品牌策略案例

1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。品牌戰(zhàn)略案例集錦品牌戰(zhàn)略案例集錦本報告是嚴格保密的。香蜜湖一號品牌戰(zhàn)略思考中信紅樹灣品牌戰(zhàn)略總結星河丹堤.品牌提升策略總結泰華地產三項目品牌聯(lián)動戰(zhàn)略研究珠海格力御楓美筑項目品牌戰(zhàn)略思考本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。香蜜湖一號香蜜湖一號品牌戰(zhàn)略思考品牌戰(zhàn)略思考本報告是嚴格保密的。品牌的思考品牌的思考01988年開始房地產開發(fā)2001年中海陽光棕櫚園132002年 深圳灣畔、142003年 陽光棕櫚園三期152004年中海日輝臺、中海怡美山莊162005 中海月朗苑、香蜜湖一號17122000年 怡翠山莊二期 111999年 中海華庭、中海怡翠山莊

2、 101998年 中海麗苑本報告是嚴格保密的。規(guī)?；a后的中海地產，需要更新規(guī)?；a后的中海地產，需要更新 “中中海模式海模式”，升華品牌，實施品牌滾動，升華品牌，實施品牌滾動品牌階段基本特征適用前提相關案例初級階段“量大就是美“開發(fā)商具有極強的土地獲取能力順馳中級階段社區(qū)開發(fā)商的區(qū)域性主導，形成邊際效應先天性的區(qū)域性資源或成本優(yōu)勢招商、華僑城、萬科在坂田高級階段1產品系列化有規(guī)?；瘮U張的戰(zhàn)略需要萬科產品系列高級階段2客戶的主導性龐大的客戶基礎或客戶專營的能力新鴻基、萬客會地產品牌發(fā)展的幾個階段中海版圖中海版圖怡美山莊怡美山莊日輝臺、月朗苑日輝臺、月朗苑香香蜜蜜湖湖一一號號本報告是嚴格保密

3、的。品牌實踐品牌實踐中海地產的品牌實踐：1、著書立說：可以是一份訪談錄；一本微型小說集；一個網(wǎng)絡評論的集合；一疊經(jīng)濟學家、意見領袖們具有理論高度的專業(yè)成果； 書名2、舉辦品牌開發(fā)經(jīng)驗論壇，與全國豪宅專家研討真正豪宅標準；本報告是嚴格保密的。品牌實踐品牌實踐“ “中海在本項目的建筑實踐中海在本項目的建筑實踐和營銷實踐，將在未來和營銷實踐，將在未來5 5年年的時間里，深刻地影響深圳的時間里，深刻地影響深圳的地產走向的地產走向”本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。中信紅樹灣中信紅樹灣品牌戰(zhàn)略總結品牌戰(zhàn)略總結本報告是嚴格保密的。C C 策略分析及檢驗策略分析及檢驗u第一展示u第一口碑u第一財務安排

4、 策略檢驗策略檢驗品牌策略品牌策略u具體舉措：具體舉措： 1 1、形象展示、形象展示占領焦點位置：深南路上海賓館廣告牌、機場廣告牌、梅觀高速廣告牌，地塊對沙河高爾夫和紅樹西岸廣告牌； 本報告是嚴格保密的。C C 策略分析及檢驗策略分析及檢驗u第一展示u第一口碑u第一財務安排 策略檢驗策略檢驗品牌策略品牌策略u具體舉措：具體舉措： 2 2、硬件展示、硬件展示精確選擇展示點 A A 30*30米通透大玻璃體的售樓處，濃縮項目產品的主要賣點，倡導體驗，兼具銷售和藝術展示的功能； B B 首批選擇最亮點的戶型、聘請著名樣板房設計公司進行設計裝修，充分體現(xiàn)項目賣點，提升客戶預期； CC高標準要求看樓通道

5、、清水房、工程材料展示房，充分體現(xiàn)項目工程質量。嚴格監(jiān)控每個展示節(jié)點嚴格監(jiān)控每個展示節(jié)點 在公開展示前，采用工作檢查日志的形式，每天對工程實施的質量和進度進行跟蹤檢查，出現(xiàn)任何問題及時提出并督促整改，保證展示的質量，增加客戶對項目及發(fā)展商實力的信心，建立持續(xù)的影響力。本報告是嚴格保密的。C C 策略分析及檢驗策略分析及檢驗 策略檢驗策略檢驗品牌策略品牌策略u具體舉措具體舉措 3 3、軟件展示、軟件展示 細節(jié)展示服務品質 比如在看樓現(xiàn)場處處可見的安全溫馨提示牌，所設置的擦鞋機、冰凍濕紙巾、安全帽的護罩、太陽傘、汽車罩等，體現(xiàn)了未來物管的服務細節(jié)及品質。u第一展示u第一口碑u第一財務安排本報告是嚴

