工程竣工質(zhì)量驗(yàn)收移交工作指引

1、 工程竣工驗(yàn)收移交工作管理辦法目的提高工程管理的程序化、標(biāo)準(zhǔn)化，維護(hù)和提升品牌形象，特制定此工作管理辦法。定義及適用范圍2.1 工程竣工后的工程管理工作順序，分為“工程竣工質(zhì)量驗(yàn)收（政府驗(yàn)收）”、“物業(yè)接管質(zhì)量驗(yàn)收”、“業(yè)主入伙質(zhì)量驗(yàn)收”三部分；2.2 適用于長(zhǎng)春公司竣工驗(yàn)收移交項(xiàng)目。原則 對(duì)有竣工和交房任務(wù)的項(xiàng)目在竣工交付前要解決全部質(zhì)量問題，不能帶病交付。對(duì)質(zhì)量存在隱患及準(zhǔn)備工作不足，不具備交房條件的項(xiàng)目寧可延期也不得強(qiáng)行交房，待交房準(zhǔn)備工作做好后再進(jìn)行交房工作。工程竣工質(zhì)量驗(yàn)收.1 工程項(xiàng)目完工后，工程管理部要求監(jiān)理單位配合總承包單位組織進(jìn)行內(nèi)部初驗(yàn)收，檢查有關(guān)的工程技術(shù)資料包括隱蔽工程

2、驗(yàn)收記錄、施工圖紙，分項(xiàng)工程驗(yàn)收記錄等資料是否齊全準(zhǔn)確，進(jìn)行建筑物實(shí)體工程質(zhì)量檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并要求總承包單位做好總、分包工程竣工初驗(yàn)收記錄報(bào)告。.2 監(jiān)理單位簽署初步驗(yàn)收審核意見，存在的問題由總承包單位及相關(guān)責(zé)任人及時(shí)整改，合格后監(jiān)理工程師簽署初驗(yàn)合格意見，并報(bào)工程管理部。.3 總承包單位書面通知工程管理部申請(qǐng)驗(yàn)收。.4 工程管理部在收到工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)書后，準(zhǔn)備相關(guān)工程竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)文件，盡快組織工程竣工驗(yàn)收。.5 工程管理部須在準(zhǔn)備工程竣工驗(yàn)收個(gè)工作日前將驗(yàn)收工程內(nèi)容、范圍、時(shí)間以及參加驗(yàn)收人員名單等有關(guān)事宜書面通知負(fù)責(zé)該工程的政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門。.6 工程管理部負(fù)責(zé)牽頭組織，申

3、請(qǐng)地方政府地區(qū)工程質(zhì)量監(jiān)督部門（質(zhì)檢站）參加，由質(zhì)檢站、公司工程部、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理以及施工等單位和其他有關(guān)方面專家組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案。.7 監(jiān)理單位配合總、分承包單位向工程管理部提交相關(guān)工程竣工資料，并做好工程現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收準(zhǔn)備。.8 工程管理部組織工程竣工驗(yàn)收。4.1 工程部、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位，分別匯報(bào)工程合同履行情況以及工程建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的情況。4.2 驗(yàn)收組審閱工程檔案資料，其中包括工程技術(shù)資料、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、分項(xiàng)工程驗(yàn)收記錄、施工圖等。4.3 驗(yàn)收組實(shí)地查驗(yàn)工程質(zhì)量。4.4 由工程管理部主持，包括政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門參與，對(duì)工程勘察、設(shè)計(jì)

4、、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評(píng)價(jià)，形成經(jīng)驗(yàn)收組人員簽署的工程驗(yàn)收意見。.9 工程竣工驗(yàn)收如未通過，驗(yàn)收組應(yīng)協(xié)商并提出解決方案，并通知有關(guān)各方立即整改，確定再次驗(yàn)收的時(shí)間。.10 工程竣工合格后，工程管理部要提出工程竣工驗(yàn)收證明書，其中應(yīng)包括施工、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理各單位質(zhì)量竣工報(bào)告以及施工單位工程質(zhì)量保修書和其他有關(guān)文件。.11 在通過工程管理部組織，地方政府專項(xiàng)管理部門參加的分項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收后，工程管理部向?qū)ｍ?xiàng)管理部門申請(qǐng)出具驗(yàn)收證書。.12 在通過工程管理部組織，地方政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門參加的工程竣工驗(yàn)收后，工程管理部向地方建筑業(yè)管理部門申請(qǐng)出具驗(yàn)收備案證書。物業(yè)接管質(zhì)量驗(yàn)

