房地產(chǎn)銷售及收款管理制度71732

1、銷售財(cái)務(wù)管理制度一、制度概況制度目的規(guī)范公司銷售收款工作，規(guī)避財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。定義無參與部門公司辦公室、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷部制度關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn)說明支持文件簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議、合同收款/開票日常清帳二、相關(guān)部門職責(zé)1、營(yíng)銷部（1）、與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議。（2）、將認(rèn)購(gòu)協(xié)議轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù)部備案。（3）與客戶簽訂購(gòu)房合同，填寫合同日?qǐng)?bào)表。（4）通知客戶交款。（5）開具收據(jù)或發(fā)票。（6）錄入銷售臺(tái)賬更新銷售資源。（7）與財(cái)務(wù)部對(duì)接收款事宜。（8）與財(cái)務(wù)部進(jìn)行收款票據(jù)的交接（9）編制銷售資金回籠計(jì)劃。（10）與財(cái)務(wù)按揭專員對(duì)接，備齊全部的按揭資料。（11）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他零時(shí)任務(wù)。2、財(cái)務(wù)部（1）、統(tǒng)計(jì)公司開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)

2、情況：項(xiàng)目類別、產(chǎn)品數(shù)量、產(chǎn)品面積、產(chǎn)品預(yù)算價(jià)格、產(chǎn)品實(shí)際價(jià)格、產(chǎn)品存銷情況。（2）、核算銷售人員業(yè)績(jī)及提成。（3）、及時(shí)核對(duì)銷售款項(xiàng)已收（定金、首付款）、應(yīng)收（分期收款、按揭收款）、退付情況。（4）、正確編制相關(guān)的銷售憑證和賬簿登記。（5）、及時(shí)統(tǒng)計(jì)分析各種銷售財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，及時(shí)上報(bào)各種銷售財(cái)務(wù)報(bào)表。（6）、根據(jù)公司資金需求狀況對(duì)銷售進(jìn)度提出建設(shè)性的意見。（7）、催促銷售款項(xiàng)的即時(shí)回收。（8）、及時(shí)與營(yíng)銷部溝通銷售過程中的各種問題。（9）、及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)反映銷售情況。（10）、及時(shí)與營(yíng)銷部、按揭銀行溝通，催促按揭資料的報(bào)備和按揭款的到位。（11）、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他零時(shí)任務(wù)。三、銷售財(cái)務(wù)管理

3、制度細(xì)則第一章 總論第一條 為了加強(qiáng)企業(yè)的銷售財(cái)務(wù)管理，確保銷售收款的準(zhǔn)確和銷售核算的及時(shí)，保障收款現(xiàn)金的安全，加強(qiáng)對(duì)銷售財(cái)務(wù)的監(jiān)督，提升銷售財(cái)務(wù)的服務(wù)水平，規(guī)范銷售流程中的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)行為，防止差錯(cuò)和舞弊的產(chǎn)生，提高經(jīng)營(yíng)效率，制訂本財(cái)務(wù)管理制度。第二條 銷售流程管理的一般要求：保障銷售回款的安全性、完整性、及時(shí)性；保證已銷售情況的真實(shí)性、完整性、充分性，促進(jìn)銷售行為程序化，對(duì)可銷售產(chǎn)品實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。第三條 銷售與收款的價(jià)格以總經(jīng)理審批的目標(biāo)均價(jià)及各階段的定價(jià)為基礎(chǔ)，以公司總經(jīng)理簽批的價(jià)格表為依據(jù)。銷售均價(jià)與價(jià)格調(diào)整按公司辦公室制定的授權(quán)程序?qū)徟?。第二?認(rèn)籌(排號(hào))、退籌(退號(hào))第一條 公司項(xiàng)目

4、在集中認(rèn)籌期間，由營(yíng)銷部參照項(xiàng)目發(fā)布會(huì)的情況，預(yù)計(jì)集中認(rèn)籌人數(shù)，財(cái)務(wù)部安排（現(xiàn)場(chǎng)）出納人員，確保認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)收款有序和準(zhǔn)確。第二條 客戶退籌時(shí)需要攜帶相關(guān)證據(jù)包括收據(jù)、VIP卡、身份證原件等。營(yíng)銷部根據(jù)客戶VIP和身份證原件驗(yàn)證客戶的身份，由營(yíng)銷部經(jīng)理在收據(jù)上簽字，現(xiàn)場(chǎng)出納根據(jù)經(jīng)審批的收據(jù)退款，由客戶在退籌表上對(duì)收到的現(xiàn)金簽字確認(rèn)。集中退籌的現(xiàn)金由財(cái)務(wù)部送至現(xiàn)場(chǎng)，結(jié)余現(xiàn)金送存銀行。提前退籌的客戶，需要由本人書面提出申請(qǐng)，同時(shí)履行上述審批程序。營(yíng)銷部登記退籌臺(tái)賬并每天與財(cái)務(wù)核對(duì)。第三條 遺失收據(jù)的客戶退籌時(shí)，由客戶提出申請(qǐng)，經(jīng)營(yíng)銷人員、營(yíng)銷主管、營(yíng)銷部經(jīng)理確認(rèn)，經(jīng)與財(cái)務(wù)核對(duì)臺(tái)賬后，客戶憑其身份證