6、格保密的。C C 策略分析及檢驗策略分析及檢驗 策略檢驗策略檢驗品牌策略品牌策略u第一展示u第一口碑u第一財務安排媒體配合線上線上線下線下媒介媒介內容內容媒介媒介內容內容報紙以階段的推廣主題為主，形式：硬廣、軟文、通欄配合圍墻項目名+推廣語+主要賣點廣告牌階段推廣語+信息釋放地塊廣告牌信息釋放，如公開選房、樣板房民示中等，但有一面作為形象廣告航空雜志以階段性的形象廣告為主，推廣發(fā)展商的品牌針對性直郵配合節(jié)點信息，如新樣板房開放等，主要以介紹項目賣點為主電視以主題廣告為主看樓通道項目主要賣點展會展示項目整體的形象，推廣發(fā)展商品牌，擴大影響力條幅項目名+電話燈光字項目名+電話短信信息釋放+客戶的日

7、常維護網(wǎng)絡信息釋放線上與線下的有效結合，線上始終保持項目高形象，不陷入產品細節(jié)，線下詳細闡線上與線下的有效結合，線上始終保持項目高形象，不陷入產品細節(jié)，線下詳細闡述項目核心賣點述項目核心賣點本報告是嚴格保密的。C C 策略分析及檢驗策略分析及檢驗 策略檢驗策略檢驗品牌策略品牌策略u第一展示u第一口碑u第一財務安排u具體舉措具體舉措 1、設置全國接待站，占領一線城市，中信、世聯(lián)各地分公司開設接待站，建立全國范圍的影響力，為持續(xù)銷售作鋪墊； 2、售樓處設立客戶服務助理，專門負責接待參觀的同行，以開放、熱忱的態(tài)度，歡迎業(yè)界的參觀交流，贏得廣泛的業(yè)界口碑。 本報告是嚴格保密的。C C 策略分析及檢驗策

8、略分析及檢驗 策略檢驗策略檢驗品牌策略品牌策略品牌策略品牌策略u第一展示u第一口碑u第一財務安排專業(yè)化的操作流程u具體舉措具體舉措 1、引入世聯(lián)按揭部，專業(yè)化操作電腦算價、簽約流程，創(chuàng)新的模式，建立項目的第一專業(yè)服務形象，給予客戶專業(yè)的高品質售前售后服務，樹立了良好的口碑 ； 2、開通國際卡的刷卡功能，展示了發(fā)展商的實力； 3、價格策略心理戰(zhàn)，前期高調宣傳，對外宣稱均價10000元/，入市采用9000元/實收均價，實現(xiàn)火爆銷售； 4、分批推售，確保價格不斷攀升，同時不斷對房號進行盤點銷控，不同階段銷售人員集中攻破特定的房號。 本報告是嚴格保密的。C C 策略分析及檢驗策略分析及檢驗 策略檢驗策

9、略檢驗品牌策略品牌策略渠道報紙雜志路牌電視展會活動地塊廣告牌網(wǎng)絡直郵短信銷售性價比品牌影響對于本項目來說，地塊廣告牌、短信直郵、活動營銷、網(wǎng)絡是銷售性價比最高的推對于本項目來說，地塊廣告牌、短信直郵、活動營銷、網(wǎng)絡是銷售性價比最高的推廣渠道；而路牌、報紙雜志、電視、展會是具有品牌價值的推廣渠道。廣渠道；而路牌、報紙雜志、電視、展會是具有品牌價值的推廣渠道。實現(xiàn)效果本報告是嚴格保密的。C C 策略分析及檢驗策略分析及檢驗 策略檢驗策略檢驗品牌策略品牌策略實現(xiàn)效果項目自項目自2004年年10月月30日開始銷售到日開始銷售到2005年年10月月2日實現(xiàn)日實現(xiàn)100銷售，共計銷售，共計調整價格調整價格

