房地產(chǎn)開發(fā)全流程

1、第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)流程第一章：房地產(chǎn)開發(fā)總流程獲取土地信息 市場調(diào)研、投資分析90天申領(lǐng)項(xiàng)目建議書招標(biāo)/拍賣取得土地使用權(quán)簽訂土地出讓合同、辦理土地證70天方案設(shè)計(jì)建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證40天施工圖設(shè)計(jì)25天高層780天、小高層580、多層340天施工許可證工程施工階段30天竣工驗(yàn)收備案40天申領(lǐng)入戶許可證20天物業(yè)接管15天辦理初始登記交房入住注： 1 工程施工階段是指從打樁開始到交房結(jié)束的整個(gè)運(yùn)作過程（高層按地上25層、地下兩層考慮，小高層按地下一層、地上13層考慮，多層按6層考慮。主體施工：框架結(jié)構(gòu)按8天/層考慮，磚混按10天/層考慮）2 項(xiàng)目從拿地到交房入住的總周期為：

2、高層建筑為1110天，小高層建筑為910天，多層建筑為670天3 本總流程匯總了房地產(chǎn)開發(fā)的12個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，詳細(xì)流程參加全流程1 第二章：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全流程一 房地產(chǎn)開發(fā)全流程（表格樣本）發(fā)展中心/開發(fā)部設(shè)計(jì)管理工程管理成本控制招標(biāo)采購策劃營銷計(jì)劃管理物業(yè)管理招標(biāo)/拍賣取得土地使用權(quán)概念設(shè)計(jì)投資估算設(shè)計(jì)單位招標(biāo)項(xiàng)目及產(chǎn)品定位項(xiàng)目初級計(jì)劃建筑初步設(shè)計(jì)審查意見通知書建筑方案設(shè)計(jì)審查意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證國土使用證建設(shè)項(xiàng)目選址意見書開發(fā)設(shè)想提供土地拆遷初步設(shè)計(jì)、景觀方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)任務(wù)書方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書編制項(xiàng)目工程計(jì)劃拉圍墻、地質(zhì)勘探目標(biāo)成本制定成本測算地勘、文堪單位招標(biāo)項(xiàng)目工程招標(biāo)計(jì)劃編

3、制銷售指標(biāo)確定銷售部施工管理銷售部設(shè)計(jì)銷售部選址銷售部選址營銷策劃項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃完成編制項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃初稿施工圖審查備案建筑工程規(guī)劃許可證施工許可證基礎(chǔ)施工圖建筑施工圖設(shè)計(jì)三通一平總包單位確定監(jiān)理單位確定甲供（指）材招標(biāo)方案施工圖審查備案銷售準(zhǔn)備（售房附圖、銷售道具、銷售附圖、售房合同配置標(biāo)準(zhǔn)）銷售推廣方案項(xiàng)目班子配置分項(xiàng)驗(yàn)收（消防、人防、規(guī)劃、防雷、檔案、環(huán)評）裝修材料的選樣及封樣設(shè)計(jì)變更完成施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收一般裝修工程外墻保溫、防水門窗、欄桿、精裝修外架拆除室外配套管網(wǎng)景觀道路砌體工程施工主體結(jié)構(gòu)施工基礎(chǔ)工程驗(yàn)收基礎(chǔ)工程施工成本過程控制總結(jié)回顧進(jìn)度款審核簽證變更審核隱蔽工程收方

4、成本施工過程控制計(jì)劃確定分包單位招標(biāo)工作階段性總結(jié)招標(biāo)評價(jià)招標(biāo)工作總結(jié)招標(biāo)評價(jià)過程招標(biāo)采購業(yè)主開放日銷售管理（強(qiáng)銷期、持續(xù)期、尾盤）開盤產(chǎn)權(quán)測量預(yù)售許可證定價(jià)開放銷售培訓(xùn)運(yùn)營管理總結(jié)、考核項(xiàng)目施工階段運(yùn)營管理（計(jì)劃、控制、調(diào)整、考核）項(xiàng)目初級計(jì)劃物業(yè)檢查及接管施工過程提前介入綜合竣工驗(yàn)收竣工備案向物業(yè)移交竣工結(jié)算交房交房準(zhǔn)備（交房方案、交房附圖）竣工結(jié)算交房后的整改物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營說明：n 目的： 為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)全流程的工作程序，明確房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)工作環(huán)節(jié)的邏輯關(guān)系、先后順序，使每個(gè)有關(guān)職能部門都明確自己的工作介入點(diǎn)、介入時(shí)緊前和緊后關(guān)系，減少工作環(huán)節(jié)、避免重復(fù)工作，特制定本流程n 適用范圍

