房地產(chǎn)會計核算入門

1、房地產(chǎn)會計核算入門本文適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),不包括自己建造部分,純包給施工單位承建。所涉業(yè)務(wù)流程為公司拿地,請設(shè)計公司設(shè)計,委托施工單位承建,自己或請代理銷售房子,結(jié)算,確認(rèn)收入成本,不涉及上市公司所提減值準(zhǔn)備。1001 現(xiàn)金,這個科目就不用多說了,注意他是現(xiàn)金流量表的科目,金蝶K3 和用友U8 都能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)金流量表的自動編制,設(shè)置好了可以省下好多時間和精力。1002 銀行存款,一般的房地產(chǎn)公司都會涉及到貸款和銀行按揭貸款,這里面會涉及到幾種性質(zhì)不同的賬戶,建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結(jié)算戶分開,設(shè)成三級明細(xì)1002.01 結(jié)算戶1002.02 貸款專戶一般項目公司只有一個,如有幾個則下

2、設(shè)明細(xì)1002.03 按揭保證金戶視情況可設(shè)明細(xì),同時一般情況下,銀行會要求對應(yīng)在開一個一般結(jié)算戶,專門用于在按揭保證金解凍時劃入一般結(jié)算戶這樣區(qū)分的目的是因為按揭保證金戶是不能隨便動用的資金,便于統(tǒng)計公司的可動用資金,可動用資金這一概念對一個房地產(chǎn)公司來說還是很重要的,在報建的時候,計委和建委都會要銀行開具相應(yīng)的資金證明,這個按揭保證金上的錢是不能計算在內(nèi)的。1009 其他貨幣資金、1101 短期投資、1102 短期投資跌價準(zhǔn)備、1111 應(yīng)收票據(jù)、1121 應(yīng)收股利、1122 應(yīng)收利息這幾個科目基本上不會用,投資業(yè)務(wù)核算不是本文所要討論的內(nèi)容,不再詳述。1131 應(yīng)收賬款現(xiàn)在都是房子預(yù)售,

3、用預(yù)收賬款或其它應(yīng)付款,一般不用應(yīng)收賬款,房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會賒銷房子,如果在市場發(fā)生大的困難時,也有可能用分次付款的方式促銷,會形成應(yīng)收賬款(交房,并且結(jié)算以后,如果房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)收賬款業(yè)務(wù)比較多而且余額大的情況,這份工作不干也罷。1133 其它應(yīng)收款注意這個科目有很多存出保證金要放在這個科目,主要是報建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金,臨時接電保證金等,各地政府花樣不一樣,可以詳細(xì)了解一下項目報建部門及工程部門的同事。這個科目建議只設(shè)這樣幾個明細(xì)科目:內(nèi)部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它;用個人、客戶往來核算實現(xiàn)對每個人、單位的明細(xì)管理。這個功能前面所述的兩

4、個軟件都可以實現(xiàn),但要在開始進(jìn)行設(shè)置時設(shè)好,尤其是存出保證金賬戶,在實際工作中,報建部門拿回來的收據(jù)都是一樣的,會計尤其是剛?cè)腴T的會計通常無法區(qū)分哪些是直接進(jìn)成本的項目,哪些要最后退回來的項目,所以要找懂報建業(yè)務(wù)的同事把這些項目了解清楚。1141 壞賬準(zhǔn)備,基本不用。1151 預(yù)付賬款基本不用,可能要用的時候是鋼材和水泥緊俏的時候,也不會很復(fù)雜,最近一年,預(yù)付賬款在稅源比較緊張的地方,可能會引起稅務(wù)局的關(guān)注,會提一些很莫明其妙的要求,他是你的主管稅務(wù)機關(guān),你也不好反駁,最好還是收一單發(fā)票付一筆款。1161 應(yīng)收補貼款、1201 物資采購、1211 原材料、1221 包裝物、1231 低值易耗品

5、、1232 材料成本差異、1241 自制半成品、1244 商品進(jìn)銷差價、1251 委托加工物資、1261 委托代銷商品、1271 受托代銷商品、1281 存貨跌價準(zhǔn)備、1291 分期收款發(fā)出商品、1301 待攤費用、1401 長期股權(quán)投資、1402 長期債權(quán)投資、1421 長期投資減值準(zhǔn)備、1431 委托貸款等科目基本上不用。1243 庫存商品一般庫存商品只有結(jié)算后從開發(fā)成本中轉(zhuǎn)入,平時就在開發(fā)成本中,報表放存貨。1501 固定資產(chǎn)、1502 累計折舊、1701 固定資產(chǎn)清理三科目與其它會計核算完全一樣,不再詳述。1505 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在

