巴中“鳳凰國際城”市調(diào)報告PPT課件

1、本報告是嚴格保密的。1 巴中巴中【鳳凰國際城鳳凰國際城】項目項目市場調(diào)研報告與產(chǎn)品優(yōu)化建議市場調(diào)研報告與產(chǎn)品優(yōu)化建議本報告是嚴格保密的。2住宅主要調(diào)研項目住宅主要調(diào)研項目商業(yè)主要調(diào)研項目商業(yè)主要調(diào)研項目主要訪談對象主要訪談對象主要參考主要參考數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)市調(diào)回顧：通過對區(qū)域內(nèi)住宅及商業(yè)項目調(diào)研、業(yè)內(nèi)人士及客戶訪談、以及市調(diào)回顧：通過對區(qū)域內(nèi)住宅及商業(yè)項目調(diào)研、業(yè)內(nèi)人士及客戶訪談、以及相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計研究，支撐本次市調(diào)報告成文相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計研究，支撐本次市調(diào)報告成文業(yè)內(nèi)人士：u半山逸城策劃經(jīng)理u中交王府景銷售經(jīng)理u豐澤園銷售經(jīng)理u 客戶:u本案前期咨詢客戶回訪u巴中新城區(qū)客戶攔截訪談u巴中老城區(qū)客戶攔截訪

2、談u項目周邊攔截訪談u 各大商圈租戶訪談u項目周邊租戶訪談u 巴中市房管局巴中市統(tǒng)計局巴中市規(guī)劃局巴中市政府網(wǎng)站巴中市十二五規(guī)劃世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺城市商圈巴人廣場商圈（新城）街心花園商圈（老城）商業(yè)網(wǎng)點： 九州商業(yè)城百信超市 南池市場其他樓盤：u柳津橋國際城u西部國際商貿(mào)城u巴中市范圍內(nèi)：半山逸城置信逸都花園中交王府景華興碧水云天凱悅名城豐澤園尚上城中央公館麗景天成江南帝都紫金時代藍灣國際帝景灣淺水灣本報告是嚴格保密的。3目錄2 2城市宏觀背景研究城市宏觀背景研究1 1項目本體屬性分析項目本體屬性分析3 3各類物業(yè)市場研究各類物業(yè)市場研究4 4市場總結(jié)及結(jié)論回顧市場總結(jié)及結(jié)論回顧本報告是嚴格保密的。

3、4說明說明關(guān)于數(shù)據(jù)來源：關(guān)于數(shù)據(jù)來源：本報告的數(shù)據(jù)統(tǒng)計渠道為巴中市房管局、世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺以及實地調(diào)研； 關(guān)于面積與價格：關(guān)于面積與價格：本報告統(tǒng)計的是建筑面積，價格為建面價格； 關(guān)于統(tǒng)計時間關(guān)于統(tǒng)計時間：本報告統(tǒng)計的時間節(jié)點更新至2012年11月，部分數(shù)據(jù)因是分季度統(tǒng)計獲得，所以統(tǒng)計日期到2012年9月底。 關(guān)于數(shù)據(jù)運用關(guān)于數(shù)據(jù)運用：因房管局對數(shù)據(jù)的統(tǒng)計具有一定的滯后性，本報告根據(jù)實地調(diào)研情況，對部分從房管局獲得的數(shù)據(jù)進行了更新與修正。本報告是嚴格保密的。55項目本體解析1本報告是嚴格保密的。項目位于巴州老城區(qū)，在城市中軸線上，配套完善，但物業(yè)項目位于巴州老城區(qū)，在城市中軸線上，配套完善，但物業(yè)

4、整體較為老舊，亟待更新整體較為老舊，亟待更新6區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩员饼惿奖饼惿桨腿藦V場巴人廣場南龕山南龕山項目地塊項目地塊巴州巴州p巴中攜一區(qū)三縣，巴州為巴中的主城區(qū)；p 巴州有新、老兩個城區(qū)，本項目位于老城區(qū)，配套完善，居住氛圍濃厚，但物業(yè)整體較為老舊；p 項目背靠著名風景區(qū)南龕山，距離商業(yè)中心巴人廣場較為便捷。老城景象南池市場南池市場電腦城電腦城南池路建材市場南池路建材市場通佛路建材市場通佛路建材市場本報告是嚴格保密的。地塊臨城市主干道及老城商業(yè)要道，同時緊鄰南池市場，商業(yè)地塊臨城市主干道及老城商業(yè)要道，同時緊鄰南池市場，商業(yè)氛圍較好，但通達性欠缺氛圍較好，但通達性欠缺7位置：位置：巴中市原防

5、疫站片區(qū)；交通情況：交通情況：地塊北面的南池南路為單行道，交通較擁堵；地塊南面的二環(huán)路為雙向通道，臨近地塊的路段正在修繕，尚未通車，具體通車時間未定，目前交通有待改善；地塊情況：地塊情況：該地塊不規(guī)則，場地北低、南高，南池路與二環(huán)路高差20余米，二環(huán)路與玉佛寺高差76米；東西方向最長處500m；南北縱深最長處489m；，地塊四至地塊四至二環(huán)路（地塊南側(cè)在建部分）二環(huán)路（已經(jīng)建好路段情況）南池南路a南池市場南池南路二環(huán)路a地塊位置地塊位置單行道單行道雙向未來將未來將形成廣形成廣場場目前尚未通車目前尚未通車本報告是嚴格保密的。地塊內(nèi)部南北向存在約地塊內(nèi)部南北向存在約2020米的高差，地塊處于初步平

6、場階段，米的高差，地塊處于初步平場階段，待拆遷房屋量較大待拆遷房屋量較大8地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀西側(cè)待拆遷民房中部平坦區(qū)域南側(cè)修建中的二環(huán)路東側(cè)待拆遷房屋本報告是嚴格保密的?？偨ㄖ娣e總建筑面積6161萬，涵蓋住宅、商業(yè)、酒店，住宅可售量較少，萬，涵蓋住宅、商業(yè)、酒店，住宅可售量較少，本案的銷售難點為本案的銷售難點為22.622.6萬的商業(yè)萬的商業(yè)經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標分項分項數(shù)值數(shù)值規(guī)劃總用地 10.3萬總建筑面積 61.7萬地上建筑面積地上建筑面積 5353.8.8萬萬其中住宅建筑面積29.7萬商業(yè)建筑面積18萬酒店面積 2.1萬地上車庫面積3.98萬地下建筑面積地下建筑面積 7 7.9.9萬萬其中車

7、庫建筑面積3.3萬地下商業(yè)面積4.6萬容積率 5.24總戶數(shù) 2982戶機動車停車數(shù)機動車停車數(shù) 20782078個個其中五層地上1137負二層地下 941返遷住宅住宅住宅 29.729.7萬萬返遷房返遷房15.715.7萬萬，萬萬，可可售住宅售住宅1414萬萬商業(yè)商業(yè) 22.622.6萬萬（全部銷售）（全部銷售）+ +可售住宅可售住宅酒店可售住宅9本報告是嚴格保密的。戶型主要為戶型主要為80-9080-90的套二和的套二和100-130100-130的套三，總計的套三，總計936936套套10產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃住宅住宅戶型戶型面積（）面積（）合計（套）合計（套）兩房87.5220888.352

