201157時(shí)代廣場(chǎng)策劃方案

1、翰聯(lián)IR寺代腐埸名門(mén)徽章-生舌風(fēng)尚2011年度營(yíng)銷(xiāo)策劃執(zhí)行方案卓越不動(dòng)產(chǎn)2011-5-7翰聯(lián)時(shí)代廣場(chǎng)樓導(dǎo)分布留（紅色為1期.均色為觀）翰聯(lián)時(shí)代廣場(chǎng)1期面積匯總1#2#3#侈層）曜號(hào)BipaiRB2戶(hù)MR整胳梭&而四1，23S9385991538674193574#7#侈層）82戶(hù)#職店8函購(gòu)式陌整棒樓總職619385W15網(wǎng)674323132643575#（多層）tfnaipbidA2PSBWB1P5/BIRB2PSBR用saw5*6“w.osX.OS9J.8SWIS574.91477.S439276#9#12#侈層）第一部分、整體策略及發(fā)展一、項(xiàng)目面臨的問(wèn)題(1)整體形象拔高：金色蘭庭900

2、余套住宅熱銷(xiāo)，成為利辛2010年度樓市最大的贏家,公司知名度已經(jīng)建立，2011新項(xiàng)目面臨的營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題是如何繼續(xù)拔高新項(xiàng)目形象高度。(2)推售物業(yè)組織及次序高層11棟多層12棟根據(jù)目前工程進(jìn)度，前期開(kāi)發(fā)高層22-32棟，多層112棟。售的具體物業(yè)為:3031:32一期首次推售物業(yè)為：根據(jù)目前利辛住宅的房產(chǎn)市場(chǎng)，本項(xiàng)目年銷(xiāo)售3.5萬(wàn)平米左右的水平，難度應(yīng)該不大【約350套】，但考慮一期開(kāi)發(fā)高層體量較大共11棟，多層相對(duì)體量較小12棟，但利辛屬于四級(jí)市場(chǎng)，民眾普遍對(duì)高層產(chǎn)生抗性|1期推售物業(yè)4棟高層【約250套】，4棟多層(4、5、7、10#)約【150套】二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)建1、品牌價(jià)值【高知名度，乘勢(shì)

3、渲染】翰聯(lián)企業(yè)是全面參與利辛城市運(yùn)營(yíng)的綜合性集團(tuán)公司【其產(chǎn)業(yè)涉及外貿(mào)、服裝、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)】，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全面布局利辛濱河新區(qū)。12萬(wàn)平米翰聯(lián)金色蘭庭是利辛開(kāi)篇鎮(zhèn)作，引領(lǐng)區(qū)域居住高度，翰聯(lián)時(shí)代廣場(chǎng)20萬(wàn)平米濱河地標(biāo)建筑，是利辛2011年最具品牌和價(jià)值的一個(gè)項(xiàng)目。2、區(qū)域價(jià)值【雖然已經(jīng)宣傳，還需繼續(xù)訴求】利辛城整體規(guī)劃為西進(jìn)、北擴(kuò)，項(xiàng)目位于濱河新區(qū)核心，老城新區(qū)黃金交點(diǎn)，可享新老城雙重區(qū)域價(jià)值疊加，城市價(jià)值即將崛起，一方面從城市發(fā)展來(lái)看，濱河新區(qū)的定位及規(guī)劃，將促進(jìn)整個(gè)利辛城市經(jīng)濟(jì)地位的躍級(jí)；另一方面，此區(qū)域匯聚利辛最高級(jí)別規(guī)劃，必將成為利辛置業(yè)的沸點(diǎn)區(qū)域。濱河新區(qū)帶動(dòng)利辛經(jīng)濟(jì)躍級(jí)、時(shí)代廣場(chǎng)坐擁雙重區(qū)域價(jià)

