工業(yè)地產(chǎn)的概念特點(diǎn)以及開(kāi)發(fā)模式

1、工業(yè)地產(chǎn)的概念、特點(diǎn)以及開(kāi)發(fā)模式什么是工業(yè)地產(chǎn)，關(guān)于工業(yè)地產(chǎn)你又了解多少呢？我們一起來(lái)看一看關(guān)于工業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)。（一）工業(yè)地產(chǎn)的概念工業(yè)地產(chǎn)泛指具有工業(yè)類(lèi)使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及在該類(lèi)土地上的供工業(yè)制造使用的建筑物及其他附屬物的統(tǒng)稱(chēng)。作為有別于住宅地產(chǎn)、商用地產(chǎn)和綜合類(lèi)用地以外的第四類(lèi)性質(zhì)的用地，工業(yè)類(lèi)土地上可建的建筑物的用途范圍通常包括：工業(yè)制造標(biāo)準(zhǔn)廠房和非標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)物流用房、貨物堆場(chǎng)、工業(yè)配套用房和用于工業(yè)研發(fā)類(lèi)的樓宇等。工業(yè)生產(chǎn)的集中化、工業(yè)廠房要求的高標(biāo)準(zhǔn)化、生產(chǎn)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)化等催生工業(yè)地產(chǎn)。（二）工業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能

2、夠在抵償支出后有剩余，與此相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)房地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”四大特性。（三）工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)模式主要有如下四種：1、工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式，是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)并不屬于簡(jiǎn)單意義上的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而更多的是基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置的。各類(lèi)工業(yè)園區(qū)作為本地區(qū)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)，是我國(guó)價(jià)值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動(dòng)作用的重要環(huán)節(jié)，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。其主要特性表現(xiàn)為：此類(lèi)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是在

3、政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過(guò)創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過(guò)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。2、主體企業(yè)引導(dǎo)模式主體企業(yè)引導(dǎo)模式，是指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過(guò)獲取大量的工業(yè)土地，以營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類(lèi)企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。3、工業(yè)地產(chǎn)商模式工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在

4、進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理，最后獲取合理利潤(rùn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。4、綜合運(yùn)作模式綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。由于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營(yíng)范圍較廣的特點(diǎn)，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開(kāi)發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備工業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力的保證，因此，單純采用一種開(kāi)發(fā)模式，往往很難達(dá)到使工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)能順利推進(jìn)的目的，必須對(duì)工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模

5、式等進(jìn)行綜合使用。二、影響中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的有利和不利因素（一）有利因素1、國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和工業(yè)體系全球化隨著工業(yè)體系全球化趨勢(shì)的加劇，越來(lái)越多的跨國(guó)公司把生產(chǎn)或服務(wù)轉(zhuǎn)移到海外，再把產(chǎn)品納入旗下的全球供應(yīng)體系，形成供應(yīng)鏈的重組，全球的工業(yè)格局發(fā)生巨大的變化。而中國(guó)實(shí)行改革開(kāi)放后，工業(yè)化進(jìn)度加快，勞動(dòng)力和生產(chǎn)資料價(jià)格低廉，在工業(yè)全球化格局中比較優(yōu)勢(shì)明顯，工業(yè)制造企業(yè)紛紛崛起，中國(guó)成為全世界最大的工業(yè)產(chǎn)品加工廠。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)中國(guó)在很多領(lǐng)域處于產(chǎn)業(yè)鏈的低端，這雖然是中國(guó)工業(yè)化進(jìn)程的必經(jīng)之路，同時(shí)也是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理所致。正是意識(shí)到了這些問(wèn)題和目前產(chǎn)業(yè)環(huán)境的改變，各級(jí)政府開(kāi)始把產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整

6、和產(chǎn)業(yè)升級(jí)當(dāng)成主要經(jīng)濟(jì)工作來(lái)抓。包括成都、重慶在內(nèi)的許多二、三線城市正在積極備戰(zhàn)新一輪的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)大對(duì)接。3、市場(chǎng)需求巨大眾多外資企業(yè)以更快的速度在中國(guó)建設(shè)生產(chǎn)基地，給工業(yè)房地產(chǎn)帶來(lái)了穩(wěn)定持續(xù)的客戶(hù)群體，而國(guó)內(nèi)工業(yè)制造業(yè)的崛起更是蘊(yùn)育了一個(gè)潛力巨大的工業(yè)地產(chǎn)需求市場(chǎng)。4、投資回報(bào)率高目前國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的平均投資回報(bào)率保守估計(jì)在8以上，好的項(xiàng)目能達(dá)到9，甚至高達(dá)17左右。如果僅從標(biāo)準(zhǔn)化廠房的投資建設(shè)來(lái)看，工業(yè)用地的年限是50年，以現(xiàn)時(shí)建標(biāo)準(zhǔn)廠房來(lái)計(jì)算，年回報(bào)率大約在1216，回報(bào)率較高。5、融資渠道有望拓寬2008年底，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)，意見(jiàn)中與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系