10、15次，價格不斷攀升，項目以次，價格不斷攀升，項目以9000元元/的實收均價入市，最終實的實收均價入市，最終實現(xiàn)均價現(xiàn)均價9336.26元元/（不含（不含6套樣板房），比原套樣板房），比原9200元元/目標高出目標高出136元。元。時間時間可售可售單位單位銷售銷售單位單位銷售率銷售率銷售面積銷售面積銷售總價銷售總價實收均價實收均價截止2004.12.3157045980.981658.447548850869244.42截止2005.10.25705701001028149666481749401.91不含6套樣板房570564101559.129481826979336.26本報告是嚴格保密

11、的。本報告是嚴格保密的。星河丹堤星河丹堤品牌提升策略品牌提升策略版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。2006-05-17本報告是嚴格保密的。高層區(qū)營銷策略總綱高層區(qū)營銷策略總綱品牌提升品牌提升 外部知名品牌嫁接外部知名品牌嫁接 內部企業(yè)品牌合作內部企業(yè)品牌合作 發(fā)展商企業(yè)品牌提升發(fā)展商企業(yè)品牌提升本報告是嚴格保密的。高層區(qū)營銷策略總綱高層區(qū)營銷策略總綱品牌提升品牌提升（一）星河集團外部品牌嫁接（一）星河集團外部品牌嫁接：二期客戶量較大，資本積累

12、略低于一期，因此對生活配套需求更高；二期客戶量較大，資本積累略低于一期，因此對生活配套需求更高；p星河丹堤與餐飲品牌（如丹桂軒、海港系餐飲品牌）： 建議從項目儲客期開始，確定高檔餐飲品牌合作事宜，可供銷售現(xiàn)場宣傳；p星河丹堤與超市品牌（如百家、沃爾瑪）： 建議從盡快確定2期超市品牌，可供銷售現(xiàn)場宣傳；p星河丹堤與其他配套品牌（如7-11便利店、品牌的干洗店、一致藥店、品牌花店、世聯(lián)頂級豪宅租售專門店等等）： 建議盡可能將2期配套的其他商業(yè)品牌都盡快確定，樹立商業(yè)齊全，且強強聯(lián)手的服務標準；本報告是嚴格保密的。高層區(qū)營銷策略總綱高層區(qū)營銷策略總綱品牌提升品牌提升（二）星河集團外部其他品牌嫁接（二

13、）星河集團外部其他品牌嫁接：為配合營銷宣傳，還需設置如下品牌嫁接動作，以滿足客戶精神需求；為配合營銷宣傳，還需設置如下品牌嫁接動作，以滿足客戶精神需求；p星河丹堤與汽車4S店： 擺放本項目樓書與易拉寶，執(zhí)樓書上的條碼編號可優(yōu)先參觀樣板房及預約洽談服務；p星河丹堤與品牌雜志： 相應的廣告投放，業(yè)主可獲贈1年的免費贈閱服務；p品牌服飾時裝秀、其他奢侈品品牌： 將購買星河丹堤的行為等同為一種品牌商品的購買行為，值得炫耀和珍藏；p星河丹堤與手機品牌： 與丹堤產品發(fā)布會聯(lián)合進行新品發(fā)布，并可專門提供1500部印有丹堤LOGO的專有外殼設計，體現(xiàn)本項目業(yè)主的身份和地位）本報告是嚴格保密的。高層區(qū)營銷策略總

14、綱高層區(qū)營銷策略總綱品牌提升品牌提升（三）星河物管品牌升華（三）星河物管品牌升華：物管品牌的提升，從品牌包裝開始；物管品牌的提升，從品牌包裝開始；p英式管家服務升級（讓客戶了解）： 1.派人前往品牌物管公司學習（在香港的英式物管掛名機構進行骨干培訓）； 2.在國外先進管理機構進行考察訪問；p具體實現(xiàn)（讓客戶認同）： 制作物業(yè)管理服務宣傳手冊（類似于香蜜湖1號的“深藍”一書），讓客戶覺得高品質管理真正能用到實處；本報告是嚴格保密的。高層區(qū)營銷策略總綱高層區(qū)營銷策略總綱品牌提升品牌提升（四）星河物管品牌升華（四）星河物管品牌升華：品牌價值落到實處，真正體現(xiàn)星級服務水準；品牌價值落到實處，真正體現(xiàn)星