4、值疊加，自身匯聚利辛最高級(jí)別規(guī)劃，是融合交通圈、商務(wù)圈、商業(yè)圈、生活圈匯聚的中心位置，最具升值潛力。3、產(chǎn)品價(jià)值【1期有一定的訴求，但還需深度挖掘】翰聯(lián)時(shí)代廣場(chǎng)匯聚利辛最高規(guī)格規(guī)劃【豪宅、洋房、公寓、大型集中商業(yè)】。從國(guó)內(nèi)三、四線城市發(fā)展來(lái)看，濱河新區(qū)將成為利辛匯聚很多高標(biāo)準(zhǔn)配套和高級(jí)別規(guī)劃之區(qū)，將成為融合便捷交通、城市商務(wù)、大型商業(yè)、城市民眾生活等眾多元素的、最具發(fā)展?jié)摿巴顿Y價(jià)值的區(qū)域。而時(shí)代廣場(chǎng)則是領(lǐng)袖樓盤(pán)，其影響力和輻射力覆蓋整個(gè)利辛156萬(wàn)城鄉(xiāng)居民。產(chǎn)品價(jià)值是最直接的體現(xiàn)，價(jià)格是認(rèn)可的主導(dǎo)因素，從內(nèi)到外的細(xì)節(jié)，讓居住者真正的（實(shí)際利益）能夠參與到生活中來(lái)，感受多種產(chǎn)品價(jià)值帶來(lái)的不一樣

5、的尊貴;（實(shí)際利益）適宜的空間尺度帶給客戶(hù)好的生活舒適度，讓客戶(hù)覺(jué)得住在里面很舒服;將物業(yè)上升到了一個(gè)前所未有的高度，制定了一種名宅標(biāo)準(zhǔn)。（項(xiàng)目檔次）4、交通價(jià)值【尤為重要，繼續(xù)渲染】前進(jìn)路、肥河路、泰鑫路、文州路縣城主干道環(huán)繞周邊【20分鐘連通南洛、濟(jì)廣等高速出入口】構(gòu)筑項(xiàng)目流暢的動(dòng)線體系。項(xiàng)目非常便捷和完善的交通體系，5分鐘前進(jìn)路抵達(dá)老城中心各角落，利辛最大的五一廣場(chǎng)車(chē)程3分鐘，步行12分鐘即到。20分鐘肥河路連通高速出入口，與老城繁華形成良好的互動(dòng)，將大大提高項(xiàng)目區(qū)域的輻射能力。5、學(xué)區(qū)價(jià)值【要放大宣傳】核心傳遞信息：一中、六中學(xué)區(qū)、陽(yáng)光中學(xué)。享有利辛最優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)教育【占地300畝利辛一

6、中】、六中學(xué)區(qū)、陽(yáng)光中學(xué)。6、商務(wù)價(jià)值【作為核心價(jià)值】高端商務(wù)聚集，吸引大量高素質(zhì)人才入駐，帶來(lái)大量高端居住需求，提升區(qū)域居住價(jià)值【高租金水平】。項(xiàng)目西南向是利辛縣人民醫(yī)院及醫(yī)院附屬小區(qū)；利辛工業(yè)園區(qū)，聚集良夫面粉廠、金裕皖酒廠、無(wú)極照明燈大量規(guī)模較大，效益較好的企業(yè)。揚(yáng)夭國(guó)際汽貿(mào)城的開(kāi)發(fā)建設(shè)將為項(xiàng)目提供直接的消費(fèi)人流。這些利好將對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)居住物業(yè)和商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生較大的影響，尤其是住宅物業(yè)需求會(huì)更旺盛。三、營(yíng)銷(xiāo)主題確定營(yíng)銷(xiāo)綱領(lǐng)一：以里程碑取勢(shì)方式一一“全面打造和展示國(guó)際社區(qū)的生活方式”，全新詮釋“翰聯(lián)時(shí)代廣場(chǎng)品質(zhì)”為營(yíng)銷(xiāo)核心戰(zhàn)略，樹(shù)立“利辛第一”的品牌形象；綱領(lǐng)二：以“利辛第五代城市共生體”、“

