06工程合同成本管理辦法

1、工程合問成本管理辦法編制人編制日期審核人簽發(fā)人修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人簽發(fā)人1. 目的為加強海爾地產(chǎn)集團房地產(chǎn)項目的工程合同的成本管理，規(guī)范工作流程，維護集團權(quán)益，制定本管理辦法。適用范圍本管理辦法適用于海爾地產(chǎn)集團下屆各項目公司。職責(zé)3.1海爾地產(chǎn)集團審計法務(wù)中心和成本管理中心負責(zé)對本管理辦法的制訂、修改、解釋、指導(dǎo)、監(jiān)督檢查。3.2海爾地產(chǎn)集團下屆各公司負責(zé)簽訂、履行工程合同的人員（包括經(jīng)辦、審批、資料管理等）貫徹執(zhí)行本管理辦法。1.1.1 工作要求一般規(guī)定本管理辦法適用于直接構(gòu)成發(fā)包單位項目開發(fā)成本且需要承包單位通過工程施工形成實體產(chǎn)品（如土建、安裝、裝飾、園林環(huán)境等）的

2、合同；勘測、監(jiān)理、造價咨詢委托類合同參照本管理辦法執(zhí)行；土地、材料設(shè)備采購、設(shè)計類合同則另按有關(guān)管理辦法執(zhí)行。1.1.2 海爾地產(chǎn)集團房地產(chǎn)項目的工程合同管理必須遵循以下原則：1.1.2.1 合法性原則：工程合同管理必須全面符合有關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)定，使得集團的權(quán)益能夠依法受到保護。1.1.2.2 合同書原則：工程施工必須正式簽署合同書以明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，但金額在3萬元以下且能及時結(jié)活的零星工程及工程類合同中已經(jīng)界定活楚歸屆的變更簽證事項可另行辦理。1.1.2.3 事前簽訂原則：工程合同應(yīng)在經(jīng)濟事項發(fā)生前簽署，禁止工程類業(yè)務(wù)未簽署合同即先行施工。招標(biāo)原則本原則包括以下兩方面含義：采用

3、招標(biāo)方式確定合作方。除下歹0情況外的所有合同的合作方均應(yīng)通過招標(biāo)方式確定：（1）某項工程、產(chǎn)品業(yè)已經(jīng)過集團審批確定了長期合作伙伴關(guān)系；（2）某些政府壟斷工程；（3）屆于工程招標(biāo)管理制度規(guī)定的適用情形，經(jīng)詳細填寫集團考察結(jié)果審批表，并按規(guī)定經(jīng)集團有關(guān)負責(zé)人會簽批準(zhǔn)后，方可采用考察對比的方法確定合作方。合同隨附招標(biāo)文件。擬簽合同正文及其補充協(xié)議（包括設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證協(xié)議、工程保修協(xié)議、廉潔合作協(xié)議），應(yīng)作為招標(biāo)文件之附件一并發(fā)給投標(biāo)單位，投標(biāo)單位需對其進行確認。利益明晰原則：合同應(yīng)活楚地界定、描述各方的權(quán)利和義務(wù)，以杜絕模糊、歧義、推諉、扯皮現(xiàn)象；合同中尤其應(yīng)有明確的、可以界定活楚的合同價款、結(jié)

4、算辦法及付款方式；如果合同價款可能調(diào)整，則應(yīng)明確調(diào)整依據(jù)、調(diào)整方式（如何計價、總價如何最后確定等），并就設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證的有效性、可控性作出明確規(guī)*1.1.3 合同訂立的管理標(biāo)準(zhǔn)示范合同：在招標(biāo)（招標(biāo)文件附件）及合同簽署時，工程合同應(yīng)盡量應(yīng)用合同標(biāo)準(zhǔn)文本。1.1.3.1 總部有關(guān)部門將就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，逐步建立統(tǒng)一的合同標(biāo)準(zhǔn)文本，各開發(fā)企業(yè)應(yīng)予采用。1.1.3.2 合同標(biāo)準(zhǔn)文本內(nèi)容盡量采用FIDIC條款模式，內(nèi)容分為協(xié)議條款、通用條款、補1.1.3.3 充條款和附件，其中協(xié)議條款根據(jù)具體業(yè)務(wù)、對象的不同而定，通用條款適用于所有的同類合同，補充條款則由經(jīng)辦人在具體經(jīng)辦合同時補充加入?yún)f(xié)議條款、通用條

