內(nèi)蒙古年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：成本法適用的估價(jià)對象考試題

1、精品文檔內(nèi)蒙古 2015 年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：成本法適用的估價(jià)對象考試題本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時(shí)間為 180 分鐘，總分 100 分， 60 分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，只有 1 個(gè)事最符合題意）1、估價(jià)時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在、過去還是未來，是由決定的。A：估價(jià)目的B：估價(jià)師C：委托人D：估價(jià)對象E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格2、能夠全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬等狀況的房地產(chǎn)圖是。 (2009 年試題 ) A：地籍圖B：房產(chǎn)分幅圖C：房產(chǎn)分丘圖D：房產(chǎn)分戶圖E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的適用范圍，是指在實(shí)施房屋拆遷，并

2、需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的。A：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上B：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上C：城市建成區(qū)內(nèi)國有土地上D：城市建成區(qū)內(nèi)集體土地上E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章4、按我國公司法規(guī)定，當(dāng)公司股本總額超過億元時(shí)，其社會公眾股的面額至少要達(dá)到 6000 萬元以上。A：2B：3C：4D：5E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、房地產(chǎn)的供給曲線表示。A：房地產(chǎn)的出售量與其價(jià)格之間的關(guān)系B：房地產(chǎn)的出售量與購買量的關(guān)系C：房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系D：房地產(chǎn)的供給量與購買量的關(guān)系E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格6、房地產(chǎn)估價(jià)委托合同的內(nèi)容可以不包括。A：估價(jià)對象B：估價(jià)目的C：估價(jià)人員。1歡迎下載精品文檔D：委托人

3、的協(xié)助義務(wù)E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格7、最小二乘法的基本原理是。A：要求實(shí)際值與估計(jì)值的離差平方和為零B：要求實(shí)際值與估計(jì)值的離差平方和為最小C：要求實(shí)際值與趨勢值的離差平方和為零D：要求實(shí)際值與趨勢值的離差平方和為最小E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、某宗房地產(chǎn) 2004 年的純收益為 500 萬元，預(yù)計(jì)以后每年按照 25 萬元速度遞增，房地產(chǎn)剩余使用壽命 35 年，房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10，則該房地產(chǎn)的價(jià)值接近于。A：7123 萬元B：7365 萬元C：7230 萬元D：7190 萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格9、房地產(chǎn)估價(jià)方法之一的市場比較法是基于很多房地產(chǎn)之間有一定的程度的。A：替代性B：異質(zhì)

4、性C：用途多樣性D：相互影響性E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格10、在估價(jià)中選取 4 個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格 4800 元，建筑面積 100 ，首次支付 24 萬元，其余半年后支付 16 萬元，一年后支付 8 萬元；乙成交價(jià)格 5000 元，建筑面積 120 ，首次支付 24 萬元，半年后付清余款 36 萬元；丙成交價(jià)格 4700 元，建筑面積 90 ，成交時(shí)一次付清；丁成交價(jià)格 4760元，建筑面積110 ，成交時(shí)支付20 萬元，一年后付清余款32.36 萬元。已知折現(xiàn)率為 10，那么這 4 個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)?。A：甲 乙 丙 丁B：乙 丁 甲 丙C：乙 丙 甲 丁D：丙 乙 丁 甲

5、E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格11、按照規(guī)定，縣級以上人民政府土地行政管理部門負(fù)責(zé)建設(shè)用地的申請、審查、報(bào)批；對應(yīng)受理的建設(shè)項(xiàng)目，在日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案， 編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書， 經(jīng)同級人民政府審核同意后報(bào)上一級土地管理部門審查。A：30B：45C：60D：90E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章12、對無房和住房未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼的前提條件之一是房價(jià)收入比在倍以上。2歡迎下載精品文檔A：4B：5C：6D：7E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章13、下列關(guān)于抵押的表述中，不正確的是。A：抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務(wù)人B：在建工程抵押時(shí)，登記

6、機(jī)關(guān)不得核發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證C：因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災(zāi)致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供擔(dān)?；蛘咴黾訐?dān)保以彌補(bǔ)不足D：抵押人一旦死亡，抵押權(quán)隨之終止E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、建筑實(shí)物因素中的采光和_對住宅和辦公樓來說，比較重要。A保溫B通風(fēng)C日照D隔熱15、某建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期為3 年，各年計(jì)劃投資額分別為1800 萬元、 2400 萬元和1900 萬元，年均價(jià)格上漲率為5，則該項(xiàng)目建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi)約為萬元(2004年試題 )A：305B：463C：636D：961E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售， 持有期的凈收益每年 216 萬元，出售時(shí)的價(jià)格為 5616 萬