5、： 本流程適用于房地產(chǎn)公司所有項(xiàng)目開發(fā)的流程節(jié)奏把控n 定義： 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全流程：是指項(xiàng)目從簽訂土地出讓協(xié)議（招拍掛、取得土地使用權(quán)）至完成項(xiàng)目開發(fā)移交至業(yè)主為止的整個(gè)工作流程n 工作程序： 詳見工作流程說明n 支持性文件：無n 相關(guān)記錄： 無二 房地產(chǎn)開發(fā)全流程n （網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃樣本）（一）工作類別 制定目標(biāo)成本 投資估算 成本測算、 編制工程計(jì)劃 甲供（指）才招標(biāo)方案 三通一平28251915104 設(shè)計(jì)單位招標(biāo) 地勘、文堪單位招標(biāo) 拉圍墻、地質(zhì)勘探 工程招標(biāo)計(jì)劃 監(jiān)理、總承包單位確定 臨建搭設(shè)工程類 2714 施工圖設(shè)計(jì)（有關(guān) 全套2173可概念設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì)、景觀方案設(shè)計(jì) 部

6、門口頭確定） 完成 景觀設(shè)計(jì)完成技術(shù)類 行 性 調(diào) 查 結(jié)262422束項(xiàng)目選址 方案設(shè)計(jì)審查 建設(shè)用地規(guī)劃 建筑初步設(shè)計(jì)審查 施工圖審 建筑工程618131121 形 簽訂土地協(xié)議意見書 意見書 許可證 意見通知書 查備案 規(guī)劃許可證 施工許可證發(fā)展類 成 報(bào) 按實(shí)際時(shí)間178 告 土地拆遷 國土使用證 售樓部選址 銷售目標(biāo) 銷售準(zhǔn)備（售房附圖 道292316201295 產(chǎn)品定位 營銷策劃 售樓部設(shè)計(jì) 售樓部施工 確定 銷售方案推廣 具合同 配置標(biāo)準(zhǔn)）營銷類0 時(shí)間n （網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃樣本）（二）工作類 別 44 施工過程中技術(shù)管控（設(shè)計(jì)變更、裝修材料選樣及封樣等） 技術(shù)類 4837 預(yù)售 許可

7、證 發(fā)展中心/開發(fā)部做好正常的政府職能部門的溝通工作發(fā)展類46 成本階段性 成本施工過程中計(jì)劃控制、工程進(jìn)度款審核 、施工過程中的招標(biāo)采購 控制總結(jié)4742 保溫、防水 門窗 外架 室外管網(wǎng)454341403635333130 土方工程施工樁基工程 基礎(chǔ)工程 五層結(jié)頂 主體封頂 砌體工程 裝修工程 欄桿 拆除 配套工程工程類 水、電、智能化等安裝工程 3934 業(yè)主 產(chǎn)權(quán)測量493832 銷售培訓(xùn) 開放1 定價(jià) 開盤 銷售管理（強(qiáng)銷期、持續(xù)期）營銷類0 時(shí)間n （網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃樣本）（三） 工作類別5852 分項(xiàng)驗(yàn)收（消防、人防、 綜合竣工驗(yàn)收 規(guī)劃、檔案、環(huán)評 竣工備案發(fā)展類 5755 成本控制工