8、89.7720889.81208三房107.2852123.05208合 計936 1 1、3#3# 2 2、4#4#11#11#本報告是嚴格保密的。商業(yè)體量商業(yè)體量22.622.6萬，全為社區(qū)底商，萬，全為社區(qū)底商，1 155層建筑全部銷售，層建筑全部銷售，商鋪的銷售直接決定本案的成敗商鋪的銷售直接決定本案的成敗11產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)商業(yè)商業(yè)銷售初步思考：商業(yè)銷售初步思考：1、商業(yè)有5層，如何讓高樓層的商鋪實現(xiàn)較高的銷售單價？2、商業(yè)體量大、樓層高，需制定不同的商業(yè)主題及業(yè)態(tài)，以指導商鋪的劃分，本案可選取的主題及業(yè)態(tài)有哪些？3、巴中商鋪投資客群的價格敏感線及傾向接受的營銷方式有哪些？（售后

9、返租？主力店帶動？）4、位置位置層數(shù)層數(shù)面積（萬）面積（萬）地上5層（5F為停車場）18地下2層（-2F為停車場）4.6總計7層22.6本報告是嚴格保密的。12屬性界定屬性界定老城中心區(qū)位老城中心區(qū)位n 位于巴中老城區(qū)中心位置，距離城市兩大主要商圈均較近，所在的南池市場是巴中傳統(tǒng)的批發(fā)市場，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚大型商住一體大型商住一體n 總體量60萬方，屬于巴中少有的大盤，商業(yè)和住宅占比各半，22.6萬方商業(yè)全部以底商形式呈現(xiàn)，其銷售和業(yè)態(tài)規(guī)劃將是本案的成功的關(guān)鍵地處老城中心地帶繁華商貿(mào)區(qū)與江南舊城改造的大型城市地處老城中心地帶繁華商貿(mào)區(qū)與江南舊城改造的大型城市配套功能項目配套功能項目居住環(huán)

10、境差居住環(huán)境差n 毗鄰大型零售服飾批發(fā)市場，周邊無自然景觀資源，住宅走剛需路線，強調(diào)快銷戰(zhàn)略本報告是嚴格保密的。1313宏觀經(jīng)濟&城市規(guī)劃2本報告是嚴格保密的。14宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟圖圖1 1：【巴中市近年巴中市近年GDPGDP及增長速率及增長速率】圖圖2 2：【20112011年四川各市年四川各市GDPGDP情況情況】城市經(jīng)濟發(fā)展向好，奠定房地產(chǎn)快速發(fā)展的基礎(chǔ)，整體經(jīng)濟城市經(jīng)濟發(fā)展向好，奠定房地產(chǎn)快速發(fā)展的基礎(chǔ)，整體經(jīng)濟水平較為落后，水平較為落后，2011年年GDP位于全川倒數(shù)第三位于全川倒數(shù)第三p 巴中地區(qū)GDP逐年增長，增長水平保持在15%左右；p 整體經(jīng)濟水平在四川較為落后，2011年經(jīng)

11、濟水平在全川21個城市排名倒數(shù)第三，僅高于阿壩和甘孜。宏觀經(jīng)濟增長宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于大于8%8%高速發(fā)展高速發(fā)展本報告是嚴格保密的。階段階段啟動階段啟動階段快速發(fā)展快速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展減緩發(fā)展減緩發(fā)展人均GDP(美元）800100010004000400080008000以上外部環(huán)境福利分房階段，政府為整個產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。消費者收入水平提高；區(qū)域市場發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價值開始顯現(xiàn)；市場存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。土地市場、商品房市場規(guī)范操作；政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過城市規(guī)劃及

12、土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進行；政府的住房福利少量存在。房地產(chǎn)市場以二級市場交易為主、市場為大地產(chǎn)商所主導；土地市場與商品房市場完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少競爭條件有實力競爭者較少；需求簡單、市場結(jié)構(gòu)單一。大量新競爭者介入，開發(fā)投資量猛增；需求復(fù)雜、市場細分顯現(xiàn)；競爭以市場份額的競爭為主。競爭者數(shù)量減少；市場細分充分，占有新的細分市場較難；開發(fā)商注重效益/低成本。競爭者數(shù)量進一步減少，消費者需求減少。需求特征滿足基本生活需求，客戶結(jié)構(gòu)簡單生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶層面擴大 需求增長趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣。改善需求為主，需求趨于多樣化。供應(yīng)特征單純數(shù)量型，產(chǎn)品形

13、式單一，基本無附加值。產(chǎn)品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價格迅速提高，數(shù)量與質(zhì)量并重；產(chǎn)品附加值出現(xiàn)并提高。產(chǎn)品注重質(zhì)量，價值構(gòu)成廣泛，產(chǎn)品附加值很好體現(xiàn)。產(chǎn)品形式極為豐富，高質(zhì)量。巴中市處巴中市處于于起步階段起步階段2006201120062011年農(nóng)村人均純收入增長速度年農(nóng)村人均純收入增長速度2006201120062011年城市人均純收入增長速度年城市人均純收入增長速度人均收入人均收入人均收入較低，房地產(chǎn)市場處于起步階段，市場不規(guī)范操人均收入較低，房地產(chǎn)市場處于起步階段，市場不規(guī)范操作現(xiàn)象較多作現(xiàn)象較多本報告是嚴格保密的。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)在第一產(chǎn)業(yè)在GDP的比重逐年降低，二產(chǎn)逐漸發(fā)展

14、，城市處的比重逐年降低，二產(chǎn)逐漸發(fā)展，城市處于由農(nóng)業(yè)經(jīng)濟向工業(yè)經(jīng)濟過過渡階段于由農(nóng)業(yè)經(jīng)濟向工業(yè)經(jīng)濟過過渡階段表表1 1：【巴中市近年三產(chǎn)產(chǎn)值占巴中市近年三產(chǎn)產(chǎn)值占GDPGDP占比占比】本報告是嚴格保密的。17商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境20122012年年110110月社會消費品零售總額月社會消費品零售總額123.43123.43億元億元按消費地劃分城鎮(zhèn)101.5億元+ 16.8%鄉(xiāng)村21.9億元+ 12.9%按行業(yè)劃分住宿業(yè)+ 39.3%商品零售+ 17.7%餐飲+ 14.9%批發(fā)業(yè)+ 10%以商品零售為例，各經(jīng)營業(yè)種消費增長態(tài)勢排名以商品零售為例，各經(jīng)營業(yè)種消費增長態(tài)勢排名糧油類1120%煙酒類212

