詳解交房時各項應(yīng)繳納費用

1、詳解交房時各項應(yīng)繳納費用如果說在很多項目中，入住糾紛的發(fā)生存在百分之百必然性，那導(dǎo)火索之一往往就是收費，雜七雜八，入住前業(yè)主掏的錢少則二三萬，多則四五萬，且規(guī)定"不交費就不給鑰匙"。 問題1：契稅及代辦費 中華人民共和國契稅暫行條例第八條規(guī)定："契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。"契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。 開發(fā)商讓購房人提前交納契稅的原因為：開發(fā)商在客戶貸款過程中，承擔(dān)了全額全程或階段性擔(dān)保，開發(fā)商想盡早擺脫自己的風(fēng)險，當(dāng)然，也不排除有些開發(fā)商占用資金

2、的可能性。 所以，除非業(yè)主認可，否則開發(fā)商無權(quán)強迫購房人提前交納，更無權(quán)強行代辦。 如果業(yè)主委托開發(fā)商辦理，因為辦理過程中有勞務(wù)支出，故一般開發(fā)商要向業(yè)主收取一定的代辦費，當(dāng)然，選擇權(quán)在業(yè)主，但開發(fā)商要有提供相關(guān)資料的義務(wù)。 不過，在實際工作中，如果開發(fā)商一家一家辦理，就會給征收部門帶來很多麻煩，所以一般都是開發(fā)商代業(yè)主集體辦理。 建議： 開發(fā)商在具備條件辦理立契過戶手續(xù)前的一定時間段，通知客戶集中來交錢。 代辦費不宜超過1000元。 客戶也可委托第三方如律師事務(wù)所來辦理。 問題2：公共維修基金 此項基金不同于物業(yè)管理費，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。 關(guān)于歸集

3、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知要求，"凡本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品住宅的購買人應(yīng)交納公有住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。在辦理立契過戶手續(xù)時，按購房款的2%足額交納。"通知還規(guī)定，此基金向市或區(qū)縣小區(qū)管理辦公室交納，由其代管，小區(qū)成立管委會后，小區(qū)辦將其移交管委會或經(jīng)管委會同意交由物業(yè)企業(yè)代管。管委會成立前，基金使用由開發(fā)商或物業(yè)公司提出使用計劃，經(jīng)房地局審核后劃撥；管委會成立后，維修基金的使用由物業(yè)企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)管委會審定后實施。 維修基金可以由業(yè)主自己交納，業(yè)主也可委托開發(fā)企業(yè)代收，那為什么有些開發(fā)商一定要在入住前強行收取此基金呢？ 因為有部分購房人

4、并不急于辦理產(chǎn)權(quán)證，也就不急于交納此基金，這樣，當(dāng)房屋在保修期后需要進行大修、更新、改造時，沒有交納此基金的業(yè)主就會"沾"已交基金業(yè)主的"便宜"，這是不公平的。當(dāng)然，也不排除部分開發(fā)商占用資金的可能。 建議： 交納基金后，市或區(qū)縣小區(qū)辦會當(dāng)場開具財政局的專用發(fā)票，并開始計活期利息。只要開發(fā)商能很快拿回相關(guān)發(fā)票，其在入住前收取還是有一定合理性的。 問題3：裝修××費 裝修管理費、裝修押金、裝修工人制證費 裝修垃圾清運費 關(guān)于是否收裝修管理費、押金和裝修工人制證費的問題，爭議最大。 一方面，國家和北京市均沒有明確規(guī)定，有些業(yè)主向有關(guān)部門咨

5、詢，往往回答還是亂收費；另一方面，裝修過程中存在較大安全隱患，私拆承重墻、堵塞下水管道、施工擾民、裝修人員隨意進出造成治安混亂等問題都會對小區(qū)公共利益造成損害，用電梯運水泥、沙子也會對公共部位造成磨損。物業(yè)管理公司在此過程中確實要投入人力物力進行管理和約束。 據(jù)了解，建設(shè)部、北京市目前正制定有關(guān)裝修管理辦法，準備對目前混亂的市場加以規(guī)范。 建議： 專業(yè)人士認為，以上收費雖然存在一定合理性，但許多小區(qū)動輒幾千元的管理費或以各種名義扣押金的情況卻是不妥的。 一般一套房子的管理費以一二百元左右為宜。 押金根據(jù)物業(yè)檔次，普通住宅在一二千元左右，高檔住宅在一萬元左右為宜，而且無特殊情況應(yīng)全部退還。 制證