8、作總結(jié) 竣工結(jié)算 根據(jù)物業(yè) 66636056545150 景觀道路工程資料準(zhǔn)備 移交物業(yè) 反饋整改 配合交房 交房后整改 工程類交房準(zhǔn)備（交房5967656461 物業(yè)驗(yàn)收 方案、交房附圖） 交房 業(yè)主投訴處理 進(jìn)入物業(yè)管理程序物業(yè)類 6253 業(yè)主開放2 銷售收尾、配合交房工作 營銷類0 時(shí)間說明：為了更加直觀的了解房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)程序，清楚地反應(yīng)開發(fā)過程中每個(gè)環(huán)節(jié)之間的邏輯關(guān)系，特制定了該網(wǎng)絡(luò)關(guān)系圖。該網(wǎng)絡(luò)關(guān)系圖是以流程形式表現(xiàn)的，沒有標(biāo)注時(shí)間節(jié)點(diǎn)。時(shí)間關(guān)系在各有關(guān)中心文件的編輯中再行詳細(xì)闡述三 房地產(chǎn)開發(fā)全流程說明步驟是否為重點(diǎn)控制點(diǎn)工作重點(diǎn)描述時(shí)限重要輸入重要輸出流程編號責(zé)權(quán)事項(xiàng)編號相

9、關(guān)表格模板1發(fā)展中心/開發(fā)部已經(jīng)對目標(biāo)地塊簽訂土地出讓協(xié)議，且在營銷策劃中心的配合下編制完畢并通過審核審批的可行性研究報(bào)告、通過計(jì)委審查后并立項(xiàng)可行性研究報(bào)告2ZD 營銷策劃中心（與代理商合作）做市場調(diào)查分析、進(jìn)行產(chǎn)品定位，發(fā)展中心/開發(fā)部提供定位所需的前期有關(guān)資料。出具項(xiàng)目定位策劃報(bào)告，并按責(zé)權(quán)體系審核審批通過可行性研究報(bào)告項(xiàng)目定位策劃報(bào)告3設(shè)計(jì)管理中心根據(jù)項(xiàng)目定位策劃報(bào)告給設(shè)計(jì)院下達(dá)概念設(shè)計(jì)任務(wù)書進(jìn)行概念設(shè)計(jì)，確定項(xiàng)目的樓體分配、容積率、綠化面積等，并通過有關(guān)部門的研究、討論，按責(zé)權(quán)體系審核、審批。招標(biāo)采購中心組織確定后的設(shè)計(jì)單位概念設(shè)計(jì)任務(wù)書概念設(shè)計(jì)成果4成本管理中心根據(jù)概念設(shè)計(jì)成果組織

10、編制項(xiàng)目投資估算表，對整個(gè)項(xiàng)目成本、利潤進(jìn)行初步分析項(xiàng)目投資估算表5ZD發(fā)展中心/開發(fā)部負(fù)責(zé)溝通規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書計(jì)委審查進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)國土資源局通過土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式審查建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書環(huán)保部門辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書文化局、地震局園林局、水利局對工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容范圍進(jìn)行審查項(xiàng)目選址意見書6設(shè)計(jì)管理中心根據(jù)審批審核通過的概念設(shè)計(jì)成果進(jìn)行分析，給設(shè)計(jì)院下達(dá)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書，并負(fù)責(zé)監(jiān)督完成方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書方案設(shè)計(jì)7在方案設(shè)計(jì)過程中，發(fā)展中心/開發(fā)部與土地所屬相關(guān)單位協(xié)調(diào)進(jìn)行地上附屬物拆遷工作8發(fā)展中心/開發(fā)部負(fù)責(zé)通過規(guī)劃局的方案設(shè)計(jì)審查、取得方案設(shè)計(jì)審查意

11、見書9ZD規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件人防辦完成人防工程建設(shè)布局審查國土資源局完成土地預(yù)審?fù)瓿晒蚕?、交警、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容范圍進(jìn)行審查10成本管理中心根據(jù)方案設(shè)計(jì)做成本測算，招標(biāo)采購中心負(fù)責(zé)完成地勘、文堪單位的招標(biāo)工作成本測算書地勘（文堪）中標(biāo)單位確認(rèn)書11設(shè)計(jì)管理中心負(fù)責(zé)督促設(shè)計(jì)單位完成初步設(shè)計(jì)、景觀方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)12項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）在發(fā)展中心/開發(fā)部的溝通協(xié)調(diào)下拉圍墻、組織地質(zhì)勘探、文物勘探13ZD發(fā)展中心/開發(fā)部協(xié)調(diào)、溝通國土資源局辦理國有土地使用證國有土地使用證14建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對落

