土地估價(jià)理論與方法

1、 中國(guó)土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試之二一、關(guān)于估價(jià)師考試介紹二、本科目考試大綱簡(jiǎn)介三、授課依據(jù)與原則四、本課程教授主要內(nèi)容l（一）類(lèi)型：（一）類(lèi)型：l 土地估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師土地估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師l（二）考試性質(zhì)：（二）考試性質(zhì)：l國(guó)家設(shè)定的執(zhí)業(yè)資格考試，國(guó)家設(shè)定的執(zhí)業(yè)資格考試， 全國(guó)統(tǒng)一考試，成績(jī)合格頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一考試，成績(jī)合格頒發(fā)“中華中華人民共和國(guó)土地估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)人民共和國(guó)土地估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)”，注冊(cè)后，注冊(cè)后頒發(fā)頒發(fā)“中華人民共和國(guó)土地估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)中華人民共和國(guó)土地估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)”，可以以估價(jià)師的名義

2、從事土地或房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，執(zhí)業(yè)資格全國(guó)可以以估價(jià)師的名義從事土地或房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，執(zhí)業(yè)資格全國(guó)范圍內(nèi)有效，單位可根據(jù)需要按國(guó)家有關(guān)規(guī)定聘任經(jīng)濟(jì)師職務(wù)。范圍內(nèi)有效，單位可根據(jù)需要按國(guó)家有關(guān)規(guī)定聘任經(jīng)濟(jì)師職務(wù)。l（三）考試內(nèi)容：（三）考試內(nèi)容：l1、土地估價(jià)師考試、土地估價(jià)師考試l（1）土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)）土地管理基礎(chǔ)與法規(guī) （2）土地估價(jià)理論與方法）土地估價(jià)理論與方法l（3）土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)）土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ) （06年后）年后）l（4）土地估價(jià)案例與報(bào)告（）土地估價(jià)案例與報(bào)告（06年后）年后） 土地估價(jià)實(shí)務(wù)（土地估價(jià)實(shí)務(wù)（06年前）年前） l（5）土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)（）土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)（06年后）

3、年后）l 土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法（土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法（06年前）年前）l土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)：土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)：l（1）土地基礎(chǔ)知識(shí)：土地概念、土地的分類(lèi)、土地權(quán)利制度。）土地基礎(chǔ)知識(shí)：土地概念、土地的分類(lèi)、土地權(quán)利制度。l（2）土地管理：土地管理概念、地籍管理、土地規(guī)劃管理、耕）土地管理：土地管理概念、地籍管理、土地規(guī)劃管理、耕地保護(hù)與土地整理管理、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用與征地管理、建設(shè)用地供應(yīng)地保護(hù)與土地整理管理、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用與征地管理、建設(shè)用地供應(yīng)管理、土地市場(chǎng)交易與監(jiān)管、地價(jià)管理、土地執(zhí)法監(jiān)察等。管理、土地市場(chǎng)交易與監(jiān)管、地價(jià)管理、土地執(zhí)法監(jiān)察等。l（3）相關(guān)法律法規(guī)）相關(guān)法律法規(guī)l土地

4、估價(jià)理論與方法土地估價(jià)理論與方法：地價(jià)理論、土地估價(jià)方法、地上附著物及：地價(jià)理論、土地估價(jià)方法、地上附著物及其他資產(chǎn)評(píng)估等其他資產(chǎn)評(píng)估等l土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)：土地與相關(guān)稅收、金融、會(huì)計(jì)與統(tǒng)計(jì)、土地：土地與相關(guān)稅收、金融、會(huì)計(jì)與統(tǒng)計(jì)、土地與房屋測(cè)量、城市經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與工程造價(jià)、地上與房屋測(cè)量、城市經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與工程造價(jià)、地上附著物及其他資產(chǎn)評(píng)估、土地估價(jià)行業(yè)管理等。附著物及其他資產(chǎn)評(píng)估、土地估價(jià)行業(yè)管理等。l土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)和案例與報(bào)告土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)和案例與報(bào)告：土地估價(jià)步驟、常見(jiàn)目的土地：土地估價(jià)步驟、常見(jiàn)目的土地估價(jià)、常見(jiàn)用途土地估價(jià)、土地分等與定級(jí)、

5、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、征估價(jià)、常見(jiàn)用途土地估價(jià)、土地分等與定級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估、地上附著物及其它財(cái)產(chǎn)評(píng)估等。地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估、地上附著物及其它財(cái)產(chǎn)評(píng)估等。l房地產(chǎn)估價(jià)師：五個(gè)科目，四門(mén)試卷l1、房地產(chǎn)基本制度與政策l2、房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)l3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理l4、房地產(chǎn)估價(jià)案例分析l形式：全國(guó)統(tǒng)考，每年考試，房地產(chǎn)估價(jià)師兩年滾動(dòng)有效、土地估價(jià)師三年滾動(dòng)有效l時(shí)間：房地產(chǎn)估價(jià)師-每年10月中旬的周末；l 土地估價(jià)師-時(shí)間變動(dòng)大 l合格標(biāo)準(zhǔn)：所有科目合格l土地估價(jià)師考試從06年發(fā)生較大變化：l由以前的兩年考一次改為每年考試l合格標(biāo)準(zhǔn)由總分改為所有科目及格l由一次通過(guò)改為三年成績(jī)

6、滾動(dòng)有效l考試科目由原來(lái)的四門(mén)改為五門(mén)l各科目考試時(shí)間、分?jǐn)?shù)變動(dòng)較大 l土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)：原來(lái)的150分鐘、150分改為l 60分鐘、100分l土地估價(jià)理論方法 由180分鐘、200分改為 90分鐘，120分l土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ) 為150分鐘、160分l土地估價(jià)案例與報(bào)告 為150分鐘、160分l 原為土地估價(jià)實(shí)務(wù)一門(mén)180分鐘、200分改為兩門(mén)科目 300分鐘，320分）l土地估價(jià)相關(guān)知識(shí) 由原來(lái)的150分鐘、150分改為 150分鐘、160分l土地估價(jià)師：土地估價(jià)師：l1、土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)、土地管理基礎(chǔ)與法規(guī) 判斷、單選、多選、情景判斷、單選、多選、情景l(fā)2、土地估價(jià)理論與方法、土地估價(jià)

7、理論與方法 判斷、單選、多選、情景判斷、單選、多選、情景l(fā)3、土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)、土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ) 單選、多選、情景、計(jì)算單選、多選、情景、計(jì)算l4、土地估價(jià)案例與報(bào)告、土地估價(jià)案例與報(bào)告 案例分析、報(bào)告判讀（問(wèn)答、改錯(cuò)）案例分析、報(bào)告判讀（問(wèn)答、改錯(cuò)）l5、土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)、土地估價(jià)相關(guān)知識(shí) 判斷、單選、多選、情景判斷、單選、多選、情景l(fā)房地產(chǎn)估價(jià)師：房地產(chǎn)估價(jià)師：l1、房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)基本制度與政策 判斷、單選、多選、綜合分析判斷、單選、多選、綜合分析l2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 判斷、單選、多選、計(jì)算判斷、單選、多選、計(jì)算l3、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法、房地產(chǎn)估

