物業(yè)管理相關(guān)的房地產(chǎn)稅費(fèi)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上第六節(jié)物業(yè)管理相關(guān)的房地產(chǎn)稅費(fèi)一、我國(guó)稅收體系目前我國(guó)的稅收體系可按征稅對(duì)象不同劃分為商品流轉(zhuǎn)稅、資源稅、財(cái)產(chǎn)稅、所得稅和行為稅五大類。第一類：流轉(zhuǎn)稅。也稱為商品及勞務(wù)課稅。指以商品流轉(zhuǎn)額和非商品流轉(zhuǎn)額作為課稅對(duì)象的稅種。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中涉及此類的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、關(guān)稅等。第二類：所得稅。所得稅又稱收益稅，是指以企業(yè)利潤(rùn)和個(gè)人收入作為課稅對(duì)象的稅種。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中涉及此類的稅種主要有企業(yè)所得稅。第三類：財(cái)產(chǎn)稅。是指以各種財(cái)產(chǎn)為征稅對(duì)象的一種稅種，如房產(chǎn)稅和契稅。由于我國(guó)過去長(zhǎng)期不承認(rèn)土地的價(jià)值，因而在財(cái)產(chǎn)稅中一直沒有有關(guān)土地的稅種。第四類：行為稅。是

2、指以納稅人各種特定的行為作為課稅對(duì)象的稅種。如車船使用稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等，均屬此類稅種。第五類：資源稅。是指以自然資源為課稅對(duì)象的稅種。我國(guó)現(xiàn)行的征稅范圍僅包括礦產(chǎn)品和鹽兩大類資源。二、房地產(chǎn)稅、租費(fèi)(一)房地產(chǎn)稅、租、費(fèi)界定不清目前，在我國(guó)理論和實(shí)踐中，普遍存在著對(duì)房地產(chǎn)稅、租、費(fèi)界定不清的問題。主要表現(xiàn)在：第一，以稅代租。如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等存在部分以稅代租，即稅中含有租的因素。第二，以稅代費(fèi)。如城市維護(hù)建設(shè)稅是向享受城市設(shè)施建設(shè)利益從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)和個(gè)人征收的，明顯含有以稅代費(fèi)的成分。第三，以費(fèi)代租。比如土地使用費(fèi)是土地使

3、用者為了取得土地使用權(quán)而向土地所有人繳納的費(fèi)用，其本質(zhì)應(yīng)是地租。但過去由于“左”的思想干擾，認(rèn)為地租是資本主義的，因而將土地使用權(quán)所支付的地租累加稱為土地使用費(fèi)。第四，以費(fèi)代稅。比如某些城市征收的土地閑置費(fèi)，其實(shí)就是一種罰稅即空地稅。上述種種造成稅、租、費(fèi)混雜，征收部門繁多，房地產(chǎn)收益權(quán)不明確，亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，降低了稅收的嚴(yán)肅性、規(guī)范性。(二)房地產(chǎn)稅、租、費(fèi)比較首先，從三者本質(zhì)上看：稅收所反映的是一種法律關(guān)系，是國(guó)家依據(jù)立法強(qiáng)制、無償、固定地取得的一部分國(guó)民收入，只要有國(guó)家，就會(huì)有稅收；而租則反映房地產(chǎn)所有者與使用者之間的租賃關(guān)系，包括房租和地租，與稅相比，二者差異很大；費(fèi)是對(duì)行政服務(wù)的一種

4、補(bǔ)償，即行政機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)管理過程中收取的必要的有關(guān)費(fèi)用，一般稱之為管理費(fèi)。其次，從三者存在的范疇來看：房地產(chǎn)稅存在于法律關(guān)系之中，來源于房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值；房地租是一種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的反映，是產(chǎn)權(quán)明晰化的結(jié)果，來源于房地產(chǎn)收益，即是對(duì)房地產(chǎn)收益的一種扣除；而房地產(chǎn)管理費(fèi)則來自于行政服務(wù)所帶來的直接或間接收益。三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)稅費(fèi)(一)企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得與其他所得征收的一種稅。其計(jì)算方法如下：所得額經(jīng)營(yíng)收入-成本+營(yíng)業(yè)外收入-(營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅房產(chǎn)稅)所得稅=所得額所得稅率開發(fā)企業(yè)的所得稅率一般為33，實(shí)行有關(guān)優(yōu)惠政策的，所得稅率最低可降至15。開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入主要是