12、實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求內(nèi)容進(jìn)行審查，核發(fā)建筑初步設(shè)計(jì)審查意見通知書規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查公安消防支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)施進(jìn)行審查公安交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查完成國土資源局土地預(yù)審市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行審查建筑初步設(shè)計(jì)審查意見通知書15設(shè)計(jì)管理中心根據(jù)初步設(shè)計(jì)審查意見督促設(shè)計(jì)單位完成施工圖設(shè)計(jì)16發(fā)展中心/開發(fā)部溝通協(xié)調(diào)建委辦理施工圖設(shè)計(jì)審查備案建筑初步設(shè)計(jì)審查意見通知書建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，并根據(jù)地產(chǎn)商意見核發(fā)技術(shù)性審查委托通知書建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告發(fā)放建設(shè)工程施工圖

13、設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書17在此階段成本管理中心完成制定目標(biāo)成本計(jì)劃、編制工程招標(biāo)計(jì)劃、工程管理中心編制工程計(jì)劃制定目標(biāo)成本計(jì)劃編制工程計(jì)劃編制工程招標(biāo)計(jì)劃18ZD發(fā)展中心/開發(fā)部溝通協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)辦理完成建筑工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查人防辦進(jìn)行人防設(shè)計(jì)審查建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局等相關(guān)部門按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行審查建筑工程規(guī)劃許可證副本19在完成18項(xiàng)同時(shí)，招標(biāo)采購中心制定甲指（供）材招標(biāo)方案，組織完成監(jiān)理單位、主體施工單位的招標(biāo)工作（異地項(xiàng)目公司以項(xiàng)目公司為主，總公

14、司招標(biāo)采購中心全程跟蹤監(jiān)督并提供資源服務(wù)）甲指（供）材招標(biāo)方案監(jiān)理單位中標(biāo)確認(rèn)書（主體）施工單位中標(biāo)確認(rèn)書20ZD發(fā)展中心/開發(fā)部與建委溝通協(xié)調(diào)，建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證辦理施工報(bào)建登記完成對工程進(jìn)行發(fā)包、確定施工隊(duì)伍建筑工程施工許可證21項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）在證件辦理期間完成三通一平、臨建搭設(shè)等基礎(chǔ)工作施工單位辦理完成質(zhì)檢、安監(jiān)部門的報(bào)檢工作22設(shè)計(jì)管理中心組織監(jiān)督完成景觀設(shè)計(jì)施工圖景觀設(shè)計(jì)施工圖23營銷策劃中心在建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理期間完成營銷策劃方案、臨時(shí)售樓部的選址、設(shè)計(jì)、施工24營銷策劃中心在建筑初步設(shè)計(jì)審查期間完成銷售目標(biāo)的計(jì)劃確定25營銷策劃

15、中心在施工許可證辦理完成前做好銷售方案推廣，做好銷售準(zhǔn)備工作（售房附圖、銷售道具、銷售合同、配置標(biāo)準(zhǔn)等）26設(shè)計(jì)管理中心組織甲方有關(guān)人員、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行圖紙會審圖紙會審紀(jì)要27ZD工程開工：項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）組織施工單位正式開始建筑工程施工，監(jiān)理單位下達(dá)開工令辦理完成開工前各類證件完成施工圖紙會審施工單位的施工組織設(shè)計(jì)按責(zé)權(quán)體系審查、審批通過施工單位做好開工準(zhǔn)備28招標(biāo)采購中心組織指定有關(guān)主要材料（如：水泥、鋼材、防水卷材等）甲指（供）材料確認(rèn)單29設(shè)計(jì)管理中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程全過程的技術(shù)監(jiān)控和技術(shù)指導(dǎo)工作，負(fù)責(zé)審核、審查設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定、施工方案等內(nèi)容設(shè)計(jì)變更單技術(shù)核定單特殊