5、復(fù)印件及客戶聲明書（包括承諾、卡號(hào)、票號(hào)、手?。?，由現(xiàn)場(chǎng)出納核對(duì)身份證原件，辦理退款。第四條 營(yíng)銷部建立并登記認(rèn)籌、退籌臺(tái)賬，每天與項(xiàng)目會(huì)計(jì)進(jìn)行賬目核對(duì)。第三章 解籌(搖號(hào))、下大定、退大定與換定第一條 在公司項(xiàng)目集中解籌、下大定期間，由營(yíng)銷部參照認(rèn)籌情況，預(yù)計(jì)集中解籌人數(shù)，財(cái)務(wù)部安排出納人員，確保解籌、下大定現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)收款有序和準(zhǔn)確。第二條 客戶下定金額不足公司約定金額的，由營(yíng)銷部經(jīng)理在認(rèn)購(gòu)協(xié)議上審批意見，不足金額必須在3日內(nèi)補(bǔ)齊，否則取消下定或收取違約金。違約金按照日萬分之五收取，違約日期自約定補(bǔ)交款期滿的次日起。第三條 客戶退大定，根據(jù)營(yíng)銷部制定的退定管理制度執(zhí)行，財(cái)務(wù)部安排出納和現(xiàn)金，出

6、納審核相關(guān)收據(jù)和簽批手續(xù)后進(jìn)行退款。集中退定的現(xiàn)金由財(cái)務(wù)部送至現(xiàn)場(chǎng)，結(jié)余現(xiàn)金送存銀行。非集中退定的客戶，在每周五退款。第四條 客戶下定后更換樓號(hào)，如果客戶名字沒有變化的，可以按照下定時(shí)的價(jià)格進(jìn)行。如果客戶下定后在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)沒有簽約的，更換樓號(hào)時(shí)按照新的更換時(shí)的新價(jià)格執(zhí)行；如果客戶下定后更換名字的（配偶或直系親屬除外），按照新的價(jià)格體系進(jìn)行。第五條 營(yíng)銷部建立并登記解籌、下大定、退大定與換定臺(tái)賬，每天與項(xiàng)目會(huì)計(jì)進(jìn)行賬目核對(duì)。第四章 現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)操作流程第一條 財(cái)務(wù)部分派項(xiàng)目會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算及監(jiān)督。1. 項(xiàng)目會(huì)計(jì)需依據(jù)價(jià)格認(rèn)可單中的坐落號(hào)登記銷控表；2. 項(xiàng)目會(huì)計(jì)依據(jù)公司總經(jīng)理簽批的價(jià)格表

7、審核價(jià)格認(rèn)可單中的價(jià)格和面積，在正確無誤的價(jià)格認(rèn)可單上簽字確認(rèn)。有代收費(fèi)的要對(duì)各項(xiàng)代收費(fèi)用金額進(jìn)行復(fù)核計(jì)算。3. 項(xiàng)目會(huì)計(jì)審核優(yōu)惠是否符合公司規(guī)定。對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)惠授權(quán)，由公司總經(jīng)理、辦公室根據(jù)項(xiàng)目的整體優(yōu)惠比例擬定優(yōu)惠權(quán)限。給客戶的優(yōu)惠額度在各項(xiàng)目?jī)r(jià)格審批表的整體優(yōu)惠額度內(nèi)執(zhí)行，個(gè)別特殊客戶的優(yōu)惠在此基礎(chǔ)上可以有所擴(kuò)大，但超出比例部分需要報(bào)總經(jīng)理審批。營(yíng)銷部每月將優(yōu)惠情況匯總報(bào)財(cái)務(wù)部備案。4. 審核付款方式和金額1) 分期付款客戶首付款比例原則是4：4：2，付款時(shí)間以簽約時(shí)間開始計(jì)算，交房前1個(gè)月必須付清全部款項(xiàng)。首付款于簽約時(shí)間后一周內(nèi)付清，簽約當(dāng)天付款比例不得低于合同總價(jià)的10%；首付款比例

8、最低限額為35%；對(duì)于首付款比例不足40的客戶，第二次付款除應(yīng)將首付款差額補(bǔ)齊外。簽定合同時(shí)合同約定的付款時(shí)間嚴(yán)格按上述規(guī)定約定。2) 一次性付款簽約當(dāng)天首付款不低于20%，低于20%的部分可以由營(yíng)銷經(jīng)理簽字確認(rèn)三天后補(bǔ)齊，否則取消簽約或收取違約金；一周內(nèi)付款不得低于60%，15天內(nèi)必須付清，否則取消下定或收取違約金，違約金按照日萬分之五收取。3) 按揭付款首付比例不得低于30%（90平方米以下的不低于20%，個(gè)人第二套按揭款首付比例不低于40%，當(dāng)?shù)卣⒔鹑跈C(jī)構(gòu)對(duì)首付比例有其他要求的以當(dāng)?shù)匾鬄闇?zhǔn)），簽約當(dāng)天不得低于20%；低于20的，經(jīng)營(yíng)銷部經(jīng)理簽字確認(rèn)后，一周內(nèi)將首付余款付清。否則取消

9、簽約或收取違約金，違約金按照日萬分之五收取。第二條 銷售收款與開票，財(cái)務(wù)部委派的（現(xiàn)場(chǎng)）出納和營(yíng)銷部的營(yíng)銷臺(tái)賬人員依據(jù)審核無誤的價(jià)格認(rèn)可單收款和開票：（一）銷售收款包括以各種形式（現(xiàn)金、支票、銀行轉(zhuǎn)賬、信用卡支付等）繳納的定金、預(yù)付款、分期房款、按揭款、附加稅費(fèi)等。（二）所有銷售收款均由財(cái)務(wù)部委派的出納負(fù)責(zé)辦理，其他任何人不得代為經(jīng)辦。（三）客戶刷卡或交現(xiàn)金，現(xiàn)場(chǎng)出納確保收款安全和準(zhǔn)確。所有現(xiàn)金收入必須經(jīng)點(diǎn)鈔復(fù)檢過方可收下，送存銀行時(shí)若出現(xiàn)假鈔必須由當(dāng)班出納負(fù)責(zé)賠償；POS機(jī)收款，持卡人須為購(gòu)房者本人。如由其他人代為刷卡，必須要求持卡人寫份承諾書，承諾同意代購(gòu)房者繳納房款，使用未沒密碼的信用卡