6、費5元、10元，收個成本費即可。 裝修垃圾清理費按北京市居住小區(qū)物業(yè)收費暫行辦法，即196號文件規(guī)定為20元自然間，如果有小區(qū)核算成本非要收幾百元，業(yè)主有權(quán)選擇不用其清理。 問題4：物業(yè)費 一年物業(yè)管理費、物業(yè)管理費和水電保證金 北京市房地局小區(qū)辦曾發(fā)布過關(guān)于禁止收取多年物業(yè)管理費的通知。其中規(guī)定，禁止收取一年以上物業(yè)管理費。也就是說，只要收到一年以下，就不違反規(guī)定。而且考慮到頻繁收取物業(yè)管理費一是部分業(yè)主經(jīng)常不在家，二是會浪費人力物力。從這個角度講，提前收取物業(yè)管理費有其合理性。 物業(yè)管理費保證金一般發(fā)生在高檔住宅，因其高檔住宅行業(yè)一般習(xí)慣一個月或三個月一交，而高檔住宅住戶又經(jīng)常不在國內(nèi)或本

7、地，故采用3個月保證金方式。要強調(diào)的是，物業(yè)管理保證金也好、水電保證金也好，如何運作應(yīng)該看購房時所簽住宅使用管理維修公約(以下簡稱公約)中如何約定，只是現(xiàn)在開發(fā)商一般都在辦理入住時才讓業(yè)主簽署公約，業(yè)主并沒有選擇權(quán)。 建議： 普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī)； 保證金要看公約約定，如無約定，收取還應(yīng)征得業(yè)主同意。 問題5：停車費 對于停車費，目前北京市只是在196號文中規(guī)定，普通小區(qū)地面車位每月為150元個。而地下車庫、機械停車庫則要實行市場價，開發(fā)商應(yīng)在購房時在公約中明示?？烧駟栴}4中所講的，公約一般都在入住時才簽，也就沒有了協(xié)商的空間。 至于小區(qū)臨時停車，目前并無明確規(guī)定，應(yīng)由小區(qū)物業(yè)管

8、理委員會決定，物管會成立前，收費標準也不能高于1元4小時的社會停車場標準，并應(yīng)出具正式發(fā)票。 目前，市政管、物價局不久將出臺停車收費規(guī)范，小區(qū)道路也在規(guī)范之中。 建議： 普通小區(qū)地面車位每月為150元個。 地下、機械車庫實行市場價，應(yīng)基本等同于行業(yè)標準。 問題6：面積測繪費 面積測繪費收取原則為"誰委托，誰付費"，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費用應(yīng)由開發(fā)商交納。 建議： 購一手商品房應(yīng)由開發(fā)商交納。 根據(jù)建住房（1998）213號住宅共用部位共有設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法規(guī)定，自1999年1月1日起，售房單位在向購房者收取房價款的同時，可以按房價款

9、的2至3的比例向購房者收取住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱"維修基金"），該筆基金應(yīng)專項用于住宅公共部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入銷售收入。在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時，售房單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督。 關(guān)于大修、中修和小修費收取問題，京價（房）字（1997）第196號北京市物價局、北京市房屋土地管理局關(guān)于印發(fā)&quo

10、t;北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法"的通知具體規(guī)定了各類級別住宅所應(yīng)收取大修、中修、小修費用標準。但商品房都有一定的保修期，保修期內(nèi)的維修費用不需交納。所以除非物業(yè)管理公司有足夠理由和證據(jù)表明這些維修費是否會用于保修期，否則業(yè)主有權(quán)拒交。 除以上幾項外，在入住前，開發(fā)商或物業(yè)公司一般還會向購房人預(yù)收契稅，以備辦理房產(chǎn)證時交納，只要物業(yè)管理公約中對此無購房人委托代收的條款，是預(yù)交還是辦理產(chǎn)權(quán)證時自己交納就完全取決于購房人了。 物業(yè)管理費也是入住前物業(yè)公司經(jīng)常要業(yè)主交納的費用。一方面，物業(yè)管理費是基于使用房屋才發(fā)生的費用，另一方面，不預(yù)收一定的物業(yè)管理費又無法保障物業(yè)的正常使

11、用，且物業(yè)管理又是一種滯時服務(wù)，所以預(yù)收一定的物業(yè)管理費還是合理的。 物業(yè)保證金是保證遇到特殊情況時，物業(yè)管理費收取不受影響。 法規(guī)并無嚴格規(guī)定禁收，但收取標準應(yīng)對所有客戶一樣，除非物業(yè)管理公約中有明確規(guī)定。一般來講，物業(yè)保證金是3個月的物業(yè)管理費。 另外，裝修押金也是一個經(jīng)常被要求的收費項目，小區(qū)多有自己的標準，但收費金額一定要合理。過高時，可以向物價部門或居住小區(qū)管理辦公室投訴。 這里有一點需要說明的是，物業(yè)管理公司以未繳齊所要求繳納的費用為由，拒絕給購房人鑰匙是沒有法律依據(jù)的。當(dāng)然如果雙方所訂立的合同中明確約定交鑰匙之前，購房人應(yīng)繳納有關(guān)費用（包括物業(yè)管理費用），則物業(yè)管理公司上述要求是有合同依據(jù)的。筆者建議購房人在簽署合同時，應(yīng)明確發(fā)展商指定的物業(yè)管理公司收費標準應(yīng)符合有關(guān)政府規(guī)定，