16、工種施工方案30土方工程施工（暫按有地下室（-1）高層住宅考慮）挖土深度按設(shè)計(jì)樁基頂標(biāo)高、保證有效樁長為準(zhǔn)（具體以施工方案為準(zhǔn)）31樁基施工 在第一層土挖完后開始，整個(gè)樁基施工階段包括：打試樁、打正式樁、第二次土方開挖、破綻將頭、樁基試驗(yàn)、土壤檢測等過程32基礎(chǔ)工程施工 樁基試驗(yàn)通過后，開始基礎(chǔ)工程施工，原則上是以±0.00為分界點(diǎn)，正負(fù)零以下（含地下室）在進(jìn)度計(jì)劃編制時(shí)均劃入基礎(chǔ)工程，在基礎(chǔ)工程完成（含檢驗(yàn)資料）后及時(shí)報(bào)檢、做好基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收記錄33營銷策劃中心負(fù)責(zé)組織完成銷售培訓(xùn)，完成產(chǎn)權(quán)測量定價(jià)34成本管理中心完成樁基施工單位、土方施工單位的結(jié)算工作，做好合同

17、節(jié)點(diǎn)造價(jià)統(tǒng)計(jì)工作，在施工過程中審核節(jié)點(diǎn)造價(jià)付款審核結(jié)算依據(jù)資料（樁基）工程結(jié)算單（土方）工程結(jié)算單35ZD五層結(jié)頂 36ZD發(fā)展中心/開發(fā)部與房地產(chǎn)管理部門溝通協(xié)調(diào)辦理預(yù)售登記，由房地產(chǎn)管理部門核發(fā)商品房預(yù)售許可證提供資料（證明材料）：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期公司的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書工程施工合同商品房預(yù)售方案商品房預(yù)售許可證37砌體工程完成 38ZD項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）協(xié)調(diào)組織建筑工程主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收主體結(jié)構(gòu)有關(guān)證明資料原材料復(fù)驗(yàn)報(bào)告混

18、凝土最后一批澆筑的試驗(yàn)資料施工過程控制資料其他有關(guān)資料建筑工程主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收記錄39招標(biāo)采購中心組織完成裝飾材料、保溫材料、安裝設(shè)備、電纜、電線等合同約定的材料指定（供應(yīng)）異地項(xiàng)目公司則在總公司招標(biāo)采購中心的全程監(jiān)督下完成此項(xiàng)工作甲指（供）材料確認(rèn)單40ZD裝飾、裝修工程完成、外架拆除41室外管網(wǎng)等配套工程進(jìn)場施工42景觀道路施工43發(fā)展中心/開發(fā)部溝通協(xié)調(diào)有關(guān)政府職能部門進(jìn)行分項(xiàng)驗(yàn)收（消防、人防、規(guī)劃、檔案、環(huán)評）異地項(xiàng)目以項(xiàng)目公司為主導(dǎo)，總公司發(fā)展中心/開發(fā)部全力提供支持各分項(xiàng)驗(yàn)收報(bào)告44項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）做好工程資料準(zhǔn)備工作。物業(yè)公司開始介入驗(yàn)房45ZD 發(fā)展中心/開發(fā)部溝通協(xié)調(diào)質(zhì)監(jiān)部門、

19、組織項(xiàng)目綜合驗(yàn)收，做好竣工備案。異地項(xiàng)目以項(xiàng)目公司為主導(dǎo)，總公司發(fā)展中心/開發(fā)部全力提供支持各項(xiàng)環(huán)檢工作完成，取得合格資料項(xiàng)目工程資料齊全項(xiàng)目工程全部結(jié)束竣工備案證書46工程移交物業(yè)公司，物業(yè)公司根據(jù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，對驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問題書面提交項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司），項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）安排整改落實(shí)47物業(yè)公司管理方準(zhǔn)備工作（交房方案、交房附圖、交房道具等）營銷部核和項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）全力配合48ZD交房 以物業(yè)公司為主導(dǎo)、項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）、營銷策劃中心全力配合。有必要時(shí)取得總公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)（及有關(guān)人員）的全力支持49營銷策劃中心（營銷部）交房前做好房源銷控、完成商品房銷售計(jì)劃50物業(yè)公司受理交房后的