10、需驗(yàn)證持卡人的身份證件（留存復(fù)印件），POS機(jī)交易單第一聯(lián)和收據(jù)（發(fā)票）記賬聯(lián)粘在一起交財(cái)務(wù)部入賬。出納依據(jù)當(dāng)日的現(xiàn)金收款情況逐筆登記銷售與收款日?qǐng)?bào)表，并于每日17點(diǎn)前全額存入公司指定的賬戶，不得存放在保險(xiǎn)柜或個(gè)人存折。（四）銀行轉(zhuǎn)賬（包括支票、電匯、信用卡形式）。出納對(duì)客戶交付的支票、匯票、本票等票據(jù)須認(rèn)真進(jìn)行審核，重點(diǎn)查看出票日期、金額、收款單位名稱、用途是否填寫無誤，要素沒有填寫完的，需要營(yíng)銷人員當(dāng)場(chǎng)補(bǔ)齊。1、所有票據(jù)的出票方如和購(gòu)房者名稱不符的，必須由原出票方出具委托書原件，未提供委托書的可暫時(shí)先給客戶開具收據(jù)，待補(bǔ)齊后再進(jìn)行更換發(fā)票。2、支票付款的必須當(dāng)場(chǎng)填寫保證書，如遇票據(jù)退票，及

11、時(shí)與客戶聯(lián)系，同時(shí)告知營(yíng)銷人員進(jìn)行催收，客戶來取退票時(shí)，要求他們補(bǔ)齊退票房款，并交回原發(fā)票（收據(jù)），同時(shí)用紅字發(fā)票沖回，重新按實(shí)際交款方式開具新發(fā)票。3、營(yíng)銷部應(yīng)及時(shí)將收到的票據(jù)原件傳送給出納，并將票據(jù)復(fù)印件、委托書原件、保證書原件和發(fā)票（收據(jù)）記帳聯(lián)粘貼在一起交財(cái)務(wù)部入帳。4、出納在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，應(yīng)提供公司賬號(hào)資料?？蛻艮D(zhuǎn)賬后，必須將轉(zhuǎn)賬單復(fù)印件交給或傳真至公司財(cái)務(wù)部簽收查詢，查詢到賬后方可開具票據(jù)。出納依據(jù)當(dāng)日銀行收款情況逐筆登記銷售與收款日?qǐng)?bào)表。（五）銷售收款統(tǒng)計(jì)。出納將每日的銷售與收款日?qǐng)?bào)表與營(yíng)銷臺(tái)賬核對(duì)并進(jìn)行確認(rèn)后，于次日上午9：30報(bào)財(cái)務(wù)部項(xiàng)目會(huì)計(jì)和會(huì)計(jì)主管。按揭收款單據(jù)銀行直接

12、交付財(cái)務(wù)部，營(yíng)銷部臺(tái)賬人員應(yīng)于每月到財(cái)務(wù)部統(tǒng)計(jì)當(dāng)月按揭進(jìn)賬情況，每戶收訖房款后開具發(fā)票，并把按揭收款情況錄入營(yíng)銷臺(tái)賬，發(fā)票（收據(jù)）記賬聯(lián)即時(shí)交財(cái)務(wù)部入賬。（六）銷售報(bào)表報(bào)送。項(xiàng)目會(huì)計(jì)、出納按日對(duì)收款情況進(jìn)行核對(duì)，并據(jù)此填寫銷售資金回籠情況明細(xì)表，每周五下午5:30前報(bào)送至財(cái)務(wù)經(jīng)理、總經(jīng)理。（七）營(yíng)銷部臺(tái)賬人員每周五對(duì)本周銷售及應(yīng)收款情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和匯總，及時(shí)與財(cái)務(wù)部項(xiàng)目會(huì)計(jì)、主管會(huì)計(jì)進(jìn)行核對(duì)。（八）營(yíng)銷臺(tái)賬人員為客戶開具相關(guān)票據(jù)，確保票據(jù)的準(zhǔn)確性，完整性。（九）空白收據(jù)（發(fā)票）領(lǐng)用及開具。1、每當(dāng)營(yíng)銷臺(tái)賬人員處庫(kù)存僅有1本時(shí)，請(qǐng)速與財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)主管聯(lián)系，預(yù)約領(lǐng)取。一般一次領(lǐng)取2本，特殊情況需營(yíng)銷經(jīng)

13、理、財(cái)務(wù)經(jīng)理審批。領(lǐng)用蓋章后由營(yíng)銷臺(tái)賬人員使用。2、開票人員應(yīng)妥善保管票據(jù)。臺(tái)賬人員應(yīng)即時(shí)統(tǒng)計(jì)已用完的票據(jù)金額及票據(jù)作廢等使用情況必須在2個(gè)工作日內(nèi)交到財(cái)務(wù)部由會(huì)計(jì)主管進(jìn)行核對(duì)后注銷，才能領(lǐng)用新的收據(jù)。收據(jù)使用、交存均要有記錄表（一式兩份），開票員及會(huì)計(jì)主管應(yīng)妥善保管記錄表。3、嚴(yán)格按照發(fā)票（收據(jù)）的使用規(guī)定開票，并要求客戶在發(fā)票（收據(jù)）上簽字認(rèn)可。4、因支票退票客戶重新付款時(shí)，需先沖回原發(fā)票（收據(jù)）后再按新付款方式重新開票。5、發(fā)票（收據(jù)）各欄內(nèi)容必須填寫齊全，包括交款人姓名、樓號(hào)、付款方式、支票號(hào)碼（若有）等相關(guān)輔助信息，并且必須在當(dāng)日記入臺(tái)賬，核對(duì)正確無誤。6、不同的收款方式不得開具同一

