房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理考試復(fù)習(xí)資料

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上一 選擇、判斷1、 房地產(chǎn)商品的特性：具有位置固定性、使用長(zhǎng)期性、投資大量性、保值增值性。（p3）2、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的類(lèi)型p19：按存量增量劃分一級(jí)二級(jí)三級(jí)市場(chǎng)； 按交易形式劃分土地買(mǎi)賣(mài)、租賃和抵押等子市場(chǎng)。由于我國(guó) 土地所有權(quán)屬于國(guó)家，因此土地交易是指是土地使用權(quán)的交易；新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷(xiāo)售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）和抵押等子市場(chǎng)；面向存量房的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場(chǎng)。3、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期： （1）復(fù)蘇階段：a在復(fù)蘇階段初期，房地產(chǎn)供給大于需求，房地產(chǎn)交易量不大，投資量也不小，價(jià)格與租金水平較低，房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯停止下跌并逐漸有上升

2、的勢(shì)頭。b經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的恢復(fù)，購(gòu)房者逐漸增多，少數(shù)房地產(chǎn)投機(jī)者入市，房地產(chǎn)需求開(kāi)始上升，房地產(chǎn)交易量有所增加，同時(shí)由于建筑成本的增加，房?jī)r(jià)有所上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐漸增多。隨后房地產(chǎn)需求趨旺，刺激房?jī)r(jià)回升，市場(chǎng)加速?gòu)?fù)蘇。c在市場(chǎng)加速?gòu)?fù)蘇的刺激下，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿樂(lè)觀預(yù)期，在國(guó)家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的形勢(shì)下，金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)加大對(duì)房地產(chǎn)的投資，并帶動(dòng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的多個(gè)行業(yè)快速發(fā)展。同時(shí)房地產(chǎn)投資者大量涌入市場(chǎng)，房地產(chǎn)交易量快速上升，價(jià)格上漲，房地產(chǎn)空置率大幅下降，土地市場(chǎng)開(kāi)始活躍。（2）繁榮階段：a房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步加大對(duì)土地及物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與建設(shè)數(shù)量的投資，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高

3、額利潤(rùn)吸引了眾多其他行業(yè)企業(yè)紛紛前來(lái)投資。于是市場(chǎng)提供大量怎寄啊，市場(chǎng)數(shù)量激增，房?jī)r(jià)越漲越高。b房地產(chǎn)需求進(jìn)一步怎寄啊，由于房地產(chǎn)投機(jī)者的增長(zhǎng)速度快于自用購(gòu)房者的增長(zhǎng)速度，炒房行為導(dǎo)致放假高漲帶市場(chǎng)無(wú)力承擔(dān)的程度，真正自用購(gòu)房者被迫退出市場(chǎng)，房地產(chǎn)空置率開(kāi)始增加，房地產(chǎn)泡沫逐漸形成并不斷加大，政府開(kāi)始出臺(tái)一系列限制炒樓的政策措施。c隨著政府出臺(tái)的收縮政策開(kāi)始發(fā)生作用，房地產(chǎn)投資利率提高、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加等原因?qū)е路康禺a(chǎn)投資總量開(kāi)始回落，房地產(chǎn)供給減少。同時(shí)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)達(dá)到飽和極限，房地產(chǎn)交易量明顯下降，房地產(chǎn)空置率增加，銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)始回調(diào)。在這一時(shí)期，人們開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生悲觀預(yù)期。（3）、衰