20、業(yè)主各類投訴，并且進(jìn)行分類處理51項(xiàng)目公司根據(jù)業(yè)主投訴的工程質(zhì)量問題組織維修項(xiàng)目和物業(yè)進(jìn)行最后交接，并負(fù)責(zé)組織有關(guān)參戰(zhàn)單位召開移交會議，明確移交后的責(zé)任項(xiàng)目移交資料目錄各施工單位質(zhì)保金以及質(zhì)保期明細(xì)表52項(xiàng)目進(jìn)入正常的物業(yè)管理程序房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理 第12頁 共12頁 編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計(jì)劃作業(yè)指引（各個(gè)項(xiàng)目）1. 目的 1-1 目的：明確公司個(gè)項(xiàng)目開發(fā)流程計(jì)劃的編制、審核、發(fā)布流程，確保項(xiàng)目運(yùn)作的計(jì)劃性、科學(xué)性、嚴(yán)謹(jǐn)性1-2 作用：通過流程計(jì)劃的實(shí)施，使項(xiàng)目中上百個(gè)環(huán)節(jié)高效地有序地協(xié)調(diào)地工作，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。當(dāng)項(xiàng)目完成后，這張記錄著歷次實(shí)際進(jìn)度前鋒線和調(diào)整痕跡的流程計(jì)劃可以對整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度管理作

21、出評價(jià)，也可以檢討原計(jì)劃編制的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，為今后的計(jì)劃管理提供依據(jù)。2. 適用范圍 本指引適用于房地產(chǎn)公司新項(xiàng)目開發(fā)的全流程編制工作3. 定義 （暫無）4. 職責(zé)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理：負(fù)責(zé)批準(zhǔn)計(jì)劃和批準(zhǔn)計(jì)劃調(diào)整。 主管崗位： 計(jì)劃管理中心負(fù)責(zé)人 與工程管理中心負(fù)責(zé)人、總監(jiān)協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實(shí)在項(xiàng)目前期策劃階段的計(jì)劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。 負(fù)責(zé)工程師：在與設(shè)計(jì)管理中心、成本管理中心協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實(shí)在項(xiàng)目實(shí)施階段的計(jì)劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。 協(xié)管崗位  工程管理中心負(fù)責(zé)人，總監(jiān)：分別向計(jì)劃管理中心提供分管范圍內(nèi)的進(jìn)度目標(biāo)和調(diào)整意見。 主辦崗位  營銷策劃

22、 負(fù)責(zé)在標(biāo)準(zhǔn)流程計(jì)劃的基礎(chǔ)上按本項(xiàng)目的個(gè)性特點(diǎn)編制網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，并根據(jù)負(fù)責(zé)人、總監(jiān)的意見修改完善。      項(xiàng)目經(jīng)理：在計(jì)劃實(shí)施過程中，根據(jù)具體情況提出調(diào)整意見，經(jīng)各有關(guān)負(fù)責(zé)人、總監(jiān)批示后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 5. 程序5-1 根據(jù)公司通用的計(jì)劃模板、標(biāo)準(zhǔn)圖式、項(xiàng)目目標(biāo)要求，計(jì)劃管理中心在土地中標(biāo)后十天內(nèi)組織完成編制*項(xiàng)目開發(fā)流程計(jì)劃。公司負(fù)責(zé)人和工程總監(jiān)的主辦交接界限為規(guī)劃方案定稿之后。并負(fù)責(zé)定期檢查和調(diào)整（半年計(jì)劃調(diào)整、一年計(jì)劃調(diào)整），遇緊急情況可以隨時(shí)檢查調(diào)整。 5-2 計(jì)劃編制建議使用雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，以更加直觀的體現(xiàn)各個(gè)環(huán)節(jié)之間的邏輯關(guān)系5

23、-2-1編制網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的要素是：5-2-1-1 工作要素 事件的內(nèi)容稱為工作，也就是按需要的粗細(xì)程度拆分而成的消耗時(shí)間或同時(shí)也消耗資源的一個(gè)子項(xiàng)目或子任務(wù)。在座標(biāo)雙代號網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中，采用一根連線和左右兩個(gè)圓圈來表示某一項(xiàng)工作。圓圈中的編號從左向右依此排列。整個(gè)計(jì)劃中編號不容許重復(fù)，所以某號到某號就能代表某一項(xiàng)特定的工作。 5-2-1-2 時(shí)間要素 在網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的頂端設(shè)計(jì)一排以一個(gè)日歷天為單位的橫座標(biāo)，稱為時(shí)間坐標(biāo)軸。它的起始原點(diǎn)對應(yīng)著第一項(xiàng)工作的開始日期，它的終點(diǎn)對應(yīng)著最后一項(xiàng)工作的結(jié)束日期。也可以把原點(diǎn)設(shè)計(jì)為零，依此以天數(shù)后續(xù)，那么時(shí)間座標(biāo)軸的最后刻度就表示為項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人期天數(shù)。 一項(xiàng)工作從開始到

