金港商業(yè)運(yùn)營管理公司運(yùn)營方案

1、金港城市廣場金港城市廣場成立商業(yè)運(yùn)營公司的意義成立商業(yè)運(yùn)營公司的意義通過統(tǒng)一運(yùn)營管理，將金港城市廣場打造成六安東部通過統(tǒng)一運(yùn)營管理，將金港城市廣場打造成六安東部新城商業(yè)中心，從而提升本項目住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)新城商業(yè)中心，從而提升本項目住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)價值，促進(jìn)整個項目的穩(wěn)步有效開發(fā)。價值，促進(jìn)整個項目的穩(wěn)步有效開發(fā)。經(jīng)營定位經(jīng)營定位提供完備的商業(yè)服務(wù)服務(wù)為核心定位， 輔以適度適度的商業(yè)管理和小規(guī)模自營。經(jīng)營戰(zhàn)略經(jīng)營戰(zhàn)略o 長期戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略 通過積累管理經(jīng)驗，完善管理模式，不斷提升管理水平，為母公司地產(chǎn)項目的開發(fā)提供支持和服務(wù)。并在可能的情況下，為母公司今后商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營探索一個可復(fù)制的模式。o

2、 短期目標(biāo)短期目標(biāo) 培育商業(yè)氛圍，加快商業(yè)物業(yè)銷售進(jìn)度，推進(jìn)住宅物業(yè)成功開發(fā)。 經(jīng)營范圍經(jīng)營范圍 o 主營主營： 商業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)、商業(yè)項目策劃、商業(yè)企業(yè)開店指導(dǎo)、商業(yè)營銷策劃推廣、商業(yè)代理招商、物業(yè)租售代理、各類廣告設(shè)計等。o 兼營：兼營： 煙酒百貨、文化用品、辦公用品等主要職能主要職能 1 1、市場、市場2 2、招商、招商3 3、銷售、銷售4 4、管理、管理市場職能市場職能1、項目商家經(jīng)營情況審核；項目商家經(jīng)營情況審核；2 2、區(qū)域市場、競爭對手的調(diào)查分析；、區(qū)域市場、競爭對手的調(diào)查分析；3 3、商業(yè)應(yīng)對策略的制訂；、商業(yè)應(yīng)對策略的制訂；4 4、項目對外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護(hù)；、項目對外關(guān)系的協(xié)

3、調(diào)和維護(hù)；5 5、項目營銷推廣和商業(yè)活動的策劃組織和執(zhí)行；、項目營銷推廣和商業(yè)活動的策劃組織和執(zhí)行；招商職能招商職能1 1、項目業(yè)主商鋪招租、轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營者的轉(zhuǎn)租等；、項目業(yè)主商鋪招租、轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營者的轉(zhuǎn)租等；2 2、項目開業(yè)后的補(bǔ)位招商；、項目開業(yè)后的補(bǔ)位招商；3 3、商家的儲備工作；、商家的儲備工作；4 4、對入駐商家進(jìn)行評估工作；、對入駐商家進(jìn)行評估工作；銷售職能銷售職能1、協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項目所 處區(qū)域的市場，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)快速繁榮，提高市場占有率；2、提供營銷專業(yè)培訓(xùn)和知識講座，提高商家的市場競爭力，保持營業(yè)收入穩(wěn)定提升；3、項目區(qū)域內(nèi)市場細(xì)分和空白的捕捉，輔助

4、和引導(dǎo)商家調(diào)整 經(jīng)營業(yè)態(tài)和策略；4、通過加盟項目推介、區(qū)域外項目考察等多種形式，為具備 實力的業(yè)主或經(jīng)營者“嫁接”和導(dǎo)入新的商業(yè)理念和模式；管理職能管理職能運(yùn)營管理運(yùn)營管理物業(yè)管理物業(yè)管理 1 1、經(jīng)營行為管理、經(jīng)營行為管理2 2、消費(fèi)行為管理、消費(fèi)行為管理 1 1、自主物業(yè)管理、自主物業(yè)管理2 2、外包物業(yè)管理協(xié)調(diào)、外包物業(yè)管理協(xié)調(diào)1、經(jīng)營行為管理、經(jīng)營行為管理主要內(nèi)容：主要內(nèi)容：商戶檔案管理；建立評估體系，對商戶進(jìn)行等級評定；建立商業(yè)經(jīng)營的各項規(guī)章制度；建立和完善商業(yè)經(jīng)營的各種流程；代辦服務(wù)：工商稅務(wù)等證照的辦理；特約服務(wù)：商務(wù)、中介、委托等有償服務(wù)；租金等費(fèi)用收繳；2、消費(fèi)行為管理、消費(fèi)