7、比較密切的主要有兩點(diǎn)，分別是意見(jiàn)的第一部分，即“落實(shí)適度寬松的貨幣政策，促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長(zhǎng)”和意見(jiàn)的第五部分第十八條，即“開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。房地產(chǎn)信托投資基金（即REITs）是一種以租金收益為標(biāo)的的融資產(chǎn)品，普通住宅項(xiàng)目不能以房地產(chǎn)投資信托基金形式上市，以持有物業(yè)為開(kāi)發(fā)模式的商業(yè)或工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將從中受益（二）不利因素1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將不斷提高（）當(dāng)前的國(guó)際金融危機(jī)還會(huì)持續(xù)甚至加劇，工業(yè)地產(chǎn)的投資與開(kāi)發(fā)成本將大大增加。（）國(guó)內(nèi)目前還缺乏完全立足于工業(yè)發(fā)展的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)還主要在于規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)和追求短期土地增值收益上，這將產(chǎn)生巨大的供需求脫節(jié)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

8、不可避免。（）開(kāi)發(fā)商和業(yè)主在工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，態(tài)度也更為主動(dòng)。（）由于目前普遍存在的市場(chǎng)供大于求現(xiàn)象，工業(yè)地產(chǎn)的質(zhì)量要求更高但價(jià)格卻在降低。（）地產(chǎn)租用方正變得更為理性，他們希望租用的地產(chǎn)地理位置更佳、基礎(chǔ)設(shè)施更成熟、業(yè)主管理更規(guī)范。2、工業(yè)用地供應(yīng)繼續(xù)吃緊國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)發(fā)200631號(hào)）、國(guó)土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施<全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)>的通知(國(guó)土資發(fā)2006307號(hào))、國(guó)土資源部監(jiān)察部關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度有關(guān)問(wèn)題的通知(國(guó)土資發(fā)200778號(hào))，在事實(shí)上在政策上消除了各地“零地價(jià)”、“負(fù)地價(jià)”出讓工業(yè)用地的可能。從政策上來(lái)

9、看，中國(guó)工業(yè)用地粗放式的供應(yīng)階段已經(jīng)在2007年走向結(jié)束。嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地特別是工業(yè)用地將成為調(diào)控的重點(diǎn)。這種政策的結(jié)果將使得工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上土地供應(yīng)更加緊張，土地投資成本也將大大抬升。3、目前融資渠道有限國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商中，上市公司還可以通過(guò)證劵市場(chǎng)來(lái)獲取一定的融資能力，而更多的開(kāi)發(fā)商基本上是靠銀行貸款這個(gè)單一的融資手段來(lái)實(shí)現(xiàn)資金融通。這種融資條件顯然不足以支撐開(kāi)發(fā)商追求長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)、回收成本與獲得收益的目標(biāo)。另外，投資者市場(chǎng)傳統(tǒng)上對(duì)工業(yè)地產(chǎn)并不活躍，近年越來(lái)越多的投資基金進(jìn)入到工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，主要是為高質(zhì)量的樓宇建筑和具備良好發(fā)展性的項(xiàng)目提供支持。三、中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀（一）大量的外資投資聚焦工業(yè)地

10、產(chǎn)隨著國(guó)家加大對(duì)住宅地產(chǎn)和商用地產(chǎn)的政策調(diào)控，國(guó)外的投資大鱷們的注意力已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向了工業(yè)房地產(chǎn)且大有蓬勃發(fā)展之勢(shì)。普洛思、AMB、騰飛、新加坡豐樹(shù)、日本新熙地等國(guó)際投資集團(tuán)都大規(guī)模的開(kāi)始了中國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)投資布局。世界五大行的戴德梁行、仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、高力國(guó)際也紛紛成立了所屬工業(yè)地產(chǎn)部門(mén)，建立了工業(yè)房地產(chǎn)投資專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)。外資加大對(duì)中國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)投資力度，主要是基于中國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，現(xiàn)在快速介入意味著他們將可以爭(zhēng)奪更多的“蛋糕”。何況中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率也很高，而且投資回報(bào)的穩(wěn)定性和長(zhǎng)期性更符合國(guó)外投資者的投資習(xí)慣。外資在搶占市場(chǎng)的同時(shí)也帶來(lái)了新的開(kāi)發(fā)模式和投資理念。如世界最大的