4、退階段：a隨著房地產(chǎn)緊縮政策效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資回報(bào)率下降、投資風(fēng)險(xiǎn)加大，房地產(chǎn)投資額下跌。因此，房地產(chǎn)交易在大幅度回調(diào)的低價(jià)格水平和低交易數(shù)量的基礎(chǔ)上維持。b 由于自用購(gòu)房者被迫被擠出市場(chǎng)，有效需求降低，房地產(chǎn)投機(jī)者轉(zhuǎn)手困難，房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始急劇下跌。因此，房地產(chǎn)交易在大幅度回調(diào)的低價(jià)格水平和低交易數(shù)量的基礎(chǔ)上維持。c 由于房?jī)r(jià)的大幅下降，交易數(shù)量銳減，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)大幅下調(diào)，導(dǎo)致一些實(shí)例較差、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的開(kāi)發(fā)商因資金債務(wù)等問(wèn)題而宣告破產(chǎn)。（4） 、蕭條階段：a房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格哥租金水平繼續(xù)沿著衰退階段的跌勢(shì)下降，房地產(chǎn)交易量進(jìn)一步減少，空置率居高不下，房地產(chǎn)商破產(chǎn)現(xiàn)象更為普遍，房

5、地產(chǎn)泡沫完全破滅。b在房地產(chǎn)業(yè)總體水平加劇下滑之后，由于受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本以及房地產(chǎn)正常需求水平的雙重支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)從急劇下降轉(zhuǎn)變?yōu)椴▌?dòng)相對(duì)平穩(wěn)的階段。同時(shí)政府也逐漸減少對(duì)房地產(chǎn)的限制性正常干預(yù)，部分放寬對(duì)房地產(chǎn)投資、交易等方面限制，以期待房地產(chǎn)市場(chǎng)有所穩(wěn)定或回升。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序包括四個(gè)階短投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。P795、經(jīng)濟(jì)適用房定義：p99經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為四級(jí)：一級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、四級(jí)資質(zhì)。7

6、、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度：對(duì)于不符合原定資質(zhì)條件或有不良經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè)，由原自己審批部門(mén)予以降級(jí)或注銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。企業(yè)有一下行為之一的，由原資質(zhì)審批部門(mén)公告資質(zhì)證書(shū)作廢，收回證書(shū)，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款：（1） 隱瞞真實(shí)情況，弄虛作假騙取資質(zhì)證書(shū)的。（2） 無(wú)正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢，被視為年檢不合格的。（3） 工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的。（4） 超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的。（5） 涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣(mài)資質(zhì)證書(shū)的。8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的類(lèi)型：p102 按照企業(yè)所有制性質(zhì)分類(lèi)公有制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；合資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；私有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 按照開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)對(duì)象分類(lèi)

7、專門(mén)從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；專門(mén)從事地上建筑物和構(gòu)筑物建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)。 按照政府對(duì)企業(yè)的干預(yù)程度分類(lèi)商品性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；政策性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。9、 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道類(lèi)型分為開(kāi)發(fā)商自行租售和委托物業(yè)代理。P11010、房地產(chǎn)定價(jià)方法:成本導(dǎo)向定價(jià)法（包括成本加成定價(jià)法和目標(biāo)定價(jià)法）；購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)法（認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法和價(jià)值定價(jià)法）；競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法（包括領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法、挑戰(zhàn)定價(jià)法和隨性就市定價(jià)法）。11、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性：（p20）市場(chǎng)供給的壟斷性；市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性；市場(chǎng)交易的復(fù)雜性；市場(chǎng)價(jià)格與位置密切相關(guān)；存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性；市場(chǎng)信息的不對(duì)稱。1

8、2、房地產(chǎn)抵押管理（作為抵押物的條件P150；房地產(chǎn)抵押的受償p154）條件：（1）存在權(quán)屬爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要意義紀(jì)念意義的其他建筑物；（4）意義發(fā)公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。13、 房地產(chǎn)相關(guān)稅收的稅率：p201（主要是前三個(gè)）（1）營(yíng)業(yè)稅（應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額*稅率）稅目稅率一、交通運(yùn)輸業(yè)3%二、建筑業(yè)3%三、金融保險(xiǎn)業(yè)5%四、郵電通信業(yè)3%五、文化體育業(yè)3%六、娛樂(lè)業(yè)5%-20%七、服務(wù)業(yè)5%八、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)5%九、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)5