5、款中未盡事宜；如當(dāng)?shù)卣块T有強制性規(guī)定，可按當(dāng)?shù)卣块T標(biāo)準(zhǔn)合同執(zhí)行，但必須通過補充條款等方式充分補充與公司合同標(biāo)準(zhǔn)文本之間存在差異的內(nèi)容。1.1.3.4 當(dāng)客觀條件發(fā)生重大變化、原有合同標(biāo)準(zhǔn)文本不再適用時，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時提出與相關(guān)部門共同修改。1.1.4 合同的經(jīng)濟條款應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：1.1.4.1 合同價款或委托酬金：采用招標(biāo)方式選擇合作方的，應(yīng)以雙方確定的最終報價作為合同金額；提倡在有標(biāo)底的情況下進行招標(biāo)并確定合同價款，如果是采用費率折扣方式確定合同價款，合同中應(yīng)明確費用計取的依據(jù)、主材價格計取辦法，并規(guī)定合同雙方如何盡快核實施工圖預(yù)算確定合同價款，以及就確定后的合同價款簽署補

6、充協(xié)議。1.1.4.2 為防止承包單位高估結(jié)算，應(yīng)與承包單位在工程合同中約定控制辦法。比如：報送的結(jié)算造價最終核減額在審核總價5%以內(nèi)（含5%）的造價咨詢酬金由發(fā)包單位支付，若結(jié)算造價最終核減額超出5%,則因造價超出部分而引起的造價咨詢酬金之增加部分由承包單位支付；若承包單位報送的結(jié)算金額超出最終審定結(jié)算金額10%（含10%）時，承包單位除支付造價咨詢酬金外，發(fā)包單位應(yīng)進一步扣款（扣款比例、金額各公司自定），直至取消今后對海爾地產(chǎn)集團工程的投標(biāo)資格。1.1.4.3 計價依據(jù)：工程類合同應(yīng)將施工圖、預(yù)算書作為合同的組成附屆部分，合同附屆文件一般還包括：招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、答疑文件等，并應(yīng)在合同條

7、款中明確以下問題：包十形式、計價原則、結(jié)算原則；發(fā)包單位分包工程、甲供（發(fā)包單位）材料設(shè)備、（發(fā)包單位）限價的范圍和種類；人工、材料、機械臺班的價格及其價差的結(jié)算辦法；總分包的關(guān)系、配合的范圍以及總包管理費和總包配合費的計取方法等；開辦費、施工組織措施費、擾民費、文明現(xiàn)場施工費、趕工費等費用的取舍、計取辦法及其包括的具體范圍。1.1.4.4 設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證：合同中應(yīng)規(guī)定設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證的認定依據(jù)、結(jié)算核價辦法，對丁承包單位，可依據(jù)海爾地產(chǎn)集團設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證管理辦法的規(guī)定與其另外訂立關(guān)丁設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的協(xié)議。1.1.4.5 結(jié)算和付款辦法：合同應(yīng)明確規(guī)定驗收及付款辦法、保修維護辦法

8、及保修金處理辦法；進度款的支付一般按形象進度分階段確定付款金額，不采用分月審核進度款的方法；各期進度款累計不應(yīng)超過總造價的80%無準(zhǔn)確施工圖預(yù)算或無準(zhǔn)確合同總價時，應(yīng)充分考慮付款風(fēng)險，尤其在施工中后期更應(yīng)有效地控制好進度款，以防超付。1.1.4.6 廉潔合作約定：為維護公司利益、防止黑幕、保護職員，在工程或其他高金額的合同中，應(yīng)與承包單位另外簽署廉潔合作協(xié)議作合同的補充協(xié)議。1.1.4.7 保修協(xié)議：對施工合同，為保證工程質(zhì)量，保護公司利益，應(yīng)與承包單位另外簽署工程質(zhì)量保修協(xié)議作合同的補充協(xié)議。1.1.5 合同起草、談判與簽署的主要職能部門：工程管理中心負責(zé)工期、質(zhì)量等技術(shù)部分的起草、談判；成

9、本管理中心負責(zé)其中的合同價款、計價方式、付款方式等經(jīng)濟部分工程的起草和談判。1.1.6 為提高合同審批的效率，公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門負責(zé)人可根據(jù)實際情況需要，在自身職能范圍內(nèi)，對丁某些類別、一定金額以下的工程合同，在不違反有關(guān)規(guī)定的前提下，可對下級部門或人員作一定的授權(quán)，但授權(quán)人仍為責(zé)任人。1.1.7 合同履行的管理合同的交底：在合同簽訂之后，一般要求至少就主體合同向工程、成本、采購等有關(guān)部門和人員進行合同講解交底，說明工期、質(zhì)量、工程范圍、付款方式、發(fā)包單位職責(zé)（即甲供材料設(shè)備、甲方限價、甲方分包等范圍）、總分包的關(guān)系等,以便各崗位人員協(xié)調(diào)、配合；金額較小的合同交底，可只書面發(fā)送到相關(guān)部門的有關(guān)

