房地產(chǎn)開發(fā)過程中工程造價(jià)的有效控制_工程管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)過程中工程造價(jià)的有效控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目注意投資效益,成本掌握對(duì)項(xiàng)目投資非常重要,必需從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等各方面挖掘潛力,降低成本,提高投資效益和社會(huì)效益。本文特殊強(qiáng)調(diào)了應(yīng)當(dāng)重視設(shè)計(jì)階段,投標(biāo)階段,施工階段竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)掌握。1工程設(shè)計(jì)是有效掌握工程造價(jià)的前提影響項(xiàng)目投資最大的階段,是設(shè)計(jì)階段。初步設(shè)計(jì)階段確定建筑物的結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計(jì)、平面布置及裝修標(biāo)準(zhǔn)等對(duì)建筑工程總造價(jià)影響為75 %95 %。在技術(shù)設(shè)計(jì)階段,只是對(duì)工程設(shè)計(jì)的合理性、可行性進(jìn)行確定,這一部分對(duì)工程造價(jià)的影響占工程總造價(jià)的35 %75 %;在施工圖設(shè)計(jì)階段,影響項(xiàng)目投資的可能性為5 %35 %。明顯,項(xiàng)目

2、投資掌握的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。有資料分析,設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的1 %以下,但正是這小于1 %的費(fèi)用,對(duì)工程造價(jià)的影響度占75 %。所謂掌握就是指行為主體為保證在變化的條件下實(shí)現(xiàn)其目標(biāo),根據(jù)事先擬定的方案和標(biāo)準(zhǔn),采納有效方法,對(duì)被控對(duì)象實(shí)施中發(fā)生的各種實(shí)際值與方案值進(jìn)行對(duì)比、檢查、監(jiān)督、引導(dǎo)和訂正的過程。在設(shè)計(jì)階段應(yīng)從下面五個(gè)方面掌握:1. 1實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今日,開發(fā)單位在托付設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,加強(qiáng)管理工作。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位,從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、精確性,避開因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題,消失的工程洽商。同時(shí)通過招投標(biāo)還可

3、能選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案,避開因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后,影響銷售,造成資金長(zhǎng)期得不到回收,經(jīng)濟(jì)效益無法保證的事情發(fā)生。1. 2實(shí)行限額設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長(zhǎng)短,同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益,對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目,開發(fā)商要做到心中有數(shù)。而作為設(shè)計(jì)單位,在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容,均要通過計(jì)算,要用數(shù)據(jù)說話,充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性,在設(shè)計(jì)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析上要轉(zhuǎn)變?cè)O(shè)計(jì)完后再算賬、功能打算造價(jià)的習(xí)慣作法。開發(fā)商應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求,并為之制造外部條件。1. 3開展價(jià)值工程活動(dòng)價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的,是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)

4、現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。一般來說,提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有五種:一是提高功能,降低成本,這是最抱負(fù)的途徑;二是功能不變,降低成本;三是成本不變,提高功能;四是功能略有下降,但帶來成本大幅度降低;五是成本略有上長(zhǎng),但帶來功能大幅度提高。運(yùn)用價(jià)值工程原理,在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上,對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策,選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是:以功能需求為動(dòng)身點(diǎn),對(duì)所討論對(duì)象進(jìn)行功能分析,使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一,在滿意功能要求的前提下,降低成本。1. 4加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作加強(qiáng)圖紙會(huì)審,將工程變更的發(fā)生盡量掌握在施工之前。在設(shè)計(jì)階段,克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷,所花費(fèi)的代價(jià)最小,可取

5、得的效果最好。我們?cè)谠O(shè)計(jì)出圖前,組織總工辦、工程部、成本部,對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核,從各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作,以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量避開因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來洽商,造成經(jīng)濟(jì)損失。1. 5加強(qiáng)洽商管理杜絕不合理的設(shè)計(jì)洽商。對(duì)的確必需發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,我們實(shí)行的方法是,必需有副總經(jīng)理以上的領(lǐng)導(dǎo)簽字方可生效,同時(shí)分清洽商是那方的責(zé)任,準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)懲罰,做到心中有數(shù)。這樣可以大大削減由于設(shè)計(jì)人責(zé)任心不強(qiáng)所發(fā)生的洽商,給工程增加的成本。杜絕施工單位利用設(shè)計(jì)洽商增加工程造價(jià)。2工程招投標(biāo)是有效掌握工程造價(jià)的核心通過招投標(biāo)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,可以