8、價(jià)理論與方法 判斷、單選、多選、計(jì)算判斷、單選、多選、計(jì)算l4、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 單選、問(wèn)答、指錯(cuò)、改錯(cuò)單選、問(wèn)答、指錯(cuò)、改錯(cuò) l第三部分第三部分 地價(jià)理論地價(jià)理論 5方面內(nèi)容l（一）土地價(jià)格概念（一）土地價(jià)格概念 ：測(cè)試對(duì)土地價(jià)格理論的基本內(nèi)涵、基測(cè)試對(duì)土地價(jià)格理論的基本內(nèi)涵、基 本特征及類(lèi)型的理解與掌握程度本特征及類(lèi)型的理解與掌握程度 l（二）地租理論：（二）地租理論：測(cè)試對(duì)地租理論的理解與掌握程度測(cè)試對(duì)地租理論的理解與掌握程度 l（三）區(qū)位理論：（三）區(qū)位理論：測(cè)試對(duì)區(qū)位理論的理解與掌握程度測(cè)試對(duì)區(qū)位理論的理解與掌握程度l（四）土地報(bào)酬遞減規(guī)律（四）土地報(bào)酬遞減

9、規(guī)律l（五）土地市場(chǎng)理論（五）土地市場(chǎng)理論 l第四部分 土地估價(jià)方法 10方面l（一）土地估價(jià)概念：（一）土地估價(jià)概念：測(cè)試對(duì)土地估價(jià)的定義、作用測(cè)試對(duì)土地估價(jià)的定義、作用 及現(xiàn)及現(xiàn) 實(shí)意義的理解與掌握程度。實(shí)意義的理解與掌握程度。 l（二）土地估價(jià)的原則：（二）土地估價(jià)的原則：測(cè)試對(duì)土地估價(jià)原則內(nèi)涵的理解與測(cè)試對(duì)土地估價(jià)原則內(nèi)涵的理解與 掌握程度。掌握程度。 l（三）土地估價(jià)的基本步驟：（三）土地估價(jià)的基本步驟： 測(cè)試對(duì)土地估價(jià)整體把握能測(cè)試對(duì)土地估價(jià)整體把握能 力及對(duì)各步驟的技術(shù)要點(diǎn)的理解與掌握程度力及對(duì)各步驟的技術(shù)要點(diǎn)的理解與掌握程度。 l（四）收益還原法（四）收益還原法 ：測(cè)試對(duì)收益還

10、原法的基本原則及其應(yīng)用測(cè)試對(duì)收益還原法的基本原則及其應(yīng)用 的理解與掌握程度的理解與掌握程度l（五）市場(chǎng)比較法：（五）市場(chǎng)比較法：測(cè)試對(duì)市場(chǎng)比較法的原理和特點(diǎn)的理解測(cè)試對(duì)市場(chǎng)比較法的原理和特點(diǎn)的理解 與掌握程度與掌握程度 l（六）成本逼近法：（六）成本逼近法：測(cè)試對(duì)成本逼近法的基本原理及其應(yīng)用測(cè)試對(duì)成本逼近法的基本原理及其應(yīng)用 的理解與掌握程度的理解與掌握程度l（七）剩余法（七）剩余法 ：測(cè)試對(duì)剩余法的基本原理及其應(yīng)用的理解與測(cè)試對(duì)剩余法的基本原理及其應(yīng)用的理解與 掌握程度掌握程度 l（八）路線價(jià)法：（八）路線價(jià)法：測(cè)試對(duì)路線價(jià)估價(jià)法的基本原理及其應(yīng)用測(cè)試對(duì)路線價(jià)估價(jià)法的基本原理及其應(yīng)用 的理解

11、與掌握程度的理解與掌握程度l（九）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：（九）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：測(cè)試對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)試對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 的理解與掌握程度。的理解與掌握程度。 l（十）確定土地價(jià)格方法：（十）確定土地價(jià)格方法：測(cè)試對(duì)在試算價(jià)格的基礎(chǔ)上確定測(cè)試對(duì)在試算價(jià)格的基礎(chǔ)上確定 土地評(píng)估價(jià)格方法的理解與掌握程度土地評(píng)估價(jià)格方法的理解與掌握程度 l依據(jù)教材但不局限于教材l與國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程統(tǒng)一l全國(guó)土地估價(jià)師考試要求l內(nèi)容力求最新l兼顧房地產(chǎn)估價(jià)師考試內(nèi)容l理論與實(shí)踐結(jié)合l講授與討論結(jié)合l講授與測(cè)驗(yàn)結(jié)合l各章內(nèi)容均分為掌握、熟悉、了解三個(gè)層次第一章 土地估價(jià)概述第二章 土地估價(jià)基本理論基本估

12、價(jià)方法第三章 收益還原法第四章 市場(chǎng)比較法第五章 剩余法第六章 成本逼近法建筑物估價(jià) 應(yīng)用估價(jià)方法第七章 路線價(jià)法第八章 基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要內(nèi)容：l1、 土地價(jià)格概念l2、 土地估價(jià)概念l3、 土地估價(jià)原則與方法難點(diǎn)及重點(diǎn)：l1、 土地價(jià)格的內(nèi)涵與外延l2、 土地價(jià)格的特征及類(lèi)型l3、 土地估價(jià)的概念l4、 相關(guān)土地估價(jià)原則的理論依據(jù)l5、 不同估價(jià)原則適用范圍及注意點(diǎn) 基本要求： 掌握：土地價(jià)格的定義，土地價(jià)格主要特征和我掌握：土地價(jià)格的定義，土地價(jià)格主要特征和我 國(guó)土地價(jià)格的內(nèi)涵。國(guó)土地價(jià)格的內(nèi)涵。 熟悉：不同分類(lèi)方式下的土地價(jià)格類(lèi)別，我國(guó)土熟悉：不同分類(lèi)方式下的土地價(jià)格類(lèi)別，我國(guó)土 地價(jià)

13、格的主要類(lèi)型及土地價(jià)格的影響因素。地價(jià)格的主要類(lèi)型及土地價(jià)格的影響因素。 了解：我國(guó)土地價(jià)格理論的發(fā)展歷史。了解：我國(guó)土地價(jià)格理論的發(fā)展歷史。難點(diǎn)及重點(diǎn)： 1、 土地價(jià)格的內(nèi)涵與外延土地價(jià)格的內(nèi)涵與外延 2、 土地價(jià)格的特征及類(lèi)型土地價(jià)格的特征及類(lèi)型l土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購(gòu)買(mǎi)獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。l換言之，土地價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益(地租)高低。l我國(guó)土地價(jià)格的含義不同于一般土地私有制國(guó)家：它是取得多年土地使用權(quán)時(shí)支付的一種代價(jià)，是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提、一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的一