14、張發(fā)票（收據(jù)）,性質(zhì)相同的發(fā)票（收據(jù)）換票時(shí)可以合并一張發(fā)票（收據(jù)），所有換票業(yè)務(wù)中開具的紅沖發(fā)票（收據(jù)）必須當(dāng)天記入臺(tái)賬。7、換票時(shí)，必須要求客戶交還原發(fā)票（收據(jù)），并和紅沖發(fā)票（收據(jù)）粘貼在一起，紅沖發(fā)票（收據(jù)）必須在同一天開出。如客戶遺失原發(fā)票（收據(jù)），需要客戶出具發(fā)票（收據(jù)）遺失聲明和原發(fā)票（收據(jù)）存根聯(lián)（記帳聯(lián)）復(fù)印件，并驗(yàn)證身份證件和留存復(fù)印件。8、屬于換房、更名等情況客戶要求換開發(fā)票時(shí)，必須出具有公司領(lǐng)導(dǎo)簽字認(rèn)可的或客戶意見處理單方可辦理。開票后由營(yíng)銷人員及客戶在發(fā)票（收據(jù)）上簽字確認(rèn)，資料不全，不予辦理。并根據(jù)不同情況，作出如下處理：“A”變更“B” 營(yíng)銷部填寫“客戶聯(lián)系單”，

15、由營(yíng)銷主管、營(yíng)銷經(jīng)理審批，并要求A承諾將已付款轉(zhuǎn)入B所購(gòu)的房屋款項(xiàng)中，同時(shí)B與我公司訂立銷售合同；再憑原發(fā)票及合同換取臺(tái)賬人員開具的新發(fā)票，承諾書原件應(yīng)和發(fā)票（收據(jù)）記帳聯(lián)粘貼在一起交財(cái)務(wù)部入帳?！癆”變更“A、B” 客戶服務(wù)部填寫“客戶聯(lián)系單”，并由營(yíng)銷主管、營(yíng)銷經(jīng)理審批, 同時(shí)A、B與我公司訂立銷售合同；再憑原發(fā)票（收據(jù)）換取臺(tái)賬人員開具的新發(fā)票。“A、B”變更“A” 客戶服務(wù)部填寫“客戶聯(lián)系單”，并由營(yíng)銷主管、營(yíng)銷經(jīng)理審批。同時(shí)要求B出具承諾書，確認(rèn)該房原由A、B購(gòu)買，現(xiàn)確認(rèn)由A購(gòu)買并承擔(dān)付款責(zé)任，B放棄對(duì)該房的任何權(quán)利，已付款項(xiàng)轉(zhuǎn)入A的購(gòu)房款。A即可憑原發(fā)票及合同換取財(cái)務(wù)部開具的新發(fā)票

16、，承諾書原件應(yīng)和發(fā)票（收據(jù)）記帳聯(lián)粘貼在一起交財(cái)務(wù)部入帳。（十）若購(gòu)房客戶要求更換原收據(jù)或發(fā)生退定、營(yíng)銷人員，臺(tái)賬人員及項(xiàng)目會(huì)計(jì)必須驗(yàn)明原收據(jù)的真實(shí)性、有效性，更換收據(jù)還需在新開收據(jù)中寫明“原收據(jù)的編號(hào)，金額，本次實(shí)交款”等字樣。收據(jù)換發(fā)票必須全部收回已開收據(jù)，在收回的收據(jù)備注中注明“換票”字樣。（十一）若購(gòu)房客戶收據(jù)丟失，必須寫出丟失證明，提前兩天報(bào)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核查，確認(rèn)丟失的收據(jù)在此之前沒有辦理退款后，由客戶登報(bào)聲明收據(jù)作廢，銷售人員、臺(tái)賬人員及項(xiàng)目會(huì)計(jì)方可辦理退定、退房手續(xù)。營(yíng)銷部要專人建立票據(jù)丟失臺(tái)賬進(jìn)行備查管理。（十二）購(gòu)房客戶所寫的丟失證明，必須寫明原收據(jù)號(hào)、金額及客戶名稱，同時(shí)必須承

17、諾若因丟失收據(jù)造成的包括我方在內(nèi)的一切損失及后果均由購(gòu)房客戶自己負(fù)責(zé)。第三條 款項(xiàng)收訖后，客戶簽訂銷售合同，項(xiàng)目會(huì)計(jì)審核合同。項(xiàng)目銷售合同模版要在項(xiàng)目形成銷售之前制定，并需要經(jīng)過公司辦公室、營(yíng)銷部和財(cái)務(wù)部的會(huì)審及經(jīng)公司聘請(qǐng)的專業(yè)法律顧問審定后，才在該項(xiàng)目執(zhí)行。第四條 簽約以首付房款交納和銷售合同簽訂（合同號(hào)已出且客戶簽字）同時(shí)具備為標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)收回認(rèn)購(gòu)協(xié)議。第五條 集中發(fā)放產(chǎn)權(quán)證時(shí)，由營(yíng)銷部專人計(jì)算超面積款，項(xiàng)目會(huì)計(jì)協(xié)助營(yíng)銷部辦理產(chǎn)權(quán)證發(fā)放?？蛻纛I(lǐng)房產(chǎn)證時(shí)，必須本人親自領(lǐng)取，并攜帶相關(guān)證據(jù)，包括購(gòu)房合同、身份證原件。自己辦理房產(chǎn)證的客戶，需要辦理申請(qǐng)手續(xù)，由營(yíng)銷部專人計(jì)算超面積款，經(jīng)營(yíng)銷經(jīng)理審批