6、降低工程成本。對(duì)施工單位的選擇應(yīng)當(dāng)比較慎重,由于施工隊(duì)伍的優(yōu)劣關(guān)系到建設(shè)單位工程造價(jià)掌握的成敗。選擇施工隊(duì)伍主要考察施工企業(yè)的建設(shè)業(yè)績(jī)、資信狀況和技術(shù)裝備等。同時(shí)嚴(yán)格把握工程招標(biāo)條件,仔細(xì)編制工程標(biāo)底的標(biāo)書,做好評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作。以中標(biāo)價(jià)為基礎(chǔ)通過談判、協(xié)商確定合同及合理工期。工程招標(biāo)應(yīng)實(shí)行公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo),杜絕議標(biāo)或變相議標(biāo)。工程招標(biāo)時(shí),招標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、精確和全面,工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死,少留或不留活口。要編制好標(biāo)底,有條件的單位應(yīng)盡量自行編制,工程標(biāo)底要保證質(zhì)量,把工程標(biāo)底掌握在合理造價(jià)的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價(jià)水平的合理性,是否在投資掌握的范圍內(nèi)。中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致,工期

7、應(yīng)合理,盡量削減甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。對(duì)直接影響工程造成價(jià)的有關(guān)條款,如合同價(jià)款調(diào)整的條件和 方式、三材市場(chǎng)價(jià)格的取定方法等,都有具體的商定。對(duì)投標(biāo)包干的工程由承包方選購(gòu)的特別珍貴材料和設(shè)備、列出規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求清單,還要明確政策性調(diào)整是否包含在包干范圍內(nèi)。3施工管理是有效掌握工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)施工階段成本掌握的關(guān)鍵,一是合理掌握工程洽商,二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求,三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主是設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度方案變更和工程項(xiàng)目變更。掌握變更的關(guān)鍵在開發(fā)商,應(yīng)建立工程簽證管理制度,明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工,確保簽證的質(zhì)

8、量,杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、精確,我們首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的準(zhǔn)時(shí)性。一道工序施工完,時(shí)間久了一些細(xì)節(jié)簡(jiǎn)單遺忘,假如其次道工序又將其復(fù)蓋,客觀的數(shù)據(jù)資料就難以甚至無法證明。對(duì)簽證一般要求自發(fā)生之日起20 天內(nèi)辦妥。其次,對(duì)簽證的描述要求客觀、精確,要求隱藏簽證要以圖紙為依據(jù),標(biāo)明被隱藏部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成狀況,假如被隱藏部位的工程量在圖紙上不確定,還要求標(biāo)明幾何尺寸,并附上簡(jiǎn)圖施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證,必需寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù),不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)依據(jù)合同規(guī)定準(zhǔn)時(shí)處理,審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨便變通。

9、要加強(qiáng)預(yù)見性,盡量削減簽證發(fā)生。預(yù)算人員要廣泛把握建材行情,在現(xiàn)行材料價(jià)格全部為市場(chǎng)價(jià)的今日,假如對(duì)材料市場(chǎng)價(jià)格不清晰,就無法進(jìn)行工程造價(jià)管理。4竣工結(jié)算是有效掌握工程造價(jià)的關(guān)鍵工程造價(jià)的合理確定是工程造價(jià)管理的重要環(huán)節(jié),在確定工程造價(jià)時(shí),堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定為依據(jù),根據(jù)甲乙雙方在施工合同中的商定,依據(jù)竣工圖結(jié)合隱藏簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算,審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作,是否有丟、拉項(xiàng)工程。仔細(xì)核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否真正實(shí)施,該增的增,該減的減,實(shí)事求是。為了合理確定工程造價(jià),計(jì)價(jià)必需精確。預(yù)算人員不但要嫻熟把握工程量的計(jì)算規(guī)章,定額子目的組成內(nèi)容和套用規(guī)定、工程造

10、價(jià)計(jì)算程序,還要把握三者的編制原理、內(nèi)在聯(lián)系,確保工程造價(jià)計(jì)算的精確性。此外,預(yù)算人員要堅(jiān)持到現(xiàn)場(chǎng)了解狀況,把握工程動(dòng)態(tài),對(duì)特別材料進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià),把握價(jià)格動(dòng)態(tài);提高工程計(jì)價(jià)的精確性。掌握建安造價(jià)的最終一道關(guān),是竣工結(jié)算。凡進(jìn)行竣工結(jié)算的工程要有竣工驗(yàn)收手續(xù),從多年工作的閱歷來看,在工程竣工結(jié)算中洽商漏洞許多,有的是有洽商沒有施工;有的是施工沒有進(jìn)行應(yīng)核減,卻沒有洽商;還有的是洽商工程量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際施工工程量;諸如此類舉不勝舉。因此結(jié)算時(shí),要求我們的人員要有急躁、細(xì)致的工作方法,仔細(xì)核算工程量,不要怕麻煩,多下現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。為了保證工作少出披露,應(yīng)實(shí)行工程結(jié)算復(fù)審制度和工程尾款會(huì)簽制度,確保結(jié)算質(zhì)量和投資的收益。5 “以人為本”是有效掌握工程造價(jià)的基礎(chǔ)“以人為本”是眾多企業(yè)所強(qiáng)調(diào)的一個(gè)管理理念,在工程造價(jià)管理中,人的因素更顯重要。工程造價(jià)掌握涉及多個(gè)環(huán)節(jié)和專業(yè),如:前期規(guī)劃、施工管理、竣工