11、上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司普洛斯，于2003年攜“物流地產(chǎn)”概念登陸中國(guó)市場(chǎng)，只用了短短幾年時(shí)間，便完成了在沿海地區(qū)的戰(zhàn)略布局，普洛斯投資業(yè)務(wù)遍及沿海及內(nèi)陸18個(gè)城市，開(kāi)發(fā)并管理39個(gè)物流園共計(jì)近70萬(wàn)平方米以上的物業(yè)。（二）國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)投資現(xiàn)況國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)尚在起步階段，國(guó)內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)看中的可能是憑借自身資源實(shí)現(xiàn)拿地的低成本和今后轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌虡I(yè)用地的增值潛力。大致有以下幾類(lèi)投資商：1、原先是住宅地產(chǎn)或者是商用地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，很早就儲(chǔ)備了大量的工業(yè)用地，近幾年國(guó)家的宏觀調(diào)控政策讓他們逐漸把注意力集中到工業(yè)地產(chǎn)上來(lái)，如上海的復(fù)地集團(tuán)、鵬欣集團(tuán)、綠地集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)等在內(nèi)的諸多國(guó)內(nèi)知名大型開(kāi)發(fā)

12、商，都開(kāi)始涉足工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。2、大型的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、上市公司在自身的產(chǎn)品生產(chǎn)制造用地中儲(chǔ)備了一部分的閑置土地，利用租金產(chǎn)生一些收益，俗稱(chēng)“養(yǎng)地”，靜等土地升值。還有就是一些公司的生產(chǎn)基地外移，把容易出租出售的土地或者廠房重新包裝定位實(shí)行招商。他們的招商特點(diǎn)是只出租不出售。3、一些民間資本組成的投資集團(tuán)，在操作上他們具備相當(dāng)?shù)撵`活性，在資金的投入和使用上更為大膽，是工業(yè)房地產(chǎn)投資的“弄潮兒”。如浙江資本組建的浦慶投資公司投資的招商體量達(dá)到27萬(wàn)平方米的“上海浦東機(jī)電數(shù)碼港”、瑞安集團(tuán)與大連軟件園的開(kāi)發(fā)商億達(dá)集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)的總投資達(dá)150億元的大連軟件園二期等。4、一些小規(guī)模的生產(chǎn)加工廠家、投資商或是投

13、機(jī)客，他們手中的工業(yè)房地產(chǎn)的單位體量不大，但是數(shù)量很多，分布很廣，其所占的工業(yè)房地產(chǎn)的總的比重很大，是目前工業(yè)區(qū)在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整中遭遇的最大障礙。四、工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)現(xiàn)在，工業(yè)地產(chǎn)已由傳統(tǒng)的工業(yè)物業(yè)發(fā)展成為一種產(chǎn)業(yè)模式、贏利模式、投資模式。（一）從土地運(yùn)作到資本運(yùn)作1、國(guó)家政策的推動(dòng)2005年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部關(guān)于促進(jìn)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)一步提高發(fā)展水平的若干意見(jiàn)，堵住了那些廉價(jià)拿到工業(yè)用地然后做商業(yè)和住宅用途的開(kāi)發(fā)商的土地運(yùn)作之路。2006年底，國(guó)土資源部公布全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，零地價(jià)或廉價(jià)拿地投資運(yùn)作工業(yè)地產(chǎn)的方式從法律上宣告結(jié)束。2007年1月，國(guó)土資源

14、部為落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知精神，將建設(shè)用地審批權(quán)統(tǒng)一從地方收歸到省級(jí)政府。2007年11月1日起國(guó)土部將工業(yè)用地正式納入招拍掛范圍，徹底終結(jié)了工業(yè)用地協(xié)議出讓的時(shí)代。同時(shí)加大對(duì)閑置土地的打擊力度，在全國(guó)各地開(kāi)展打擊“以租代征”違法行為。一大批閑置土地被收回，大量的以租代征，未批先建的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目落馬。國(guó)家政策圍追堵截，已經(jīng)讓靠廉價(jià)土地投資運(yùn)作的模式?jīng)]有了任何生存的機(jī)會(huì)。2、REITs引領(lǐng)潮流普洛斯、騰飛等外資的進(jìn)入，正式開(kāi)始了中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的資本運(yùn)作之路。3、國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作的典范張江高科張江高科絕對(duì)是值得中國(guó)工業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)深入思考和學(xué)習(xí)的案例，也是這些園區(qū)奮斗的目標(biāo)和方向