5、租售收入。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和租售收入和成本投入是逐年實(shí)現(xiàn)的，若企業(yè)一年中的全部投入在本年度的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中未全部回收，盡管有租售收入也未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，因此給企業(yè)計(jì)算所得額帶來一定的困難。為保證國(guó)家及時(shí)得到該項(xiàng)稅收，目前有些地方將預(yù)計(jì)的總開發(fā)成本按年實(shí)際銷售與出租比例，分?jǐn)偟疆?dāng)年租售收入中扣除，使開發(fā)企業(yè)只要有租售收入就要上繳所得稅。在開發(fā)項(xiàng)目最終銷售完畢的年度，再統(tǒng)一核算整個(gè)項(xiàng)目的所得稅，并按核算結(jié)果結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)過程中已交所得稅情況多退少補(bǔ)。(二)土地增值稅根據(jù)1993年12月13日國(guó)務(wù)院發(fā)布的中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例和1995年1月27日財(cái)政部公布的土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)

6、讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人就其增值額征收的一種稅。其目的主要是抑制土地投機(jī)，防止國(guó)有土地資源的流失。凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地、地上的建筑物及附著物并取得收入的(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)一切單位和個(gè)人，均為土地增值稅的納稅義務(wù)人。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。所謂增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入總額減去法定扣除項(xiàng)目金額后的余額。例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司一房地產(chǎn)項(xiàng)目，支付土地使用權(quán)金額1500萬元，支付建安工程和配套設(shè)施費(fèi)等開發(fā)成本3000萬元，銷售和管理等開發(fā)費(fèi)用350萬元，各種稅金150萬元，銷售房地產(chǎn)收入10800萬元，試計(jì)算其應(yīng)納的土地增值稅。(三)城鎮(zhèn)土地

7、使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是以國(guó)有土地為征稅對(duì)象，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。根據(jù)1988年9月27日國(guó)務(wù)院發(fā)布的中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依據(jù)規(guī)定的稅額計(jì)算征收。土地使用稅每平方米年納稅額按大、中、小城市及縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)等規(guī)模不同實(shí)行差別幅度稅額(表3-4-19)各省、市、自治區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況，在國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的納稅幅度內(nèi)具體確定轄區(qū)適用的稅額幅度。(四)耕地占用稅根據(jù)1987年4月1日起實(shí)施的中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例

8、規(guī)定，對(duì)占用耕地進(jìn)行住宅建設(shè)和其他非農(nóng)業(yè)用途的單位和個(gè)人征收耕地占用稅。耕地占用稅的稅率根據(jù)當(dāng)?shù)厝司加懈孛娣e的不同而異，全國(guó)有一個(gè)征收標(biāo)準(zhǔn)(表3-4-20)耕地占用稅一般由土地管理部門受稅務(wù)部門委托代收，土地使用者辦理征收手續(xù)時(shí)一次繳納。(五)印花稅根據(jù)1988年8月6日國(guó)務(wù)院頒布的中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例，凡在我國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受有關(guān)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、權(quán)力證照等憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅納稅義務(wù)人。應(yīng)納稅憑證應(yīng)于書立或領(lǐng)受時(shí)購買并貼足印花稅票(貼花)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及到的有關(guān)納稅憑證和印花稅稅率如下：1.商品房購銷合同、建筑安裝工程承包合同，按合同所載金額的萬分之三由合同訂立

9、人繳納。2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或合同、加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同，按合同所載金額的萬分之五由合同訂立人繳納。3.借款合同或銀行貸款合同，按合同所載金額的萬分之零點(diǎn)五由合同訂立人繳納。4.房地產(chǎn)租賃合同，按合同所載金額的千分之一由合同訂立人繳納。5.土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證等由領(lǐng)受人按每件5元繳納。印花稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理、發(fā)放或辦理應(yīng)納稅憑證的單位負(fù)責(zé)監(jiān)督。(六)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅是國(guó)家對(duì)企業(yè)單位和個(gè)人用于固定資產(chǎn)投資的各種資金征收的一種稅。1991年4月16日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了中華人民共和國(guó)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例，規(guī)定從1991年度起執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)

10、節(jié)稅的征稅對(duì)象為凡在我境內(nèi)用各種資金進(jìn)行的固定資產(chǎn)投資，包括：基本建設(shè)投資、更新改造投資、商品房投資和其他固定資產(chǎn)投資。其計(jì)稅依據(jù)是固定資產(chǎn)投資性項(xiàng)目實(shí)際完成的投資額。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的稅率，根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展序列和經(jīng)濟(jì)規(guī)模要求，實(shí)行差別稅率，分別為0、5、10、15、30五個(gè)檔次。從固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅稅目、稅率表中，我們析出與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的內(nèi)容，如表3-4-21所示。固定資產(chǎn)投資方向稅的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額實(shí)際完成投資額適用稅率(七)房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，以房產(chǎn)的價(jià)值和租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房產(chǎn)的所有人或經(jīng)營(yíng)管理人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。根據(jù)國(guó)務(wù)院1986年9月15日發(fā)布的