5、收.1 在銷售合同約定業(yè)主入伙之日前2個(gè)月，工程管理部負(fù)責(zé)完成需移交的物業(yè)的全部工程工作，開始接管驗(yàn)收，總時(shí)長(zhǎng)為2個(gè)月，最低不得少于1個(gè)月。.2 物業(yè)接管驗(yàn)收是工程完成后，將物業(yè)移交物業(yè)公司著手實(shí)施物業(yè)管理，而進(jìn)行的物業(yè)實(shí)體再檢驗(yàn)和物業(yè)資料移交。.3 工程管理部在工程項(xiàng)目竣工后，需書面提請(qǐng)物業(yè)公司對(duì)物業(yè)接管驗(yàn)收。.4 物業(yè)接管質(zhì)量驗(yàn)收準(zhǔn)備工作。.3.1 成立物業(yè)驗(yàn)收組.3.1.1 由工程管理部組建有項(xiàng)目、監(jiān)理、物業(yè)、施工等單位參加的驗(yàn)收組。.3.1.2 驗(yàn)收組人員名單、分工架構(gòu)根據(jù)驗(yàn)收物業(yè)的面積、時(shí)間要求以及驗(yàn)收難易程度確定。.3.1.3 工程部、監(jiān)理、施工的內(nèi)業(yè)資料管理人員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)

6、、工程、設(shè)備竣工資料的驗(yàn)收移交工作。.3.1.4 工程部、監(jiān)理、施工、物業(yè)的各相關(guān)專業(yè)工程師具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。.3.2 物業(yè)驗(yàn)收前的準(zhǔn)備會(huì).3.1 驗(yàn)收組召開驗(yàn)收前的準(zhǔn)備會(huì)，確定交接范圍、內(nèi)容、時(shí)間、進(jìn)度等。.3.2 確定物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：接管驗(yàn)收應(yīng)分棟（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）分戶（住宅及商業(yè)）進(jìn)行驗(yàn)收，主要是觀感驗(yàn)收和使用功能驗(yàn)收，側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求。.3.3 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法：驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主的合理要求；住宅項(xiàng)目按集團(tuán)住宅項(xiàng)目竣工驗(yàn)收自檢模板。驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。.3.3 準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：

7、 房屋本體移交驗(yàn)收記錄表 房屋本體移交清單共用配套設(shè)施移交驗(yàn)收記錄表共用配套設(shè)施移交清單機(jī)電設(shè)備設(shè)施移交驗(yàn)收記錄 機(jī)電設(shè)備設(shè)施移交清單物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料移交清單 工程技術(shù)資料移交清單工程圖紙移交清單.5 交接驗(yàn)收過程.4.1 資料交接工程技術(shù)資料及圖紙的交接主要包括工程技術(shù)資料移交清單（見附件PMD13-）、工程圖紙移交清單（見附件PMD13-）、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料移交清單（見附件PMD13-）及說明文件。對(duì)于資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，工程管理部應(yīng)當(dāng)立即正確真實(shí)補(bǔ)齊資料，要求責(zé)任方一般問題天內(nèi)解決，重大問題天內(nèi)解決。必要時(shí)長(zhǎng)春公司合約預(yù)算部協(xié)助解決。.1 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：(1)項(xiàng)目開發(fā)

8、批準(zhǔn)報(bào)告；(2)規(guī)劃許可證；(3)建設(shè)工程用地許可證；(4)土地使用合同；(5)建筑開工許可證；(6)用地紅線圖；(7)拆遷安置資料；(8)預(yù)售、銷售許可證。.2 政府驗(yàn)收合格資料 (1)市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表；(2)市建筑消防驗(yàn)收合格證；(3)物業(yè)綜合驗(yàn)收合格證書；(4)用電許可證；(5)房屋使用說明書；(6)房屋保修書。.3 綜合竣工驗(yàn)收資料：.3.1 技術(shù)資料(1)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)；(2)工程及隱蔽管線的全套圖紙；(3)地質(zhì)勘察報(bào)告；(4)工程合同及開、竣工報(bào)告；(5)圖紙會(huì)審記錄；(6)工程設(shè)計(jì)變

