實務案例重點-

1、實務案例重點物業(yè)管理招標程序:1、成立招標領(lǐng)導小組;2、編制招標文件;3、發(fā)布招標公告或發(fā)出招標邀請書;4發(fā)放招標文件;5、投標申請人的資格預審;6、接受投標文件;7、成立評標委員會;8、開標、評標和中標。投標的程序:1、獲取招標信息;2、項目評估與風險防范;3、登記并取得招標文件;4、準備投標文件;5、送交投標文件;6、接受招標人的資格審查;7、參加開標、現(xiàn)場答辯和評標;8、簽約并執(zhí)行合同。項目評估的內(nèi)容:1、投標物業(yè)的基本情況;2、招標物業(yè)項目的定位;3、業(yè)主的需求;4、建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主、物業(yè)使用人的基本情況;5、招標條件和招標過程;6、競爭對手;7、企業(yè)自身條件的分析。制定物

2、業(yè)管理方案的要求:1、響應性;2、務實性;3、量力性;4、合理性。物業(yè)管理方案的要點:1、關(guān)鍵性內(nèi)容:項目的整體設(shè)想與構(gòu)思;組織架構(gòu)與人員的配置;費用測算與成本控制;管理方式、運作程序及管理措施。2、實質(zhì)性內(nèi)容:管理制度的制定;檔案的建立與管理人員培訓與管理;早期介入與前期物業(yè)管理服務內(nèi)容;常規(guī)物業(yè)管理綜述;管理指標;物資裝備;工作計劃。前期物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容:1、合同的當事人;2、物業(yè)基本情況;3、服務內(nèi)容與質(zhì)量;4、服務費用;5、物業(yè)的經(jīng)營與管理;6、承接查驗和使用維護;7、專項維修資金;8、違約責任;9、其他事項。簽訂物業(yè)服務合同應注意的事項:1、明確業(yè)主委員會的權(quán)利義務(督促業(yè)主按

3、時交納物業(yè)費;2、明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務;3、對違約責任的約定;4、對免責條款的約定;5、物業(yè)服務合同主要條款宜細不宜粗;6合同的簽訂要實事求是;7、明確違約責任的界定及爭議的解決方式。早期介入在各階段的內(nèi)容:1、可行性研究階段:模式;內(nèi)容;質(zhì)量標準;收費標準;框架性方案。2、規(guī)劃設(shè)計階段:結(jié)構(gòu)布局、功能建議;環(huán)境及配套設(shè)施的合理性意見或建議;設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務改進意見;管理用房等配套設(shè)置、要求提意見。3、建設(shè)階段:商榷;配合安裝;裝修;熟悉并記錄隱蔽工程、管線鋪設(shè)。4、銷售階段:物業(yè)管理方案、進度表;公共管理制度;收費辦法、報批;銷售人員培訓;現(xiàn)場咨詢;歸檔。5、竣工驗收階段:單

4、項、分期、綜合驗收。入住準備1、資料準備兩書;入住通知書;物業(yè)驗收須知;業(yè)主入住房屋驗收表;業(yè)主手冊;物業(yè)管理有關(guān)約定。入住流程:登記確認-驗收簽字-繳納辦證費-簽物管協(xié)議-繳當期服務費-領(lǐng)資料-領(lǐng)鑰匙。裝修管理流程:備齊資料-填寫申報登記表登記簽訂管理服務協(xié)議辦理開工手續(xù)施工驗收。不予登記的9種情況:1、未設(shè)計變動主體和承重結(jié)構(gòu)的;2、未規(guī)劃搭建;3、未規(guī)劃改變外立面、在非承重墻上開門、窗的;4、未供暖批準拆改;5、未燃氣批準拆改;6、將沒有防水要求的陽臺、房間改為衛(wèi)生間、廚房間的;7、擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接的磚、混凝土墻體的;8、損壞房屋原有的節(jié)能設(shè)施,降低節(jié)能效果的;9、其

5、他影響房屋安全的行為。裝修反思:1、申報時指導填寫,詳細說明裝修地點、內(nèi)容等情況;2、裝修情況不明,表達不清時,現(xiàn)場核實;3、對人員培訓和約束,強化管理責任意識,檢查各環(huán)節(jié)存在問題并予以改進。裝修現(xiàn)場管理:1、嚴把出入關(guān),杜絕無序狀態(tài);2、加強巡視,防患于未然;3、控制作業(yè)時間,維護業(yè)主合法權(quán)益;4、強化管理,反復核查?，F(xiàn)場管理反思:1、巡樓員巡查工作是否到位;2、大堂負責值班崗位如何控制材料進出的?3、開出整改單,說明違章依據(jù)、整改期限,拒不整改的措施,不能簡單化。節(jié)能措施:1、落實組織和管理體系;2、加強節(jié)能宣傳和培訓,樹立節(jié)能意識;3、建立能源消耗的計劃和考核制度;4、在運行管理上,盡量