24、完成需要的合理時(shí)間稱為該工作的持續(xù)時(shí)間。在網(wǎng)絡(luò)圖中以連線的長度來表示，其起始端對應(yīng)著該項(xiàng)工作在時(shí)間座標(biāo)上的開始日期，結(jié)尾端對應(yīng)著該項(xiàng)工作在時(shí)間座標(biāo)上的結(jié)束日期。 兩各相鄰圓圈之間的時(shí)間段稱為時(shí)距。在關(guān)鍵路線上，時(shí)距和工作的持續(xù)時(shí)間是相等的。在非關(guān)鍵路線上，工作的持續(xù)時(shí)間小于時(shí)距。也就是說在時(shí)距里存在一定數(shù)量的可利用的時(shí)間空間，這段機(jī)動時(shí)間稱之為該項(xiàng)工作的自由時(shí)差。在網(wǎng)絡(luò)圖上用波形線表示并對應(yīng)著時(shí)間座標(biāo)。如何合理利用這段自由時(shí)差往往是在優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃時(shí)最先考慮的潛力所在。 5-2-1-3 邏輯要素 左側(cè)的工作必須完成后才有條件去完成右側(cè)相鄰的工作。同一垂直面內(nèi)的工作必須同步完成，它們之間沒有先后依

25、賴的關(guān)系。 持續(xù)時(shí)間和時(shí)距相同的工作稱為關(guān)鍵工作，自始至終全部由關(guān)鍵工作連接起來的路線，也就是線路上總的工作持續(xù)時(shí)間最長的線路稱之為關(guān)鍵線路。各項(xiàng)工作的次序位置和連線表示著工作相互之間的邏輯關(guān)系，這是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的精髓所在。如果邏輯出現(xiàn)錯(cuò)誤，網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃也就從根本上失去了可操作性。 5-2-1-4 責(zé)任要素 相關(guān)的工作可以列在對應(yīng)部門和崗位的水平線上，使每個(gè)部門和崗位清楚地了解自己在整個(gè)項(xiàng)目中要按怎樣的順序做哪些工作，每件工作從什么時(shí)候必須開始，到什么時(shí)候必須結(jié)束，其中有沒有機(jī)動的時(shí)間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關(guān)系，等等。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上級的檢查

26、和職責(zé)考核。 5-2-2 編制網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的要點(diǎn) 5-2-2-1 定目標(biāo)工期和計(jì)劃工期 根據(jù)對計(jì)劃執(zhí)行的信心程度，將目標(biāo)工期適當(dāng)壓縮后作為計(jì)劃工期，以便給實(shí)施過程中的調(diào)整留有余地。 5-2-2-2 建立座標(biāo)系統(tǒng)（這與運(yùn)營計(jì)劃中的網(wǎng)絡(luò)設(shè)置有所不同，運(yùn)營計(jì)劃的縱橫坐標(biāo)體現(xiàn)的是項(xiàng)目開發(fā)的主要節(jié)奏驟和配合工作之間邏輯關(guān)系）橫座標(biāo)是工期，如果以天為單位，則起始原點(diǎn)是零，終點(diǎn)是目標(biāo)工期的總天數(shù)。如以日歷的日期為單位，則原點(diǎn)是項(xiàng)目啟動的首日日期，終點(diǎn)是項(xiàng)目結(jié)束的日期。 縱座標(biāo)是部門和崗位設(shè)置。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中所有的工作都能對應(yīng)縱座標(biāo)上的具體負(fù)責(zé)操作的崗位。同時(shí)，所有的崗位都能歸屬在上一個(gè)管理層次的責(zé)任范圍內(nèi)，而管理層