7、利辛新城中央，國(guó)際生活標(biāo)桿”為推廣主線；占據(jù)利辛老城繁華、新區(qū)核心雙重價(jià)值的包含多元物業(yè)的城市聚合體【稀缺型城市生活典范】。翰聯(lián)時(shí)代廣場(chǎng)2011年的推廣概念：利辛首府國(guó)際生活以上條件看出，本項(xiàng)目可以做利辛第一個(gè)以地段、產(chǎn)品為推廣主線的高端住宅項(xiàng)目。國(guó)際生活標(biāo)準(zhǔn)：以城市居住區(qū)為基礎(chǔ)，以開(kāi)放型社區(qū)為依托，具備現(xiàn)代化的城市形態(tài)，齊全的公共服務(wù)設(shè)施，融合親和的區(qū)域文化、安全便利的人居環(huán)境的集中居住區(qū)。翰聯(lián)時(shí)代廣場(chǎng)一利辛首席國(guó)際生活標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)1:社區(qū)規(guī)模是基礎(chǔ)以20萬(wàn)平米規(guī)模為基礎(chǔ)，規(guī)劃居住、商務(wù)、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等各類(lèi)元素高度交融的復(fù)合型社區(qū)形態(tài)，等為一體，以生活便捷、人文關(guān)懷、鄰里和諧為居住價(jià)值，定制

8、利辛國(guó)際化生活標(biāo)高。標(biāo)準(zhǔn)2:依托發(fā)展核心區(qū)域國(guó)際化的生活必須依托于國(guó)際化或者毗鄰國(guó)際化的區(qū)域才有可能實(shí)現(xiàn)。作為利辛新城區(qū)核心，在環(huán)境、區(qū)位、交通等方面擁有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，依托利辛濱河新區(qū)國(guó)際化生活尺度，成就首席國(guó)際生活背景。標(biāo)準(zhǔn)3:集萃國(guó)際化的品牌配套對(duì)于營(yíng)造國(guó)際化生活而言，社區(qū)的配套及設(shè)施完善成為重要選擇。特別便捷成熟的綜合配套也會(huì)產(chǎn)生成倍的居住效應(yīng)?！窘逃?、醫(yī)療、自身商業(yè)配套】。標(biāo)準(zhǔn)4:引領(lǐng)國(guó)際的生活理念重視精神構(gòu)建：構(gòu)建獨(dú)特的社區(qū)精神與文化，逐漸形成利辛高尚富人區(qū)。重視文化培育：中、小學(xué)校俱全，優(yōu)質(zhì)高效的教育資源，讓孩子成長(zhǎng)無(wú)憂(yōu)。注重鄰里交流：配套的豐富與多元性，社區(qū)文化設(shè)施建設(shè)與文化活動(dòng)營(yíng)

9、造。標(biāo)準(zhǔn)5:高端圈層的聚合性高端商務(wù)聚集，吸引大量高素質(zhì)人才入駐，帶來(lái)大量高端居住需求，提升區(qū)域居住價(jià)值，成為城市主流階層的聚居區(qū)。項(xiàng)目西南向是利辛縣人民醫(yī)院及醫(yī)院附屬小區(qū)；利辛工業(yè)園區(qū)，聚集良夫面粉廠、金裕皖酒廠、無(wú)極照明燈大量規(guī)模較大，效益較好的企業(yè)。這些利好將對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)居住物業(yè)和商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生較大的影響。尤其是住宅物業(yè)需求會(huì)更旺盛。標(biāo)準(zhǔn)6:多元化的國(guó)際生活現(xiàn)代社會(huì)居住個(gè)體具有多元性，每個(gè)人都有屬于自己的生活方式，都應(yīng)該受到尊重和包容。翰聯(lián)時(shí)代廣場(chǎng)集居住、商務(wù)、辦公、商業(yè)為一體的聚合體，擁有大社區(qū)、全配套、交通，提供一站式全方位的品質(zhì)生活。四、項(xiàng)目策略定位形象定位：新城中央，國(guó)際生活標(biāo)桿其強(qiáng)

10、大的掌控力，必將使之成為利辛人居史上一面旗幟，其顯赫的區(qū)位與稀缺資源價(jià)值，決定著其不凡的高度和品質(zhì)。主題推廣語(yǔ):利辛第五代城市共生體第二部分、營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)及鋪排一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)各階段分期第一階段：項(xiàng)目形象告知期【2011年5月15日-2011年7月15日】第二階段：蓄客期【2011年7月16日-2011年9月25日】第三階段：認(rèn)籌期【2011年9月26日-2011年10月8日】第四階段：開(kāi)盤(pán)【2011年10月9日（周日）】第五階段：持銷(xiāo)期【2011年10月10日-12月30日】形象告知期預(yù)熱蓄客期5月7月15日7月16B-9月25日9月76日10月&日|ion9H開(kāi)盤(pán)1。月10日一12月30日、項(xiàng)目營(yíng)