5、行為管理主要內(nèi)容：主要內(nèi)容：宣傳促銷管理；建立和完善項目VI系統(tǒng)；經(jīng)營秩序和公共安全管理；退換貨、投訴等售后服務(wù)管理；助學(xué)、文化等公關(guān)公益活動；“城市廣場貴賓卡”會員的管理和維護(hù)；項目電子商務(wù)平臺的管理和維護(hù)；組織架構(gòu)組織架構(gòu)商業(yè)運(yùn)管公司的組織架構(gòu)主要分為四大板塊：商業(yè)服務(wù)部分（包括策劃促銷和商戶管理以及前期招商）、行政財務(wù)、物業(yè)服務(wù)、超市經(jīng)營等公司運(yùn)營部分。其中由企劃部和商管（含前期招商）部組成的商業(yè)服務(wù)部分是整個商業(yè)運(yùn)管公司的核心運(yùn)營機(jī)構(gòu)。公司組織結(jié)構(gòu)采取扁平化的管理體系，便于市場的快速反應(yīng)和相互配合。商管公司下面直接設(shè)置職能部門，部門下設(shè)專業(yè)組，專業(yè)組直接管理所有商戶。組織結(jié)構(gòu)圖組織結(jié)構(gòu)

6、圖董事長總經(jīng)理行政部經(jīng)理行政主管文員招商部經(jīng)理農(nóng)超主管超市主管街鋪主管商管部經(jīng)理農(nóng)超主管超市主管街鋪主管客服主管管理員投訴接待員廣播員企劃部經(jīng)理策劃主管設(shè)計員物業(yè)中心經(jīng)理安保主管設(shè)備主管保潔主管財務(wù)部經(jīng)理主管會計出納會計超市核算會計主管往來結(jié)算出納員超市經(jīng)營部經(jīng)理助理采購員收銀員營業(yè)員人員配置和崗位描述人員配置和崗位描述 序號部門職位人數(shù)說明（職責(zé)詳見崗位職責(zé)）1招商部經(jīng)理1 前期農(nóng)超、賣場、主力百貨店以及街鋪招商2主管2分為兩個主管小組3商管部經(jīng)理1經(jīng)營行為管理和消費(fèi)行為管理兩大塊4主管3分為農(nóng)超、超市百貨店、街鋪三個主管小組5客服1 6企劃部經(jīng)理1商業(yè)活動策劃，市場調(diào)查競爭對策、外聯(lián)公關(guān)等

7、7設(shè)計主管1 平面和形象兩塊設(shè)計，建議設(shè)計業(yè)務(wù)外包。8行政部經(jīng)理1 行政后勤和人力資源9主管1 10物業(yè)部主管1分為自主物業(yè)管理和外包物業(yè)管理協(xié)調(diào)11財務(wù)部經(jīng)理1他營財務(wù)管理和自營會計核算兩塊12主管113出納114超市經(jīng)營部（待與上海華聯(lián)深入溝通后確定）經(jīng)理1自營部分的進(jìn)銷存和出租經(jīng)營的進(jìn)銷存管理15經(jīng)理助理1協(xié)助16主管3采購、銷售、倉儲各一名17收銀員418營業(yè)員若干經(jīng)營模式經(jīng)營模式 盈利模式盈利模式 管理模式管理模式 風(fēng)險和應(yīng)對措施風(fēng)險和應(yīng)對措施盈利模式闡述盈利模式闡述主要盈利來源（主要盈利來源（前期建議免費(fèi)） 1、管理費(fèi) 2、廣告位發(fā)布費(fèi)（外立面和商業(yè)街內(nèi)部廣告位） 3、場地使用（商

8、業(yè)街內(nèi)外公共場地部分） 4、租賃和轉(zhuǎn)讓（有償委托和轉(zhuǎn)讓中介收費(fèi) ） 5、活動贊助費(fèi)用 6、刊物宣傳收費(fèi)(DM、內(nèi)刊和會員刊物等) 7、培訓(xùn)講座收費(fèi)（舉行消防、工商、投資等講座） 8、自營超市部分收入 9 、代理廠商公關(guān)活動策劃執(zhí)行收費(fèi) （例如：新品推介會/酬賓會等） 10 、代理設(shè)計制作廠商刊物及DM刊設(shè)計收費(fèi) （商戶自行制作的宣傳物品等）管理模式闡述管理模式闡述金港房地產(chǎn)開發(fā)公司業(yè)主金港商業(yè)運(yùn)營公司租賃經(jīng)營者委托合同委托合同租賃合同租賃合同委托合同委托合同返租合同返租合同管理模式的五個統(tǒng)一管理模式的五個統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理即統(tǒng)一進(jìn)行項目建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營造舒適的購物休