18、后通知客戶到項(xiàng)目會(huì)計(jì)、出納處辦理收退款。第五章 應(yīng)收賬款和違約金管理第一條 銷售應(yīng)收賬款的范圍包括，一旦簽訂銷售合同，根據(jù)銷售價(jià)格認(rèn)可單和合同規(guī)定，客戶應(yīng)交所有款項(xiàng)減去已交款項(xiàng)外的部分（按揭形式下一章單獨(dú)說明）。第二條 銷售應(yīng)收款的催收責(zé)任劃分、回款情況反饋、銷售款的責(zé)任制。銷售應(yīng)收賬款的催收由營(yíng)銷部和財(cái)務(wù)部共同負(fù)責(zé)。營(yíng)銷部負(fù)責(zé)現(xiàn)款部分的欠款回收和按揭貸款的資料準(zhǔn)備，正式簽訂合同時(shí)，營(yíng)銷部要保證按揭貸款的資料必須齊備。財(cái)務(wù)部指定按揭專員負(fù)責(zé)與營(yíng)銷部函接，向銀行遞交按揭資料并負(fù)責(zé)催促銀行按揭及公積金貸款及時(shí)到位。項(xiàng)目會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)回籠房款的登記并按周編制銷售資金回籠情況明細(xì)表報(bào)送營(yíng)銷部、主管會(huì)計(jì)。主管

19、會(huì)計(jì)對(duì)當(dāng)月客戶房款的到位情況及應(yīng)收款情況進(jìn)行核對(duì)落實(shí)后，應(yīng)按欠款時(shí)間的長(zhǎng)短分類匯總統(tǒng)計(jì)金額，填寫“應(yīng)收銷售款賬齡分析表”并于每月10日前編制上月的月度催款計(jì)劃，與營(yíng)銷部核對(duì)后，報(bào)相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)。應(yīng)收賬款實(shí)行責(zé)任人“在職終身負(fù)責(zé)制”的管理辦法，經(jīng)辦的營(yíng)銷人員為第一責(zé)任人，營(yíng)銷主管為第二責(zé)任人，營(yíng)銷部經(jīng)理為第三責(zé)任人，財(cái)務(wù)經(jīng)理為第四責(zé)任人。應(yīng)收賬款的回款情況與相關(guān)責(zé)任人的提成與績(jī)效掛鉤（具體措施詳見營(yíng)銷管理制度和績(jī)效考核制度）。第三條 催收方案及程序財(cái)務(wù)部應(yīng)配合營(yíng)銷部根據(jù)客戶付款方式的不同制定相應(yīng)的催收方案。一、客戶選擇按揭貸款付款方式，商業(yè)貸款和公積金貸款的房款一般分別應(yīng)在購(gòu)房合同簽訂的30天內(nèi)

20、和60天內(nèi)到位（特殊情況例外）。如果未到位，財(cái)務(wù)部應(yīng)分清情況，采取對(duì)應(yīng)的措施，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，并通知營(yíng)銷部。（一）財(cái)務(wù)部在客戶具備按揭條件情況下，應(yīng)委派按揭專員及時(shí)進(jìn)入按揭流程。如果客戶提供的按揭資料不符合國(guó)家政策規(guī)定、或客戶不具備按揭辦理?xiàng)l件且客戶不變更付款方式的，財(cái)務(wù)部向營(yíng)銷部下發(fā)取消客戶簽約訂單信息，并關(guān)閉此訂單，作為當(dāng)月銷售合同任務(wù)的沖減。（二）因客戶資料不全（按銀行要求補(bǔ)辦）的原因造成銀行按揭或公積金貸款未能及時(shí)到位的，營(yíng)銷部負(fù)責(zé)2個(gè)工作日內(nèi)通知客戶補(bǔ)全資料，以便銀行或公積金中心及時(shí)放款。（三）在各項(xiàng)資料、手續(xù)齊全，銀行或公積金中心未能及時(shí)放款的，由財(cái)務(wù)部按揭專員負(fù)責(zé)向責(zé)任銀行、公積金

21、中心催款。二、客戶選擇分期付款方式的，需由總經(jīng)理特別批準(zhǔn)后方可實(shí)行。財(cái)務(wù)部應(yīng)及時(shí)清理客戶銷售款，并將客戶欠款與營(yíng)銷部每周五下班前核對(duì)一致。當(dāng)逾期款發(fā)生時(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)檢查營(yíng)銷人員是否及時(shí)催收客戶欠款，包括檢查逾期款催交記錄表，延期付款協(xié)議等資料。第四條 銷售違約金計(jì)算原則與標(biāo)準(zhǔn)：1、應(yīng)收客戶分期付款的房款延期交款，按照客戶違約日期計(jì)算，日違約金萬分之五。2、客戶辦理按揭，由于未提供資料產(chǎn)生的按揭到賬延期，按照客戶違約日期計(jì)算，日違約金萬分之五，違約期間自約定提交按揭資料期滿后次日起至資料提交齊備止。3、退房、退定違約金按上述第三章第二條執(zhí)行。第五條 銷售違約金減免的權(quán)限：1減免金額在200元以下（

22、不含200元），經(jīng)客戶申請(qǐng)，營(yíng)銷人員核對(duì)、營(yíng)銷主管核對(duì)，經(jīng)營(yíng)銷經(jīng)理批準(zhǔn)后由項(xiàng)目會(huì)計(jì)核對(duì)免收客戶違約金。2減免金額在200元（含200元）以上500元以下（不含500元）的銷售違約金，經(jīng)客戶申請(qǐng)，營(yíng)銷人員核對(duì)、營(yíng)銷主管核對(duì)，經(jīng)營(yíng)銷經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理批準(zhǔn)后由項(xiàng)目會(huì)計(jì)核對(duì)免收客戶銷售違約金。3、減免金額在500元以上的銷售違約金，經(jīng)客戶申請(qǐng)，營(yíng)銷人員核對(duì)、營(yíng)銷主管核對(duì)，經(jīng)營(yíng)銷經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理批準(zhǔn)，總經(jīng)理審批后由項(xiàng)目會(huì)計(jì)核對(duì)免收客戶銷售違約金。第六條 其他違約金的減免客戶作廢合同，每份合同違約金500元。由客戶申請(qǐng)，營(yíng)銷人員核對(duì)，經(jīng)營(yíng)銷經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理批準(zhǔn)，總經(jīng)理審批由項(xiàng)目會(huì)計(jì)核對(duì)后由出納收取客戶作廢合同違約