6、建工程減值準(zhǔn)備、1801 無形資產(chǎn)、1805 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1815 未確認(rèn)融資費用、1901 長期待攤費用、1911 待處理財務(wù)損溢等科目基本上不用,如要用,與其它無異。2101 短期借款一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的借款期是24 個月,應(yīng)該核算在長期借款里面,房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款取消以后,這個科目基本上不用了。2111 應(yīng)付票據(jù)一般不用。2121 應(yīng)付賬款,此科目不要用對單位的二級科目,應(yīng)采用往來核算,建議分一下單位的類別:如總包單位、分包單位、設(shè)計單位等,視具體情況而定,如果項目小的話,就沒有必要,直接用往來核算,在用往來核算的時候,一定要用往來單位的全稱,方便以后核查,這一點,做會計要給予

7、相當(dāng)?shù)闹匾?。同時建議所有的付款都走這里走一道,即便是票款兩清的時候。即用下面的分錄:借:應(yīng)付賬款貸:銀行存款借:開發(fā)成本貸:應(yīng)付賬款不要簡化成借:開發(fā)成本貨:銀行存款這樣可以保證在做財務(wù)決算時,與往來單位對賬可以一目了然,這一工作應(yīng)該引起相當(dāng)?shù)闹匾?等到?jīng)Q算時再來清理,工作量大得無法想象。2131 預(yù)收賬款現(xiàn)在的銷售模式都是預(yù)售的模式,預(yù)收賬款也要采取往來客戶核算的模式。很多公司采用表代賬的模式,這一點并不好,財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)沒有,很難保證準(zhǔn)確性,如果有很好的銷售控制軟件來控制,也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECl 表這種電子文件,沒有一個人能保證在頻繁地操作中不會出現(xiàn)錯誤,一旦出現(xiàn),根本

8、沒有辦法追溯,將讓你痛苦不已。因為它無法記錄過程,而財務(wù)軟件則不同,能夠告訴你形成最后結(jié)果的過程。在預(yù)收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開來,才至于出現(xiàn)你的老板會找你要什么數(shù)據(jù),而你拿不出來的局面。也為你后期項目預(yù)測回款提供一定的依據(jù)。2141 代銷商品款不用2151 應(yīng)付工資、2153 應(yīng)付福利費、2161 應(yīng)付股利與其它無異。2171 應(yīng)交稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有增值稅,在此不表。房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預(yù)繳,這個各地情況不一樣,具體以主管稅務(wù)部門的要求為準(zhǔn),從近幾年來看,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅情況在稅款中占有很大的比例,所以在稅款

9、的繳納上可以與稅務(wù)部門做一定的溝通,具體繳納情況則要看與稅務(wù)部門的溝通情況了。賬務(wù)處理上則有幾種不同的形式,根據(jù)企業(yè)報表的具體需要而定。有的企業(yè)把預(yù)繳的稅款放在本科目的借方,也有的企業(yè)把預(yù)繳的稅款放在存貨里,如果稅務(wù)關(guān)系好,容易核虧,放在損益表也無不可,不能死搬會計準(zhǔn)則。2176 其它應(yīng)交款與其它行業(yè)與異。2181 其它應(yīng)付款一般來講,預(yù)收的房屋銷售款應(yīng)在預(yù)收賬款的核算,如果為了會計報表的需要,有可能需要放在此科目。在項目發(fā)包的過程中,會要求施工單位交納一定的工程進(jìn)度質(zhì)量保證金也會在此科目核算,亦要用往來核算,建議先整體規(guī)劃好。二級明細(xì)設(shè)成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等,可根據(jù)項目具

10、體情況來考慮。2191 預(yù)提費用在計算銀行貸款利息時可能用到,你要想簡單的話,可以直接根據(jù)銀行收貸款利息的單子計入開發(fā)間接費用將利息資本化或計入財務(wù)費用。2201 待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價值、2211 預(yù)計負(fù)債、2311 應(yīng)付債券、2331 專項應(yīng)付款、2341 遞延稅款一般不用。2321 長期應(yīng)付款一般房地產(chǎn)公司都會有營業(yè)稅返還的相關(guān)政策,收到財政相應(yīng)的補貼時,一般放入此科目。2301 長期借款核算銀行貸款。3101 實收資本3103 已歸還投資3111 資本公積3121 盈余公積3131 本年利潤3141 利潤分配與其它無異。4101 開發(fā)成本開發(fā)成本的核算明細(xì)一般分為土地及拆遷、前期費用、建安工程、基