11、中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，在城市、縣城，建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人，應(yīng)依法交納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅以產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。對(duì)于產(chǎn)權(quán)為全民所有制的，房產(chǎn)稅由其經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納；對(duì)于產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；對(duì)于產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或產(chǎn)權(quán)未確定、租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余值繳納的，稅率為1.2(房產(chǎn)余值依照房產(chǎn)原值一次減除1030計(jì)算)；按房產(chǎn)租金收入繳納的，稅率為12。其計(jì)算式為：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)余值或租金收入適用稅率。其中，房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值1(1030)1994年稅制改革后，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)評(píng)估值的15計(jì)征。(八)契稅按1997年4月23日國(guó)

12、務(wù)院公布的中華人民共和國(guó)契稅暫行條例規(guī)定，凡在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。1.轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，是指下列行為：(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓。(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換。(3)房屋買賣、贈(zèng)與、交換。2.契稅的計(jì)稅依據(jù)：(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格。(2)土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。(3)土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。前述成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)且無正當(dāng)理由的，或交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照

13、市場(chǎng)價(jià)格核定。契稅稅率為35，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此規(guī)定的幅度內(nèi)確定適用稅率。應(yīng)納稅額計(jì)稅依據(jù)稅率此外，該條例還規(guī)定了某些契稅的減免征情況。其中，城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。(九)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加(兩稅一費(fèi))1.營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅是以在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)所取得的營(yíng)業(yè)額為征稅對(duì)象而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。根據(jù)1993年11月26日國(guó)務(wù)院頒布的中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例，凡在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，均為營(yíng)業(yè)稅的納稅人。營(yíng)業(yè)稅設(shè)置兩檔比例稅率3和5，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)稅按如下規(guī)定征收：(1)

14、凡從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的單位和個(gè)人，銷售建筑物及其他土地附著物，以其銷售收入額為計(jì)稅依據(jù)；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，以其轉(zhuǎn)讓收入額為計(jì)稅依據(jù)，按稅率5征收。(2)凡從事房地產(chǎn)代理、租賃、倉儲(chǔ)等服務(wù)業(yè)務(wù)的單位和個(gè)人，以其服務(wù)費(fèi)為計(jì)稅依據(jù)，按稅率5征收。2.城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅是對(duì)從事工商經(jīng)營(yíng)、繳納消費(fèi)稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種稅。它本身無特定的征稅對(duì)象，而以消費(fèi)稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，隨此“三稅”附征，因此屬一種附加稅。城市維護(hù)建設(shè)稅實(shí)行地區(qū)差別比例稅率，其納稅稅率視納稅人所在地點(diǎn)不同而異。所在城市市區(qū)的按稅率7征稅；在縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的按稅率5征稅；在農(nóng)村的按稅率1征

15、稅。應(yīng)納稅額(實(shí)際繳納的消費(fèi)稅增值稅營(yíng)業(yè)稅稅額)適用稅率稅制改革后，該稅項(xiàng)以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入額為計(jì)稅依據(jù)，稅率為36。3.教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加是為發(fā)展國(guó)家的教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費(fèi)而征收的一種附加費(fèi)，一律按營(yíng)業(yè)稅額的2征費(fèi)。稅制改革后，調(diào)整為增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅之和的3。上述營(yíng)業(yè)稅是城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加計(jì)稅(或費(fèi))的基礎(chǔ)，因此，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加一般被統(tǒng)稱為兩稅一費(fèi)，由稅務(wù)部門統(tǒng)一征收。(十)土地使用費(fèi)土地使用費(fèi)的繳納人一般為使用土地的單位和個(gè)人。土地使用費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)一般分為三類：1.有償取得土地使用權(quán)的，一般按較低標(biāo)準(zhǔn)征收。屬國(guó)家土地所有權(quán)象征性的收費(fèi)。2.通過行政劃撥無償取得土地的收費(fèi)，除考慮體現(xiàn)國(guó)家土地所有權(quán)外，還考慮了土地等級(jí)不同所帶來的級(jí)差收益的差別，以使無償劃撥方式與有償方式取得土地使用權(quán)的土地費(fèi)用支出盡量接近。3.對(duì)外資企業(yè)用地，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般高于前兩類。土地使用費(fèi)一般