10、人員，以便執(zhí)行。1.1.8 合同款支付1.1.8.1 項目公司的工程管理人員負責(zé)合同款支付的經(jīng)辦，填寫付款申請單、工程付款審批表等。工程進度款的支付流程如圖所示（圖中實框為必經(jīng)流程，虛框為按實際情況選擇之流程）,具體參見工程付款作業(yè)指引。工程付款審批流程:承包單位報付款申請報告（附所需付款依據(jù)）監(jiān)理審核形象進度（附質(zhì)量等說明）現(xiàn)場工程師復(fù)核、項目公司造價工程師復(fù)審現(xiàn)場工程師填寫工程付款審批表對保修金等余款的支付辦法應(yīng)作明確規(guī)定，除一般保修金外，可在合同中約定發(fā)包單位在工程竣工后一定時間內(nèi)扣押承包單位一定數(shù)額的滲漏保證金。1.1.9 合同變更的管理合同訂立后，因客觀條件發(fā)生變化需要變更合同內(nèi)容的

11、，或者承包單位提出變更要求的，經(jīng)辦人員應(yīng)及時向部門負責(zé)人請示報告，部門負責(zé)人同意變更的，經(jīng)辦人員在與對方協(xié)商一致后起草變更后的條款，再按照合同訂立的有關(guān)程序辦理，嚴(yán)禁擅自變更合同。1.1.9.1 合同結(jié)算當(dāng)合同中約定的承包單位的責(zé)任和義務(wù)已全部完成，并且通過驗收、達到了工程結(jié)算條件，由主辦工程師協(xié)助合作方收集整理結(jié)算資料,填寫工程結(jié)算申請表如工程存在質(zhì)量問題或履約過程中承包單位存在違約情況等，主辦工程師應(yīng)在結(jié)算申請表中作出詳細說明及處理意見。1.1.9.2 由成本管理中心負責(zé)按合同確定的結(jié)算方式辦理結(jié)算，并特別注意：獎罰條款的執(zhí)行（如工期獎罰、質(zhì)量獎罰、安全獎罰等）、承包方承諾讓利、各項費用的

12、計取或扣除（如水電費、扣款項目、保修金等）、承包單位多報領(lǐng)的甲供材料、變更簽證未如實實施的部分、鋼材實際用量、主材價格等。1.1.9.3 工程結(jié)算的具體方法按集團工程預(yù)結(jié)算管理作業(yè)指引執(zhí)行。1.1.9.4 工程結(jié)算要注意結(jié)算資料的及時整理、分類、歸檔、保存。合同執(zhí)行情況的評估主體合同等金額較大的合同執(zhí)行完后，應(yīng)由合同主辦部門對發(fā)包單位的合同管理（工期、質(zhì)量、成本、配合等）、承包單位的工期、質(zhì)量、成本、配合等進行總結(jié)，并填寫集團相關(guān)表單。4.4其他規(guī)定4.4.1 本管理辦法集團所屆各房地產(chǎn)公司務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行，如在執(zhí)行過程中，與實際情況確有不適合之處，執(zhí)行部門可根據(jù)實際情況作修改之請示，報總部審計法

13、務(wù)中心和成本管理中心核實后經(jīng)總部分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實施。2. 支持性文件3. 工程質(zhì)量保修協(xié)議相關(guān)記錄及表格無附件:工程質(zhì)量保修協(xié)議甲方:乙方:甲乙雙方丁年月日簽署了工程建造合同，為保證該合同范圍內(nèi)乙方承建的工程在一定使用期限內(nèi)正常使用，維護建筑工程所有者、使用者的合法權(quán)益，明確雙方權(quán)利與義務(wù)，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商簽定本協(xié)議。乙方在質(zhì)量保修期內(nèi)按照（國家）建設(shè)工程質(zhì)量管理條例、本保修協(xié)議承擔(dān)工程質(zhì)量保修責(zé)任。一. 質(zhì)量保修范圍和內(nèi)容工程質(zhì)量保修范圍包括：地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、防水及防滲漏（屋面、外墻、廚房、衛(wèi)生間、門窗等），裝修工程，電氣工程、給排水工程，暖通工程等約定的其他工程。具體質(zhì)量保修