7、元，資本化率為 8，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為。A：4858 萬元B：5200 萬元C：2700 萬元D：6264 萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格17、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以狀況為參照系進(jìn)行的【 2003 年考題】A：可比實(shí)例房地產(chǎn)B：估價(jià)對象房地產(chǎn)C：標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)D：類似房地產(chǎn)E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格18、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于 1996 年 1 月，1998 年 1 月補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為 50 年( 自補(bǔ)辦之日算起 ) 在 2006 年 1 月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為 45 年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為【 2006 年考題

8、】A：45 年。3歡迎下載精品文檔B：50 年C：52 年D：55 年E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格19、2006 年 1 月 13 日，建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合出臺了 _。A關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知B注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法C關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)( 從) 業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知D房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見20、某市去年住宅的實(shí)際銷售量為600 萬 m2，預(yù)測銷售量為400 萬 m2，平滑指數(shù)為 0.7 ，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是_萬 m2。A450B570C490D54021、當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期循環(huán)的波峰時(shí)， 各國政府一般采用性的貨幣政

9、策和財(cái)政政策刺激經(jīng)濟(jì)增長。A：擴(kuò)張B：復(fù)蘇C：緊縮D：穩(wěn)健E：借款合同22、對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是_。A等額年值法B差額投資內(nèi)部收益率法C凈現(xiàn)值法D等額年費(fèi)用法23、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法規(guī)定，申請一級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有限責(zé)任公司資質(zhì)，其注冊資本人民幣在萬元以上。A：50B：100C：150D：200E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、當(dāng)房地產(chǎn)的需求和供給同時(shí)減少后，以下能反映市場均衡價(jià)格變化的選項(xiàng)是_。A均衡價(jià)格上升B均衡價(jià)格下降C均衡價(jià)格不變D取決于供給和需求變動的程序25、由于自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬

10、不還， 這種風(fēng)險(xiǎn)因素為個(gè)人住房抵押貸款的 （）。A操作風(fēng)險(xiǎn)。4歡迎下載精品文檔B信用風(fēng)險(xiǎn)C市場風(fēng)險(xiǎn)D法律風(fēng)險(xiǎn)二、多項(xiàng)選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，有 2 個(gè)或 2 個(gè)以上符合題意，至少有 1 個(gè)錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）1、中華人民共和國物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)有。A：查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明B：審查申請人提供的評估報(bào)告C：就登記有關(guān)事項(xiàng)詢問當(dāng)事人D：必要時(shí)對被登記房屋進(jìn)行實(shí)地查看E：及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)2、長期資金市場的功能主要是引導(dǎo)長期儲蓄轉(zhuǎn)化為長期投資，其特點(diǎn)不包括 _。A融資期限長B流動性差C資金交易量大D融資的目的主

11、要為了解決長期投資性資金的需要3、在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導(dǎo)致該住宅的價(jià)值下降，而興建一個(gè)花園則可能使其價(jià)值上升，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)特性中的。A：用途多樣性B：合法性C：相互影響性D：外部性E：易受限制4、下列屬于會計(jì)恒等式的是_。A資產(chǎn) - 費(fèi)用 =負(fù)債 +所有者權(quán)益 - 收入B所有者權(quán)益 =資產(chǎn) +負(fù)債C資產(chǎn) +費(fèi)用 =負(fù)債 +所有者權(quán)益 +收入D負(fù)債 =資產(chǎn) +所有者權(quán)益5、在測定長期趨勢值時(shí)，能剔除季節(jié)變動的統(tǒng)計(jì)方法主要有_。A眾數(shù)法B最小二乘法C時(shí)距擴(kuò)大法D中位乘數(shù)法E移動平均法6、對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)擅自設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的，房地產(chǎn)行政主管部門可給予等處罰。A：罰款B：吊銷估價(jià)資

12、質(zhì)證書C：吊銷營業(yè)執(zhí)照D：沒收違法所得E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、某市 2003 年新開工的房屋建筑面積為90 萬 m2，2002 年未完工轉(zhuǎn)入 2003 年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30 萬 m2，2003 年竣工的房屋建筑面積為80 萬 m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為（）年。A0.5。5歡迎下載精品文檔B1.5C2D38、評估基準(zhǔn)地價(jià)或利用基準(zhǔn)地價(jià)評估宗地價(jià)格，必須明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵?；鶞?zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵包括（）。A基準(zhǔn)日期B土地開發(fā)程度C基準(zhǔn)地價(jià)修正體系D土地用途E基準(zhǔn)地價(jià)公布日期9、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件有_。A房地產(chǎn)的需要B房地產(chǎn)的有用性C房地產(chǎn)的有效需求D房地產(chǎn)的相對稀缺性E房地產(chǎn)的有效供