15、級服務水準；p物管服務內容的全面升級（變被動服務為主動，成為社區(qū)活動的組織者與管理者，體現(xiàn)“形象尊貴化”及“服務個性化”特點） 1.針對家人中不同的年齡階層進行分類服務： 男主人（社區(qū)商業(yè)聯(lián)系平臺、高爾夫、臺球協(xié)會活動組織） 女主人（主婦沙龍：禮儀烹飪、國標舞學習等） 老人（提供老人養(yǎng)身講座、社區(qū)醫(yī)務人員提供定期上門體檢服務、太 極拳培訓等） 小孩（提供拉丁舞、鋼琴興趣班培訓，提供專人接送服務等） 2. 針對家人的集體服務： 提供最新旅游咨詢及預訂服務，提供自架游組織活動，生日宴會籌備服務、與家政公司對接提供星級服務人員上門挑選本報告是嚴格保密的。高層區(qū)營銷策略總綱高層區(qū)營銷策略總綱品牌提升品

16、牌提升（五）星河集團內部品牌嫁接（五）星河集團內部品牌嫁接：附屬優(yōu)惠，體現(xiàn)星河集團實力，對開發(fā)商有信心；附屬優(yōu)惠，體現(xiàn)星河集團實力，對開發(fā)商有信心；p星河丹堤與 COCOPARK的資源整合 方式1：凡成功購買星河丹堤2期客戶可獲COCOPARK貴賓卡 一張，享受全場新品*折優(yōu)惠； 方式2：凡參與2期積分的星河會積分卡客戶可憑積分兌換相應 的COCOPARK消費券（如07年1月5日迎新晚宴所操 作方式）到COCOPARK進行正常消費；p星河丹堤與星河麗茲卡爾頓酒店的資源整合 方式1：2期業(yè)主可享受連續(xù)三年每年1晚的麗茲卡爾頓酒店免 費住宿（標準為2000元/晚） 方式2： 2期業(yè)主可享受星河麗茲

17、卡爾頓酒店專線訂房及打折 服務；本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。泰華地產三項目泰華地產三項目品牌聯(lián)動戰(zhàn)略研究品牌聯(lián)動戰(zhàn)略研究版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。2006-05-17本報告是嚴格保密的。地產企業(yè)需要品牌的前提地產企業(yè)需要品牌的前提說明說明本研究基于對泰華地產的理解，探討企業(yè)通過項目開發(fā)進而找到公司品牌持續(xù)發(fā)展的模式。企業(yè)需要滾動開發(fā)，持續(xù)發(fā)展。在一定區(qū)域內或一定時間段內集中開發(fā)土地。品牌的功能品牌的功能溢價或為溢價提供支撐

18、。本報告是嚴格保密的。冠城世家1996年-2005年：泰華地產在寶安的多點開發(fā)，實現(xiàn)地產規(guī)模的增長，但仍然表現(xiàn)為以機會主導開發(fā)的特征。泰華的發(fā)展路徑體量1998199619992001 2002200320042005泰華花園泰華大廈泰華錦繡城泰華苑泰華豪園泰華明珠泰華俊庭天驕世家PART1.世聯(lián)對泰華的理解本報告是嚴格保密的。泰華泰華天驕世家：寶安首席生態(tài)社區(qū)泰華明珠：寶安第一高樓冠城世家：寶安地王產品差異產品差異檔次差異檔次差異自然價差自然價差老帶新老帶新企業(yè)品牌利用企業(yè)品牌利用品牌增值品牌增值母品牌母品牌子品牌子品牌A A子品牌子品牌DD子品牌子品牌C C子品牌子品牌B B隱性互助隱性互

19、助隱性互助隱性互助隱形互助隱形互助隱形互助隱形互助“惠澤模式”泰華地產的品牌關系本報告是嚴格保密的。一個前提基于以上認識，我們需要判定：目前，泰華在地產品牌發(fā)展中，處在一個什么樣的階段？本報告是嚴格保密的。“量大就是美“特征適用前提開發(fā)商具有極強的土地獲取能力社區(qū)開發(fā)商的區(qū)域性主導，形成邊際效應產品系列化先天性（或逐漸形成）的區(qū)域性資源或成本優(yōu)勢有規(guī)?；瘮U張的戰(zhàn)略需要龐大的客戶基礎或客戶專營的能力客戶的主導性地產品牌發(fā)展的各個階段本報告是嚴格保密的。萬科的發(fā)展路徑體量1998199419992000 2001 2002 200320041989 19912005四季花城天景花園威登荔景大廈萬景