14、種實(shí)現(xiàn)形式，而不是土地所有權(quán)的價(jià)格。l與土地所有權(quán)價(jià)格相比，不僅量不同，而且有質(zhì)的差別。在估價(jià)程序與方法上與土地私有制國(guó)家又是相似的。 l土地價(jià)格的內(nèi)涵土地價(jià)格的內(nèi)涵：土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值濟(jì)價(jià)值的反映，是為購(gòu)買(mǎi)獲取土地預(yù)期收益預(yù)期收益的權(quán)利權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。土地價(jià)格的高低取決于可以獲得的預(yù)期土地收益高低。l 土地價(jià)格的外延土地價(jià)格的外延：購(gòu)買(mǎi)土地實(shí)際上是購(gòu)買(mǎi)土地的權(quán)利，不同的土地權(quán)利為購(gòu)買(mǎi)者帶來(lái)的收益不同，因此其價(jià)格也不同。對(duì)于土地來(lái)講，實(shí)際中可以表現(xiàn)為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等價(jià)格形式。 l1、土地價(jià)格是權(quán)益權(quán)益價(jià)格；l2、土地價(jià)格不由不由生產(chǎn)成本決定；l

15、3、土地價(jià)格主要由土地需求地需求決定； 4、土地價(jià)格呈上升趨勢(shì)上升趨勢(shì)； 5、土地價(jià)格具有明顯的地域性地域性。 表示方式不同、 價(jià)格基礎(chǔ)不同 形成時(shí)間不同、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同、折舊現(xiàn)象不同 l按土地權(quán)利權(quán)利劃分l按土地價(jià)格形成方式劃形成方式劃分l按政府管理手段劃分 l按土地價(jià)格表示方法表示方法劃分 l按土地的存在形態(tài)劃分 l按土地的交易方式劃分l按土地價(jià)格使用目的劃分 l所有權(quán)價(jià)格l使用權(quán)價(jià)格l租賃權(quán)價(jià)格l抵押權(quán)價(jià)格l他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格l土地所有權(quán)價(jià)格是一種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格，或說(shuō)為賣(mài)斷價(jià)格。l土地使用權(quán)價(jià)格是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。l同樣，租賃和抵押權(quán)會(huì)形成租賃權(quán)價(jià)格和抵押

16、權(quán)價(jià)格。 l交易價(jià)格是通過(guò)市場(chǎng)交易形成的土地成交價(jià)格。l理論價(jià)格理論價(jià)格指經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理想的，或是真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格，l評(píng)估價(jià)格是由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員，按照一定的程序和方法評(píng)定的土地價(jià)格，包括交易底價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、課稅地價(jià)等l交易底價(jià)；在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購(gòu)買(mǎi)者、租賃者、抵押者等都要對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估，形成各自底價(jià)。l基準(zhǔn)地價(jià)；是政府為管理土地市場(chǎng)，由專(zhuān)業(yè)部門(mén)、專(zhuān)業(yè)人員評(píng)定的土地等級(jí)和區(qū)域的平均價(jià)格。l課稅價(jià)格；是政府為征收有關(guān)土地稅收而評(píng)定的土地價(jià)格。 l土地總價(jià)格：是指一宗土地的整體價(jià)格，一般不能反映土地價(jià)格水平的高低。l單位面積地

17、價(jià)：又稱(chēng)土地單價(jià)，是指單位土地面積的價(jià)格，一般可以反映土地價(jià)格水平的高低。 單位面積地價(jià)=土地總價(jià)格土地總面積l樓面地價(jià)：又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格，樓面地價(jià)更能反映更能反映土地價(jià)格水平的高低。l認(rèn)清單位價(jià)格，必須認(rèn)清價(jià)格單位，否則無(wú)經(jīng)濟(jì)意義。 價(jià)格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成： 1貨幣：包括幣種和貨幣單位。 2面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。 三者之間關(guān)系： 樓面地價(jià) = 土地總價(jià)格總建筑面積 樓面地價(jià) = 土地單價(jià)容積率l如:有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為70O元m 2,容積率為5；乙土地的單價(jià)為500元m2，容積率為3。應(yīng)購(gòu)買(mǎi)甲土地還是購(gòu)買(mǎi)乙土地？l房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

18、商在各土地上每平方米建筑面積可獲得利潤(rùn)？ l甲土地= 1200-900-140=160（元）l乙土地= 1200-900-170=130（元） l申報(bào)地價(jià)：由土地所有人或使用人向有關(guān)機(jī)關(guān)申報(bào)的地價(jià)。l公告(示)地價(jià)：是政府定期公布的地價(jià)。它一般是征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。 生地價(jià)格：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)和土地平整的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。熟地價(jià)格：指完成了土地開(kāi)發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。毛地價(jià)格：指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。凈

19、地價(jià)格：指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套、場(chǎng)地內(nèi)達(dá)到開(kāi)工條件且沒(méi)有設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。按土地的交易方式可分為：拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、掛牌價(jià)格。按土地價(jià)格使用目的可分為：買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征地價(jià)格等。 l實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。l名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。l在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種： 1要求在成交日期時(shí)一次付清。 2如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣。 3從成交日期時(shí)起分期付清。 4約定在未來(lái)某個(gè)日期一次付清。 5以抵押

20、貸款方式支付。 l例題例題1 1：某人購(gòu)房在成交日期首付款：某人購(gòu)房在成交日期首付款1010萬(wàn)元，又以抵押貸款方式支付萬(wàn)元，又以抵押貸款方式支付2020萬(wàn)元，萬(wàn)元，此時(shí)的總價(jià)此時(shí)的總價(jià)3030萬(wàn)元為名義價(jià)格。（判斷）萬(wàn)元為名義價(jià)格。（判斷） 答案：錯(cuò)答案：錯(cuò) l例題例題2 2：某套建筑面積：某套建筑面積100100平方米、每平方米建筑面積平方米、每平方米建筑面積30003000元的住房，總價(jià)元的住房，總價(jià)3030萬(wàn)元。如果實(shí)際單價(jià)為萬(wàn)元。如果實(shí)際單價(jià)為29282928元元/ /平方米，年折現(xiàn)率為平方米，年折現(xiàn)率為5%5%，則實(shí)際交易中的付款，則實(shí)際交易中的付款方式為（方式為（ ） A A在成交

21、日期時(shí)一次付清，給予在成交日期時(shí)一次付清，給予5%5%的優(yōu)惠；的優(yōu)惠； B B從成交日期起分期付清從成交日期起分期付清, ,首付首付1010萬(wàn)元，余款每隔半年支付萬(wàn)元，余款每隔半年支付1010萬(wàn)元萬(wàn)元, ,一年付清；一年付清； C C一年后付清；一年后付清； D D以抵押方式支付，首付以抵押方式支付，首付5 5萬(wàn)元，余款在萬(wàn)元，余款在1010年內(nèi)以抵押方式支付。年內(nèi)以抵押方式支付。 答案：答案：B B 主要地價(jià)影響因素主要地價(jià)影響因素：影響土地價(jià)格的因素，按因素與土地的關(guān)系影響土地價(jià)格的因素，按因素與土地的關(guān)系及影響范圍可分為及影響范圍可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。一般因素、區(qū)域因素和個(gè)