9、閑環(huán)境統(tǒng)一營銷管理統(tǒng)一經(jīng)營主題統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一服務(wù)管理即統(tǒng)一策劃全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動，使商場成為傳播文化資訊的平臺 即前期通過銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，基本實現(xiàn)項目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。 即為商戶提供專業(yè)的服務(wù)咨詢；統(tǒng)一設(shè)立總服務(wù)臺，提供客戶服務(wù)提升項目服務(wù)水平；對商戶經(jīng)營行為、商品和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營秩序，并以此提升項目認(rèn)知度。即統(tǒng)一項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。 重點工作流程重點工作流程1、商鋪交驗流程（交房驗收）2、商戶進(jìn)場裝修流程（裝修審圖、保證金入場證辦理）3、商戶開業(yè)

10、申報管理流程（開業(yè)時間地點、活動規(guī)模和形式等）4、商戶促銷活動申請流程（商家促銷活動審核、風(fēng)險預(yù)防）5、商戶特殊行業(yè)審批流程（特殊行業(yè)證照審核、安全性評估等）6、公關(guān)活動流程（公關(guān)活動策劃、組織、實施、監(jiān)控）7、投訴處理流程（商戶、消費(fèi)者投訴問題的受理，處置、反饋等）8、退換貨流程（消費(fèi)者貨物退換的受理、處置、反饋等）9、公司內(nèi)部管理流程重要管理制度重要管理制度金港城市廣場商業(yè)業(yè)主公約與銷售合同捆綁的合同或協(xié)議性質(zhì)文件金港城市廣場商戶服務(wù)手冊涵蓋從商戶進(jìn)場裝修到開門營業(yè)的各個環(huán)節(jié)金港城市廣場會員手冊會員服務(wù)、聯(lián)盟商家手冊金港城市廣場委托租賃合同為業(yè)主或轉(zhuǎn)租商戶提供代租服務(wù)金港城市廣場經(jīng)營管理條

11、例對商戶日常經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范化管理金港城市廣場商戶經(jīng)營承諾書要求商戶針對經(jīng)營管理規(guī)定和業(yè)主公約進(jìn)行承諾金港城市廣場消費(fèi)者投訴管理制度結(jié)合相關(guān)工商規(guī)定執(zhí)行金港城市廣場消防安全管理制度結(jié)合相關(guān)消防規(guī)定執(zhí)行風(fēng)險和應(yīng)對措施風(fēng)險和應(yīng)對措施散戶退場商鋪大面積閑置管理費(fèi)收繳墊付裝修費(fèi)收回代收代繳費(fèi)用主力店流失增加營銷活動力度，增加商戶儲備，調(diào)整經(jīng)營思路；銷售環(huán)節(jié)明確業(yè)態(tài)規(guī)定和經(jīng)營權(quán)收回的法律責(zé)任，增加控制手段，強(qiáng)化招商，加強(qiáng)宣傳推廣；提升管理服務(wù)水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管理費(fèi)減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問題；協(xié)助主力商家成功經(jīng)營，完善服務(wù)，資源整合；充分估計代收代繳費(fèi)用的衍生和損耗，防止偷漏情況；提高

12、招商水平，加強(qiáng)主力店客戶評估，專人對接服務(wù)；應(yīng)應(yīng)對對措措施施財務(wù)風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險經(jīng)營計劃說明經(jīng)營計劃說明從兩個方面進(jìn)行經(jīng)營指標(biāo)預(yù)測： 1 1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2 2、經(jīng)營指標(biāo)、經(jīng)營指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(因我不掌握相關(guān)數(shù)據(jù)，無法預(yù)測數(shù)據(jù)）因我不掌握相關(guān)數(shù)據(jù)，無法預(yù)測數(shù)據(jù)）3年內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測表年內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測表 年份年份指標(biāo)指標(biāo) 2012年年2013年年2014年年備注備注日常費(fèi)用日常費(fèi)用 人員工資和辦公費(fèi)用營銷活動費(fèi)營銷活動費(fèi) 推廣和宣傳（開業(yè)費(fèi)用）公關(guān)費(fèi)用公關(guān)費(fèi)用 關(guān)系維護(hù)固定收入固定收入 廣告、場地、管理費(fèi)預(yù)計虧損預(yù)計虧損 經(jīng)營指標(biāo)經(jīng)營指標(biāo)3年內(nèi)主要經(jīng)營指標(biāo)預(yù)測表年內(nèi)主要經(jīng)營指標(biāo)預(yù)測