20、花園城市花園瑰麗福景大廈俊園桂苑彩園金色家園溫馨家園金域藍灣東海岸17英里萬科城第五園萬科在四季花城之后開始確立其領導者品牌的地位，并形成系列產品線，走全國規(guī)模復制的道路，并由此轉向客戶主導階段。案例借鑒本報告是嚴格保密的。公園大地弘雅千弘雅2期7萬雅蘭亭 1999雅豪軒1998御景臺2001麗景城2002 2003鴻景園2004尚都2005西城上筑20061995 19962006年以后體量鴻榮源的發(fā)展路徑案例借鑒鴻榮源作為寶安本土發(fā)展商，開發(fā)主線較為明確，熙園是其轉型標志，成功走出寶安，開始區(qū)域性開發(fā)。熙園本報告是嚴格保密的。案例借鑒01994年成立1998年星河明居 62000年 星河雅

21、居782002年 星河華居92003年星河國際102005星河購物公園、星河世紀廣場、星河麗司思卡爾酒店、星河龍崗項目、星河丹堤11星河地產星河路徑0505年實現(xiàn)規(guī)模年實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展后，明確化發(fā)展后，明確發(fā)展思路，實施發(fā)展思路，實施品牌滾動，全面品牌滾動，全面提速！提速！23415曾開發(fā)怡和山莊、沙尾盛興苑、紅旗嶺綜合樓、怡和樓、裕亨花園、海悅華城、國都高爾夫一期、長城畔山花園等物業(yè) 本報告是嚴格保密的?！傲看缶褪敲馈疤卣鬟m用前提開發(fā)商具有極強的土地獲取能力社區(qū)開發(fā)商的區(qū)域性主導，形成邊際效應產品系列化先天性（或逐漸形成）的區(qū)域性資源或成本優(yōu)勢有規(guī)?；瘮U張的戰(zhàn)略需要招商、華僑城、萬科在坂雪崗萬

22、科產品系列新鴻基/萬科會龐大的客戶基礎或客戶專營的能力客戶的主導性代表系星河規(guī)?；蟮牡禺a品牌發(fā)展鴻榮源泰華尚處在泰華尚處在“量大就是美量大就是美”的積累階段，的積累階段，而三項目滾動開發(fā)將為泰華的品牌構而三項目滾動開發(fā)將為泰華的品牌構建奠定基礎！建奠定基礎！泰華本報告是嚴格保密的。泰華品牌的發(fā)展定位基于泰華地產所處發(fā)展階段的認識，在未來子品牌（各項目）進行量的積累時也需要明確的一個清晰的定位:即必須改變過往惠澤模式中母、子品牌隱性聯(lián)系，在母品牌與子品牌之間形成良性互動的因子和主線。PART2.泰華發(fā)展構想本報告是嚴格保密的。中心區(qū)中心區(qū)烙印烙印星河星河名居.星河雅居.星河國際星河購物公園星河

23、麗司思卡爾酒店星河世紀中心區(qū)物業(yè)中心區(qū)物業(yè)檔次相當檔次相當集體博弈共榮集體博弈共榮母品牌母品牌子品牌子品牌A A子品牌子品牌C C子品牌子品牌DD子品牌子品牌B B顯性互顯性互助助顯性互顯性互助助顯性互助顯性互助顯性互助顯性互助星河品牌定位的啟發(fā)“系統(tǒng)互動模式”星河：中心區(qū)運營專家星河：中心區(qū)運營專家星河龍崗本報告是嚴格保密的。其他發(fā)展商的品牌定位借鑒發(fā)展商品牌定位代表案例借鑒度萬科中國房地產業(yè)領跑者 第五園/東海岸深圳中信區(qū)域開發(fā)創(chuàng)導者40長沙新城龍崗植物園系列開發(fā)華僑城花園城區(qū)建設的營運機構 華僑城富通專注打造大眾化精品樓盤 好望角/富通城鴻榮源優(yōu)越生活實踐者 熙園/尚都星河中心區(qū)運營專家

24、星河國際/星河世紀泰華？本報告是嚴格保密的。泰華土地儲備情況寶安中心區(qū)寶安中心區(qū) N11 N11 地塊地塊 總用地面積: 25409。4 建筑容積率：3。5 建筑覆蓋率：35% 總建筑面積：88932。9固戍工業(yè)用地固戍工業(yè)用地183183地塊地塊 總用地面積：86303。4 建筑容積率：1。62 建筑覆蓋率：40% 總建筑面積：139800西鄉(xiāng)陽光海灣地塊西鄉(xiāng)陽光海灣地塊 總用地面積：111153。82 建筑容積率：2。4 建筑覆蓋率：30% 總建筑面積：266800寶安中心區(qū)寶安中心區(qū) N2 N2 地塊地塊 總用地面積：27413。67 建筑容積率：3。78 建筑覆蓋率：25% 總建筑面積