9、%（2）城市維護(hù)建設(shè)稅，城建稅實(shí)行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7%、5%、1%三個(gè)檔次，具體是：城市市區(qū)的稅率為7%，縣城、建制鎮(zhèn)的稅率為5%，不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的稅率為1%。（3）教育費(fèi)附加，教育費(fèi)附加的稅率在城市一般為營(yíng)業(yè)稅的3%。（4）企業(yè)所得稅，企業(yè)所得稅的稅率為25%。符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。（5）個(gè)人所得稅（應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額*20%）（6）契稅，稅率為3%-5%（7）土地增值稅，稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。<=50%的稅率為30%

10、，>50and<=100稅率為40%，>100and<=200的稅率為50%，>200的稅率為60%。（8）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)費(fèi)，稅率為0%、5%、10%、15%、30%五個(gè)檔次。14、第十章的內(nèi)容簡(jiǎn)答題1. 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理研究的對(duì)象是什么？答； 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理主要探討房地產(chǎn)在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)濟(jì)屬性或規(guī)定性問(wèn)題，即房地產(chǎn)商品化問(wèn)題。社會(huì)主義城市住宅是商品，它的商品性是城市住宅的唯一的內(nèi)在本質(zhì)屬性。在我國(guó)的現(xiàn)行土地制度下，作為商品的是城市土地的使用權(quán)。實(shí)行房地產(chǎn)商品化，就是指房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)必須在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道上運(yùn)行，按商品經(jīng)濟(jì)的規(guī)則辦

11、事，建立起社會(huì)城市房地產(chǎn)大的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)新秩序。 2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的研究方法有哪幾類(lèi)？答：（1）矛盾分析法（對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的研究首先必須運(yùn)用矛盾分析方法，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中諸多矛盾的分析，找出這些矛盾運(yùn)動(dòng)的規(guī)律。）；（2）、宏觀研究與微觀研究結(jié)合法（宏觀研究與微觀研究相結(jié)合，既要注意涉及全局的大問(wèn)題的研究，也要注意細(xì)小問(wèn)題的深入研究和探索）；（3）、定性研究與定量研究結(jié)合法；（任何事物的存在都是數(shù)量與質(zhì)量的統(tǒng)一，定性研究與定量研究相結(jié)合就是這種統(tǒng)一的要求）（4）、比較分析法（比較分析法是通過(guò)指標(biāo)對(duì)比，從數(shù)量上確定指標(biāo)差異的一種分析法）；（5）、經(jīng)驗(yàn)或案例方法（理論與實(shí)踐相結(jié)合是科學(xué)研究的根

12、本方法，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理學(xué)的研究必須以此為準(zhǔn)，將理論與實(shí)踐結(jié)合起來(lái)）。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者有哪些？其角色是什么？答：土地所有者或當(dāng)前的使用者（土地供給者）；開(kāi)發(fā)商（房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品供給者）；政府及政府機(jī)構(gòu)（包括二級(jí)，一級(jí)中央政府房地產(chǎn)調(diào)控的主導(dǎo)角色、地方政府中央政府宏觀調(diào)控政策的具體落實(shí)與執(zhí)行）；金融機(jī)構(gòu)（資金供給者）、房地產(chǎn)承包商(工程建設(shè)者)；專業(yè)顧問(wèn)（提供咨詢服務(wù)）；消費(fèi)者（購(gòu)房者）。4、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過(guò)熱有哪些區(qū)別與聯(lián)系？如何分析判斷你所熟悉的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)？答：區(qū)別：（1）過(guò)熱和泡沫是反映兩個(gè)不同層次的市場(chǎng)指標(biāo)，房地產(chǎn)過(guò)熱反映的市場(chǎng)上的供求關(guān)系，泡沫則是反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)格之