22、別因素。l一般因素一般因素：影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。包括：影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。包括：行政因素行政因素：土地與住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、：土地與住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、 交通管制、行政隸屬變更等。交通管制、行政隸屬變更等。人口因素人口因素：人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成。：人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成。 社會(huì)因素社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化進(jìn)程、房地：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化進(jìn)程、房地 產(chǎn)投機(jī)等。產(chǎn)投機(jī)等。國(guó)際因素國(guó)際因素：國(guó)際經(jīng)濟(jì)、政治因素。：國(guó)際經(jīng)濟(jì)、政治因素。經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄和

23、投資水平、財(cái)政收支與金融狀：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀 況、居民收入與消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)、利率水平等。況、居民收入與消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)、利率水平等。 l（一）、行政因素（一）、行政因素l行政因素主要是指國(guó)家政策對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)。國(guó)家從全社會(huì)利行政因素主要是指國(guó)家政策對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)。國(guó)家從全社會(huì)利益和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā)，制訂有關(guān)政策，或推動(dòng)土地的轉(zhuǎn)移，益和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā)，制訂有關(guān)政策，或推動(dòng)土地的轉(zhuǎn)移，或限制某類(lèi)土地的利用等，從而達(dá)到提高土地總體利用效益的目或限制某類(lèi)土地的利用等，從而達(dá)到提高土地總體利用效益的目的。這種干預(yù)，對(duì)土地價(jià)格影響至關(guān)重大。的。這種干預(yù)，對(duì)

24、土地價(jià)格影響至關(guān)重大。l影響地價(jià)的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)影響地價(jià)的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。l土地制度土地制度：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價(jià)格的存在、上漲或下跌。著土地價(jià)格的存在、上漲或下跌。l住房制度住房制度：住房制度改革以取消補(bǔ)貼、實(shí)行住房商品化為目標(biāo)，：住房制度改革以取消補(bǔ)貼、實(shí)行住房商品化為目標(biāo)，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)，推動(dòng)了地價(jià)的合理實(shí)現(xiàn)。從而促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)，推動(dòng)了

25、地價(jià)的合理實(shí)現(xiàn)。l城市規(guī)劃城市規(guī)劃：在城市規(guī)劃中，對(duì)用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，：在城市規(guī)劃中，對(duì)用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對(duì)地價(jià)有重要的影響。對(duì)地價(jià)有重要的影響。l地價(jià)政策地價(jià)政策：高地價(jià)政策和低地價(jià)政策：高地價(jià)政策和低地價(jià)政策l稅收政策稅收政策：稅賦增加：稅賦增加-居民和企業(yè)的儲(chǔ)蓄減少居民和企業(yè)的儲(chǔ)蓄減少-社會(huì)投資減少社會(huì)投資減少-經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度降低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度降低-企業(yè)企業(yè)無(wú)力或不想擴(kuò)大投資無(wú)力或不想擴(kuò)大投資-土地需求降低土地需求降低-土地土地價(jià)格降低。價(jià)格降低。l行政隸屬變更行政隸屬變更：行政隸屬變更一般都會(huì)引起當(dāng)?shù)兀盒姓`屬變更一般都會(huì)引起當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格的變動(dòng)。通常分為以下兩類(lèi)，一

26、是級(jí)別土地價(jià)格的變動(dòng)。通常分為以下兩類(lèi)，一是級(jí)別升格，如某一城市由縣級(jí)市上升為地級(jí)市，或某升格，如某一城市由縣級(jí)市上升為地級(jí)市，或某非建制鎮(zhèn)上升為建制鎮(zhèn)等等；另一類(lèi)是級(jí)別不變，非建制鎮(zhèn)上升為建制鎮(zhèn)等等；另一類(lèi)是級(jí)別不變，其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。 l（二）、人口因素（二）、人口因素l人口狀態(tài)是最主要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。人口因素人口狀態(tài)是最主要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。人口因素對(duì)地價(jià)的影響與人口密度、人口素質(zhì)和家庭人對(duì)地價(jià)的影響與人口密度、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成密切相關(guān)?？跇?gòu)成密切相關(guān)。l人口密度人口密度：人口密度提高，對(duì)土地的需求上升，：人口密度提高，對(duì)土地的需求上升，導(dǎo)致

27、地價(jià)上漲。導(dǎo)致地價(jià)上漲。l人口素質(zhì)人口素質(zhì)：人口素質(zhì)通常與受教育程度和文化：人口素質(zhì)通常與受教育程度和文化素質(zhì)相關(guān)。這一因素一般對(duì)住宅用地價(jià)格的影素質(zhì)相關(guān)。這一因素一般對(duì)住宅用地價(jià)格的影響較大。響較大。l家庭人口構(gòu)成家庭人口構(gòu)成：由于傳統(tǒng)生活方式改變及城市：由于傳統(tǒng)生活方式改變及城市化的影響，家庭結(jié)構(gòu)會(huì)越來(lái)越小。住宅用地的化的影響，家庭結(jié)構(gòu)會(huì)越來(lái)越小。住宅用地的價(jià)格上漲，而且這種上漲的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。價(jià)格上漲，而且這種上漲的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。l（三）、社會(huì)因素（三）、社會(huì)因素l影響地價(jià)的社會(huì)因素有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、影響地價(jià)的社會(huì)因素有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等

28、四個(gè)主要方面。房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等四個(gè)主要方面。l政治安定狀況政治安定狀況：政局穩(wěn)定，則房地產(chǎn)投資的運(yùn)轉(zhuǎn)渠道正：政局穩(wěn)定，則房地產(chǎn)投資的運(yùn)轉(zhuǎn)渠道正常，風(fēng)險(xiǎn)小，資金可以按預(yù)期的目標(biāo)在預(yù)期期限內(nèi)得到常，風(fēng)險(xiǎn)小，資金可以按預(yù)期的目標(biāo)在預(yù)期期限內(nèi)得到回收并取得利潤(rùn)，從而投資者的投資信心增強(qiáng)，帶動(dòng)地回收并取得利潤(rùn)，從而投資者的投資信心增強(qiáng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。價(jià)上升。l社會(huì)治安狀況社會(huì)治安狀況：社會(huì)秩序良好，人們會(huì)感到安全，從而：社會(huì)秩序良好，人們會(huì)感到安全，從而愿意投資、購(gòu)物、居住，因此帶動(dòng)地價(jià)上升。愿意投資、購(gòu)物、居住，因此帶動(dòng)地價(jià)上升。l房地產(chǎn)投機(jī)房地產(chǎn)投機(jī)：是指投機(jī)者期望并利用房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)：是

29、指投機(jī)者期望并利用房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)獲得超常利潤(rùn)的行為。建立在對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的獲得超常利潤(rùn)的行為。建立在對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的基礎(chǔ)上，這個(gè)因素對(duì)市場(chǎng)地價(jià)水平有突出的影響。三種基礎(chǔ)上，這個(gè)因素對(duì)市場(chǎng)地價(jià)水平有突出的影響。三種情況：上漲；下跌；穩(wěn)定價(jià)格。情況：上漲；下跌；穩(wěn)定價(jià)格。l城市化進(jìn)程城市化進(jìn)程：城市化進(jìn)程對(duì)地價(jià)的影響表現(xiàn)在以下兩個(gè)：城市化進(jìn)程對(duì)地價(jià)的影響表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是城市地區(qū)人口分布密集的地點(diǎn)，地價(jià)漲幅較方面：一是城市地區(qū)人口分布密集的地點(diǎn)，地價(jià)漲幅較高；二是人口遷入比例高，即城市化進(jìn)程速度快的地區(qū)，高；二是人口遷入比例高，即城市化進(jìn)程速度快的地區(qū)，地價(jià)漲幅和上漲速度都要高

