單位面

8、積上的方案現(xiàn)金值， 可以與商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀相互的轉(zhuǎn)化，其價(jià)值量表現(xiàn)為旗艦商家商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理品牌給投資者造成的心理效應(yīng)優(yōu)良的增值性，負(fù)數(shù)表示單價(jià)的提升。A：f=e ÷ 6927 =-9,459,346 元÷ 6927 =-1365 元 / B：f=e ÷ 6927 =3,737,774 元÷ 6927 =539 元 / 4.5 方案銷(xiāo)售影響招商方案的直接目的是最大化地實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的商業(yè)使用功能，銷(xiāo)售的目的是要實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的貨幣價(jià)值，前者的實(shí)施效果會(huì)反映在后者目的的實(shí)現(xiàn)效果上。計(jì)量分析C13相關(guān)指標(biāo)推算表：樓層租金范圍（元 / ）組中值銷(xiāo)售單價(jià)（元 / ）面積（）銷(xiāo)

9、售收益（元）首層180215197.526,0702,07854,173,460二層110135122.516,1702,41839,099,060三層809587.511,5502,43028,066,500平均值/17,519.35/總值/6,926121,339,020銷(xiāo)售總體均價(jià)： 17,519.35元 / ，整體發(fā)售和分割返租出售的價(jià)格比取0.78:1( 價(jià)格78 折, 即 13,665.09 : 17,519.35)，則方案、的銷(xiāo)售影響計(jì)量分析如下表（C14）A B：C14銷(xiāo)售影響計(jì)量分析方 案AB相關(guān)銷(xiāo)售方式分割反租銷(xiāo)售整體、大面積發(fā)售單位說(shuō) 明或以租代售銷(xiāo)售總額121,339,

10、02094,644,436元返租成本19,451,0960元共 5 年計(jì)量指標(biāo)3,033,4761,892,889元A:0.025/B:0.02營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用銷(xiāo)售凈額98,854,44892,751,547元A、B 銷(xiāo)售凈額差 6,102,901/元可見(jiàn) , 方案 A 和 B 對(duì)銷(xiāo)售的影響可描述為: 方案 A 的成功實(shí)施可比方案 B 多給銷(xiāo)售帶來(lái) 6,102,901 元的貨幣收入。優(yōu)劣分析計(jì)量分析是在工作任務(wù)完成情況很理想的前提下做出的估算，以下是對(duì)工作任務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)描述方案優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)AB銷(xiāo)售不暢預(yù)期收入無(wú)法實(shí)現(xiàn)招商力度和效果不易控制銷(xiāo)售額較高發(fā)展商墊付租金客戶(hù)源豐富眾多業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者的溝通協(xié)調(diào)增加經(jīng)營(yíng)的難

11、度單個(gè)個(gè)體銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)容易經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁給了開(kāi)發(fā)商返租的財(cái)務(wù)壓力承擔(dān)回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)返租財(cái)務(wù)壓力售價(jià)較低 ( 一般在 70 折到 82 折之間 )無(wú)銷(xiāo)售壓力表面看回籠資金總額少無(wú)招商壓力客戶(hù)源狹窄不易成交無(wú)后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)交易談判難度大發(fā)展商無(wú)回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)資金回籠快速 ( 整體性的 )4.6 方案優(yōu)選5.3 部分從方案相關(guān)的質(zhì)量和數(shù)量指標(biāo)兩方面進(jìn)行分析，方案優(yōu)選的過(guò)程必須是對(duì)質(zhì)數(shù)指標(biāo)綜合評(píng)估的過(guò)程。本案認(rèn)為方案A 整體上優(yōu)于方案B，因?yàn)椋阂粋€(gè)好的經(jīng)營(yíng)管理品牌對(duì)商場(chǎng)價(jià)值的提升不止 (1365+539)=1904 ，而且這種升值刺激是永續(xù)性的。方案數(shù)量指標(biāo)是在招租后即時(shí)發(fā)售的假設(shè)上得出的，如等到商場(chǎng)市場(chǎng)培育期