14、內(nèi)容雙方約定如下：二. 質(zhì)量保修期限質(zhì)量保修期從工程竣工驗收合格后移交之日計起，分單項竣工驗收的工程，按單項工程分別計算質(zhì)量保修期。保修期限內(nèi)因乙方工程質(zhì)量問題而保修的，相應(yīng)保修期從修復(fù)之日起計算，時間順延各分項工程質(zhì)量保修期如下：1.房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為年（按有關(guān)文件規(guī)定）；2. 裝修工程為2年；3 .防水工程（屋面、外墻、廚房、衛(wèi)生間等）為5年:4 .電氣安裝、給排水安裝、設(shè)備安裝工程為N年；5 .采暖、空調(diào)及制冷系統(tǒng)工程為N個采暖期或供冷期；6.其他約定三. 質(zhì)量保修責(zé)任1.竣工驗收后移交前由丁乙方保管不善造成各部件、整體或單體損壞、脫落、變質(zhì)、丟失等，均由乙方承擔(dān)賠償

15、和修復(fù)責(zé)任。2. 在質(zhì)量保修期內(nèi)由丁乙方工程質(zhì)量原因給甲方和業(yè)主造成的直接和連帶損失，由乙方承擔(dān)賠償和保修責(zé)任，所需費用從工程質(zhì)量保修金中扣除。工程竣工驗收后，本工程移交給海爾地產(chǎn)物業(yè)管理公司管理,保修款轉(zhuǎn)交該公司保管，并從移交日起，海爾地產(chǎn)物業(yè)管理公司有權(quán)代為行使甲方在本協(xié)議中的所有權(quán)利和責(zé)任。3. 屆丁保修范圍內(nèi)的項目，乙方同意接到甲方或業(yè)主通知后派人及時趕到現(xiàn)場進行修理，并保證保修質(zhì)量，否則甲方有權(quán)委托他人修理，所需費用從工程質(zhì)量保修金中扣除。4. 乙方需指定專人在現(xiàn)場負責(zé)維修工作。在乙方人員到達之前，甲方可采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)急措施，費用由乙方承擔(dān)。具體時間如下：1）給排水、供電設(shè)施及線路出現(xiàn)

16、故障，乙方須在接到通知后4小時內(nèi)趕到現(xiàn)場，6小時內(nèi)完成維修工作。2）其他情況，乙方須在接到通知后24小時內(nèi)趕到現(xiàn)場，48小時內(nèi)完成維修工作。5.維修過程中，甲方應(yīng)給予乙方必要的協(xié)助。四. 保修質(zhì)量乙方負責(zé)保修的質(zhì)量，工程保修項目完成后須經(jīng)業(yè)主或甲方代表驗收簽字方可。工程保修項目應(yīng)保證在六個月內(nèi)不出現(xiàn)同類問題，否則，即使保修期滿也應(yīng)繼續(xù)維修。因乙方施工質(zhì)量問題，乙方維修兩次后，同一部位再出現(xiàn)類似問題，乙方每次每項向甲方支付違約金1000元,同時，甲方有權(quán)委托他人修理，由此引起的費用和責(zé)任由乙方承擔(dān)。五. 質(zhì)量保修卡為增強客戶信心，本工程由施工單位向各客戶出具質(zhì)量保修卡，并加蓋施工單位公章。質(zhì)量保修卡應(yīng)與竣工資料同時提交甲方。六. 質(zhì)量保修金支付工程結(jié)算時，依據(jù)合同內(nèi)容，甲方從乙方工程結(jié)算造價中扣除%作為工程質(zhì)量保修金。如質(zhì)量保修金余額不足以支付工程保修及賠償?shù)荣M用，乙方應(yīng)在接到甲方通知后15天內(nèi)將差額補齊。七. 質(zhì)量保修金返還工程質(zhì)量驗收滿2年后，如無質(zhì)量問題，經(jīng)甲方、物業(yè)公司簽字同意后，在20天內(nèi)將剩余保修金一次性返還乙方。質(zhì)量保修金的返還并不免除乙方在保修期內(nèi)的保修責(zé)任。八. 其他對保修金等余款的支付辦法應(yīng)作明確規(guī)定，除一般保修金外，可在合同中約定發(fā)包單位在工程竣工后一定時間內(nèi)扣押承包單位一定數(shù)額的滲漏保證金（比