11、礎(chǔ)設(shè)施、配套費用、開發(fā)間接費(系4015 轉(zhuǎn)入,建議在建立核算體系之前與成本控制部門(預(yù)算部門進(jìn)行溝通,最好做到預(yù)算部門的口徑與財務(wù)部門核算的口徑一致,確保后期項目決算、對賬工作的順利進(jìn)行,不要弄成預(yù)算部門和財務(wù)部門提出來的數(shù)據(jù)不一致,這樣會令老板非常生氣,結(jié)果兩個部門都會挨罵。4015 開發(fā)間接費用一般核算項目期間的銀行貸款利息及工程現(xiàn)場部門的費用,一般包括工程部門、設(shè)計部門、成本控制部門、綜合報建部門的費用。5101 主營業(yè)務(wù)收入、5102 其他業(yè)務(wù)收入、5201 投資收益、5203 補貼收入、5301 營業(yè)外收入、5401 主營業(yè)務(wù)成本、5402 主營業(yè)務(wù)稅金及附加、5405 其他業(yè)務(wù)支

12、出、5501 營業(yè)費用、5502 管理費用、5503 財務(wù)費用、5601 營業(yè)外支出、5701 所得稅、5801 以前年度損益調(diào)整等損益類科目與其它無異。關(guān)于房地產(chǎn)收入的確認(rèn),請詳細(xì)看一下國稅發(fā)2003-83 號文,講得很詳細(xì)。房地產(chǎn)會計核算是比較簡單的,主要是往來的核算比較繁雜,因為在其它應(yīng)收、應(yīng)付核算要建立比較好的核算體系可以減少很多的工作量,這一點非常重要。另外一點收入確認(rèn)按國稅發(fā)2003-83 號文確定。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收比較復(fù)雜。需要重點關(guān)注,同時房地產(chǎn)行業(yè)所涉稅種多屬地方稅,各地的政策亦不完全相同,應(yīng)多與主管稅務(wù)機關(guān)溝通。關(guān)于稅的問題,可以請稅務(wù)代理,一般稅務(wù)代理和稅務(wù)機關(guān)有長期的溝

13、通,亦有相當(dāng)?shù)年P(guān)系,可以節(jié)約企業(yè)的溝通成本。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費體系及稅金核算 一、房地產(chǎn)企業(yè)稅費體系 房地產(chǎn)企業(yè)稅費體系 當(dāng)前我國的房地產(chǎn)稅費體系內(nèi)容很多，涉及到從房地產(chǎn)市場運行的諸多階段。 主要包括： 1、房地產(chǎn)批租與開發(fā)階段的稅費負(fù)擔(dān) 前期稅費：土地出讓金、土地使用稅（費）、土地開發(fā)費、市政配套設(shè)施費、 契稅等。 報建階段稅費：建設(shè)工程許可費、建設(shè)工程備案費、施工許可報建費（包括安 檢費、質(zhì)檢費、試樁費、造價審核費、墻體基金、水泥基金等）。 建設(shè)階段稅費：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅及教育費附加、印花稅、質(zhì)檢費和工 程管理費等。 2、房地產(chǎn)流通階段稅費負(fù)擔(dān) 主要有營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅及教育費附

14、加、轉(zhuǎn)移登記費、印花稅、土地增 值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等。 3、房地產(chǎn)保有階段稅費負(fù)擔(dān) 主要包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅（外資）。 二、房地產(chǎn)稅收最新政策解讀（國稅發(fā)200631 號） 房地產(chǎn)稅收最新政策解讀 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā) 200631 號），自 2006 年 1 月 1 日起執(zhí)行，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān) 企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200383 號）同時廢止。 對照原來的國稅發(fā) 2003 號文件， 83 新文件主要在以下幾個方面進(jìn)行了補充、 修改和完善： （一）對預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率作了適當(dāng)調(diào)整。 一 對預(yù)

15、售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率作了適當(dāng)調(diào)整。 業(yè)利潤率作了適當(dāng)調(diào)整 國稅發(fā)200383 號文規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入應(yīng)按不低于 15%的預(yù)計營業(yè) 利潤率繳納企業(yè)所得稅。國稅發(fā)200631 號文對這一規(guī)定作了兩點調(diào)整：一是將 預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率修改為預(yù)計計稅毛利率；二是按開發(fā)項目的性質(zhì)將開發(fā) 產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房，并規(guī)定經(jīng)濟適用房項目預(yù)售收入的預(yù)計計 稅毛利率不得低于 3%，非經(jīng)濟適用房項目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計計稅 6 毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于 20，地及地級市的 城區(qū)和郊區(qū)不得低于 15，其他地區(qū)不得低于 10。 （二）規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品的完工