13、間的關(guān)系。(2) 過(guò)熱和泡沫在嚴(yán)重程和度危害性方面不同，房地產(chǎn)泡沫比房地產(chǎn)過(guò)熱的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落。房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生，就很難通過(guò)自我調(diào)整而恢復(fù)至平衡狀態(tài)。（3）房地產(chǎn)過(guò)熱和房地產(chǎn)泡沫在周期循環(huán)中處在的階段不同，當(dāng)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)還處在上升階段，而出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始下滑了。（4）從市場(chǎng)參與者的參與動(dòng)機(jī)來(lái)看，過(guò)熱表現(xiàn)為投資者基于土地開(kāi)發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長(zhǎng)期收益，而泡沫則表現(xiàn)為市場(chǎng)參與者對(duì)對(duì)短期資本收益的追逐。聯(lián)系：房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)過(guò)熱，都是用來(lái)描述房地產(chǎn)市場(chǎng)中房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)基本市場(chǎng)價(jià)值的偏離，是房地產(chǎn)價(jià)格中非基本價(jià)格的不

14、同程度的體現(xiàn)，這是二者之間的共同點(diǎn)。過(guò)熱不一定產(chǎn)生泡沫，但過(guò)熱是市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫的前提，也是誘因之一，5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作包括哪些? p80答：項(xiàng)目立項(xiàng)；土地使用權(quán)的獲取；規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批；建設(shè)工程招標(biāo)；開(kāi)工申請(qǐng)與審批；與市政設(shè)施的接駁；前期工作的其他環(huán)節(jié)。6、什么是促銷(xiāo)組合？有哪幾種形式？答：房地產(chǎn)促銷(xiāo)組合是指為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的促銷(xiāo)目標(biāo)而將不同的促銷(xiāo)方式進(jìn)行組合所形成的有機(jī)整體，即如何確定促銷(xiāo)預(yù)算及其在各種促銷(xiāo)方式之間的分配。形式：廣告促銷(xiāo)；人員促銷(xiāo)；營(yíng)業(yè)推廣；公共關(guān)系。7：物業(yè)管理早期介入和前期物業(yè)管理有什么區(qū)別？p238 b答：（1）是否擁有對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，物業(yè)管理的早期介入，可能

15、未與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂物業(yè)委托合同，已咨詢顧問(wèn)的角色提出意見(jiàn)和建議。前期物業(yè)管理活動(dòng)則是在其與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確定了委托關(guān)系后才進(jìn)行的，此時(shí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已擁有了對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。（2）承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，早期介入的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是按照與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商約定的介入時(shí)機(jī)，程度等，從有利于將來(lái)的物業(yè)管理與服務(wù)等具體細(xì)節(jié)上提出輔助性的建議和意見(jiàn)，真正的決策權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，而前期物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商全權(quán)委托，行駛物業(yè)管理職能，并承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。8、商品房預(yù)售的條件？p148答：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算

16、，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度的竣工交付日期；（4）向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證證明。9：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)p103答：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是具有地域?qū)傩缘钠髽I(yè)；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是是一種資金密集型的綜合性經(jīng)濟(jì)組織；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是是以房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位的經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)；（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是是以經(jīng)濟(jì)效益為目的的企業(yè)。10：市場(chǎng)宣傳的主要手段？答：（1）廣告，含報(bào)紙雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告和招貼廣告； （2）郵寄宣傳材料；（3）發(fā)送售樓書(shū)；（4）制作現(xiàn)場(chǎng)廣告牌和廣告圍柵；（5）樓盤(pán)推出慶典儀式；（6）現(xiàn)場(chǎng)