15、0%建筑及裝潢材料類建筑及裝潢材料類370%金銀珠寶類金銀珠寶類463.7%化妝品類化妝品類562.9%服裝類服裝類661%家用電器和音像器材類755.6%日用品類855.5%肉禽蛋類954.8%石油及制品類1048.1%五金、電料類1142.7%由于受消費環(huán)境的制約，大量的消費行為集中在城鎮(zhèn)商業(yè)由于受消費環(huán)境的制約，大量的消費行為集中在城鎮(zhèn)商業(yè)核心區(qū)，并以零售、餐飲為主，隨著生活品質(zhì)的進一步提核心區(qū)，并以零售、餐飲為主，隨著生活品質(zhì)的進一步提升，家居產(chǎn)品、珠寶、化妝品及服飾類的購買力顯著增加升，家居產(chǎn)品、珠寶、化妝品及服飾類的購買力顯著增加備注：統(tǒng)計資料來源于2011年巴中市國民經(jīng)濟和社會發(fā)

16、展統(tǒng)計公報本報告是嚴格保密的。182.86.15.40.92.76.52.8012345672006200720082009201020112012年1-8月2006201220062012年一季度居民消費價格漲幅年一季度居民消費價格漲幅以以20112011年居民消費價格漲幅年居民消費價格漲幅6.5%6.5%為例為例指標城市農(nóng)村食品15.5%11.6%非食品2.3%4.4%居住4.5%10%備注：統(tǒng)計資料來源于2011年巴中市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報25.121.633.235.134.433.336.831.530.129.230.925.646.450.851.550.445.448.3

17、36.136.833.434.201020304050601-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月20112011年年7272戶資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)商品房及商品住宅銷售戶資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)商品房及商品住宅銷售價格漲跌幅度（累計同比）價格漲跌幅度（累計同比）商品房銷售價格商品住宅銷售價格n以2011年商品住房為例，第一季度和第二季度是住房價格環(huán)比漲幅最大的時候，也是巴中傳統(tǒng)的房屋熱銷期，返鄉(xiāng)置業(yè)者的購房熱潮推動了市場價格的進一步提升2011年，巴中商品住宅漲幅高于平均消費漲幅，第一季度年，巴中商品住宅漲幅高于平均消費漲幅，第一季度與第二季度是價格漲幅最

18、為明顯的時期與第二季度是價格漲幅最為明顯的時期房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)本報告是嚴格保密的。1920112011年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標完成情況年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標完成情況指標單位絕對數(shù)比上年增長%房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額億元3839.4n 商品住宅商品住宅億元29.824.8A、90以下8.455.3%B、90以上21.4/n 商業(yè)用房商業(yè)用房4.180.8n 寫字樓寫字樓0.6140施工面積（商品住宅）萬平方米404.640.5新開發(fā)面積（商品住宅）112.132.7竣工面積（商品住宅）7439銷售面積（商品住宅）912.6房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)2011年，房地產(chǎn)開發(fā)投資進入加速期，在房市整體

19、不景氣年，房地產(chǎn)開發(fā)投資進入加速期，在房市整體不景氣的情況，小戶型與商業(yè)開發(fā)增長幅度較大，市場銷售平穩(wěn)的情況，小戶型與商業(yè)開發(fā)增長幅度較大，市場銷售平穩(wěn)本報告是嚴格保密的。人口構(gòu)成人口構(gòu)成典型的大農(nóng)村型城市人口結(jié)構(gòu)，農(nóng)村人口占總?cè)丝诒戎氐牡湫偷拇筠r(nóng)村型城市人口結(jié)構(gòu)，農(nóng)村人口占總?cè)丝诒戎氐?0%以上以上圖圖1 1：【20112011年巴中人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)年巴中人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)】269萬59萬表表1 1：【20102010年全國人口普查巴中人口數(shù)據(jù)年全國人口普查巴中人口數(shù)據(jù)】本報告是嚴格保密的。人口流動人口流動巴中巴中北京北京廣州、深圳廣州、深圳上海上海福建福建西安西安圖圖2 2：【巴中人口外出流向示

20、意圖巴中人口外出流向示意圖】圖圖1 1：【巴中區(qū)域人口流動示意圖巴中區(qū)域人口流動示意圖】人口流入：人口流入：p巴中市內(nèi)人口流動主要為農(nóng)村人口、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口向巴州區(qū)的進城流動。人口流出人口流出：p巴中市2011年外出務(wù)工人群約150萬人，占據(jù)全部農(nóng)村人口的50%左右；p 外出務(wù)工地點主要集中廣東、上海東南沿海城市以及距離巴中較近的西安地區(qū)。人口流動性較強，農(nóng)村人口進城以及外出務(wù)工現(xiàn)象較為明顯人口流動性較強，農(nóng)村人口進城以及外出務(wù)工現(xiàn)象較為明顯，典型勞動力輸出型城市，典型勞動力輸出型城市本報告是嚴格保密的?？偨Y(jié)總結(jié)總結(jié)總結(jié) 經(jīng)濟發(fā)展水平較低，但發(fā)展趨勢向好； 二產(chǎn)產(chǎn)值逐步提升，處于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟向工業(yè)經(jīng)

21、濟過度階段； 農(nóng)業(yè)人口占比較大； 房地產(chǎn)市場處于起步發(fā)展階段，市場不規(guī)范操作現(xiàn)象較為常見； 房地產(chǎn)市場周期性明顯，第一季度價格漲幅較高。 大量農(nóng)村人口城市化進程將大量農(nóng)村人口城市化進程將產(chǎn)生大量商品房需求；產(chǎn)生大量商品房需求； 在大量外出務(wù)工人群返鄉(xiāng)期在大量外出務(wù)工人群返鄉(xiāng)期間大量推售產(chǎn)品，保證去化及間大量推售產(chǎn)品，保證去化及價格增長。價格增長。啟示啟示本報告是嚴格保密的。2323各物業(yè)市場表現(xiàn)3本報告是嚴格保密的。24住宅市場研究典型項目分析住宅整體市場分析住宅整體市場分析本案產(chǎn)品優(yōu)化及營銷建議3.1產(chǎn)品分析本報告是嚴格保密的。住宅成交量及單價逐年上漲，年均去化量在住宅成交量及單價逐年上漲，

22、年均去化量在8010080100萬左萬左右，預(yù)計后期容量將進一步增長右，預(yù)計后期容量將進一步增長25市場容量市場容量巴中主城區(qū)巴中主城區(qū)2006201120062011年房地產(chǎn)銷售量及單價變化年房地產(chǎn)銷售量及單價變化p巴中商品房均價逐年上漲，近兩年上漲幅度較大，2011年均價已達4000元/左右，照此上升幅度，未來價格還有一定的上漲空間；p 商品房銷售面積在2008年經(jīng)濟危機時有所下降，之后呈逐步上身趨勢，2011年的銷售量已接近2008年之前的水平本報告是嚴格保密的。根據(jù)城市發(fā)展肌理及物業(yè)集聚現(xiàn)狀，巴中房地產(chǎn)市場主要分根據(jù)城市發(fā)展肌理及物業(yè)集聚現(xiàn)狀，巴中房地產(chǎn)市場主要分為為3 3大板塊大板塊