11、銷(xiāo)主要節(jié)點(diǎn)鋪排時(shí)間媒體宣傳主題備注5月1520日戶(hù)外、圍墻、短信、單頁(yè)形象概念+項(xiàng)目公開(kāi)第一波廣告5月216月20日戶(hù)外、圍墻、短信、單頁(yè)形象概念+項(xiàng)目公開(kāi)第一波廣告6月217月1日戶(hù)外、單頁(yè)、短信、子帛公開(kāi)認(rèn)籌信息+領(lǐng)卡獲禮+認(rèn)籌優(yōu)惠第二波廣告7月29月10日戶(hù)外、單頁(yè)、短信、子帛一期火爆銷(xiāo)售+房源+領(lǐng)卡獲禮+認(rèn)籌優(yōu)惠】第三波廣告9月119月30日戶(hù)外、單頁(yè)、短信、子帛領(lǐng)卡獲禮+認(rèn)籌優(yōu)惠+產(chǎn)品推介會(huì)（9月28日周三晚上）+開(kāi)盤(pán)信息第四波廣告10月110月8日戶(hù)外、單頁(yè)、短信、開(kāi)盤(pán)信息第四波廣告子帛10月911月9日戶(hù)外、單頁(yè)、短信、子帛開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)+加推信息第五波廣告11月10日-戶(hù)外、單頁(yè)、短

12、信、子帛開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)+加推信息第五波廣告三、項(xiàng)目各階段具體工作計(jì)劃1、亮相階段：1）利辛城市發(fā)展前景；2）濱河新區(qū)發(fā)展前景；3）項(xiàng)目形象及未來(lái)發(fā)展前景。2、認(rèn)籌階段：1）核心賣(mài)點(diǎn)及活動(dòng)釋放；2）與國(guó)際同步的生活理念；3）項(xiàng)目新老城區(qū)雙重價(jià)值疊加;4）認(rèn)籌優(yōu)惠釋放；5）備受追捧的認(rèn)籌場(chǎng)面；6）開(kāi)盤(pán)提價(jià)及預(yù)告。3、蓄客辦法：1）蓄客渠道：坐銷(xiāo)（常規(guī)，主要通過(guò)有效的宣傳，包括定向宣傳，特別是對(duì)資源庫(kù)的定向宣傳）2）利用資源庫(kù)電話行銷(xiāo)（本案置業(yè)顧問(wèn)）一一率先采取，從進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始就執(zhí)行、邀約客戶(hù)【針對(duì)金色蘭庭未成交客戶(hù)】3）電話營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)辭、演練4）資源庫(kù)客戶(hù)的梳理，首先梳理出價(jià)值最大的一部分客戶(hù)交由案場(chǎng)經(jīng)理5）案

13、場(chǎng)經(jīng)理分配資源，布置每人每天的電話營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)量，并進(jìn)行指導(dǎo)。兩次交叉到放棄。嚴(yán)格按照銷(xiāo)售中心管理規(guī)范的要求，進(jìn)行客戶(hù)梳理4、認(rèn)籌辦法、認(rèn)籌優(yōu)惠1）認(rèn)籌期優(yōu)惠：前100名額外優(yōu)惠2%;100-200額外優(yōu)惠1%;201名后無(wú)優(yōu)惠2）認(rèn)籌辦法：1人限1卡，1卡購(gòu)1房；需要購(gòu)買(mǎi)3套以上的特殊情況，由案場(chǎng)經(jīng)理接待后決定。認(rèn)籌金為1萬(wàn)元/卡【刷卡或者交現(xiàn)均可】5、開(kāi)盤(pán)辦法、開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠、付款方式優(yōu)惠1）開(kāi)盤(pán)辦法：在售樓部現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)；采取搖號(hào)方式。內(nèi)外場(chǎng)都有主持，外場(chǎng)做氣氛，內(nèi)場(chǎng)做總控；主持人要能力強(qiáng)。2）大客戶(hù)成交：在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交，可以在搖號(hào)的順序方面給予提前進(jìn)場(chǎng)選房。3）付款方式優(yōu)惠：一次性97%、按揭付款9