17、樣板房展示。11建設(shè)階段的主要內(nèi)容包括p89答：質(zhì)量控制；進(jìn)度控制；成本控制；（三控制）合同管理；安全管理；信息管理；（三管理）竣工驗(yàn)收。（一驗(yàn)收）12房地產(chǎn)廣告的推出時(shí)機(jī)？p123答：開(kāi)盤(pán)前期 一報(bào)紙廣告為主，配合現(xiàn)場(chǎng)廣告和戶外固定性廣告；開(kāi)盤(pán)期 報(bào)紙廣告范圍擴(kuò)大，廣告宣傳已告知性和促銷(xiāo)性為主；強(qiáng)銷(xiāo)期 報(bào)紙廣告繼續(xù)跟進(jìn)，同時(shí)增進(jìn)投放電視廣告，廣播廣告、雜志、網(wǎng)絡(luò)等；持續(xù)期 此階段廣告投放量減少，靈活運(yùn)用報(bào)紙和電視，廣播廣告。13、稅收制度及構(gòu)成要素？p198答：稅收制度簡(jiǎn)稱稅制，是國(guó)家各項(xiàng)稅收法律、法規(guī)、章程和稅收管理體制等的總稱，是國(guó)家處理稅收分配關(guān)系的總規(guī)范。構(gòu)成要素：稅收人；課稅對(duì)象；

18、稅基；稅率；附加、加成和減免；違章處理。材料分析：一、第四章案例分析p107問(wèn)題：1、你怎樣看待這個(gè)案例？2、誰(shuí)有權(quán)更改小區(qū)規(guī)劃？答：1、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中所附的小區(qū)規(guī)劃平面示意圖，顯示的是小區(qū)平面布局，具體明確，這對(duì)雙方預(yù)售合同的訂立及房?jī)r(jià)的確定有重大影響，應(yīng)視為要約。盡管平面示意圖未附屬在雙方簽訂的上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售合同中，但亦應(yīng)視為合同的內(nèi)容之一，對(duì)當(dāng)事人雙方均產(chǎn)生約束力。開(kāi)發(fā)商未經(jīng)業(yè)主們的同意，卻在兩年后改變建筑方案，樓房的間距縮小至30.4米，明顯違反了小區(qū)規(guī)劃，屬于違約行為。開(kāi)發(fā)商聲稱小區(qū)規(guī)劃系按照政府提出的要求進(jìn)行的，但變更小區(qū)規(guī)劃不是政府有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制要求變更就可

19、以變更的，而是有關(guān)部門(mén)是根據(jù)開(kāi)發(fā)商的報(bào)告，再作出批準(zhǔn)意見(jiàn)的。歸根到底，是開(kāi)發(fā)商根據(jù)自身發(fā)展的需要而變更了小區(qū)的規(guī)劃。所以開(kāi)發(fā)商應(yīng)作出違約賠償。 2、二、第五章案例分析p136問(wèn)題1、你認(rèn)為夏先生提出的訴訟請(qǐng)求合理嗎？2、商品房預(yù)售中廣告與承諾應(yīng)如何規(guī)范？答：1、開(kāi)發(fā)商對(duì)在宣傳材料中的表述和承諾在合同中沒(méi)有載明，雖然交房后沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，但這并不會(huì)導(dǎo)致夏先生的購(gòu)房目的全部落空。開(kāi)發(fā)商的宣傳材料中確有不實(shí)之處：公寓樓前的空地雖然不能確定為停車(chē)場(chǎng)，但不應(yīng)該為建筑物2號(hào)樓；雖然沒(méi)有標(biāo)明綠地面積大小，但確定為綠地而非建筑物無(wú)疑。況且，開(kāi)發(fā)商的確又在宣傳圖標(biāo)注的綠地位置的綠地位置動(dòng)工建三期工程；夏先生所購(gòu)房屋內(nèi)