30、于一般地區(qū)。地價(jià)漲幅和上漲速度都要高于一般地區(qū)。l（四）、國(guó)際因素：（四）、國(guó)際因素：l國(guó)際政治、經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)地價(jià)的影響是通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)的國(guó)際政治、經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)地價(jià)的影響是通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)狀況的影響而間接反映出來(lái)的。政治、經(jīng)濟(jì)狀況的影響而間接反映出來(lái)的。l國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況：一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可能完全孤：一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可能完全孤立于世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展之外，總是或多或少地與其他國(guó)立于世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展之外，總是或多或少地與其他國(guó)家發(fā)生經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)系。隨著世界市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放，家發(fā)生經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)系。隨著世界市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放，這種聯(lián)系只會(huì)越來(lái)越密切。因此，一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)這種聯(lián)系只會(huì)越來(lái)越密切。因此，一個(gè)

31、國(guó)家的經(jīng)濟(jì)興衰通常與世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展休戚相關(guān)，地產(chǎn)市場(chǎng)狀況興衰通常與世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展休戚相關(guān)，地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也不例外。也不例外。l國(guó)際政治因素國(guó)際政治因素：國(guó)家之間關(guān)系良好，外交環(huán)境寬松、：國(guó)家之間關(guān)系良好，外交環(huán)境寬松、和諧，有利于投資者的越洋投資，致使土地需求和和諧，有利于投資者的越洋投資，致使土地需求和地價(jià)上漲；反之，對(duì)立國(guó)家彼此經(jīng)濟(jì)封鎖，限制人地價(jià)上漲；反之，對(duì)立國(guó)家彼此經(jīng)濟(jì)封鎖，限制人員往來(lái)和資金的流向，其結(jié)果就是對(duì)土地的需求下員往來(lái)和資金的流向，其結(jié)果就是對(duì)土地的需求下降，地價(jià)下跌。降，地價(jià)下跌。 l（五）、經(jīng)濟(jì)因素（五）、經(jīng)濟(jì)因素l經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要指標(biāo)之一是

32、國(guó)民收：衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要指標(biāo)之一是國(guó)民收入。國(guó)民收入增加，意味著社會(huì)總投資增加，對(duì)土地的總需入。國(guó)民收入增加，意味著社會(huì)總投資增加，對(duì)土地的總需求不斷擴(kuò)大，帶動(dòng)土地價(jià)格上漲。從各國(guó)、各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展求不斷擴(kuò)大，帶動(dòng)土地價(jià)格上漲。從各國(guó)、各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地需求變動(dòng)來(lái)看，土地需求變動(dòng)趨勢(shì)大體與經(jīng)濟(jì)循環(huán)趨與土地需求變動(dòng)來(lái)看，土地需求變動(dòng)趨勢(shì)大體與經(jīng)濟(jì)循環(huán)趨勢(shì)一致。勢(shì)一致。l儲(chǔ)蓄和投資水平儲(chǔ)蓄和投資水平：儲(chǔ)蓄水平和投資水平是正相關(guān)的，即儲(chǔ)蓄：儲(chǔ)蓄水平和投資水平是正相關(guān)的，即儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)則投資也相應(yīng)增長(zhǎng)。增長(zhǎng)則投資也相應(yīng)增長(zhǎng)。儲(chǔ)蓄率水平的高低與家庭儲(chǔ)蓄行為儲(chǔ)蓄率水平的高低與家庭儲(chǔ)蓄行為的循環(huán)過(guò)程與房地

33、產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)有密切的關(guān)系。一般地講，的循環(huán)過(guò)程與房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)有密切的關(guān)系。一般地講，一系列儲(chǔ)蓄率高的時(shí)期往往是超額儲(chǔ)蓄累積期；儲(chǔ)蓄率在連一系列儲(chǔ)蓄率高的時(shí)期往往是超額儲(chǔ)蓄累積期；儲(chǔ)蓄率在連續(xù)較高的情況下突然轉(zhuǎn)為較低時(shí)，則是房地產(chǎn)熱潮期，此時(shí)續(xù)較高的情況下突然轉(zhuǎn)為較低時(shí)，則是房地產(chǎn)熱潮期，此時(shí)地價(jià)會(huì)飛漲。地價(jià)會(huì)飛漲。l財(cái)政收支與金融狀況財(cái)政收支與金融狀況：財(cái)政、金融狀況的外在表現(xiàn)是貨幣供：財(cái)政、金融狀況的外在表現(xiàn)是貨幣供給量，其增加則表示市面上的流通資金增加，即社會(huì)閑散資給量，其增加則表示市面上的流通資金增加，即社會(huì)閑散資金增加。游資過(guò)剩會(huì)導(dǎo)致過(guò)多的貨幣，爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)少數(shù)的貨品，金增加。游資過(guò)剩

34、會(huì)導(dǎo)致過(guò)多的貨幣，爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)少數(shù)的貨品，特別是購(gòu)置可以保值的房地產(chǎn)，造成對(duì)房地產(chǎn)的需求增加，特別是購(gòu)置可以保值的房地產(chǎn)，造成對(duì)房地產(chǎn)的需求增加，促使地價(jià)上漲。促使地價(jià)上漲。l居民收入和消費(fèi)水平居民收入和消費(fèi)水平：從收入水平和消費(fèi)水平變化：從收入水平和消費(fèi)水平變化中看不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，一是高收入的家庭將住宅專(zhuān)供居中看不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，一是高收入的家庭將住宅專(zhuān)供居住用的比率較高；二是高收入的家庭使用新建房屋住用的比率較高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高；三是高收入者有較高的自有住宅比率，的比率較高；三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應(yīng)的是租房者中收入水平略低；四是家庭人與之相應(yīng)的是租房者中收入水平

35、略低；四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。l物價(jià)變動(dòng)物價(jià)變動(dòng)：房地產(chǎn)越是在物價(jià)變動(dòng)時(shí)期越能體現(xiàn)其：房地產(chǎn)越是在物價(jià)變動(dòng)時(shí)期越能體現(xiàn)其保值性，因此物價(jià)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響成正比，保值性，因此物價(jià)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響成正比，需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)價(jià)格巨漲，只會(huì)發(fā)生在城市需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)價(jià)格巨漲，只會(huì)發(fā)生在城市地區(qū)，鄉(xiāng)村地區(qū)較少受影響，甚至在某些人口外流地區(qū)，鄉(xiāng)村地區(qū)較少受影響，甚至在某些人口外流嚴(yán)重的地區(qū)地價(jià)還有下跌現(xiàn)象。嚴(yán)重的地區(qū)地價(jià)還有下跌現(xiàn)象。l利率水平利率水平：一般投資者的收入不可能一次性支付巨：一般投資者的收入不可能一次性支付巨額款