9、更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；(7)隱蔽工程驗(yàn)收簽證；(8)沉降觀察記錄；(9)竣工驗(yàn)收證明書；(10)水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；(11)砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告；(12)供水試壓報(bào)告。 .3.2 房屋產(chǎn)權(quán)籍資料(1)房屋產(chǎn)權(quán)情況清冊(cè)，共同部位、共同設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)情況、數(shù)量、分?jǐn)傇瓌t和分?jǐn)傁禂?shù)；(2)其他資料（六圖二書）：a. 按1/1000比例尺的現(xiàn)狀圖；b. 規(guī)劃總平面圖；c. 道路規(guī)劃圖；d. 豎向規(guī)劃圖；e. 市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖；f. 綠地規(guī)劃圖；g. 居住小區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃說明書；h. 環(huán)境預(yù)評(píng)價(jià)書；i. 環(huán)境影響報(bào)告。.4 消防系統(tǒng)設(shè)備資料(1) 設(shè)備出廠合格證；(2)

10、 設(shè)備技術(shù)資料，使用說明書；(3) 系統(tǒng)打壓試驗(yàn)報(bào)告；(4) 系統(tǒng)沖洗、試驗(yàn)資料；(5) 監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備及技術(shù)資料，使用說明書；(6) 廣播系統(tǒng)設(shè)備及技術(shù)資料，使用說明書。.5 業(yè)主資料：.4.2 物業(yè)驗(yàn)收工程實(shí)體的接管驗(yàn)收，主要包括樓內(nèi)實(shí)體、共用配套設(shè)施及機(jī)電設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收。驗(yàn)收組應(yīng)做好相關(guān)驗(yàn)收記錄表格。對(duì)不合格問題，要有工程管理部及監(jiān)理判定責(zé)任，要求責(zé)任方一般問題天內(nèi)解決，重大問題天內(nèi)解決。必要時(shí)公司合約預(yù)算部協(xié)助。對(duì)于限時(shí)整改項(xiàng)目，物業(yè)公司跟蹤整改結(jié)果，并做好驗(yàn)收遺留問題備案。工程管理部督促施工單位整改。物業(yè)整體驗(yàn)收合格后，物業(yè)公司接管物業(yè)，相關(guān)記錄由物業(yè)公司歸檔。.2.1 工程實(shí)體的接管

11、驗(yàn)收總時(shí)長(zhǎng)為2個(gè)月，最少不能低于1個(gè)月，驗(yàn)收組應(yīng)反復(fù)檢查，整改。.2.2 對(duì)有竣工和交房任務(wù)的項(xiàng)目在竣工交付前要解決全部質(zhì)量問題，不能帶病交付。對(duì)質(zhì)量存在隱患及準(zhǔn)備工作不足，不具備交房條件的項(xiàng)目寧可延期也不得強(qiáng)行交房，待交房準(zhǔn)備工作做好后再進(jìn)行交房工作。.2.3 驗(yàn)收工具配置（由施工單位準(zhǔn)備驗(yàn)收需用工具）：分項(xiàng)序 號(hào)名 稱備 注土 建1卷尺5m22m靠尺（鋁合金）3塞尺4小榔頭5小鏡子（用于檢查門頭）6直方尺（20cm）7塑料管弱 電1煙槍2電話機(jī)3萬用表4美工刀5螺絲刀（十字、一字各一把）6托線盤30m7手電筒強(qiáng) 電1搖表2接地?fù)u表3萬用表4鉗型電流表5分貝儀6測(cè)速儀7手電筒8常用電工工具一

12、套9插座校驗(yàn)器管 道 通 風(fēng)1塑料管30m2壓力表3扳手84加液壓力器5水平尺6線型7鋼板尺.2.4 相關(guān)驗(yàn)收記錄表：房屋本體移交驗(yàn)收記錄表（見附件PMD13-）、公共配套設(shè)施移交驗(yàn)收記錄表（見附件PMD13-）、機(jī)電設(shè)備設(shè)施移交驗(yàn)收記錄（見附件PMD13-）。.2.5 相關(guān)移交清單：房屋本體移交清單（見附件PMD13-）、公共配套設(shè)施移交清單（見附件PMD13-）、機(jī)電設(shè)備設(shè)施移交清單（見附件PMD13-10）。.2.6 各工程的質(zhì)保期的期限：地下管網(wǎng)質(zhì)保期從接管驗(yàn)收合格之日算起；綠化和環(huán)境本著先交竣工圖，后交實(shí)物的原則進(jìn)行，質(zhì)保期從驗(yàn)收合格之日算起；圍墻、崗?fù)?、鐵藝、物業(yè)用房、水泵房、開閉