20、雖然鋪設(shè)有暖氣，但并未實(shí)行集中供熱；雖然有鍋爐房，熱水并沒(méi)有直接供應(yīng)至家中，而且開(kāi)發(fā)商被政府部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃手續(xù)表明，宣傳材料中1號(hào)樓前空地的位置應(yīng)是2號(hào)樓，綠地的位置應(yīng)是3號(hào)樓。基于此，房產(chǎn)商有意對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行誤導(dǎo)，其行為即使不構(gòu)成欺詐，也是違背誠(chéng)實(shí)守信原則，理應(yīng)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行補(bǔ)償。2、國(guó)家工商行政管理總局頒發(fā)的房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定有這樣的規(guī)定，房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾，對(duì)虛假、夸大宣傳內(nèi)容的房地產(chǎn)廣告進(jìn)行重點(diǎn)清理。從廣告法角度看，房產(chǎn)商以效果圖、廣告等形式所做的廣告內(nèi)容，應(yīng)真實(shí)、合法，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，應(yīng)到遵循公平、誠(chéng)實(shí)守信的原

21、則。開(kāi)發(fā)商宣傳材料內(nèi)容，應(yīng)看做是合同的一部分，應(yīng)當(dāng)作為合同義務(wù)來(lái)看待。開(kāi)發(fā)商在房屋交付后沒(méi)有實(shí)現(xiàn)承諾，嚴(yán)格意義上講，不僅是一種違約行為，也是一種違反合同的行為。三、第六章案例分析p163案例一、問(wèn)題1、法院會(huì)支持楊女士的訴訟請(qǐng)求嗎？楊女士的權(quán)利如何保護(hù)？2、辦理房屋抵押的相關(guān)規(guī)定是什么？p150答：1、支持。因?yàn)樵鏃钆颗c被告周某雙方因借款所簽抵押協(xié)議，其內(nèi)容是合法有效的;原告在被告沒(méi)有按約定期限償還借款的情況下，向法院提起保護(hù)債權(quán)的訴訟請(qǐng)求是正當(dāng)?shù)?。?jù)法律規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的

22、，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。據(jù)此，本案周某與劉某的轉(zhuǎn)讓行為，因未通知抵押權(quán)人楊女士違反了法律，故其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。2、（1）房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將計(jì)宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將房地產(chǎn)分割抵押。（2）以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。（3）已享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限。（4）以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)同意，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。（5）以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)。但企業(yè)章程另有約定的除外。（6）（7）（8）（9）案例二、問(wèn)

23、題、本案是一個(gè)房屋確權(quán)糾紛。當(dāng)事人一方以另一方的名義購(gòu)買(mǎi)房屋并實(shí)際占有和使用，而另一方則實(shí)際被登記為房屋產(chǎn)權(quán)人，究竟誰(shuí)應(yīng)當(dāng)被確認(rèn)為房屋的真正產(chǎn)權(quán)人？一、本案中原告認(rèn)為自己實(shí)際出資且與被告簽有協(xié)議，所以應(yīng)當(dāng)取得房產(chǎn)權(quán)。但原告的觀點(diǎn)是不正確的，理由是：（一）原告不具有購(gòu)房資格。由案情可知，原告出資購(gòu)買(mǎi)的是只面向本市市民的經(jīng)濟(jì)適用房，根據(jù)該市規(guī)定原告沒(méi)有購(gòu)房資格；（二）原告以被告名義購(gòu)買(mǎi)房屋的行為屬于無(wú)效民事行為。根據(jù)民法通則第條規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的的行為屬于無(wú)效的民事行為。本案原告在無(wú)購(gòu)房資格情況下，為取得房屋而以被告名義進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，實(shí)屬以合法形式掩蓋非法目的的行為，理應(yīng)歸于無(wú)效；（三）被告實(shí)際取得房屋的產(chǎn)權(quán)。被告盡管沒(méi)有出資，但他具有購(gòu)房資格，以自己的名義簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并依法登記為房屋的產(chǎn)權(quán)人，所以符合房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件，依法取得房屋的產(chǎn)權(quán)；（四）原、被告之間形成一般的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。民法通則第條第款規(guī)定：民事行為被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損