23、金。第六章 退房、換房、合同變更第一條 客戶提出退房（含地下室）申請(qǐng)后，營(yíng)銷部依照公司退房流程辦理簽字審批。財(cái)務(wù)部項(xiàng)目會(huì)計(jì)、營(yíng)銷部臺(tái)賬人員審核客戶退款金額的準(zhǔn)確性，收回所有相關(guān)票據(jù)及書面材料。銷售現(xiàn)場(chǎng)決不允許直接給客戶退房款，客戶退房手續(xù)由公司財(cái)務(wù)出納依據(jù)審批后的申請(qǐng)，辦理退款。第二條 銷售退房退款流程營(yíng)銷經(jīng)理財(cái)務(wù)經(jīng)理客戶申請(qǐng)營(yíng)銷人員營(yíng)銷主管總經(jīng)理公司出納退款營(yíng)銷臺(tái)賬及項(xiàng)目會(huì)計(jì)審核計(jì)算第三條 財(cái)務(wù)部項(xiàng)目會(huì)計(jì)、營(yíng)銷臺(tái)賬員審核客戶退款金額計(jì)算的準(zhǔn)確性，并收回所有相關(guān)票據(jù)及書面材料。項(xiàng)目會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)確認(rèn)姓名、坐落位置、總房款、已付款情況等購(gòu)房信息，并簽字確認(rèn)；營(yíng)銷臺(tái)賬員負(fù)責(zé)審核姓名、坐落位置、總房款、已

24、付款等各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，并簽字確認(rèn)；營(yíng)銷經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理、總經(jīng)理簽字核準(zhǔn)后，公司出納扣減違約金后辦理退款。第四條 換房 1客戶提出換房申請(qǐng)后，營(yíng)銷部依照公司換房流程辦理簽字審批。 2財(cái)務(wù)部項(xiàng)目會(huì)計(jì)、營(yíng)銷臺(tái)賬員審核客戶已收金額，收回所有相關(guān)票據(jù)及書面材料；依照第四章相關(guān)條款審核新的價(jià)格認(rèn)可單、合同和計(jì)算應(yīng)收款和開票。第五條 銷售換房流程：1、簽約后換房流程：營(yíng)銷經(jīng)理客戶申請(qǐng)營(yíng)銷人員營(yíng)銷主管總經(jīng)理財(cái)務(wù)經(jīng)理2、下定后簽約前換房換房流程：客戶申請(qǐng)營(yíng)銷人員營(yíng)銷主管營(yíng)銷經(jīng)理總經(jīng)理項(xiàng)目會(huì)計(jì)審核 上述流程及換房過程，需要在各個(gè)賬務(wù)中同時(shí)更新，營(yíng)銷臺(tái)賬員及時(shí)把相關(guān)信息上報(bào)給項(xiàng)目會(huì)計(jì)。第六條 銷售換名流程：1、只有客戶

25、的直系親屬或配偶才可以更換合同名字，更換名字時(shí)需要提供雙方的身份證、結(jié)婚證或戶口本的原件及復(fù)印件等有效證件。營(yíng)銷主管、營(yíng)銷經(jīng)理、項(xiàng)目會(huì)計(jì)核對(duì)證件原件。營(yíng)銷人員核對(duì)營(yíng)銷經(jīng)理核對(duì)客戶申請(qǐng)營(yíng)銷主管核對(duì)項(xiàng)目會(huì)計(jì)及臺(tái)賬員核對(duì)并辦理手續(xù)財(cái)務(wù)經(jīng)理總經(jīng)理非直系親屬之間合同若更換名字，需要按照新的價(jià)格體系進(jìn)行營(yíng)銷程序處理。2、合同其他要素變更客戶提出合同變更申請(qǐng)后，營(yíng)銷部依照公司合同變更流程辦理簽字審批。第七章 銷售現(xiàn)場(chǎng)工作管理每一條 銷售票據(jù)管理當(dāng)天繳存指定銀行營(yíng)銷人員客戶現(xiàn)場(chǎng)出納收款營(yíng)銷臺(tái)賬人員審核款項(xiàng)后開具收據(jù)或發(fā)票 營(yíng)銷臺(tái)賬員負(fù)責(zé)整理、匯總當(dāng)日票據(jù)，傳遞給公司項(xiàng)目會(huì)計(jì)。營(yíng)銷臺(tái)賬員與項(xiàng)目會(huì)計(jì)每日應(yīng)及時(shí)相互

26、溝通票據(jù)的傳遞情況并核對(duì)發(fā)票或收據(jù)，項(xiàng)目會(huì)計(jì)及時(shí)進(jìn)行入賬處理（最遲2天內(nèi)完成票據(jù)傳遞和賬務(wù)處理）。第二條 具體收款程序要求現(xiàn)場(chǎng)出納收取款項(xiàng)，營(yíng)銷臺(tái)賬人員必須在當(dāng)日復(fù)核收款金額并開票。項(xiàng)目會(huì)計(jì)做到當(dāng)天財(cái)務(wù)收款數(shù)據(jù)當(dāng)天記入銷控表，并和營(yíng)銷部核對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)，確保實(shí)際票據(jù)和營(yíng)銷部收款日?qǐng)?bào)表核對(duì)無誤。對(duì)簽約資料、應(yīng)收款明細(xì)表要進(jìn)行及時(shí)核對(duì)，每周五由項(xiàng)目會(huì)計(jì)匯總當(dāng)日現(xiàn)金應(yīng)收款明細(xì)，交營(yíng)銷部經(jīng)理。第三條 銷售現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)金收款截止時(shí)間為下午五點(diǎn)，五點(diǎn)以后不得收取現(xiàn)金。第四條 銷售現(xiàn)場(chǎng)不允許為客戶信用卡（銀行卡）代支現(xiàn)金業(yè)務(wù)，也不得協(xié)助安排客戶之間的信用卡（銀行卡）代支現(xiàn)金業(yè)務(wù)。第五條 項(xiàng)目會(huì)計(jì)、出納的調(diào)休時(shí)間原則上