36、項(xiàng)，所以必須直接向銀行貸款或是以房地產(chǎn)作額款項(xiàng)，所以必須直接向銀行貸款或是以房地產(chǎn)作抵押取得抵押貸款。為此，投資者或地產(chǎn)評(píng)估人員抵押取得抵押貸款。為此，投資者或地產(chǎn)評(píng)估人員就要時(shí)刻了解金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)行的融資、房屋貸款政策，就要時(shí)刻了解金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)行的融資、房屋貸款政策，特別是了解利率水平的變化。特別是了解利率水平的變化。區(qū)域因素區(qū)域因素：指土地所在地區(qū)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件，：指土地所在地區(qū)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件，這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)內(nèi)的地這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。主要包括地區(qū)的繁華程產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。主要包括地區(qū)的繁華程度、

37、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。市規(guī)劃限制等。l繁華程度繁華程度：主要指商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級(jí)及其對(duì)土：主要指商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級(jí)及其對(duì)土地利用的影響程度。商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級(jí)越高，土地利用的影響程度。商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級(jí)越高，土地利用的集聚效益越高；且土地效用隨著距離商服中地利用的集聚效益越高；且土地效用隨著距離商服中心距離的增加，呈現(xiàn)遞減的變化趨勢(shì)。心距離的增加，呈現(xiàn)遞減的變化趨勢(shì)。l交通條件：交通條件：影響地價(jià)的交通條件主要有區(qū)域的交通影響地價(jià)的交通條件主要有區(qū)域的交通類(lèi)型、對(duì)外聯(lián)系方式及方便程度、整體性交通結(jié)構(gòu)、類(lèi)型、

38、對(duì)外聯(lián)系方式及方便程度、整體性交通結(jié)構(gòu)、道路狀況及等級(jí)、公共交通狀況及路網(wǎng)密度等。道路狀況及等級(jí)、公共交通狀況及路網(wǎng)密度等。l基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件l影響地價(jià)的基礎(chǔ)設(shè)施條件，主要包括基礎(chǔ)設(shè)施和公影響地價(jià)的基礎(chǔ)設(shè)施條件，主要包括基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施兩大類(lèi)。指上下水道、電力、電訊、煤氣、用設(shè)施兩大類(lèi)。指上下水道、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼兒園、學(xué)校、公園、醫(yī)院等設(shè)施的等級(jí)、暖氣以及幼兒園、學(xué)校、公園、醫(yī)院等設(shè)施的等級(jí)、結(jié)構(gòu)、保證率、齊備程度及距離等。結(jié)構(gòu)、保證率、齊備程度及距離等。l環(huán)境質(zhì)量環(huán)境質(zhì)量l影響地價(jià)的環(huán)境質(zhì)量主要包括人文環(huán)境和自然環(huán)境，影響地價(jià)的環(huán)境質(zhì)量主要包括人文環(huán)境和自

39、然環(huán)境，包括地質(zhì)、地勢(shì)、坡度、風(fēng)向、空氣和噪音污染程包括地質(zhì)、地勢(shì)、坡度、風(fēng)向、空氣和噪音污染程度等各種自然環(huán)境條件以及居民職業(yè)類(lèi)別、教育程度等各種自然環(huán)境條件以及居民職業(yè)類(lèi)別、教育程度和收人水平等人文環(huán)境條件。度和收人水平等人文環(huán)境條件。l城市規(guī)劃限制城市規(guī)劃限制l影響地價(jià)的城市規(guī)劃因素，主要有區(qū)域土地利用性影響地價(jià)的城市規(guī)劃因素，主要有區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制等。質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制等。個(gè)別因素個(gè)別因素：指宗地本身的條件和特征，因而又稱(chēng)宗地因素。個(gè)別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的重要原因。主要有面積、寬

40、度、深度、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地臨街狀況、城市規(guī)劃限制、土地使用年限等。l面積：宗地面積必須適宜，過(guò)大、過(guò)小都不適宜土地利用面積：宗地面積必須適宜，過(guò)大、過(guò)小都不適宜土地利用l寬度：臨街寬度過(guò)窄，影響土地使用，也影響展示效果和收益寬度：臨街寬度過(guò)窄，影響土地使用，也影響展示效果和收益l深度：宗地臨街進(jìn)深過(guò)淺、過(guò)深，都不適合利用，影響地價(jià)深度：宗地臨街進(jìn)深過(guò)淺、過(guò)深，都不適合利用，影響地價(jià)l形狀：宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、不規(guī)則形形狀：宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、不規(guī)則形等都不便于利用等都不便于利用l坡度：坡度過(guò)大，不容易開(kāi)發(fā)或使開(kāi)發(fā)成本過(guò)高坡度：坡度過(guò)大，

41、不容易開(kāi)發(fā)或使開(kāi)發(fā)成本過(guò)高l宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件：指與宗地直接相關(guān)的上下水、供電、供氣、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件：指與宗地直接相關(guān)的上下水、供電、供氣、供暖、電訊設(shè)施等供暖、電訊設(shè)施等l宗地臨街狀況：宗地是否臨街，前后均臨街或街角地等，對(duì)宗宗地臨街狀況：宗地是否臨街，前后均臨街或街角地等，對(duì)宗地地價(jià)都有很大影響地地價(jià)都有很大影響l城市規(guī)劃限制：作為個(gè)別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有宗城市規(guī)劃限制：作為個(gè)別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等l土地使用年限：決定了可以使用該土地并獲取收益的時(shí)間，從土地使用年限：決定了可以使用該土

42、地并獲取收益的時(shí)間，從而直接影響地價(jià)而直接影響地價(jià) 一般因素從宏觀上對(duì)地區(qū)的整體地價(jià)水平產(chǎn)生全局性影響。 區(qū)域因素對(duì)地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。 個(gè)別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的重要原因。l反映城鎮(zhèn)整體地價(jià)水平，作為政府對(duì)地價(jià)進(jìn)行宏觀管理反映城鎮(zhèn)整體地價(jià)水平，作為政府對(duì)地價(jià)進(jìn)行宏觀管理和控制標(biāo)準(zhǔn)的和控制標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)；l反映宗地在一般市場(chǎng)條件下正常地價(jià)水平，作為政府對(duì)反映宗地在一般市場(chǎng)條件下正常地價(jià)水平，作為政府對(duì)地價(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行具體管理的依據(jù)的地價(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行具體管理的依據(jù)的標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定地價(jià)；l反映宗地在不同市場(chǎng)條件和不同交換形式下

43、地價(jià)水平，反映宗地在不同市場(chǎng)條件和不同交換形式下地價(jià)水平，供土地交換或交換各方作為交易最低價(jià)或期望價(jià)參考的供土地交換或交換各方作為交易最低價(jià)或期望價(jià)參考的交易評(píng)估價(jià)交易評(píng)估價(jià)；l反映具體宗地在地產(chǎn)交易或交換等活動(dòng)中現(xiàn)實(shí)價(jià)格，由反映具體宗地在地產(chǎn)交易或交換等活動(dòng)中現(xiàn)實(shí)價(jià)格，由土地交易雙方認(rèn)可并據(jù)此支付地價(jià)款的土地交易雙方認(rèn)可并據(jù)此支付地價(jià)款的成交地價(jià)成交地價(jià)；l以上四種類(lèi)型衍生的土地出讓、土地稅收、資產(chǎn)核算等以上四種類(lèi)型衍生的土地出讓、土地稅收、資產(chǎn)核算等方面使用的地價(jià)。方面使用的地價(jià)。 基本要求：基本要求：l掌握：土地估價(jià)的定義、作用。掌握：土地估價(jià)的定義、作用。l熟悉：土地估價(jià)的現(xiàn)實(shí)意義，土