13、所等，可根據(jù)工程進(jìn)度逐項(xiàng)交接，交接前20天，工程部應(yīng)將竣工圖交給物業(yè)公司，然后按竣工圖進(jìn)行交接，質(zhì)保期從驗(yàn)收合格之日算起。業(yè)主入伙質(zhì)量驗(yàn)收.1 公司在業(yè)主驗(yàn)樓前要成立組建客服聯(lián)合小組，其中應(yīng)包括物業(yè)公司、公司招商運(yùn)營部、工程管理部有關(guān)人員。.2 客服聯(lián)合小組是整個(gè)業(yè)主入伙驗(yàn)樓解決問題的歸口部門，是整個(gè)運(yùn)作過程的中樞。.3 物業(yè)公司陪同業(yè)主驗(yàn)樓，做好樓宇接受記錄（見附件PMD13-11），如果業(yè)主滿意，應(yīng)要求業(yè)主簽字認(rèn)可。如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題，物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)解答有關(guān)問題，并做好詳細(xì)驗(yàn)樓記錄，需要維修的要填寫交樓維修記錄（見附表PMD13-12）。.4 物業(yè)公司、招商運(yùn)營部、工程管理部有關(guān)人員收到的業(yè)

14、主投訴，應(yīng)盡快反饋到責(zé)任單位，列出入伙整改項(xiàng)目匯總表（見附件PMD13-13）。.5 由工程管理部和物業(yè)公司監(jiān)察施工單位維修。.6 施工單位在業(yè)主驗(yàn)樓過程中，應(yīng)組建施工專業(yè)維修組，其中應(yīng)包括各工種施工人員，及時(shí)配合業(yè)主驗(yàn)樓，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。.7 施工單位整改后，由客戶聯(lián)合小組檢查，合格后通知業(yè)主再次驗(yàn)收，并要求業(yè)主簽字認(rèn)可。.8 對(duì)于業(yè)主不滿意項(xiàng)目，客戶聯(lián)合小組應(yīng)主動(dòng)解釋協(xié)調(diào)并通知施工單位維修組整改，直至業(yè)主收樓。.9 客戶聯(lián)合小組要做好回訪，及時(shí)反饋業(yè)主意見。.10 工程管理部做好入伙整改項(xiàng)目匯總表的存檔備案工作。7 .管網(wǎng)、環(huán)境、零星工程等竣工驗(yàn)收流程施工任務(wù)完成工程管理部組織監(jiān)理單位檢

15、查工程整改提交工程管理部最終版檢查記錄錄項(xiàng)目完整/符合設(shè)計(jì)要求復(fù)查合格質(zhì)量符合交工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)組織公司相關(guān)業(yè)務(wù)部門驗(yàn)收否否是不合格否是合格否移交物業(yè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告項(xiàng)目名稱： 分包工程： 施工單位： 驗(yàn)收日期： 驗(yàn)收記錄工程內(nèi)容：施工單位項(xiàng)目經(jīng)理： 工期履約：按時(shí)完工。有延誤，但未對(duì)工程總工期和其他分包工程工期產(chǎn)生影響。有延誤，導(dǎo)致： 項(xiàng)目總工期延誤 天。 分包工程延誤 天。 分包工程延誤 天。質(zhì)量履約：達(dá)到或超過合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?；具_(dá)到合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。未達(dá)到合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，但可接受。技術(shù)資料審核情況： 未提交 通過 正在整改提交日期： 工程部驗(yàn)收意見驗(yàn)收通過。 完成遺漏工作和整改事項(xiàng)后再申請(qǐng)驗(yàn)收。專業(yè)工程師： 日期： 驗(yàn)收通過。 不同意驗(yàn)收。部門經(jīng)理： 日期： 驗(yàn)收需要整改的事項(xiàng)：其他部門驗(yàn)收意見部門驗(yàn)收意見代表簽名日期驗(yàn)收通過不同意驗(yàn)收驗(yàn)收通過不同意驗(yàn)收驗(yàn)收通過不同意驗(yàn)收附件8.1. 附件PMD-1：工程實(shí)體質(zhì)量驗(yàn)收的具體要求8.2. 附件PMD-：工程技術(shù)資料