14、9%;分期付款98%。6、價(jià)格策略及發(fā)展1）定價(jià)辦法：采取市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法。2）認(rèn)籌前、認(rèn)籌中：做好客戶(hù)價(jià)格測(cè)試、引導(dǎo)。3）認(rèn)籌期：出合同成交價(jià)的價(jià)格區(qū)間。4）價(jià)格發(fā)展策略：低開(kāi)高走。四、項(xiàng)目各階段媒體工作計(jì)劃第一階段：項(xiàng)目形象告知期【2011年5月15日-2011年7月15日】線上傳播策略：利辛國(guó)際生活標(biāo)桿，重塑翰聯(lián)時(shí)代廣場(chǎng)利辛第一人居樓盤(pán)的形象（項(xiàng)目形象拔高）媒介：戶(hù)外、銷(xiāo)售中心包裝、圍墻線下傳播策略：項(xiàng)目國(guó)際生活內(nèi)涵與利辛濱河新區(qū)價(jià)值提升呼應(yīng)（項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)深度釋放）媒介：折頁(yè)、DM、新聞通稿、論壇第二階段：蓄客期【2011年7月16日-2011年9月25日】線上傳播策略：高層洋房一一利辛城中

15、央、國(guó)際生活標(biāo)桿”形象塑造、高層產(chǎn)品的充分預(yù)熱媒介：戶(hù)外、圍墻、路旗線下傳播策略：第五代城市綜合體大社區(qū)文化和實(shí)際生活體驗(yàn)的價(jià)值對(duì)位（生活方式描述）媒介：?jiǎn)雾?yè)、折頁(yè)、電視字幕第三階段：認(rèn)籌期【2011年9月26日-2011年10月8日】線上傳播策略：戶(hù)型創(chuàng)新特點(diǎn)、品牌物業(yè)等賣(mài)點(diǎn)解讀（項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)釋放）媒介：?jiǎn)螐?、短信、字幕線下傳播策略：宣告認(rèn)籌、優(yōu)惠、推介會(huì)召開(kāi)信息（市場(chǎng)造勢(shì)，促進(jìn)銷(xiāo)售）媒介：軟文、暖場(chǎng)活動(dòng)第四階段：開(kāi)盤(pán)【2011年10月9日（周日）】線上傳播策略：開(kāi)盤(pán)信息、生活配套、地段價(jià)值、未來(lái)前景等賣(mài)點(diǎn)解讀（項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)釋放）媒介：戶(hù)外、圍墻、售樓部包裝線下傳播策略：宣告開(kāi)盤(pán)信息（火爆認(rèn)籌氛圍，

16、促進(jìn)銷(xiāo)售）媒介：?jiǎn)螐垺⒍绦?、字幕第五階段：持銷(xiāo)期【2011年10月10日-12月30日】線上傳播策略：熱銷(xiāo)、利辛精英人士認(rèn)同、產(chǎn)品等賣(mài)點(diǎn)解讀（項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)實(shí)景）媒介：戶(hù)外、電視、單張、字幕線下傳播策略：開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)+實(shí)景圖片媒介：短信、字幕、新聞通稿第三部分、整合傳播策略與平面表現(xiàn)一、調(diào)性設(shè)置恢宏、大氣、豐富、高端、品質(zhì)其獨(dú)享的城市資源價(jià)值和豐富的產(chǎn)品價(jià)值留存給城市的印象令人神往，必然伴隨著產(chǎn)品獨(dú)一無(wú)二的特征指向。二、媒體選擇：戶(hù)外大牌【施工現(xiàn)場(chǎng)、城中心、高速出入口】單頁(yè)【縣城、及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，高頻率大量派發(fā)】短信：【根據(jù)節(jié)點(diǎn)群發(fā)】橫幅：節(jié)假日【橫掛】電視字幕：長(zhǎng)期滾動(dòng)播放【內(nèi)容根據(jù)節(jié)點(diǎn)調(diào)整】三、廣告語(yǔ)提

17、煉【階段性】詳見(jiàn)設(shè)計(jì)稿四、活動(dòng)安排推介會(huì)、開(kāi)盤(pán)慶典、答謝酒會(huì)五、設(shè)計(jì)表現(xiàn)出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開(kāi)張圣聽(tīng)，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無(wú)大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱(chēng)之曰能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以?xún)A頹也。先帝在時(shí),每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書(shū)、長(zhǎng)史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也1二。臣本布衣，躬耕于南陽(yáng)，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世