23、26板塊板塊1010主要在售項目主要在售項目建筑面積建筑面積（萬）（萬）目前狀態(tài)目前狀態(tài)江北片區(qū)1華興碧水云天10待售2凱悅名城40待售3半山逸城180待售4豐澤園60待售5尚上城15在售6金域華府7待售7匯鑫淺水灣52在售8中交王府景待售巴城片區(qū)7匯升中央公館7.5尾盤9江南帝都7尾盤10置信逸都花園60待售11藍灣國際46.7在售12富力錦城6.5待售13雍景灣10尾盤14帝景灣9在售15金楠府6在售回風片區(qū)16江南水鄉(xiāng)10尾盤17壹號公館9尾盤18時代鋒尚4尾盤19紫金時代16尾盤20西湖名都17.5尾盤21云影香山22柳津橋國際板塊格局板塊格局江北板塊江北板塊（新城）（新城）巴城板塊巴

24、城板塊（老城）（老城） 回風板塊回風板塊（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)） 在在售項目：售項目：5 5個個 待售項目：待售項目：6 6個個 待售項目多數(shù)為有資源，大規(guī)模，有品牌的開發(fā)項目待售項目多數(shù)為有資源，大規(guī)模，有品牌的開發(fā)項目本報告是嚴格保密的。27板塊布局板塊布局江北片區(qū)江北片區(qū)江北片區(qū)江北片區(qū)作為作為新城區(qū)，集新城區(qū)，集行政辦公、金融行政辦公、金融服務(wù)服務(wù)、教育文化為、教育文化為其主要功能，是全市的行政信息中心其主要功能，是全市的行政信息中心大部分都處于畜客階段，基本集中在年底開盤新城區(qū)，集中了城市的主要行政職能機構(gòu)和各級企事業(yè)單位高層：3700-4400元/洋房：4500-5000元/區(qū)

25、域特征客戶特征價格特征去化情況團購以政府機構(gòu)居多，散客以外出務(wù)工人員居多，主城區(qū)和三個縣的比例持平典型樓盤典型樓盤華興華興碧水云天（年底開盤）碧水云天（年底開盤）凱悅名城（年底開盤）凱悅名城（年底開盤）規(guī)模規(guī)模占地24畝，建面10萬，總戶數(shù)448戶總建面40萬方，總戶數(shù)2600戶產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式3棟高層（25-31層住宅，一棟2T4，兩棟3T6）、1棟寫字樓（下面4層為底商）9棟點式高層，其中8棟為住宅（3T6），一棟為商務(wù)樓（含七層共1.8萬方商業(yè)和少量寫字樓)價格（元價格（元/ /）4300，全款優(yōu)惠2%3700-4000客戶特征客戶特征巴中市主城區(qū)客戶較多，認同華興的品牌，以改善性居住為

26、主以政府和外出務(wù)工人員偏多面積區(qū)間（）面積區(qū)間（）91（套二）-142（套四）84（套二）-130（套四），還有少量200多的躍層（三房占主流）銷售狀況銷售狀況目前只接受咨詢，但到訪客戶較多，據(jù)不完全統(tǒng)計10分鐘內(nèi)有2組客戶到訪（非周末）2012年上半年開始認籌，目前蓄客800多組，計劃定于1月底開盤（認籌誠意金為10萬）營銷方式營銷方式開發(fā)商自身知名度吸引、樓書/DM單、圍板公交站牌廣告、車身廣告、戶外大牌、樓書/DM單凱悅名城凱悅名城半山逸城半山逸城碧水碧水云天云天尚上城尚上城豐澤園豐澤園本報告是嚴格保密的。28典型樓盤典型樓盤半山逸城（年底開盤）半山逸城（年底開盤）豐澤園（年底開盤）豐澤

27、園（年底開盤）規(guī)模規(guī)?？傉嫉?85畝，總建面105萬方，總戶數(shù)800戶總占地200畝，總建面約60萬方，總戶數(shù)1800戶產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式高層、洋房、五星級酒店一期15棟點式高層（2T4、2T5、2T6），樓層從14-25不等；二期未定價格（元價格（元/ /）高層4300-4500（2T4），洋房5000，一次性優(yōu)惠2%4000-4400客戶特征客戶特征改善居住和外出務(wù)工的回鄉(xiāng)客，三個縣占比達到60%以三個縣居多，主城區(qū)較少面積區(qū)間（）面積區(qū)間（）高層：70-130；洋房：130-220傾向三室的居多，面積為100左右，大約占了80%72（套二）-138（套三），贈送空間超過10%，其中以76的

28、套二賣的最好，總價款約30萬銷售狀況銷售狀況2012年9月開始蓄客，目前已蓄客700多組；12月7日在江北賓館開團購品鑒會，現(xiàn)場到訪客戶約200組今年三月開始認籌，目前蓄客1500組（與教育系統(tǒng)合作，教育系統(tǒng)內(nèi)部認購1200組）營銷方式營銷方式公交站牌廣告、戶外大牌、報廣、影院視頻、LED大屏圍板、樓書/DM單典型樓盤典型樓盤尚尚上城（在售）上城（在售）規(guī)模規(guī)?？傉嫉?0畝，總建面15萬方，總戶數(shù)1012戶產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式19棟花園洋房（9層和11+1層，1T2和1T4）、5棟小高層、4棟高層價格價格40005000（根據(jù)面積和房型來定）客戶特征客戶特征主城區(qū)改善型客戶居多，其中政府機構(gòu)和企事

29、業(yè)單位占主流戶型面積戶型面積88（套二）165（套四），套三占比最大為58%銷售狀況銷售狀況今年開盤，一期共400多戶，目前銷售過半營銷方式營銷方式車身站牌廣告、 LED大屏、戶外大牌該片區(qū)基本為大盤和資源項目，未來供應(yīng)約有該片區(qū)基本為大盤和資源項目，未來供應(yīng)約有300萬方，產(chǎn)品萬方，產(chǎn)品形態(tài)豐富形態(tài)豐富，均價在均價在4000元元/，集中在年底開盤，集中在年底開盤半山逸城半山逸城板塊布局板塊布局江北片區(qū)江北片區(qū)本報告是嚴格保密的。29板塊布局板塊布局巴城片區(qū)巴城片區(qū)巴城片區(qū)是傳統(tǒng)老城區(qū)，巴城片區(qū)是傳統(tǒng)老城區(qū)，以商業(yè)貿(mào)易、文化以商業(yè)貿(mào)易、文化休閑、餐飲休閑、餐飲娛樂娛樂、旅游服務(wù)為其主要功能，是

30、全市的文化商貿(mào)中心、旅游服務(wù)為其主要功能，是全市的文化商貿(mào)中心典型樓盤典型樓盤江南帝都（尾盤）江南帝都（尾盤）置信置信逸都花園（年底開盤）逸都花園（年底開盤）規(guī)模規(guī)模一期一棟樓總戶數(shù)348戶，二期規(guī)模未定（在現(xiàn)煙草局，目前還未拆遷）總占地204畝，總建面60萬方，其中住宅54.4萬方（4800套，目前只推800套），商業(yè)5.5萬方（商業(yè)自持，地下2層，地上4層，集中式商業(yè)，以購物中心和超市為主，屬于D區(qū)部分，后面開發(fā)）產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式3個單元，1T4，33層，其中底商為4層（單層面積1600，總面積6400，自持，全部招商），地下2層車庫點式高層價格區(qū)間價格區(qū)間開盤4800（5F為基準價，往上