16、標(biāo)準(zhǔn)。 二 規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)。 國稅發(fā)200631 號文第二條第一款規(guī)定，凡符合下列條件之一的，應(yīng)視為開 發(fā)產(chǎn)品已完工：一是竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； 二是已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；三是已取得了初始產(chǎn)權(quán)登記證明的 開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。之所以對開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定，主要是考慮到當(dāng)預(yù) 計計稅毛利率高于實際利潤率時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會對已完工開發(fā)產(chǎn)品積極結(jié) 算成本；相反，一旦出現(xiàn)預(yù)計計稅毛利率低于實際利潤率的情況，這種積極性就不 存在了。因此，必須從稅收角度規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)，以保證國家稅收不流失。 （三）對開發(fā)產(chǎn)品計稅成本標(biāo)準(zhǔn)作了原則規(guī)定

17、。 三 對開發(fā)產(chǎn)品計稅成本標(biāo)準(zhǔn)作了原則規(guī)定。 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，按什么標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算成本就成為下一步稅收征管工作中至關(guān)重 要的一環(huán)。開發(fā)產(chǎn)品不同于標(biāo)準(zhǔn)化的工業(yè)產(chǎn)品，其成本對象的確定具有不可比性、 多樣性和復(fù)雜性等特征，個案特征比較明顯。因此，開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算既不能簡單地套 用一般稅收原則，也不能完全按會計制度執(zhí)行。為了防止開發(fā)企業(yè)通過隨意確定成 本對象或混淆成本界線等方式逃避納稅義務(wù)，為成本對象的準(zhǔn)確、合理計量提供基 礎(chǔ)，應(yīng)單獨制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計稅成本標(biāo)準(zhǔn)。因此，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅 成本標(biāo)準(zhǔn)涉及的內(nèi)容比較多、問題也比較復(fù)雜的情況，國稅發(fā)200631 號文規(guī)定 了計稅成本結(jié)算的一般原則、主要成本項

18、目的核算方法和扣除標(biāo)準(zhǔn)三方面內(nèi)容。 （四）規(guī)定了成本費用項目核算和稅前扣除原則。 四 規(guī)定了成本費用項目核算和稅前扣除原則。 對公共配套設(shè)施費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、開發(fā)間 接費用等主要成本項目，國稅發(fā)200631 號文規(guī)定了其核算和稅前扣除原則：屬 于該成本對象完工前實際發(fā)生的，可直接攤?cè)氤杀緦ο螅粚儆诔杀緦ο笸旯ず髮嶋H 發(fā)生的，首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間分?jǐn)?，再將由已?工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn) 行分?jǐn)?，其中，?yīng)由已實現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠?，?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。 （五）對新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告

19、費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費稅前扣 五 對新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費、 除作出了新規(guī)定。 除作出了新規(guī)定。 按照企業(yè)所得稅稅前扣除辦法的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳 費和業(yè)務(wù)招待費是按銷售收入的一定比例在稅前據(jù)實扣除。這一規(guī)定對于新辦的房 7 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說不合理問題較為突出，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一是房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)從事的開發(fā)活動包括征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計、組織施工、竣工驗收、產(chǎn)品銷售 等開發(fā)經(jīng)營全過程。因此，開發(fā)項目從第一筆投入至取得第一筆銷售收入，需要一 個較長周期，而這一期間發(fā)生的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費，則由于沒有銷售收入而無法 在稅前扣除；二是廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出主要發(fā)生在開

20、發(fā)前期，這是房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營的一個顯著特點，但這一期間又恰恰沒有銷售收入。鑒于這種情況，為合理解 決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營所需的三項費用扣除問題，國稅發(fā)200631 號文 規(guī)定：新辦的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆銷售開發(fā)產(chǎn)品收入之前發(fā)生的廣告費、 業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但最長不得超過 3 年。 （六）對轉(zhuǎn)借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問題有了新規(guī)定。 六 對轉(zhuǎn)借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問題有了新規(guī)定。 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品與工業(yè)產(chǎn)品相比，具有開發(fā)周期長和投入資金大的特點。有的 產(chǎn)品開發(fā)需要幾年甚至十幾年才能完成。因而，開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資金在建設(shè)過程中 停留的時間較長，而且開發(fā)產(chǎn)品的造價較高，一個小區(qū)、一個大的建設(shè)項目，少則 需要投資上億元，高則需要幾十億元資金。這就需要企業(yè)在開發(fā)前期注入大量資金。 開發(fā)企業(yè)籌措資金的渠道，通常有以下幾種形式：一是增資擴股，二是發(fā)行債券， 三是預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品，四是向銀行貸款。在上述幾種籌資形式中，向銀行貸款是其主 要形式。一些開發(fā)企業(yè)出于加強資金監(jiān)管、加速資金周轉(zhuǎn)、節(jié)約籌資成本、提高資 金使用效率考慮，由集團統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款，所屬企業(yè)申請使用。通過這種方式 籌措、管理、使用銀行信貸資金是開發(fā)企業(yè)的正常經(jīng)營需要。因此，國稅發(fā)2006 31 號文規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只要能夠出具從金融機構(gòu)