44、地估價(jià)的使用方向。熟悉：土地估價(jià)的現(xiàn)實(shí)意義，土地估價(jià)的使用方向。l了解：我國(guó)土地估價(jià)產(chǎn)生的背景和發(fā)展過(guò)程了解：我國(guó)土地估價(jià)產(chǎn)生的背景和發(fā)展過(guò)程 難點(diǎn)及重點(diǎn)：難點(diǎn)及重點(diǎn)：l1 1、對(duì)土地估價(jià)概念的理解；、對(duì)土地估價(jià)概念的理解；l2 2、土地估價(jià)的作用及現(xiàn)實(shí)意義。、土地估價(jià)的作用及現(xiàn)實(shí)意義。 l土地估價(jià)土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和原則、理論和方法方法，在充分掌握土地，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充

45、分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益預(yù)期收益和土地和土地利用政策利用政策等因素對(duì)土地收益的影響。綜合評(píng)定出某塊土地或多等因素對(duì)土地收益的影響。綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在塊土地在某一權(quán)利某一權(quán)利狀態(tài)下?tīng)顟B(tài)下某一時(shí)點(diǎn)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。的價(jià)格的過(guò)程。l土地估價(jià)必須依據(jù)土地估價(jià)的土地估價(jià)必須依據(jù)土地估價(jià)的理論和方法理論和方法 l土地估價(jià)必須依據(jù)充足的土地土地估價(jià)必須依據(jù)充足的土地市場(chǎng)交易資料市場(chǎng)交易資料 l土地估價(jià)必須考慮土地估價(jià)必須考慮土地政策土地政策的影響的影響 l土地估價(jià)要充分了解評(píng)估對(duì)象地塊的土地估價(jià)要充分

46、了解評(píng)估對(duì)象地塊的各種權(quán)利各種權(quán)利狀況狀況 l土地估價(jià)所評(píng)估出的地價(jià)是該地塊土地估價(jià)所評(píng)估出的地價(jià)是該地塊某一時(shí)點(diǎn)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的價(jià)格 房地產(chǎn)估價(jià)的概念 房地產(chǎn)估價(jià)的完整定義：估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。 分析主要指對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的各種影響因素進(jìn)行的分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及總體趨勢(shì)的分析； 測(cè)算主要指利用有關(guān)數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)，對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行計(jì)算； 判斷主要指房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)測(cè)算出的結(jié)果以及市場(chǎng)行情和自己的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行最終的判定。 分析、測(cè)算和判斷三種活動(dòng)是相互聯(lián)

47、系的，分析是測(cè)算的基礎(chǔ)，測(cè)算是判斷的基礎(chǔ)。l一、估價(jià)當(dāng)事人l二、估價(jià)對(duì)象l三、估價(jià)目的l四、價(jià)值依據(jù)l五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)l六、估價(jià)依據(jù)l七、估價(jià)假設(shè)l八、估價(jià)原則l九、估價(jià)程序l十、估價(jià)方法l十一、估價(jià)結(jié)果l1 1、能靈敏地反映市場(chǎng)的供需狀況、土地的利用狀況和、能靈敏地反映市場(chǎng)的供需狀況、土地的利用狀況和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化，同時(shí)通過(guò)與其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)綜合市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化，同時(shí)通過(guò)與其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)綜合反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r； l2 2、調(diào)控土地市場(chǎng)供需的有力杠桿；、調(diào)控土地市場(chǎng)供需的有力杠桿；l3 3、調(diào)整土地市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體之間經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的保障；、調(diào)整土地市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體之間經(jīng)濟(jì)利益關(guān)

48、系的保障； l4 4、推進(jìn)我國(guó)土地使用制度改革的重要前提、推進(jìn)我國(guó)土地使用制度改革的重要前提 ；l5 5、量化國(guó)有土地資產(chǎn)的尺度。、量化國(guó)有土地資產(chǎn)的尺度。 l1 1、為國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收、為國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收 回、收購(gòu)儲(chǔ)備、作價(jià)人股、清產(chǎn)核資等提供地回、收購(gòu)儲(chǔ)備、作價(jià)人股、清產(chǎn)核資等提供地價(jià)參考；價(jià)參考；l2 2、為集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使、為集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)人股和轉(zhuǎn)讓等提供地價(jià)參考；用權(quán)作價(jià)人股和轉(zhuǎn)讓等提供地價(jià)參考；l3 3為土地使用權(quán)抵押提供地價(jià)參考；為土地使用權(quán)抵押提供地價(jià)參考；l4 4為企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增

49、資擴(kuò)為企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并，分立、破產(chǎn)、股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并，分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供地價(jià)參考；關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供地價(jià)參考；l5 5確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)；確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)；l6實(shí)現(xiàn)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)；實(shí)現(xiàn)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)；l7對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行分等定級(jí)；對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行分等定級(jí)；l8確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià)；確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià)；l9為土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收提供地為土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收提供地價(jià)參考；價(jià)參考；l10為司法鑒定提供地價(jià)參考。為司法鑒定提供地價(jià)參考。l建立了與我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng)的土地

50、估價(jià)制度和建立了與我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng)的土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師資格制度；土地估價(jià)師資格制度；l形成了一整套具有中國(guó)特色的土地估價(jià)理論方法體系形成了一整套具有中國(guó)特色的土地估價(jià)理論方法體系與土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系；與土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系； l形成了一只具有規(guī)模、專(zhuān)門(mén)提供土地估價(jià)中介服務(wù)的形成了一只具有規(guī)模、專(zhuān)門(mén)提供土地估價(jià)中介服務(wù)的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍 ；l有利地配合土地使用制度改革和土地市場(chǎng)建設(shè)；有利地配合土地使用制度改革和土地市場(chǎng)建設(shè)；l有力地配合國(guó)有企業(yè)改革；有力地配合國(guó)有企業(yè)改革；l土地估價(jià)行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨(dú)立土地估價(jià)行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨(dú)立公正、自主發(fā)

51、展的道路。公正、自主發(fā)展的道路。 基本要求：基本要求：l掌握：掌握：土地估價(jià)原則內(nèi)涵土地估價(jià)原則內(nèi)涵 l熟悉：熟悉：土地估價(jià)各原則的適用范圍及注意點(diǎn)土地估價(jià)各原則的適用范圍及注意點(diǎn)l了解：土地估價(jià)各原則的理論依據(jù)了解：土地估價(jià)各原則的理論依據(jù) 難點(diǎn)及重點(diǎn)：難點(diǎn)及重點(diǎn)： 1相關(guān)土地估價(jià)原則的理論依據(jù)；相關(guān)土地估價(jià)原則的理論依據(jù)； 2不同估價(jià)原則適用范圍及注意點(diǎn)不同估價(jià)原則適用范圍及注意點(diǎn)。 l概念概念：人們?cè)谕恋毓纼r(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中逐漸人們?cè)谕恋毓纼r(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中逐漸認(rèn)識(shí)了土地價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總認(rèn)識(shí)了土地價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡(jiǎn)明扼要的