31、遞增，22層最高），現(xiàn)在價位4980-5100目前只接受團購，團購均價3790客戶特征客戶特征主城區(qū)客戶主城區(qū)和三個縣客戶均有，政府機構(gòu)和企事業(yè)單位占了很大一部分戶型面積戶型面積82（套二）-125（套三），其中80-90的套二戶型最好賣76（套二）-121（套四），贈送空間較大，最多可贈送30%（76.66贈送23.57變成100.23）銷售狀況銷售狀況2011年底開盤，目前還剩約50套，屬于尾盤，月均去化約30套2012年12月9日在恒豐酒店開團購會，到訪客戶700多組， 目前已排號900多組，后續(xù)是否再次團購未定營銷方式營銷方式圍板、DM單樓書、公交站牌廣告、戶外大牌、組織活動、外展點各

32、個盤差異較大，月均去化量為30-100套左右傳統(tǒng)老城區(qū)，人流量最大，受消費習慣影響，吸引了一區(qū)三縣的大部分購買力價差較大，主流段為44005100元/ ，置信目前團購價為3800元/區(qū)域特征客戶特征價格特征去化情況主城區(qū)為其主要購買力匯升匯升中央公館中央公館置信置信逸逸都花園都花園藍灣國際藍灣國際江南帝都江南帝都本報告是嚴格保密的。30典型樓盤典型樓盤匯升匯升中央公館（尾盤）中央公館（尾盤）藍灣國際（當期尾盤）藍灣國際（當期尾盤）規(guī)模規(guī)模總建面7.5萬方占地296畝，總建面46.7萬方，容積率4.4產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式共4棟，A棟32層2T5，B棟33層2T5，C棟33層3T10，D棟24層2T4

33、2T6點式高層，目前只推出三棟，總戶數(shù)約528戶；其中D14棟的1F和2F為臨主街（新市街）底商，兩層面積共7000多平，均價2.5萬/，以2億多整售，以后準備做商場價格價格開盤價4100，最高4800（D棟24層），現(xiàn)價4400住宅現(xiàn)均價4700；步行街商鋪1F為18888，2F為15888客戶特征客戶特征主城區(qū)投資較多主城區(qū)和縣城均有，以改善型居住為主戶型面積戶型面積75（套二）-120（套三） 住宅：72（套二）-128（套四），其中套二占比33%，套三占比56%，套四占比11%，常規(guī)贈送； 步行街商鋪：110-700多銷售狀況銷售狀況2012年5月開盤共751套，目前還剩100多套，月

34、均去化約100套還剩89套，所剩為高樓層的大面積戶型營銷方式營銷方式圍板、DM單圍板、DM單/戶型手冊該片區(qū)未來供應(yīng)約該片區(qū)未來供應(yīng)約100100萬方，以高層為主，價格區(qū)間萬方，以高層為主，價格區(qū)間3800-3800-51005100元元/ /藍灣國際藍灣國際中央公館中央公館置信置信逸都花園逸都花園（站牌廣告）（站牌廣告）板塊布局板塊布局巴城片區(qū)巴城片區(qū)本報告是嚴格保密的。31板塊布局板塊布局回風片區(qū)回風片區(qū)回風回風以商業(yè)貿(mào)易、行政辦公為其主要功能以商業(yè)貿(mào)易、行政辦公為其主要功能，近兩年住宅市場，近兩年住宅市場發(fā)展迅速，已成為巴中主要聚居區(qū)發(fā)展迅速，已成為巴中主要聚居區(qū)40-80套巴州住宅集中

35、區(qū)域，目前所售項目皆為尾盤，售價比江北和巴城略低約為4400元/，部分樓盤因為贈送面積較多價格偏高區(qū)域特征客戶特征價格特征去化情況一區(qū)三縣客戶均有，以剛需為主流典型樓盤典型樓盤江南水鄉(xiāng)（尾盤）江南水鄉(xiāng)（尾盤）壹號公館（尾盤）壹號公館（尾盤）規(guī)模規(guī)?？傉嫉?7畝，總建面10萬方，戶數(shù)1000戶共800多套，約9萬方產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式3棟電梯高層（2棟25層2T6/3T8，1棟33層4T10） 5棟（1棟2T4，2棟2T5，2棟2T6），電梯高層價格價格開盤3700，最高4360，現(xiàn)價4360；開盤1%優(yōu)惠2T45300；2T55100；客戶特征客戶特征主城區(qū)和三個縣客戶均有，剛需為主主城區(qū)和三個縣

36、客戶均有，有部分改善型客戶戶型面積戶型面積73（套二）113（套三）套一變套二：63；套二變套三：72-91：贈送空間很大，基本贈送面積達2030個平方（一個花園），可以改為一個房間銷售狀況銷售狀況2011年1月開盤，目前還剩32套，所剩戶型為4T10的高層（2733）和75平的兩房，月均去化約40套2012年3月開盤，目前還剩幾十套，月均去化約為70套營銷方式營銷方式DM單、圍板DM單/樓書、圍板、樣板間時代鋒尚時代鋒尚紫金時代紫金時代西湖名都西湖名都壹號公館壹號公館江南水鄉(xiāng)江南水鄉(xiāng) 本報告是嚴格保密的。32典型樓盤典型樓盤時代鋒尚（住宅已售完，僅剩商業(yè)）時代鋒尚（住宅已售完，僅剩商業(yè)）紫金

37、時代（尾盤）紫金時代（尾盤）規(guī)模規(guī)?？偣?萬方，共分三期開發(fā)住宅：住宅：一期于2009年銷售完畢，一棟多層；二期于2011年銷售完畢，高層，即將交房，有部分底商自持；三期為兩棟高層住宅，目前規(guī)劃圖、價格都未出來，售樓處只是作為咨詢點和形象展示點二期商業(yè)（銷售尾聲）二期商業(yè)（銷售尾聲）商鋪兩層1F：主力區(qū)間400600平，有少量20平的小鋪，目前還剩有400的大鋪，單價1.5萬/平；2F：600-2000平，目前還剩600平和2000平，單價1.5萬/平；總建面16萬方，共1000多戶產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式9棟點式電梯高層，2T6；其中有四棟有三層底商，面積約1.3萬方價格價格4400左右主城區(qū)和三個