27、應(yīng)不與公司或部門組織的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)時(shí)間沖突，如果有特殊事情需要臨時(shí)調(diào)整休息時(shí)間，需要報(bào)給財(cái)務(wù)經(jīng)理，在得到財(cái)務(wù)經(jīng)理的批準(zhǔn)后，方可以調(diào)整休息時(shí)間。第六條 項(xiàng)目會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)檢查銷售現(xiàn)場(chǎng)的出納、營(yíng)銷臺(tái)賬的工作。檢查的內(nèi)容包括：銷售內(nèi)控程序的執(zhí)行；票據(jù)的管理；銷售日?qǐng)?bào)的清晰、完整性、；銷售臺(tái)賬的管理；銷售現(xiàn)場(chǎng)的整潔和文檔的管理；現(xiàn)場(chǎng)工作的流程安排與執(zhí)行。財(cái)務(wù)主管負(fù)責(zé)審核銷控表數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，項(xiàng)目會(huì)計(jì)要確保數(shù)據(jù)錄入準(zhǔn)確、及時(shí)，具體如下：1財(cái)務(wù)主管對(duì)項(xiàng)目會(huì)計(jì)的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性和及時(shí)性進(jìn)行監(jiān)督并記錄，作為對(duì)現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)的月度考核依據(jù)。2項(xiàng)目會(huì)計(jì)在周五晚上前把本周的按揭到賬數(shù)據(jù)全部錄入銷控表。3項(xiàng)目會(huì)計(jì)要與臺(tái)賬人員將手工銷售月報(bào)

28、、簽約資料與銷控表核對(duì)。4項(xiàng)目會(huì)計(jì)可以使用財(cái)務(wù)軟件編制憑證并導(dǎo)出，并打印相應(yīng)當(dāng)日的明細(xì)清單。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，與現(xiàn)場(chǎng)溝通。第七條 銷售現(xiàn)場(chǎng)的具體工作內(nèi)容和流程，根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，由項(xiàng)目會(huì)計(jì)向財(cái)務(wù)主管匯報(bào)后，項(xiàng)目會(huì)計(jì)執(zhí)行財(cái)務(wù)主管的工作安排。第八章 銷售合同的管理第一條 款項(xiàng)收訖后，客戶簽訂銷售合同，臺(tái)賬人員、項(xiàng)目會(huì)計(jì)審核合同。項(xiàng)目銷售合同模版是在項(xiàng)目形成銷售前制定，并需要經(jīng)過公司辦公室、營(yíng)銷部和財(cái)務(wù)部的會(huì)簽及公司聘請(qǐng)的法律顧問審定后，在該項(xiàng)目執(zhí)行。第二條 營(yíng)銷部在向財(cái)務(wù)部移交購(gòu)房協(xié)議、購(gòu)房合同要達(dá)到以下要求：一購(gòu)房協(xié)議和購(gòu)房合同按照摟座號(hào)排好先后順序；二購(gòu)房協(xié)議、購(gòu)房合同封面上注明坐落號(hào)和業(yè)主姓

29、名；三業(yè)主的借款合同、反擔(dān)保合同與購(gòu)房合同應(yīng)整理在一起。第三條 營(yíng)銷部臺(tái)賬人員暫時(shí)保管銷售合同，在可以移交到財(cái)務(wù)部門時(shí)進(jìn)行移交，財(cái)務(wù)部在核對(duì)所有數(shù)據(jù)和交納印花稅后，轉(zhuǎn)交給辦公室檔案人員進(jìn)行保管。合同移交的每一個(gè)環(huán)節(jié)均應(yīng)辦理交接手續(xù)，建立登記簿。第四條 銷售合同的借閱，需要有營(yíng)銷人員確認(rèn)業(yè)主身份，業(yè)主憑身份證和其自己的銷售合同原件到財(cái)務(wù)部或行政人事部辦理合同借閱手續(xù)。合同管理人員負(fù)責(zé)查看相關(guān)證件，并登記客戶借閱信息（姓名、聯(lián)系方式、業(yè)務(wù)代表、借閱時(shí)間），并要求客戶簽名。銷售合同借出人員負(fù)責(zé)定期把借閱的銷售合同催交回公司保管。第九章 按揭款的管理第一條 按揭款的范圍：客戶以所購(gòu)商品房做抵押并由公司

30、提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款。 第二條 按揭手續(xù)的前期準(zhǔn)備一、在每期樓盤發(fā)售前一個(gè)月內(nèi)，財(cái)務(wù)部按揭專員依據(jù)公司已與按揭合作銀行簽署銀行按揭業(yè)務(wù)合作書所規(guī)定的相關(guān)條款與營(yíng)銷部進(jìn)行溝通，并由營(yíng)銷部告知客戶辦理按揭的相關(guān)事項(xiàng)。二、按揭專員必須督促營(yíng)部相關(guān)負(fù)責(zé)人，要求營(yíng)銷人員在客戶簽署商品房買賣合同時(shí)，辦理好銀行按揭、公積金貸款申請(qǐng)手續(xù)。銀行按揭資料、公積金貸款資料由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)督促客戶在簽署商品房買賣合同后5天內(nèi)按銀行要求提供并向按揭專員移交完整按揭資料。在按揭貸款辦理期間，按揭資料由按揭專員負(fù)責(zé)保管。三、按揭專員必須確保按揭貸款資料收集完畢后按10天(或10戶)一個(gè)批次報(bào)送主辦銀行，爭(zhēng)取在商品房買賣