52、、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的結(jié)出了一些簡(jiǎn)明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則法則或標(biāo)準(zhǔn)或標(biāo)準(zhǔn)。這些法則或標(biāo)椎就是土地估價(jià)原則。這些法則或標(biāo)椎就是土地估價(jià)原則。l應(yīng)當(dāng)遵循的應(yīng)當(dāng)遵循的主要原則主要原則有有：合法原則；最有效使用原則合法原則；最有效使用原則（最高最佳使用原則）；替代原則；變動(dòng)原則（估價(jià)時(shí)（最高最佳使用原則）；替代原則；變動(dòng)原則（估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則）；報(bào)酬遞增遞減原則點(diǎn)原則）；報(bào)酬遞增遞減原則；預(yù)期收益原則；供需原預(yù)期收益原則；供需原則；貢獻(xiàn)原則則；貢獻(xiàn)原則；公平原則公平原則等等。l作用及重要性作用及重要性：土地估價(jià)原則是使不同的估價(jià)人員對(duì)估土地估價(jià)原則是使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)

53、上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估計(jì)結(jié)果具有近似性。同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估計(jì)結(jié)果具有近似性。l合法原則合法原則l替代原則替代原則l最有效使用原則最有效使用原則l估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則l預(yù)期收益原則預(yù)期收益原則l供需原則供需原則l報(bào)酬遞增遞減原則報(bào)酬遞增遞減原則l貢獻(xiàn)原則貢獻(xiàn)原則l合法原則要求土地估價(jià)應(yīng)以合法原則要求土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。使用、合法處分等方面。 l土地估價(jià)為什么要遵循合法原

54、則？?jī)勺趯?shí)物狀土地估價(jià)為什么要遵循合法原則？?jī)勺趯?shí)物狀況相同的土地，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很況相同的土地，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大的不同。但是在估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象的權(quán)益不大的不同。但是在估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象的權(quán)益不是委托人或估價(jià)人員可以隨意假定的，必須有是委托人或估價(jià)人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。合法的依據(jù)。合法產(chǎn)權(quán)合法產(chǎn)權(quán)l(xiāng)應(yīng)以房地產(chǎn)應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù)。為依據(jù)。l現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書(shū)有現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書(shū)有國(guó)有土地使用征國(guó)有土地使用征、集體土地所有證集體土地所有證、集體土地使用證集體土地使用證和和土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)四種，四種，l房屋權(quán)屬

55、證書(shū)有房屋權(quán)屬證書(shū)有房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證、房屋共房屋共有權(quán)證有權(quán)證和和房屋他項(xiàng)權(quán)證房屋他項(xiàng)權(quán)證三種。三種。l統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)有統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)有房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證、房房地產(chǎn)共有權(quán)證地產(chǎn)共有權(quán)證和和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證三種。三種。l任何產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象。任何產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象。l應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制等）為依據(jù)。應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制等）為依據(jù)。l例如，如果城市規(guī)劃現(xiàn)定了某宗土地的用途、建筑高度、例如，如果城市規(guī)劃現(xiàn)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就必須容積率、建筑密度等，

56、那么對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。以其使用符合這些規(guī)定為前提。l西方所謂的城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值，在一定程度上反映西方所謂的城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值，在一定程度上反映了這一要求。了這一要求。 l應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使月權(quán)出讓合同）等允應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使月權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。許的處分方式為依據(jù)。l處分方式包括買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。處分方式包括買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。l以抵押為例說(shuō)明以抵押為例說(shuō)明 （1 1）法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵）法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)

57、象，沒(méi)有抵押價(jià)值?；蛘哒f(shuō)這類(lèi)押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，沒(méi)有抵押價(jià)值。或者說(shuō)這類(lèi)房地產(chǎn)抵押價(jià)值為零。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為零。 （2 2）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評(píng)估其價(jià)值時(shí)應(yīng)符合轉(zhuǎn)讓條件，否則不應(yīng)作為以抵產(chǎn)，評(píng)估其價(jià)值時(shí)應(yīng)符合轉(zhuǎn)讓條件，否則不應(yīng)作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，沒(méi)有抵押價(jià)值；或者說(shuō)其房押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，沒(méi)有抵押價(jià)值；或者說(shuō)其房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)評(píng)估為零。地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)評(píng)估為零。l（3 3）評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房）評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，

58、不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金讓金l（4 4）評(píng)估拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，）評(píng)估拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除拖欠工程款后的余額部該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除拖欠工程款后的余額部分才是其抵押價(jià)值。分才是其抵押價(jià)值。l（5 5）評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，）評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分才是其抵押價(jià)值。分才是其抵押價(jià)值。l如評(píng)估出的價(jià)格必須如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策符合國(guó)家的價(jià)格政策。例如，。例如，評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價(jià)或政

59、府指導(dǎo)價(jià)。府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。l如房改售房的價(jià)格要符合政府有關(guān)該價(jià)格測(cè)算的如房改售房的價(jià)格要符合政府有關(guān)該價(jià)格測(cè)算的要求；新建的經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，要符合國(guó)家要求；新建的經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，要符合國(guó)家規(guī)定的價(jià)格構(gòu)成和對(duì)利潤(rùn)率的限定；農(nóng)地征用和規(guī)定的價(jià)格構(gòu)成和對(duì)利潤(rùn)率的限定；農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，要符合政府有關(guān)農(nóng)地征城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，要符合政府有關(guān)農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆?、法?guī)。用和城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆?、法?guī)。l替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類(lèi)似土地在同替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類(lèi)似土地在同等條件下的正常價(jià)格。等條件下的正常價(jià)格。l類(lèi)似土地是指土地所在區(qū)域的區(qū)

60、域特征，以及影響地類(lèi)似土地是指土地所在區(qū)域的區(qū)域特征，以及影響地價(jià)的因素和條件均與待估土地類(lèi)似的土地。價(jià)的因素和條件均與待估土地類(lèi)似的土地。l在同一市場(chǎng)上，相同的商品，具有相同的價(jià)值。在同一市場(chǎng)上，相同的商品，具有相同的價(jià)值。l土地價(jià)格也符合這一規(guī)律，只是由于土地的獨(dú)一無(wú)二性，使得土地價(jià)格也符合這一規(guī)律，只是由于土地的獨(dú)一無(wú)二性，使得完全相同的土地幾乎沒(méi)有，但在同一市場(chǎng)上具有相近效用的土完全相同的土地幾乎沒(méi)有，但在同一市場(chǎng)上具有相近效用的土地，其價(jià)格是相近的。地，其價(jià)格是相近的。l根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其他具有相根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其他具有相同使用價(jià)值的地塊，即同