12、結(jié)束之后，返租成本不一定要發(fā)生。在方案 A 有效運(yùn)作的情況下，商場(chǎng)的升值是一定能達(dá)到的。商場(chǎng)成功的關(guān)鍵因素是經(jīng)營(yíng)者的實(shí)力和管理服務(wù)的素質(zhì)，方案 A 的最終目的的引進(jìn)有實(shí)力有信譽(yù)的優(yōu)質(zhì)旗艦商家以確保商場(chǎng)的成功。方案 A 更好地符合了商場(chǎng)定位的思路。如果方案 A 以分割返租的形式進(jìn)行出售，其對(duì)銷(xiāo)售有6,102,901 元的增收影響。第五部份招商準(zhǔn)備工作5.1 招商主體以同致行顧問(wèn)為招商主體進(jìn)行招商。同致行將指定商業(yè)總監(jiān)、項(xiàng)目經(jīng)理、商業(yè)策劃師各一名組建本項(xiàng)目商場(chǎng)的招商小組。5.2 招商對(duì)象? 精品家居零售商? 精品家居代理經(jīng)銷(xiāo)商? 精品家居直營(yíng)廠家? 有精品家居經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的旗艦商家5.3 招商范圍

13、? 深圳各家居零售店? 深圳各家居專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)? 廣東省內(nèi)高檔家居生產(chǎn)區(qū)域5.4 招商物料準(zhǔn)備? 招商手冊(cè)、招商單張?jiān)攲?shí)的廣告主題，商場(chǎng)概況，招商條件和日期，蒙太奇效果A3 大小，銅版印刷廣告公司制作，用于招商現(xiàn)場(chǎng)或直郵? 條幅、路旗、導(dǎo)示牌和氣球等 POP物料廣告或禮儀公司負(fù)責(zé)，用于招商現(xiàn)場(chǎng)? 現(xiàn)場(chǎng) VI 物料（含綜合簡(jiǎn)介、平面圖、功能說(shuō)明、經(jīng)營(yíng)宗旨、發(fā)展規(guī)劃介紹、現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外包裝等）設(shè)計(jì)禮儀公司負(fù)責(zé)? 招商合同文本發(fā)展商負(fù)責(zé)? 招商細(xì)則、招商流程、租賃協(xié)議等同致行負(fù)責(zé)? 商場(chǎng)平面分割圖（規(guī)劃效果圖）發(fā)展商同致行提供分割建議5.4 招商架構(gòu)本案以項(xiàng)目工作組形式，采用項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)兩個(gè)招商小組 ,

14、 每個(gè)小組內(nèi)各專(zhuān)業(yè)人員共同配合。 項(xiàng)目經(jīng)理向項(xiàng)目總監(jiān)負(fù)責(zé)， 與發(fā)展商進(jìn)行招商工作協(xié)調(diào)、 對(duì)接，督促媒體、廣告公司、禮儀公司等協(xié)作單位的工作推進(jìn)。商場(chǎng)招商小組架構(gòu)圖和現(xiàn)有狀況發(fā)展商項(xiàng)目總監(jiān)（有）發(fā)展商項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理（有）招商主任（有）策劃師（有）市場(chǎng)研究員（有）招商顧問(wèn)（有）5.5 現(xiàn)場(chǎng)管理? 招商人員上崗前培訓(xùn)，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)做招商前準(zhǔn)備；? 每周項(xiàng)目例會(huì)，向發(fā)展商通報(bào)每周招商情況及當(dāng)前亟待解決的問(wèn)題；? 每日以書(shū)面形式向發(fā)展商匯報(bào)招商情況，按時(shí)制作上門(mén)客戶(hù)統(tǒng)計(jì)分析、廣告效果測(cè)試分析并以周、月小結(jié)形式報(bào)告呈報(bào)發(fā)展商；? 定期提交周例會(huì)紀(jì)要、招商周、月總結(jié)；? 每周定期與招商人員溝通，及時(shí)分析市場(chǎng)變化

15、，相應(yīng)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，提交宣傳推廣計(jì)劃書(shū)。中國(guó)最龐大的資料庫(kù)下載第六部份招商計(jì)劃及實(shí)施5.1 實(shí)施戰(zhàn)略及推廣計(jì)劃商場(chǎng)招商將實(shí)施 快、準(zhǔn)、靈 的戰(zhàn)略? 快：招商工作的快速展開(kāi)，迅速組建招商隊(duì)伍、準(zhǔn)備招商物料，積極主動(dòng)爭(zhēng)取和大型旗艦商家取得聯(lián)系并進(jìn)行有效的溝通，盡早確定商家進(jìn)駐的可能性，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)調(diào)整招商方案；公關(guān)宣傳工作全面鋪開(kāi)，以最快的營(yíng)銷(xiāo)媒介達(dá)到招商的全面認(rèn)知、認(rèn)同。? 準(zhǔn)：認(rèn)準(zhǔn)時(shí)機(jī)準(zhǔn)時(shí)開(kāi)始招商消息的發(fā)布，把商場(chǎng)準(zhǔn)確明晰的定位和商場(chǎng)未來(lái)無(wú)限的發(fā)展?jié)摿φ故窘o目標(biāo)商家和未來(lái)的投資者；準(zhǔn)確把握商家的心理和需求，做好招商相關(guān)的服務(wù)工作，專(zhuān)業(yè)地操作招商計(jì)劃。? 靈：市場(chǎng)眾多的不確定因素和招商工作

