最嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬r(jià)格策略推導(dǎo)及四維定價(jià)法

1、1本項(xiàng)目推售期間預(yù)計(jì)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積區(qū)間統(tǒng)計(jì)戶型兩房小三房標(biāo)準(zhǔn)三房緊湊四房標(biāo)準(zhǔn)四房恒大龍城萬潤(rùn)橄欖城天匯龍城本項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)價(jià)格預(yù)測(cè)稀缺產(chǎn)品稀缺產(chǎn)品面積優(yōu)勢(shì)面積優(yōu)勢(shì)潛在競(jìng)爭(zhēng)潛在競(jìng)爭(zhēng)2明星明星標(biāo)桿產(chǎn)品標(biāo)桿產(chǎn)品特點(diǎn)：獨(dú)家頂層SPA觀海景電梯純粹別墅群，區(qū)域內(nèi)最優(yōu)質(zhì)高端別墅且無競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手職能：?jiǎn)蝺r(jià)高于同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，利用產(chǎn)品本身以及海景優(yōu)勢(shì)攫取超額利潤(rùn)穩(wěn)定穩(wěn)定出貨產(chǎn)品出貨產(chǎn)品特點(diǎn)：品字結(jié)構(gòu)，大戶型產(chǎn)品集中群落，景觀是項(xiàng)目高層單位當(dāng)中最好的區(qū)域職能：?jiǎn)蝺r(jià)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手持平，利用項(xiàng)目整體高調(diào)性以及總價(jià)優(yōu)勢(shì)保持穩(wěn)定持續(xù)出貨小步小步快跑產(chǎn)品快跑產(chǎn)品 特點(diǎn)：塔式結(jié)構(gòu)，面積最大與最小戶型搭配，景觀較差，綜合考慮為質(zhì)素最差

2、群落職能：?jiǎn)蝺r(jià)略低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相應(yīng)產(chǎn)品，短平快迅速回籠資金價(jià)格預(yù)測(cè)價(jià)格預(yù)測(cè)3* * *項(xiàng)目項(xiàng)目: :* * *元元/ /平米平米本項(xiàng)目本項(xiàng)目* * *項(xiàng)目項(xiàng)目: : * * *元元/ /平米平米+20%本本項(xiàng)目四房產(chǎn)品屬項(xiàng)目四房產(chǎn)品屬最高端產(chǎn)品，經(jīng)過對(duì)比測(cè)算，均價(jià)預(yù)計(jì)最高端產(chǎn)品，經(jīng)過對(duì)比測(cè)算，均價(jià)預(yù)計(jì)達(dá)到達(dá)到*元元/平米平米本項(xiàng)目四房：?jiǎn)蝺r(jià)高于同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，利用產(chǎn)品本身以及海景優(yōu)勢(shì)攫取超額利潤(rùn)價(jià)格預(yù)測(cè)價(jià)格預(yù)測(cè)4本項(xiàng)目小三房：?jiǎn)蝺r(jià)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手持平，利用項(xiàng)目整體高調(diào)性以及總價(jià)優(yōu)勢(shì)保持穩(wěn)定持續(xù)出貨項(xiàng)目項(xiàng)目均價(jià)或預(yù)計(jì)均價(jià)均價(jià)或預(yù)計(jì)均價(jià)相關(guān)權(quán)重相關(guān)權(quán)重本項(xiàng)目均價(jià)本項(xiàng)目均價(jià)0.1 0.30.30.20.1穩(wěn)定

3、出貨單位力求在片區(qū)內(nèi)單價(jià)持平，通過總價(jià)優(yōu)勢(shì)穩(wěn)定且持穩(wěn)定出貨單位力求在片區(qū)內(nèi)單價(jià)持平，通過總價(jià)優(yōu)勢(shì)穩(wěn)定且持續(xù)走量，預(yù)計(jì)此部分單位均價(jià)續(xù)走量，預(yù)計(jì)此部分單位均價(jià)為為*元元/平米平米備注備注：未開盤項(xiàng)目為其預(yù)計(jì)高層均價(jià)，相關(guān)權(quán)重取決于與本項(xiàng)目的推售時(shí)機(jī)以及項(xiàng)目質(zhì)素的匹配度價(jià)格價(jià)格預(yù)測(cè)預(yù)測(cè) -該部分換成傳統(tǒng)的打分市場(chǎng)比較該部分換成傳統(tǒng)的打分市場(chǎng)比較法法5單價(jià)略低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相應(yīng)產(chǎn)品，短平快迅速回籠資金卓越維港寶能太古城三湘海尚半島城邦二期本項(xiàng)目本項(xiàng)目小小2房房15%OFF小步快跑單位是項(xiàng)目質(zhì)素較差單位，通過低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定價(jià)的小步快跑單位是項(xiàng)目質(zhì)素較差單位，通過低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定價(jià)的方式，短平快快速出貨，均價(jià)

4、方式，短平快快速出貨，均價(jià)為為*元元/平米平米23600價(jià)格預(yù)測(cè)價(jià)格預(yù)測(cè)6單位單位預(yù)計(jì)均價(jià)預(yù)計(jì)均價(jià)建筑面積（約）建筑面積（約）實(shí)收總價(jià)實(shí)收總價(jià)撇油脂產(chǎn)品撇油脂產(chǎn)品穩(wěn)定出貨產(chǎn)品穩(wěn)定出貨產(chǎn)品小步快跑產(chǎn)品小步快跑產(chǎn)品整體單位均價(jià)整體單位均價(jià)備注備注：1、各部分建筑面積因無實(shí)際詳細(xì)各樓棟戶型圖，故數(shù)據(jù)為粗略計(jì)算得到，但與實(shí)際數(shù)值出入不大2、因本片區(qū)大部分競(jìng)爭(zhēng)樓盤均未開盤，各單位預(yù)計(jì)均價(jià)為現(xiàn)階段對(duì)各競(jìng)爭(zhēng)樓盤預(yù)估值得到3、我們將根據(jù)將來各樓盤實(shí)際定價(jià)情況，利用此種價(jià)格方法策略逐步修正本項(xiàng)目最終均價(jià)根據(jù)資金快速回籠，合理價(jià)格走量原則，價(jià)格預(yù)測(cè)為：根據(jù)資金快速回籠，合理價(jià)格走量原則，價(jià)格預(yù)測(cè)為： 24000240002500025000價(jià)格預(yù)測(cè)價(jià)格預(yù)測(cè)7市場(chǎng)市場(chǎng)靜態(tài)靜態(tài)比較比較市場(chǎng)走勢(shì)修正市場(chǎng)走勢(shì)修正推售推售策略策略指導(dǎo)指導(dǎo)準(zhǔn)客戶準(zhǔn)客戶訪談訪談【“四維四維” 定價(jià)定價(jià)】入市基準(zhǔn)入市基準(zhǔn)價(jià)價(jià)臨界精準(zhǔn)價(jià)臨界精準(zhǔn)價(jià)營銷溢價(jià)修正營銷溢價(jià)修正8靜態(tài)比較基準(zhǔn)價(jià)靜態(tài)比較基準(zhǔn)價(jià)市場(chǎng)趨勢(shì)修正市場(chǎng)趨勢(shì)修正入市基準(zhǔn)價(jià)入市基準(zhǔn)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)增幅2%