25、：103600寶安中心區(qū)寶安中心區(qū) N7 N7 地塊地塊 總用地面積: 76548。1 建筑容積率：5。6 建筑覆蓋率：32% 總建筑面積：428669龍華龍華 0006 0006 地塊地塊 總用地面積: 64593。6 建筑容積率：2。0 建筑覆蓋率：30% 總建筑面積：129187。2未來三年可開發(fā)用地超過未來三年可開發(fā)用地超過110110萬！萬！PART2.泰華發(fā)展構想本報告是嚴格保密的。泰華地塊分布特征城區(qū)軌道交通從被動郊區(qū)化到新城市化城市擴張郊區(qū)城市邊緣城市走廊寶安中心區(qū)寶安中心區(qū) N11N11西鄉(xiāng)陽光海灣西鄉(xiāng)陽光海灣寶安中心區(qū)寶安中心區(qū) N2N2寶安中心區(qū)寶安中心區(qū) N7N7龍華龍

26、華 0006 0006 地塊地塊 軌道沿線物業(yè)軌道沿線物業(yè)本報告是嚴格保密的。城市價值體系運營商城市價值體系運營商沿城市走廊發(fā)沿城市走廊發(fā)展展體系構建城市走廊城市走廊：傳統(tǒng)的城市拓展的同心圓模式，隨著城市快速交通系統(tǒng)的誕生與拓展，城市中心區(qū)被與之相鄰的郊區(qū)層層包圍，產生了延道路沿線的居住發(fā)展。提升城市價值城市價值的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造城市價值城市(擴張)區(qū)域中心城市次中心持有物業(yè)（商業(yè)、寫字樓）城市綜合體點狀布局城郊區(qū)域性開發(fā)布局我們的定位-本報告是嚴格保密的。城市價值體系運營商(暗線)三項目在該暗線下的運用:君逸世家體現(xiàn)城市交通軌道價值(橋頭堡)陽光海灣創(chuàng)造城市擴展區(qū)價值(開拓者)海逸世家享受城市

27、多重價值(享受者)城市走廊城市走廊本報告是嚴格保密的?！俺鞘袃r值體系運營”的策略三個策略三個策略1、拿地策略：參與城市規(guī)劃，沿城市快速交通干線，點式或區(qū)域性拿地。2、三項目聯(lián)動策略：以產品打品牌，從現(xiàn)有三個項目著手，在項目開發(fā)前就樹立品牌意識，從產品線、開發(fā)節(jié)奏、營銷推廣等各個方面進行互動互補。3、可持續(xù)發(fā)展策略：多元化開發(fā)，以“城市價值運營商”的角色，在城市新興區(qū)創(chuàng)造未來城市價值，不斷為業(yè)主提供可持續(xù)發(fā)展的產品，持有部分物業(yè)，對客戶的長久承諾?？沙掷m(xù)發(fā)展策略拿地策略三項目聯(lián)動策略本報告是嚴格保密的。三項目開發(fā)三項目開發(fā)節(jié)奏時間表節(jié)奏時間表u滾動開發(fā)，合理鋪排，項目間既能相互聯(lián)動、相互銜接，又

28、能避免內部競爭。滾動開發(fā)，合理鋪排，項目間既能相互聯(lián)動、相互銜接，又能避免內部競爭。u三個項目差異化大，但通過持續(xù)開發(fā)，對內鍛煉一支操盤能力強的專業(yè)隊伍，對外表現(xiàn)為綜合實力強三個項目差異化大，但通過持續(xù)開發(fā)，對內鍛煉一支操盤能力強的專業(yè)隊伍，對外表現(xiàn)為綜合實力強的房地產公司。的房地產公司。 06.11 07.01 07.3 07.06 07.09 07.1006.11 07.01 07.3 07.06 07.09 07.10 08.03 08.0908.03 08.09君逸世家君逸世家, ,陽光海灣陽光海灣一期一期陽光海灣陽光海灣二期二期海逸世家海逸世家一期一期海逸世家海逸世家二期二期海逸世家