16、中存在的人為因素都會(huì)影響招商方案的選擇和計(jì)劃實(shí)施的效果，在專(zhuān)業(yè)高效操作的前提下，我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況和計(jì)劃實(shí)施的結(jié)果及時(shí)調(diào)整招商計(jì)劃的各項(xiàng)內(nèi)容。招商推廣計(jì)劃商場(chǎng)的招商工作，本案有以下推廣計(jì)劃：第一階段初步推廣工作? 組建招商隊(duì)伍及籌備招商物料? 少量的宣傳公關(guān)工作? 直抵大型旗艦商家 ，同時(shí)盡量積累經(jīng)營(yíng)定位類(lèi)別的商家資源檢討第一階段推廣的市場(chǎng)反應(yīng)， 并就推廣策略、 目標(biāo)商家及招商條件，作出最適當(dāng)?shù)恼{(diào)整第二階段全面推廣工作? 繼續(xù)對(duì)旗艦商家的跟進(jìn)，逐步縮減范圍確定核心商家? 跟進(jìn)核心商家并展開(kāi)宣傳攻勢(shì)? 跟據(jù)商家的質(zhì)素及營(yíng)業(yè)性質(zhì)來(lái)擬定其進(jìn)駐商場(chǎng)的可能性和條件評(píng)估第二階段工作的效果，對(duì)商家進(jìn)行取舍，

17、在此階段工作不可行的情況下，盡快啟動(dòng)招商方案 B。第三階段再次推廣工作? 調(diào)整招商對(duì)象，調(diào)整招商物料? 對(duì)前期積累的商業(yè)資源作更深入廣泛的營(yíng)銷(xiāo)宣傳? 跟據(jù)商家的質(zhì)素來(lái)厘定其進(jìn)駐商場(chǎng)的可能性和條件? 落實(shí)商場(chǎng)部門(mén)的籌建工作第四階段落實(shí)商戶(hù)進(jìn)駐商場(chǎng)? 與商家洽談租賃條款? 落實(shí)進(jìn)駐商家，簽訂正式合約? 全面發(fā)放商場(chǎng)開(kāi)業(yè)進(jìn)場(chǎng)消息第五階段交付使用及試業(yè)開(kāi)幕? 協(xié)助商家進(jìn)場(chǎng)，入圖審批、裝修等工程問(wèn)題? 安排新聞發(fā)布會(huì)、記者會(huì)、作廣泛開(kāi)業(yè)宣傳? 開(kāi)幕活動(dòng)，舉辦宣傳活動(dòng)，打響知名度C15推廣計(jì)劃內(nèi)容表：推廣階段開(kāi)始時(shí)間結(jié)束時(shí)間推廣目標(biāo)天數(shù)初步推廣工作2003/6/162003/7/30完成方案 A 的摸底和

18、目標(biāo)客戶(hù)選擇45全面推廣工作2003/8/12003/9/15確定核心商家和方案 A 的可行性45再次推廣工作2003/9/162003/10/30完成方案 A/ 繼續(xù)實(shí)施方案 B，15落實(shí)商戶(hù)進(jìn)駐商場(chǎng)2003/11/12003/11/15完成方案 B 的 95%15交付使用及試業(yè)開(kāi)幕2003/11/162003/12/1方案 B 的 100%及開(kāi)業(yè)條件成熟15總 計(jì)1355.2 招商實(shí)施招商總策略? 走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)? 建立直復(fù)式的招商網(wǎng)絡(luò)? 分組進(jìn)行? 以流動(dòng)招商為主、現(xiàn)場(chǎng)招商為輔招商初期因目標(biāo)商家的數(shù)量小、 直達(dá)性好，可生省去營(yíng)銷(xiāo)的知曉階段而直接進(jìn)行認(rèn)知和認(rèn)同度宣傳，直復(fù)營(yíng)銷(xiāo)手段可低成本高