31、合同簽署后約30天內(nèi)放款，公積金貸款在商品房買賣合同簽署后約60天內(nèi)放款。第三條 按揭放款情況的統(tǒng)計(jì)及報(bào)送：按揭專員必須建立樓盤按揭放款臺(tái)賬，根據(jù)財(cái)務(wù)部出納領(lǐng)取的按揭放款收賬通知，分別按銀行及樓盤輸入按揭客戶明細(xì)，并將按揭放款情況輸入臺(tái)賬，每周周五下午5：00報(bào)電子版本給主管會(huì)計(jì)，由主管會(huì)計(jì)稽核，并于每周周一上午12：00之前將稽核結(jié)果報(bào)本部門負(fù)責(zé)人。第四條 按揭放款情況的匯總及反饋：按揭專員應(yīng)將每批次按揭貸款客戶名單、應(yīng)放款金額報(bào)財(cái)務(wù)部出納備查，貸款發(fā)放后由雙方進(jìn)行核對(duì)，對(duì)未放款的應(yīng)于2日之內(nèi)查明原因，如因客戶原因的反饋至營(yíng)銷部，并及時(shí)通知客戶；如因公司原因的，則上報(bào)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。第五條 按

32、揭放款情況的實(shí)時(shí)監(jiān)控：在房屋產(chǎn)權(quán)證未辦理完畢前，按揭專員必須跟進(jìn)客戶供樓情況，嚴(yán)格控制回購(gòu)率，具體要求如下：一、每月最后一天，按揭經(jīng)辦人員與按揭銀行核對(duì)至本月止，屬公司擔(dān)保期限內(nèi)未按時(shí)供樓人員名單，將該名單進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并報(bào)財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人。二、客戶1個(gè)月未按時(shí)供樓的，由相應(yīng)營(yíng)銷人員電話催辦。經(jīng)電話通知5天內(nèi)仍不供樓的，由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)發(fā)書面催款通知。書面催款通知發(fā)出10天內(nèi)客戶仍未供樓的，營(yíng)銷人員必須上報(bào)營(yíng)銷部經(jīng)理后采取有效措施處理。三、連續(xù)三個(gè)月以上未按時(shí)供樓的，由按揭經(jīng)辦人員先與銀行協(xié)商，暫不回購(gòu)；經(jīng)請(qǐng)示主管領(lǐng)導(dǎo)后，進(jìn)入相應(yīng)法律程序，并與物業(yè)公司聯(lián)系采取相應(yīng)措施督促客戶供樓（未交樓除外）。第十

33、章 銷售產(chǎn)品的管理第一條 銷售產(chǎn)品管理的范圍：包括可售房屋的數(shù)量、單價(jià)的確定，管理報(bào)表的報(bào)送，營(yíng)銷宣傳資料的定制，銷售（預(yù)售）手續(xù)的申報(bào)，項(xiàng)目銷售結(jié)束后的效益分析，樣板房的處理等。第二條 可售房屋套數(shù)和面積的確定：各棟號(hào)房屋在達(dá)到可以預(yù)售的狀態(tài)下，可售房屋套數(shù)相關(guān)數(shù)據(jù)必須經(jīng)公司辦公室、財(cái)務(wù)部盤點(diǎn)核實(shí)后簽字認(rèn)可?？偪墒勖娣e和每套可售有效面積應(yīng)以房屋管理部門批準(zhǔn)文件、證書、確認(rèn)書等為依據(jù)，經(jīng)公司辦公室、財(cái)務(wù)部共同復(fù)核后簽字確定。第三條 可售房屋銷售價(jià)格的確定：定價(jià)之前，由公司辦公室、財(cái)務(wù)部進(jìn)行項(xiàng)目樓盤的成本預(yù)算分析工作，編制項(xiàng)目成本預(yù)算分析報(bào)告，經(jīng)公司總經(jīng)理審批。營(yíng)銷部結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查分析和項(xiàng)目成本預(yù)

34、算分析，擬定項(xiàng)目定價(jià)建議報(bào)告，提交公司總經(jīng)理辦公會(huì)審議并經(jīng)總經(jīng)理審批后，以確定房屋單位銷售價(jià)格，并報(bào)財(cái)務(wù)部備案并存檔。如遇價(jià)格變動(dòng)，營(yíng)銷部應(yīng)按程序重新報(bào)批，同時(shí)報(bào)財(cái)務(wù)部備案，財(cái)務(wù)部據(jù)此作為銷售合同評(píng)審和記錄應(yīng)收款項(xiàng)的依據(jù)。第四條 管理報(bào)表的報(bào)送一、管理報(bào)表的種類：日?qǐng)?bào)表主要指銷售及收款日?qǐng)?bào)表；周、月報(bào)表主要指按揭進(jìn)度表、回籠資金明細(xì)表、月度催款計(jì)劃等。二、營(yíng)銷部根據(jù)每日銷售情況對(duì)現(xiàn)場(chǎng)出納報(bào)送的銷售及收款日?qǐng)?bào)表進(jìn)行核對(duì)確認(rèn)，并據(jù)以登記臺(tái)賬。每周五下午5:30之前，將本周的銷售及可售房屋情況與主管會(huì)計(jì)進(jìn)行核對(duì)，并報(bào)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱。三、按揭專員依據(jù)每周按揭回款情況填制各樓盤按揭進(jìn)度表，經(jīng)財(cái)務(wù)經(jīng)理審核簽字后，報(bào)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱。每月30日上午12：00之前將當(dāng)月匯總表報(bào)送電子版本給財(cái)務(wù)部主管會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)經(jīng)理，