38、縣客戶均有，剛需為主客戶特征客戶特征戶型面積戶型面積80（套二）130（套三）銷售狀況銷售狀況2012年1月開盤，目前還剩約100套，月均去化約80套營銷方式營銷方式DM單、圍板DM單/樓書、戶外大牌典型樓盤典型樓盤西湖名都（尾盤）西湖名都（尾盤）規(guī)模規(guī)?？偨?7.5萬方，共7棟，其中3棟下面有三層底商，住宅共約1000套產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式4棟27層，3棟26層，2T6價格價格4300，2013年9月交房客戶特征客戶特征主城區(qū)和三個縣客戶均有，剛需為主戶型面積戶型面積套二：8793套三：106-117銷售狀況銷售狀況2011年3月開盤，目前還剩50多套，月均去化約50套營銷方式營銷方式圍板、D

39、M單該片區(qū)基本為尾盤，多為中低端剛需項目該片區(qū)基本為尾盤，多為中低端剛需項目紫金時代紫金時代板塊布局板塊布局回風片區(qū)回風片區(qū)本報告是嚴格保密的。33物業(yè)類型物業(yè)類型n區(qū)域項目主要以高層為主，江北片區(qū)大盤較多，物業(yè)類型較為豐富，尤以洋房較多；n南壩片區(qū)臨河區(qū)域，河景資源豐富，出現(xiàn)少量洋房物業(yè)；高層產(chǎn)品為區(qū)域主流，洋房及小高層物業(yè)較少高層產(chǎn)品為區(qū)域主流，洋房及小高層物業(yè)較少板塊江北片區(qū)巴城片區(qū)回風片區(qū)南壩片區(qū)宕梁片區(qū)主要在售項目華興碧水云天凱悅名城半山逸城尚上城豐澤園匯升中央公館江南帝都置信逸都花園藍灣國際江南水鄉(xiāng)壹號公館時代鋒尚紫金時代西湖名都雍景灣帝景灣金楠府匯鑫淺水灣中交王府景高層小高層洋房

40、本報告是嚴格保密的。高層、小高層單價集中在高層、小高層單價集中在4000-4500之間，洋房單價在之間，洋房單價在4900左右，江北和巴城價格左右，江北和巴城價格略高略高，其余價差不明顯，其余價差不明顯34銷售單價銷售單價330036003900420045004800510054005700碧水碧水云天云天凱悅凱悅名城名城半山半山逸城逸城尚上尚上城城中央中央公館公館逸都逸都花園花園藍灣藍灣國際國際江南江南水鄉(xiāng)水鄉(xiāng)壹號壹號公館公館時代時代鋒尚鋒尚紫金紫金時代時代王府王府景城景城西湖西湖名都名都江南江南帝都帝都3000高層小高層洋房江北片區(qū)巴城片區(qū)南壩片區(qū)宕梁片區(qū)元/6000淺水淺水灣灣豐澤園豐

41、澤園回風片區(qū)金楠金楠府府帝景帝景灣灣雍景雍景灣灣贈送面積達到20%-30%老城中心區(qū)位，距離項目最近價格區(qū)間集中在價格區(qū)間集中在4000-45004000-4500本報告是嚴格保密的。成交住宅總價集中在成交住宅總價集中在35-55萬元萬元/套，總價超過套，總價超過55萬，成交量萬，成交量迅速降低迅速降低35銷售總價銷售總價35404550556065707530江北片區(qū)巴城片區(qū)南壩片區(qū)宕梁片區(qū)萬元80回風片區(qū)碧水碧水云天云天凱悅凱悅名城名城半山半山逸城逸城尚上尚上城城中央中央公館公館逸都逸都花園花園藍灣藍灣國際國際江南江南水鄉(xiāng)水鄉(xiāng)壹號壹號公館公館紫金紫金時代時代西湖西湖名都名都江南江南帝都帝都

42、淺水淺水灣灣豐澤園豐澤園金楠金楠府府帝景帝景灣灣雍景雍景灣灣大面積板式平層，1T2總價集中在總價集中在33-5533-55萬之間，有極少部分洋萬之間，有極少部分洋房產(chǎn)品總價突破房產(chǎn)品總價突破6060萬高達萬高達100100萬萬有部分大面積花園洋房本報告是嚴格保密的。少數(shù)區(qū)位和性價比較好的項目月均去化量在少數(shù)區(qū)位和性價比較好的項目月均去化量在1萬萬 以上，其以上，其余多數(shù)項目月均去化量保持在余多數(shù)項目月均去化量保持在40008000之間之間36單盤去化單盤去化1000010000以上以上4000-80004000-80005000 5000 以下以下匯升中央公館壹號公館、帝景灣、紫金時代、金楠府

43、江南帝都、江南水鄉(xiāng)、西湖名都2700 360045006300 67507200 7200 1000030405070758080100020406080100120020004000600080001000012000江南帝都江南水鄉(xiāng)西湖名都壹號公館帝景灣紫金時代金楠府匯升中央公館月均去化面積月均去化套數(shù)巴中市代表性樓盤月均去化情況巴中市代表性樓盤月均去化情況本報告是嚴格保密的。主城區(qū)存量面積約主城區(qū)存量面積約443萬，主要集中在江北和巴城板塊萬，主要集中在江北和巴城板塊37未來供應(yīng)未來供應(yīng)江北片區(qū)江北片區(qū)巴城片區(qū)巴城片區(qū)回風片區(qū)回風片區(qū)碧水云天 存量約10萬凱悅名城 存量40萬半山逸城 存

44、量約180萬尚上城 存量約12萬豐澤園 存量約60萬中央公館 存量約1萬江南帝都，存量約0.5萬逸都花園 存量60萬藍灣國際 存量約20萬江南水鄉(xiāng) 存量約0.32萬壹號公館 存量0.5萬時代鋒尚 銷售完畢紫金時代 存量1萬西湖名都 存量0.5萬雍景灣 0.03萬帝景灣 2萬金楠府 5萬淺水灣 存量約30萬王府景 存量約20萬2012201220132013年年20142014年年20142014年之后年之后云影香山柳津橋國際本報告是嚴格保密的。產(chǎn)品形式較為單一，多以住宅產(chǎn)品形式較為單一，多以住宅+ +底商底商/ /步行街區(qū)的組合方式步行街區(qū)的組合方式，無精裝房或精裝公寓等產(chǎn)品，無精裝房或精裝公

45、寓等產(chǎn)品38產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析板塊板塊序號序號主要在售項目主要在售項目建筑面建筑面積積（萬）萬）產(chǎn)品情況產(chǎn)品情況目前狀態(tài)目前狀態(tài)江北片區(qū)1華興碧水云天10高層，住宅+商務(wù)樓+底商，清水待售2凱悅名城40高層，住宅+少量底商，清水待售3半山逸城105洋房，高層，五星級酒店，大型超市、底商待售4豐澤園60高層+底商，清水待售5尚上城15多層，少量底商，清水在售6金域華府7高層，清水，底商待售7匯鑫淺水灣52高層住宅+步行街區(qū)，清水在售8中交王府景高層住宅+步行街區(qū)待售巴城片區(qū)7匯升中央公館7.5高層，少量底商，尾盤9江南帝都7高層，底商尾盤10置信逸都花園60高層，集中式購物中心和底商待售11藍灣國