15、。然而令中國(guó)其它園區(qū)望塵莫及的還不是工業(yè)園運(yùn)作，而是張江高科高超的資本運(yùn)作模式。在吸引大量高科技企業(yè)入駐，形成以集成電路、軟件、生物制藥、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等為代表的集群經(jīng)濟(jì)后，張江高科又開(kāi)始投資參股到園區(qū)內(nèi)的企業(yè)，不但支持了園區(qū)內(nèi)的企業(yè)發(fā)展，也從這些高科技企業(yè)的上市中獲得豐厚的回報(bào)。（二）工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化趨勢(shì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研究與發(fā)展用房、生態(tài)寫(xiě)字樓為主要開(kāi)發(fā)對(duì)象，綜合開(kāi)發(fā)、集約化經(jīng)營(yíng)的多功能綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)狹義上的主要形式為城市近郊或者郊區(qū)的工業(yè)園、開(kāi)發(fā)區(qū)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)廣義上的主要形態(tài)包括：城市新區(qū)、城市副中心、都市型

16、產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、媒體產(chǎn)業(yè)園等具備產(chǎn)業(yè)聚集特點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上為之服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。隨著政府的支持力度不斷加大，工業(yè)化市場(chǎng)的成熟預(yù)示著產(chǎn)業(yè)化升級(jí)已經(jīng)是必然的趨勢(shì)了。國(guó)外的發(fā)展歷程和我們的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和結(jié)構(gòu)性調(diào)整的線路相當(dāng)接近，只是我們晚了近50年。招商政策的優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)鏈的成熟和產(chǎn)業(yè)資源的豐富是導(dǎo)致投資者作出投資選擇的主要原因。從根本上說(shuō)，工業(yè)房地產(chǎn)的快速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的源頭來(lái)自國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策面的支持。在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的帶動(dòng)下，在國(guó)家嚴(yán)控土地使用，發(fā)展集約節(jié)約用地的大勢(shì)下，工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值越來(lái)越凸現(xiàn)出來(lái)。而產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)的切入又是工業(yè)房地產(chǎn)的重中之重，從工業(yè)房地產(chǎn)角度來(lái)說(shuō)，因?yàn)樗目蛻?hù)對(duì)象不

17、一樣，他面對(duì)需求的基礎(chǔ)也不一樣，所以關(guān)注工業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展必須要密切關(guān)注整個(gè)中國(guó)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)遞進(jìn)、產(chǎn)能的提高與產(chǎn)業(yè)的更新，即產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必須不斷地調(diào)整以符合產(chǎn)業(yè)升級(jí)要求。從現(xiàn)實(shí)意義講，工業(yè)用地需要升級(jí)為符合新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)升級(jí)需要，符合產(chǎn)業(yè)布局和城市規(guī)劃要求的產(chǎn)業(yè)用地。五、工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作（一）市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)顷P(guān)鍵工業(yè)地產(chǎn)總是跟地方政府招商引資以及地方工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展聯(lián)系在一起，具有政治性和很強(qiáng)的政策導(dǎo)向性。按當(dāng)前工業(yè)園的發(fā)展看，脫離當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)鏈和市場(chǎng)的項(xiàng)目是根本沒(méi)有出路的。因此工業(yè)園區(qū)和企業(yè)的選址一定要從市場(chǎng)、成本、物流、人才等幾方面去考慮。（二）努力打造服務(wù)品牌，轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)商為服務(wù)商和投資商是較好的發(fā)展之路1、一站式服務(wù)在新的政策和市場(chǎng)形勢(shì)下，工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作需要包括融資、策劃、定位、規(guī)劃和招商等工作在內(nèi)的一站式服務(wù)模式。融資渠道的尋求，準(zhǔn)確的定位，合理的規(guī)劃，創(chuàng)新的策劃加上超前的招商意識(shí)及預(yù)招商行為將會(huì)為項(xiàng)目后期發(fā)展鋪平道路。2、打造綜合型服務(wù)機(jī)構(gòu)新階段的園區(qū)管理不能只停留在業(yè)主和租戶(hù)的簡(jiǎn)單租賃關(guān)系上，園區(qū)管理企業(yè)要對(duì)園區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)有足夠認(rèn)識(shí)，在招商對(duì)象篩選上有所搭配，以聚集效應(yīng)逐漸形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)園區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。管理企業(yè)需要以全新的綜合型服務(wù)打造園區(qū)品牌，為招商引資帶來(lái)便利。綜合型