27、又歸集到?jīng)Q策層。 5-2-2-3 分解出項(xiàng)目的具體工作，落實(shí)到崗位，限定它的持續(xù)時(shí)間，明確它與其他工作的順序邏輯關(guān)系。可以預(yù)先列出草表，也可以按照限定的條件直接填寫到座標(biāo)網(wǎng)上。 5-2-2-4 檢查各工作的邏輯關(guān)系，所有節(jié)點(diǎn)自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續(xù)時(shí)間不足時(shí)距長度的，用波形線補(bǔ)足。 5-2-2-5 把沒有自由時(shí)差的關(guān)鍵工作用粗黑線連接起來，形成關(guān)鍵路線。關(guān)鍵路線的盡端如沒有超出工期，可把持續(xù)時(shí)間相對緊張的關(guān)鍵工作適當(dāng)延長。盡端如超出工期，則把持續(xù)時(shí)間尚有潛力的關(guān)鍵工作適當(dāng)壓縮。反復(fù)調(diào)整到關(guān)鍵路線的盡端正好和工期平齊。重新謄清圖式，雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃到此初步完成。 5-3

28、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的優(yōu)化和調(diào)整 5-3-1 事先優(yōu)化 5-3-1-1 成本目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)，只能三者兼顧，有所側(cè)重，而不可能三者兼得。質(zhì)量要求的結(jié)果會使某些工藝性工作的持續(xù)時(shí)間延長和材料人工費(fèi)用增加；壓縮工期的結(jié)果會導(dǎo)致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現(xiàn)安全和質(zhì)量事故的概率提高；而削減成本又會打擊承攬企業(yè)的積極性，誘發(fā)偷工減料，減少資源投入，使工期拖延。計(jì)劃的優(yōu)化能使三者兼顧，有所側(cè)重的原則得到充分的體現(xiàn)。 5-3-1-2 在計(jì)劃優(yōu)化后如果仍達(dá)不到預(yù)期的進(jìn)度目標(biāo)，這只能說明預(yù)定的要求是不客觀和盲目的，需要請示或說服上級領(lǐng)導(dǎo)加以修正。 5-3-2 過程檢查 5-3-2-1 在實(shí)施過

29、程中會發(fā)生各種事先難以預(yù)料的事情，使實(shí)際進(jìn)度發(fā)生變化。所以定期的檢查和及時(shí)地調(diào)整計(jì)劃不僅是難免的也是必須的。固定不變的計(jì)劃只能作為流于形式的裝飾品。 5-3-2-2 過程檢查可以采用前鋒線方法，按檢查時(shí)點(diǎn)從時(shí)間座標(biāo)上的相應(yīng)刻度起向下畫一道垂直線，稱之為檢查時(shí)點(diǎn)基準(zhǔn)線，然后再把各項(xiàng)工作在檢查時(shí)點(diǎn)時(shí)的實(shí)際進(jìn)度所達(dá)到的前鋒點(diǎn)連接起來，形成一條垂直方向的折線，這條折線稱為實(shí)際進(jìn)度前鋒線。前鋒線曲折越多，說明各項(xiàng)工作的同步性越差。其中折線段處在基準(zhǔn)線左邊的工作進(jìn)度為拖延，處在右邊的工作進(jìn)度為提前，其幅度可按前鋒點(diǎn)到基準(zhǔn)線的距離從時(shí)間坐標(biāo)軸上量化而得。前鋒線是寶貴的信息資料，應(yīng)該一直保留在圖上。 5-3-2-3 經(jīng)多次的定期檢查后，通過對前后兩次前鋒線的對比分析，就可以在一定范圍內(nèi)對項(xiàng)目未來的進(jìn)度和變化趨勢作出定量的預(yù)測。在某個(gè)線路上前后兩條前鋒線所截取的線段長度（天數(shù)）除以前后兩次檢查的時(shí)間間隔（天數(shù)），所得的比值稱之為進(jìn)度比。該比值大于1，小于1或等于1分別表示某線路的實(shí)際進(jìn)展速度與原計(jì)劃相比是快，慢或者相等。如果保持實(shí)際的進(jìn)展速度不變（即進(jìn)度比不