房地產(chǎn)價格四大評估方法介紹

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上四大介紹 市場比較法。在的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產(chǎn)和它周邊的作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那么房價理應(yīng)差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為定價的參照系。購房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。這就是市場比較法所依據(jù)的替代原理。 市場比較法的優(yōu)點是具有很強(qiáng)的現(xiàn)實性，適用范圍寬，簡單明了，易于采用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。采用市場比較法有三個必要條件： 第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。也就是說，要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)，

2、有相當(dāng)大的規(guī)模，有較長的歷史。如果在某個地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經(jīng)積累了幾萬個房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可是，一旦按照比較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區(qū)間就很寬。假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判斷標(biāo)準(zhǔn)。 第二，使用市場比較法隱含著這樣一個假設(shè)：在房地產(chǎn)市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。 第三，采用市場比較法必須要求房價相對穩(wěn)定。在市場比較法中，房地產(chǎn)商估計的房價取決于他們對市場走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，那么

3、房地產(chǎn)商會在當(dāng)前房價的基礎(chǔ)上加上一定的通貨膨脹率設(shè)定房價。如果市場不穩(wěn)定，房價暴漲暴跌，那么采用市場比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時期，采用市場比較法有可能高估房價，放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。收益還原法。按照房地產(chǎn)未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。首先估計房地產(chǎn)在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環(huán)節(jié)上沒有異議，那么收益還原法是最理想的房價估計法。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本。使用收益還原法的第一個困難來自

4、于如何選取合理的還原利率。對于不同的投資者來說，這個利率的選擇標(biāo)準(zhǔn)有所不同。對于購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機(jī)會成本。當(dāng)期的利率好說，困難在于未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。第二個困難是如何計算純收益。在計算純收益時，由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價值的增長率。在房地產(chǎn)市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預(yù)期的純收益，由于純收益上升，房價自然也隨著上升。事實上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒

5、作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預(yù)期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什么房地產(chǎn)市場比較容易受到投機(jī)風(fēng)氣的影響。成本估價法。采用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。成本估價法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實例或者不能交易，也往往采用成本估價法。對于新建造的住宅來說，這個計算簡單明了，直接了當(dāng)?？墒牵S多房地產(chǎn)商最不喜歡的就是這個成本估價法，因為被加數(shù)中有兩項見不得陽光，即開發(fā)商的利潤和行賄成本，如果說房價的構(gòu)成很復(fù)雜，也主要是這個原因。假設(shè)開發(fā)法。房

6、地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目之前，首先要估計出它的銷售價值，然后扣除正常的土地開發(fā)費用，勘察、設(shè)計費用，建筑施工費用，銷售費用，資金成本（利息），稅金等，最后扣除地價，剩下來的就是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期的利潤。倘若這個利潤是房地產(chǎn)商認(rèn)為能夠接受的，他們就會積極投入這個項目。否則，房地產(chǎn)商是無論如何也不會接手這個項目的。預(yù)先估計房價，然后再決定是否開發(fā)，這樣的房價估價法稱為假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于項目的可行性分析。在開發(fā)商準(zhǔn)備投資某個項目之前，他們必須要估算出來地價。有經(jīng)驗的商對于建筑費用、銷售費用、資金成本、應(yīng)繳納稅費等項成本早已心中有數(shù)。房價扣除開發(fā)成本之后就剩下兩大塊：地價和利潤。地價高了，利潤就降低。如果利潤低于某個水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個項目，或者改變原來的設(shè)計預(yù)想，增加樓層，改變建筑物用途，使得這個項目有利可圖。如果說房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤標(biāo)準(zhǔn)。有的房地產(chǎn)企業(yè)對外聲稱他們在某個項目中，特別是在經(jīng)濟(jì)適用房項目中根本就沒有賺到錢，也就是說，利潤率等于