29、海逸世家三期三期發(fā)售發(fā)售發(fā)售發(fā)售發(fā)售發(fā)售發(fā)售發(fā)售發(fā)售發(fā)售動動工工蓄蓄客客蓄蓄客客蓄蓄客客06.0506.05已動工已動工開發(fā)面積:14萬平米產品:住宅公寓商業(yè)開發(fā)面積:10.9萬平米產品:住宅洋房商鋪開發(fā)面積:15.78萬平米產品:住宅洋房商鋪開發(fā)面積:19.6萬平米產品:住宅商鋪開發(fā)面積:12.5萬平米產品:住宅商務公寓商鋪開發(fā)面積:10.8萬平米產品:住宅集中商業(yè)商鋪蓄蓄客客PART3.泰華的品牌實踐本報告是嚴格保密的。奠定“城市價值體系運營商”的基本動作一個品牌執(zhí)委會一個品牌執(zhí)委會發(fā)展商中高層領導統(tǒng)一認識，對整個品牌的價值體系有一個明晰的認識;在統(tǒng)一的品牌定位下,對各項目開發(fā)進行規(guī)劃;并

30、形成一個品牌執(zhí)行委員小組，一個顧問團隊（世聯(lián)、CI顧問）規(guī)劃品牌建立步驟，并保證其執(zhí)行到位。本報告是嚴格保密的。聯(lián)動步驟解析兩個論壇兩個論壇1、參與“創(chuàng)造城市價值”中國地產年度評選與論壇2004年起，由搜狐網(wǎng)、焦點房地產網(wǎng)共同主辦，已連續(xù)兩年進行年度獎評選，并多次舉辦“城市價值”論壇。 旨在地產業(yè)界促成注重城市價值的創(chuàng)造，注重環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展的共識，該活動被評為具有劃時代意義的活動。創(chuàng)造“城市價值”表現(xiàn)在： 是否對城市發(fā)展、城市化進程有貢獻（郊區(qū)開發(fā)、城市邊緣拓展） 地產項目是否具有可持續(xù)發(fā)展能力（環(huán)保、對原生的保護） 建筑本身的持久性，是否會在短期內拆建2、舉辦深圳城市價值論壇聯(lián)合主流媒體，

31、邀請國內與深圳知名經(jīng)濟學者、地產專家、傳媒專家，舉辦論壇或講座，共同討論深圳現(xiàn)有城市價值體現(xiàn)，探討深圳未來城市價值發(fā)展趨勢。本報告是嚴格保密的。奠定“城市價值體系運營商”的動作解析三三個道具個道具1、一本書：一本城市價值發(fā)展讀本，作為君逸世家樓書。2、一個區(qū)域模型：將三個項目拉入寶安中心區(qū)域的整體模型內，標明地鐵與主干道，突顯三項目作為城市走廊的三個點，顯示發(fā)展商實力。3、一個窗口：在君逸世家建立公司品牌形象走廊，前期作為君逸世家活動展示區(qū)，后期作為泰華項目與泰華品牌的展示窗口，對陽光海灣與海逸世家項目提前進行項目宣傳。本報告是嚴格保密的。三個項目支撐品牌的關鍵點君逸世家-發(fā)出聲音1、確定“城

32、市”為項目核心推廣點2、城市發(fā)展讀本，奠定城市價值體系運營商的橋頭堡地位。3、售樓處開辟泰華品牌展示窗口。4、將項目銷售周期拉長到在07年春節(jié)后，在售樓處進行陽光海灣一期前期客戶積累。陽光海灣-打造品牌1、借用君逸世家售樓處，在07年底進行形象推廣與前期客戶積累。2、突顯產品優(yōu)勢，體現(xiàn)對城市泛區(qū)域價值的創(chuàng)造。3、打造主題風格，營造小環(huán)境內的唯美，從容銷售。海逸世家-實現(xiàn)品牌1、充分分析土地價值，把控前期規(guī)劃。2、考慮自持物業(yè)，保證發(fā)展商可持續(xù)發(fā)展同時，對客戶進行另一方式的承諾。3、三期開發(fā)，產品多樣，準備打銷售的持久戰(zhàn)。本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。珠海格力御楓美筑項目珠海格力御楓美