46、際46.7高層，步行街區(qū)在售12富力錦城6.5高層待售13雍景灣10高層，步行街區(qū)尾盤14帝景灣9高層，步行街區(qū)在售15金楠府6高層，底商在售回風片區(qū)16江南水鄉(xiāng)10高層，底商尾盤17壹號公館9高層，底商尾盤18時代鋒尚4高層，底商尾盤19紫金時代16高層，底商尾盤20西湖名都17.5高層，底商尾盤21云影香山10高層，底商在售22柳津橋國際城35高層，底商在售本報告是嚴格保密的。典型內(nèi)向型市場，購買客戶基本為巴中戶籍人口，其中農(nóng)村典型內(nèi)向型市場，購買客戶基本為巴中戶籍人口，其中農(nóng)村外出務(wù)工返鄉(xiāng)置業(yè)客戶占據(jù)外出務(wù)工返鄉(xiāng)置業(yè)客戶占據(jù)50%50%以上的購買比重以上的購買比重39客戶分析客戶分析圖圖

47、1 1：【巴中房地產(chǎn)購買人群比例巴中房地產(chǎn)購買人群比例】數(shù)據(jù)來源：各項目置業(yè)顧問訪談及客戶攔截訪談巴中這邊的住宅主要還是巴中區(qū)域內(nèi)的買，很少有區(qū)域外的人到這里來置業(yè)的。其中購買的一個主力就是農(nóng)村外出打工的那些人，打工幾年，掙了錢，就回來買套房子。他們的購買力很強，因為他們在大城市打工，見了大城市的房價，回來一看房價，甚至會覺得好便宜 半山逸城 銷售主管 區(qū)域區(qū)域項目項目成交成交/ /意向意向 客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成江北板塊半山逸城巴州企事業(yè)單位人員為主豐澤園三縣客戶占比60%以上中交王府景巴州城市客戶為主巴城板塊置信逸都花園目前團購客戶以巴州企事業(yè)單位客戶為主藍灣國際主城區(qū)客戶為主，部分三縣置業(yè)客戶

48、回風板塊紫金時代以三縣進城客戶為主柳津橋國際城巴客戶，農(nóng)村進城客戶表表1 1：【巴中典型住宅項目客戶盤點巴中典型住宅項目客戶盤點】本報告是嚴格保密的。 40客戶分析客戶分析巴中房地產(chǎn)置業(yè)客戶關(guān)注因素排序巴中房地產(chǎn)置業(yè)客戶關(guān)注因素排序備注：調(diào)研樣本60個，有效樣本45個巴中城市置業(yè)客群面積需求巴中城市置業(yè)客群面積需求周邊三縣置業(yè)客戶面積需求周邊三縣置業(yè)客戶面積需求數(shù)據(jù)來源：各項目銷售人員訪談及客戶攔截訪談價格與配套為客戶置業(yè)首要關(guān)注因素，對產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)注度價格與配套為客戶置業(yè)首要關(guān)注因素，對產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)注度較低，三縣進城置業(yè)客群對面積的需求以三房為主較低，三縣進城置業(yè)客群對面積的需求以三房為主本

49、報告是嚴格保密的。41總結(jié)總結(jié)n 近年房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，價格提升幅度迅猛，供需關(guān)系從需大于供逐步趨于平衡，大盤及資源盤密集出現(xiàn)，市場消化周期拉長，價格提升空間較小；n 市場年均去化量在80100萬，單盤年均去化量在5萬10萬左右；n 成交住宅總價集中在35-55萬元/套，總價超過55萬，成交效率迅速降低；n 典型內(nèi)向型市場，以巴中三縣一區(qū)的外出務(wù)工人群為市場購買主力；n 產(chǎn)品形式較為單一，以住宅和底商或住宅和商業(yè)街的組合方式，以購房自住及購鋪自營為主流導向，對產(chǎn)品投資性了解甚少，且市場上幾近無投資產(chǎn)品的出現(xiàn)；n 存量主要集中在江北及老城片區(qū)。本報告是嚴格保密的。42住宅市場研究典型項目分析住

50、宅整體市場分析本案產(chǎn)品優(yōu)化及營銷建議3.1產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析本報告是嚴格保密的。43戶型特征戶型特征戶型設(shè)計較為成熟，不存在明顯設(shè)計硬傷，尾盤項目多為戶型設(shè)計較為成熟，不存在明顯設(shè)計硬傷，尾盤項目多為常規(guī)贈送，新盤贈送空間較大常規(guī)贈送，新盤贈送空間較大常規(guī)贈送常規(guī)贈送大規(guī)模贈送大規(guī)模贈送豐澤園豐澤園 套三套三 104（送（送13變變117）藍灣國際藍灣國際 套四套四 128（送（送9變變137）壹號公館壹號公館 套一變套三套一變套三 86（送（送30變變116）本報告是嚴格保密的。44建筑立面建筑立面洋房外立面開始出現(xiàn)法式等風格，洋房外立面開始出現(xiàn)法式等風格，高層外立面多高層外立面多為現(xiàn)代為現(xiàn)代

51、風格風格，存在一定的突破空間，存在一定的突破空間n市場中高層住宅項目立面單一，多為現(xiàn)代風格，少有裝飾；n開始有少量洋房產(chǎn)品面世，目前風格還較少，僅有法式亮相（黎明陽光水岸），不過足以提升項目整體品質(zhì)。尚上城尚上城- -現(xiàn)代風格現(xiàn)代風格黎明黎明陽光水岸陽光水岸- -法式風格法式風格雍景灣雍景灣- -現(xiàn)代風格現(xiàn)代風格本報告是嚴格保密的。45配套設(shè)施配套設(shè)施在售項目幾乎全部配有社區(qū)商業(yè)，可滿足業(yè)主基本生活需在售項目幾乎全部配有社區(qū)商業(yè)，可滿足業(yè)主基本生活需求，部分中高端項目配有會所求，部分中高端項目配有會所凱悅名城會所（現(xiàn)為售樓部）凱悅名城會所（現(xiàn)為售樓部）江南房產(chǎn)商業(yè)裙樓江南房產(chǎn)商業(yè)裙樓雍景灣濱水

52、商業(yè)街雍景灣濱水商業(yè)街本報告是嚴格保密的。46均設(shè)有售樓處，營銷多采用外部接待點均設(shè)有售樓處，營銷多采用外部接待點/ /咨詢點、戶外大牌咨詢點、戶外大牌、公交站牌廣告、酒店、公交站牌廣告、酒店/ /商務(wù)樓商務(wù)樓LEDLED廣告、報紙廣告、報紙等方式，營等方式，營銷活動主要圍繞以團購為主導的系列營銷活動銷活動主要圍繞以團購為主導的系列營銷活動營銷手段營銷手段n常采用的營銷方式有報紙廣告報紙廣告（巴中日報、巴中廣播電視報、秦巴都市報），外展外展（知名酒店設(shè)立外展點），公交公交站牌廣告站牌廣告（站牌廣告、車身廣告、車內(nèi)廣告等）、戶外大戶外大牌牌（城市中心區(qū)大牌、LED顯示屏、電梯間顯示屏等）江南水鄉(xiāng)