13、表 年份年份指標(biāo)指標(biāo)2012年底年底2013年底年底2014年底年底商戶入駐率商戶入駐率 商鋪開業(yè)率商鋪開業(yè)率 招商簽約率招商簽約率 服務(wù)滿意度服務(wù)滿意度 費(fèi)用收取率費(fèi)用收取率 會員數(shù)量會員數(shù)量 工作內(nèi)容圖示說明工作內(nèi)容圖示說明 前期介入階段 正常管理階段 跟進(jìn)控制階段 商管工作三個階段前期介入階段前期介入階段商業(yè)經(jīng)營管理調(diào)查 （銷售促進(jìn)和項目提升）商鋪交驗業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化后期商業(yè)經(jīng)營管理定位、商家公約、管理制度經(jīng)營管理咨詢和答疑（銷售促進(jìn)） 人員組織控制等各項事宜 主要工作內(nèi)容正常管理階段正常管理階段項目區(qū)域市場的升級管理 項目區(qū)域市場的分析、評估 項目區(qū)域市場的商家管理、調(diào)整 項目區(qū)

14、域市場的日常管理 主要工作內(nèi)容跟進(jìn)控制階段跟進(jìn)控制階段管理工作質(zhì)量的監(jiān)控 管理品質(zhì)的評估及創(chuàng)新 主要工作內(nèi)容工作范圍的界定工作范圍的界定1 1、招商方面：、招商方面：公司將根據(jù)現(xiàn)有人力配備獨(dú)立開展招商工作。并大力配合和輔助前期策劃公司的招商工作，重點參與主力店客戶洽談，參加招商推介會等；2 2、銷售方面：、銷售方面：以前期策劃公司和銷售部為主，商管公司輔助和配合。重點參與項目推介會、區(qū)域市場商業(yè)調(diào)查、商戶座談等；3 3、前期宣傳推廣工作：、前期宣傳推廣工作：以企劃部為主展開工作，公司其它部門輔助和配合。重點進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營理念推廣，商業(yè)運(yùn)營管理咨詢等；4 4、商業(yè)運(yùn)營方面：、商業(yè)運(yùn)營方面：負(fù)責(zé)區(qū)域

15、重點商戶拜訪、現(xiàn)場到訪招商散戶接待登記工作。企劃部配合，前期策劃公司提供指導(dǎo)和支持。現(xiàn)階段具體工作安排現(xiàn)階段具體工作安排1 1、配合前期開發(fā)公司和策劃公司開展主力店客戶洽談，參加招商推、配合前期開發(fā)公司和策劃公司開展主力店客戶洽談，參加招商推介會等；介會等；2 2、商管公司獨(dú)立開展招商客戶積累工作、商管公司獨(dú)立開展招商客戶積累工作初步工作計劃：初步工作計劃：1、招商政策；（開發(fā)商層面以及能夠爭取的工商稅務(wù)政策）2、招商業(yè)態(tài)；（沿街為餐飲、茶社、足浴城等服務(wù)業(yè)，星級農(nóng)超，賣場1層為主力百貨店，2層為品牌超市）3、招商渠道；（DM投遞、重點商戶走訪、行業(yè)協(xié)會等商會組織以及政府商業(yè)資源整合等） 4、

16、目標(biāo)任務(wù)：（配合開發(fā)和策劃公司力爭完成超市賣場、品牌百貨、餐飲和足浴等主力店招商）主力店招商政策主力店招商政策1 1、政府稅費(fèi)的減免優(yōu)惠、政府稅費(fèi)的減免優(yōu)惠2 2、政府返稅政策支持、政府返稅政策支持3 3、政府專項資金扶持科技創(chuàng)新和商業(yè)創(chuàng)新、政府專項資金扶持科技創(chuàng)新和商業(yè)創(chuàng)新4 4、開發(fā)商墊付裝修費(fèi)、開發(fā)商墊付裝修費(fèi) 元元/ /平米，平米，3 3年歸還或者提供裝修費(fèi)年歸還或者提供裝修費(fèi) 元元/ /平米平米的的5 5年無息貸款。年無息貸款。5 5、增加商戶裝修期優(yōu)惠、增加商戶裝修期優(yōu)惠針對主力店商戶，增加1至3個月的免租期用于裝修。同時針對不同業(yè)態(tài)推出額外的13年的免租期優(yōu)惠，進(jìn)一步降低經(jīng)營成本