13、給10、A 市 B 房地產(chǎn)開發(fā)商于2006 年 6 月取得 A 市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的一塊建設(shè)用地使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定2006 年 10 月動工，但因自身原因至2007年 11 月 31 日前一直未動工。截至2009 年 12 月 31 日，經(jīng)有關(guān)部門審計(jì)， B 房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)總額為1200 萬元，其中流動資產(chǎn)為 500 萬元，速動資產(chǎn)為 250萬元，流動負(fù)債為 300 萬元，負(fù)債資產(chǎn)總額為 400 萬元，同時(shí)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤額為400 萬元，當(dāng)年資本金總額為800 萬元。 B 房地產(chǎn)開發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓該建設(shè)用地使用權(quán)，受讓方欲改變原出讓合同約定的土地用途，下列表述正確的有。A：必須取得出讓

14、方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)B：必須簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同C：轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將所獲得收益中的土地收益上繳國家D：相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金E：銷售凈利率11、估價(jià)人員在拆遷估價(jià)中可按下列_來把握被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。A一般以被拆遷房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)B地方對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定C拆遷人與被拆遷入?yún)f(xié)商一致后，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估D在對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積不能協(xié)商一致時(shí)，拆遷人或被拆遷人應(yīng)當(dāng)申請有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)確認(rèn)或測算12、下列關(guān)于房產(chǎn)分丘圖的表述中，正確的有。A：房產(chǎn)分丘圖是全面反映房屋及其用地的

15、位置和權(quán)屬等狀況的基本圖B：房產(chǎn)分丘圖是房產(chǎn)分幅圖的局部明細(xì)圖C：房產(chǎn)分丘圖的比例尺為1： 1001：1000D：房產(chǎn)分丘圖包括控制點(diǎn)、行政境界、丘界、房屋、附屬設(shè)施等要素和注記E：房產(chǎn)分丘圖是在分戶圖基礎(chǔ)上進(jìn)一步繪制的明細(xì)13、在有保留價(jià)的拍賣中，再拍賣的保留價(jià)一次拍賣。A：略低于B：略高于。6歡迎下載精品文檔C：等于D：可高于也可低于E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素是。A：社會因素B：區(qū)位因素C：經(jīng)濟(jì)因素D：權(quán)益因素E：實(shí)物因素15、在職職工李某以抵押貸款的方式在甲房地產(chǎn)開發(fā)公司( 以下簡稱甲公司 ) 開發(fā)的 S 住宅小區(qū)預(yù)購一套商品住房。2001 年 8 月，李某

16、與甲公司簽訂了購買該套商品住房的預(yù)售合同，預(yù)售合同中對房屋建筑面積僅約定“房屋建筑面積100，1 建筑面積的價(jià)格為3000 元”。 2002 年 2 月， S 住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格并交付使用。經(jīng)房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)確認(rèn)，李某所購商品住房的套內(nèi)建筑面積為95，該套住房所在樓共有20 套住房，套內(nèi)建筑面積總計(jì)3000，需分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為 450。2002 年 3 月，李某將房屋出租給王某。2003 年 8 月，王某將房屋轉(zhuǎn)租給張某。(2003年試題 ) 下列關(guān)于王某轉(zhuǎn)租該套住房的表述中，正確的有。A：王某轉(zhuǎn)租該套住房，必須經(jīng)李某同意B：王某已支付房租給李某，故李某不可以從房屋轉(zhuǎn)租中獲益C：李某與王

17、某簽訂的房屋租賃合同已登記備案，王某與張某簽訂的房屋轉(zhuǎn)租合同不必登記備案D：房屋轉(zhuǎn)租期間，轉(zhuǎn)租合同隨原租賃合同解除而解除E：抵押財(cái)產(chǎn)被查封16、細(xì)分市場評價(jià)主要涉及等三個(gè)方面。A：細(xì)分市場的可衡量性B：細(xì)分市場的規(guī)模和發(fā)展前景C：細(xì)分市場的差異性大小D：企業(yè)的目標(biāo)和資源E：細(xì)分市場結(jié)構(gòu)的吸引力17、下列不可以拍賣。A：國家機(jī)關(guān)用地B：軍事用地C：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地D：公益事業(yè)用地E：一般企業(yè)劃撥用地18、某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅， 單價(jià)為 5000 元/m2，首付款為房價(jià)的 30%，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為 4%和 7%，期限均為

18、10 年，公積金貸款的最高限額為10 萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。A1002.45B1012.45C1027.42D1037.4519、開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和_。7歡迎下載精品文檔A建設(shè)資金B(yǎng)土地購置費(fèi)C前期費(fèi)用D經(jīng)營資金20、關(guān)于下列數(shù)據(jù)的表述中，正確的是_。A1B2C3D4E5F6G7H8I 9J10 K98L101M101N100O101P99Q102R97S102T9921、按照計(jì)價(jià)方式的不同，建筑工程施工合同形式分為_。A固定價(jià)格合同B包工包料合同C獨(dú)立承包合同D成本加酬金合同E計(jì)量估價(jià)合同22、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為 5000 萬元，年租金收入為 600 萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)