53、售樓部江南水鄉(xiāng)售樓部團購活動區(qū)導視系統(tǒng)團購活動區(qū)導視系統(tǒng)公交站牌廣告公交站牌廣告電梯廣告電梯廣告置信置信重走紅軍路活動重走紅軍路活動置信置信團購會團購會n巴中房地產(chǎn)營銷尚未成熟，銷售人員的整體素質(zhì)有待提高，多數(shù)樓盤銷售現(xiàn)場都未設(shè)樣板間，無法客戶以最直觀的感受；本報告是嚴格保密的?？偨Y(jié)總結(jié)總結(jié)總結(jié) 產(chǎn)品成熟，不存在設(shè)計硬傷；產(chǎn)品成熟，不存在設(shè)計硬傷； 老盤以常規(guī)贈送為主，新盤贈送空老盤以常規(guī)贈送為主，新盤贈送空間較大；間較大；高層風格單一，基本為現(xiàn)代風格；高層風格單一，基本為現(xiàn)代風格； 營銷常規(guī)，活動較少，基本無樣板營銷常規(guī)，活動較少，基本無樣板間展示間展示啟示啟示 本案需注重外立面設(shè)計，增強辨

54、識本案需注重外立面設(shè)計，增強辨識度與品質(zhì)感；度與品質(zhì)感；可以適當增大贈送空間，在提升單可以適當增大贈送空間，在提升單價的同時讓消費者感受到高性價比；價的同時讓消費者感受到高性價比； 多舉行營銷推廣活動，暖場活動，多舉行營銷推廣活動，暖場活動，增大宣傳覆蓋面，促進去化；增大宣傳覆蓋面，促進去化；本報告是嚴格保密的。48住宅市場研究典型項目分析典型項目分析住宅整體市場分析本案產(chǎn)品優(yōu)化及營銷建議3.1產(chǎn)品分析本報告是嚴格保密的。49置信置信逸都花園逸都花園四川知名品牌開發(fā)商在巴中的首個項目，團購及排號火爆四川知名品牌開發(fā)商在巴中的首個項目，團購及排號火爆，品牌、低價及高贈送是項目亮點，預(yù)計年底開盤，

55、品牌、低價及高贈送是項目亮點，預(yù)計年底開盤位置位置巴中后壩佛爺灣建筑面積建筑面積總建面60萬方，其中住宅50.5萬方物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)分為A、B、C三個區(qū)，均為電梯高層，先期建設(shè)45畝的A區(qū)和46畝的B區(qū)總戶數(shù)總戶數(shù)4800價格價格團購均價3790配套設(shè)施配套設(shè)施集中式商業(yè)和社區(qū)底商去化情況去化情況目前只接受團購，2012年12月8日在恒豐飯店開團購會，現(xiàn)場到訪辦理VIP卡客戶有700多組（辦卡所需證件：身份證復(fù)印件+銀行賬戶10萬元存款證明），截止目前已排號1000多組，后期是否繼續(xù)團購未定客戶來源客戶來源巴州區(qū)政府機構(gòu)、企事業(yè)單位、外出務(wù)工人員項目概況項目概況本報告是嚴格保密的。戶型戶型2房

56、房3房房4房房面積76.6677.3979.0682.0696.71105.35109.13121.51贈送面積23.5722.1324.8626.3319.6824.2124.7226.33贈送比例30.7%28.6%31.4%32.1%20.3%23%22.7%21.7%置信置信逸都花園逸都花園贈送空間很大，基本保持在贈送空間很大，基本保持在20%以上，最高可達以上，最高可達32%贈送比例贈送比例本報告是嚴格保密的。華興華興碧水云天碧水云天本土品牌開發(fā)商倚靠河景資源打造的高品質(zhì)住宅，年底開盤本土品牌開發(fā)商倚靠河景資源打造的高品質(zhì)住宅，年底開盤項目概況項目概況位置位置江北白云臺回風大橋北端建

57、筑面積建筑面積70000物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)共四棟建筑，其中三棟為住宅（25層、27層、31層）25層為2T4，27層和31層為3T6總戶數(shù)總戶數(shù)600價格價格4300配套設(shè)施配套設(shè)施4層底商，單層面積1000多平去化情況去化情況目前只接受咨詢，還未開始認籌和開盤；咨詢情況非常好，10分鐘內(nèi)兩組客戶；客戶來源客戶來源以主城區(qū)客戶為主本報告是嚴格保密的。以以91的兩房和的兩房和 100-130的三房為主的三房為主戶型戶型套二套二套三套三套四套四面積（）面積（）90.9591.1598.28109.68112.9115.52118.37 118.42119.46122.07128.96142.3套數(shù)套

58、數(shù)757575753737373738383838面積配比面積配比12.5%12.5%12.5%12.5%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%面積段配比面積段配比37.5%43.75%12.5%6.25%合計合計25%68.25%6.25%華興華興碧水云天碧水云天面積配比面積配比本報告是嚴格保密的。緊湊三房和舒適三房典型戶型緊湊三房和舒適三房典型戶型118.42118.42 3室2廳2衛(wèi)華興華興碧水云天碧水云天項目概況項目概況98.2898.28 3室2廳1衛(wèi)本報告是嚴格保密的。54藍灣國際藍灣國際倚靠濱河景觀資源打造的中高端復(fù)合型住宅項目倚靠濱河景

59、觀資源打造的中高端復(fù)合型住宅項目項目概況項目概況位置位置巴中市桑園壩建筑面積建筑面積總建面46.7萬方，容積率4.4物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)2T6的點式高層住宅、社區(qū)底商、濱水步行街區(qū)總戶數(shù)總戶數(shù)當期在售總戶數(shù)為528戶（只開7棟、14棟和15棟）價格價格均價4700配套設(shè)施配套設(shè)施自身社區(qū)底商去化情況去化情況目前還剩89戶，屬于尾盤客戶來源客戶來源巴中主城區(qū)改善型客戶本報告是嚴格保密的。55以以90的兩房和的兩房和110-120的三房為主的三房為主戶型戶型套二套二套三套三套四套四面積（）面積（）72.4594.11102.78114.05114.86115.48115.86116.05116.511

60、28.65129.78套數(shù)套數(shù)64112645656312525313232面積配比面積配比12.1%21.2%12.1%10.6%10.6%5.8%4.7%4.7%5.8%6.2%6.2%面積段配比面積段配比12.1%21.2%12.1%42.2%12.4%合計合計33.3%54.3%12.4%藍灣國際藍灣國際項目概況項目概況本報告是嚴格保密的。56主力供應(yīng)的主力供應(yīng)的兩房和三房戶型兩房和三房戶型藍灣國際藍灣國際項目概況項目概況94.1194.11 2室2廳1衛(wèi)114.05114.05 3室2廳2衛(wèi)本報告是嚴格保密的。57江北區(qū)高端品質(zhì)大盤，年底開盤江北區(qū)高端品質(zhì)大盤，年底開盤凱悅名城凱悅名