17、。主力店招商政策主力店招商政策6 6、共享、共享“城市廣場俱樂部城市廣場俱樂部”固定會員客戶資源；固定會員客戶資源；商業(yè)經(jīng)營公司打造“城市廣場俱樂部城市廣場俱樂部”會員組織，招募會員形成固定客戶群體；7 7、打造統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺、打造統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺針對主力店商戶，提供網(wǎng)絡(luò)平臺，拓寬營銷渠道；8 8、送外墻外立面廣告位使用權(quán)、送外墻外立面廣告位使用權(quán)外立面廣告位置贈送給主力店商戶，（超市、百貨、餐飲主力店）具體贈送標(biāo)準(zhǔn)及辦法，可根據(jù)招商的具體情況而定。9 9、廣告宣傳同步免費(fèi)送、廣告宣傳同步免費(fèi)送在金港城市廣場開業(yè)時，對外的整合媒體計劃等宣傳推廣活動中，針對主力店商家，可以獲得金港城市廣場

18、同步的免費(fèi)宣傳的優(yōu)惠政策。1010、試營業(yè)期間減免管理費(fèi)、試營業(yè)期間減免管理費(fèi)為了打消主力店商戶的顧慮，建議在試營業(yè)階段（試營業(yè)時間需根據(jù)具體情況而定，可設(shè)為三個月或半年）實施減免物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策，進(jìn)一步降低商戶的經(jīng)營風(fēng)險，以幫助商戶渡過開街前期的難關(guān)。招商工作輔助招商工作輔助1 1、商戶座談活動、商戶座談活動 走訪重點餐飲和娛樂商戶，主要傳遞2方面的信息內(nèi)容：A、商管公司正在和品牌商洽談并已簽訂意向協(xié)議，刺激區(qū)域商戶心理；B、商管公司后期對項目進(jìn)行總體運(yùn)營管理，確保城市廣場生意繁榮；2 2、商業(yè)調(diào)查活動、商業(yè)調(diào)查活動設(shè)計商業(yè)調(diào)查問卷，了解重要客戶對我們提供的服務(wù)和管理需求；同時，針對性了

19、解商戶對未來商業(yè)管理公司有哪些服務(wù)要求和建議。企劃部負(fù)責(zé)印刷問卷并制作小禮品，安排銷售人員在周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展商業(yè)調(diào)查活動。3 3、會員招募活動、會員招募活動啟動城市廣場俱樂部會員組織籌備，將品牌農(nóng)超商戶和投資客戶以及三十鋪周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)大小商戶等提前聚集，既能促進(jìn)招商，又達(dá)到營銷效果，促進(jìn)銷售。并能在未來經(jīng)營中成為重要的資源。4 4、商務(wù)網(wǎng)站籌建、商務(wù)網(wǎng)站籌建著手?jǐn)M定項目網(wǎng)站籌建方案，預(yù)備打造項目電子商務(wù)平臺。拓展公司銷售和招商渠道。 招商工作安排招商工作安排三十鋪鎮(zhèn)（三十鋪鎮(zhèn)（ 月開始）月開始）1、招商業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂和主力品牌商家（運(yùn)動品牌、鞋類）；2、前期主要招商手段：網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)協(xié)會、經(jīng)銷代理、投遞，溝通成熟后，拜訪洽談。3、需要支持：項目樓書、招商手冊、視頻資料等其他地區(qū)（其他地區(qū)（ 月開始）月開始）1、招商業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂和主力品牌商家（運(yùn)動品牌、鞋類）；2、前期主要招商手段：行業(yè)協(xié)會、商場走訪、直投、拜訪洽談。3、需要支持：項目樓書、招商手冊、視頻資料等會員組織籌建會員組織籌建成立會員組織的意義：成立會員組織的意義： 為項目募集目標(biāo)消費(fèi)群體，提升項目知名度和影響力！增加招商成功率。并以此吸