6、安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動使用。5、調(diào)整設(shè)備運行時間,實行節(jié)能運行程序(空調(diào)、室外照明、霓虹燈;6、合理設(shè)定運行參數(shù)(如空調(diào)溫控點。消防管理工作內(nèi)容:1、人員;2、制度;3、檔案;4、巡視、檢查、測試制度;5、問題限期整改;6、成本測算。電梯管理工作內(nèi)容:1、人員;2、制度;3、檔案;4、工具、儀器;5、確定服務時間和清潔保養(yǎng)時間;6、成本測算。白蟻防治:1、挖巢法;2、藥殺法;3、誘殺法;4、生物防治法。鼠害防治:1、防鼠;2、化學滅鼠;3、器械滅鼠;4、生物滅鼠。滅蚊:1、環(huán)境治理;2、藥殺。滅蠅:1、環(huán)境治理;2、誘殺;3、藥殺。滅蟑:1、堵眼、封縫;2、控制食物和水源、消除蟑螂食物;3

7、、徹底清理室內(nèi)衛(wèi)生;4、化學藥物防治。治安防范注意事項:1、鬧事報告;2、犯罪報警、協(xié)助制止,采取必要措施搶救、排險,盡量減少損失;3、瘋、傻勸離;4、可疑留心觀察、禮貌查問;5、墜樓意外通知急救、公安、家屬,做好安撫,等待急救和公安部門處理。消防安全檢查的基本程序:1、按路線和部位檢查;2、全部查到;3、完好判斷;4、問題整改;5、登記存檔。車輛停放管理:引導違規(guī)勸阻及時檢查(損壞、門窗、留有貴重物品-記錄通知車主。車輛停放注意事項:1、交通標識及免責告示應充足明顯;2、首次辦理年卡、月卡時應提交本人身份證、駕駛證、車輛行駛證原復印件,簽協(xié)議(有無償、保管與租用、停放過程中的安全責任。3、車

8、輛停放必須符合消防管理要求,切記堵塞消防通道。4、電梯直接通往室內(nèi)停車場車庫的小區(qū),必須做好電梯入口的安全防范監(jiān)控措施,避免不法人員直接從地下車庫進入樓內(nèi)。物業(yè)管理風險防范的措施:1、合同訂立要規(guī)范;2、內(nèi)部管理要加強;3、關(guān)系處理要妥善;4公共關(guān)系要重視;5、風險分擔要引入;6、風險管理要強化。處理緊急事件的要求:1、開始盡可能控制惡化和蔓延;2態(tài)度上要積極;3、工程中靈活運用各種方案;4、在指揮上要統(tǒng)一;5、在一定階段上要止損?；鹁?1、了解和確認起火位置、范圍和程度;2、報警;3清理消防通道;4、組織人員疏散,不違紀人身安全搶救物資;5組織義務消防隊,在保證安全的情況下控制火勢;6、及時

9、封鎖現(xiàn)場,直到有關(guān)方面到達為止。燃氣泄漏:1、立即通知燃氣公司;2、抵達現(xiàn)場謹慎行事,不可使用電器(包括門鈴、電話、風扇等和敲擊金屬,避免產(chǎn)生火花;3、打開門窗,關(guān)閉燃氣閘閥;4、情況嚴重,及時疏散;5、有受傷或不適者,通知急救;6、協(xié)助燃氣公司徹底檢查,消除隱患。電梯故障:1、仔細觀察電梯內(nèi)情況,通過對講系統(tǒng)詢問被困者并予以安慰;2、立即通知電梯專業(yè)人員;3、有小孩等,必要時請消防協(xié)助;4、督促電梯維保單位全面檢查,消除隱患;5、詳細記錄備案。噪聲:立即派人查看技術(shù)測定是否超標判斷噪聲來源,采取對應措施溝通電力故障:1、預先通知告知;2、故障立即趕到現(xiàn)場,查明故障源,搶修,備用切換;3、檢查

10、電梯內(nèi)是否有人,應急處理,加強消防和安全防范,確保不發(fā)生異常情況。高空墜物:1、立即趕往現(xiàn)場,確定危害情況,有傷送醫(yī)院或急救,拍照取證;2、盡快確定墜落物來源;3、協(xié)調(diào)雙方協(xié)商處理;4、張貼“請勿高空拋物”標識,宣傳遵守社會公德。臺風襲擊:1、公告張貼警報;2、提醒業(yè)主關(guān)閉門窗;3檢查天臺和外墻廣告設(shè)施,防止墜落傷人;4、檢查排水管道;5、有維修棚架、設(shè)施,應通知施工方采取加固等措施;6、值班待命,做好應對準備;7、臺風過后及時檢查清點損失情況,采取相應措施修復。物業(yè)服務費計算:1、酬金制:預收的物業(yè)服務資金物業(yè)服務支出項目管理的酬金;酬金預收的物業(yè)服務資金×約定比例。例:物業(yè)服務支

11、出70萬、酬金比例20%、16萬平方米,求每月物業(yè)費。第一步:求預收的物業(yè)服務費X=70+X×20%,X=70÷0.8=87.5萬元;第二步;求每月收費標準:875000÷160000÷12=0.46元/月。2、包干制:物業(yè)服務費=物業(yè)服務成本+利潤+稅費,稅費=物業(yè)服務費×稅率。例:物業(yè)服務成本70萬、營業(yè)收入利潤率20%、稅率5.5%,面積16萬平方米;第一步:物業(yè)管理費X=成本70萬×20%+X×5.5%,X=70+X×20%+X×5.5%,x=93.96,;第二步收費標準:93.96÷160000÷12=0.49元/月。物業(yè)服務費成本構(gòu)成:1、工資、社保、福利費