19、效率地達(dá)到此目的。 招商中期如執(zhí)行方案有變化，則目標(biāo)商家會(huì)有一定量地?cái)U(kuò)大，但家居產(chǎn)品商家分布的特征仍然是集中、區(qū)域的，此時(shí)加大人力和出行頻率便可應(yīng)付。執(zhí)行到評(píng)估階段時(shí)， 招商人員和工作要進(jìn)行必要的分流， 其中一組負(fù)責(zé)方案 A 的繼續(xù)實(shí)施，另一組根據(jù)情況展開(kāi)方案 B 的工作并適時(shí)調(diào)整招商條件。招商媒體策略? 媒體選擇適用的商場(chǎng)招商推廣的媒體均有各自的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，我們將根據(jù)各大媒體的優(yōu)劣分析，針對(duì)每個(gè)推廣階段的目標(biāo)，制訂最適當(dāng)媒體組合策略。C16各大媒體的優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)分析：媒體優(yōu)點(diǎn)局限報(bào)紙靈活、及時(shí)、有良好的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)覆蓋面、接受轉(zhuǎn)嫁讀者少、發(fā)布費(fèi)用昂貴、地產(chǎn)廣告集中、廣泛、圖文并茂、信息清楚、影響力

20、強(qiáng)造成信息干擾大電視傳播范圍廣、受眾面廣、圖文聲并茂、傳播速制作費(fèi)用昂貴；受播映時(shí)間限制，需一定的時(shí)度快、感染力強(qiáng)間連續(xù)，才能出效果；觀眾可選擇性差直郵讀者針對(duì)性強(qiáng)；靈活性好；同一媒體內(nèi)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)廣告形象差對(duì)手，個(gè)性化強(qiáng)；費(fèi)用低廣播當(dāng)?shù)亟邮苄院?；費(fèi)用較低僅有聽(tīng)覺(jué)效果；宣傳短暫；聽(tīng)眾零星分散戶(hù)外靈活性好；保留時(shí)間長(zhǎng)受眾分散，針對(duì)性差廣告雜志讀者選擇性強(qiáng)； 制作質(zhì)量好； 讀者閱讀時(shí)間長(zhǎng)；發(fā)行量不大，受眾面相對(duì)為小保留期長(zhǎng)；轉(zhuǎn)稼閱讀率高建議本項(xiàng)目在深圳方面的推廣，以報(bào)紙、直郵為主，輔以POP、戶(hù)外廣告等（香港方面的推廣可根據(jù)情況靈活把握） 。? 媒體組合組合原則： 立體交叉組合，視覺(jué)感染：報(bào)紙平面廣告、

21、戶(hù)外廣告牌、 POP、樓體形象、招商 / 售銷(xiāo)中心等因素對(duì)商家產(chǎn)生最直接的沖擊； 聽(tīng)覺(jué)感染：與商戶(hù)面對(duì)面的溝通交流；理念感染：本商場(chǎng)所定位的高檔時(shí)尚商業(yè)定位逐漸深入人心；長(zhǎng)短期效應(yīng)組合，報(bào)紙的時(shí)效較短， POP、廣告牌時(shí)效較長(zhǎng)，在推廣前期注重長(zhǎng)期即時(shí)效應(yīng)媒體應(yīng)用 （如戶(hù)外廣告和直郵），有助于樹(shù)立深刻的品牌形象； 中后期偏重短期時(shí)效宣傳 （如報(bào)紙廣告），敦促商家的進(jìn)駐。? 媒體發(fā)布計(jì)劃C17媒體發(fā)布時(shí)刻強(qiáng)度表：媒體運(yùn)作運(yùn)作強(qiáng)度廣告目標(biāo)廣告指標(biāo)類(lèi)別時(shí)間直郵21/6 15/7100 份直達(dá)方案 A 目標(biāo)商家，回復(fù)率 45%知曉度21/9 15/10900 份直達(dá)方案 B 目標(biāo)商家，知曉度回復(fù)率 35%報(bào)紙21/9 21/10特區(qū)報(bào)1 次半版商場(chǎng)訴求推廣，驅(qū)動(dòng)猶豫商家認(rèn)同度決策驅(qū)動(dòng)21/11 30/11特區(qū)報(bào)1 次全版進(jìn)場(chǎng)開(kāi)業(yè)的公布，最后驅(qū)動(dòng)決策驅(qū)動(dòng)POP21/6 23/11/商場(chǎng) CI 推廣認(rèn)同度? 相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃（另呈）廣告策略? 廣告訴求點(diǎn)：風(fēng)華盛世 . 精品廊家居廣場(chǎng)， 中心區(qū)高尚商業(yè) 的代言人? 訴求點(diǎn)詮釋商業(yè)，也有高尚的。中心區(qū)，深圳規(guī)劃的文化交流中心、深圳的心臟