33、筑項目品牌戰(zhàn)略思考品牌戰(zhàn)略思考品牌戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略格力為什么要做品牌？格力為什么要做品牌？企業(yè)自身愿景企業(yè)自身愿景媲美華發(fā)，成為珠海最具知名媲美華發(fā)，成為珠海最具知名度的品牌開發(fā)商之一。度的品牌開發(fā)商之一。企業(yè)發(fā)展需求企業(yè)發(fā)展需求夏灣、吉大均有后續(xù)項目待開夏灣、吉大均有后續(xù)項目待開發(fā)。發(fā)。僅僅是一個籍以實現(xiàn)利潤的項目操作問題嗎？僅僅是一個籍以實現(xiàn)利潤的項目操作問題嗎？探討、制定品牌戰(zhàn)略的目的：探討、制定品牌戰(zhàn)略的目的： 是格力地產重出江湖的重要節(jié)點！是格力地產重出江湖的重要節(jié)點！ 如何承上啟下？如何承上啟下？ 是格力品牌重塑成功啟動的關鍵戰(zhàn)役！是格力品牌重塑成功啟動的關鍵戰(zhàn)役！ 如何開門見喜？如何

34、開門見喜？Market市場市場Competition競爭競爭我們需要了解自己在和誰來爭奪市場和客戶？我們需要了解自己在和誰來爭奪市場和客戶？&華發(fā)華發(fā)新城新城華發(fā)華發(fā)格力格力主要競爭對手鎖定主要競爭對手鎖定華發(fā)華發(fā)20042004年年9 9月月8 8日，在拱北昌盛路北日，在拱北昌盛路北側、灣六路南側，占地面積為側、灣六路南側，占地面積為41118.2241118.22平方米土地的拍賣會中，平方米土地的拍賣會中，華發(fā)股份公司以華發(fā)股份公司以1.6161.616億元的價億元的價格競拍成功。格競拍成功。 20042004年年1010月月2222日華發(fā)以樓面地價日華發(fā)以樓面地價15901590

35、元、總價元、總價12.812.8億元獲得億元獲得 “珠國土儲珠國土儲2004-02”2004-02”地塊（建面約地塊（建面約80.580.5萬平米）開發(fā)權萬平米）開發(fā)權 ，該，該地塊位于前山河西、昌盛路北，與澳門隔河相望。地塊位于前山河西、昌盛路北，與澳門隔河相望。珠國土珠國土2004-02地塊地塊華發(fā)地產先后投資興建了銀海新村、海濱新村、海景花園、麗景花園、美景花園、美華發(fā)地產先后投資興建了銀海新村、海濱新村、海景花園、麗景花園、美景花園、美景山莊、翠景花園、豪景花園、華景花園、九洲花園、鴻景花園、華發(fā)廣場、綠洋山景山莊、翠景花園、豪景花園、華景花園、九洲花園、鴻景花園、華發(fā)廣場、綠洋山莊、

36、嘉園、華發(fā)新城等十多個住宅小區(qū)以及商鋪、寫字樓、廠房和酒店項目，竣工面莊、嘉園、華發(fā)新城等十多個住宅小區(qū)以及商鋪、寫字樓、廠房和酒店項目，竣工面積近兩百萬平方米，產品合格率積近兩百萬平方米，產品合格率100%100%。19941994年取得了珠海首家國家一級房地產開發(fā)企年取得了珠海首家國家一級房地產開發(fā)企業(yè)資質。業(yè)資質。20042004年年2 2月華發(fā)股份獲中國證監(jiān)會批準發(fā)行月華發(fā)股份獲中國證監(jiān)會批準發(fā)行60006000萬股份萬股份A A股，并于股，并于2 2月月2525日在上日在上海證券交易所掛牌交易，成為實行核準制以來全國房地產行業(yè)第五家上市公司。海證券交易所掛牌交易，成為實行核準制以來全

37、國房地產行業(yè)第五家上市公司。 產品產品形象形象顧客顧客通路通路視覺視覺商譽商譽項目數(shù)量多產品設計創(chuàng)新、有特色不斷尋求進步物業(yè)管理的典范主題鮮明宣傳品不斷推陳納新有鮮明視象和企業(yè)精神傳播有信譽有經(jīng)驗值得信賴有極深的政府背景人文氣息有實力，珠海第一品牌值得推敲的高定位的數(shù)量龐大，口碑效應跟隨發(fā)展商，對品牌依賴華發(fā)華發(fā) 企業(yè)品牌競爭力模式企業(yè)品牌競爭力模式 戶外廣告、燈桿旗等 物業(yè)其他項目的推廣 老客戶的聯(lián)系華發(fā)新城華發(fā)新城許珠海一個未來許珠海一個未來 中庭游藝室中庭游藝室 游泳池游泳池 銷售中心導示牌銷售中心導示牌大門口噴泉大門口噴泉 二期工地包裝二期工地包裝 售樓處室內導示售樓處室內導示重標識重

38、標識/重展重展示示/重形象重形象產品產品形象形象顧客顧客通路通路視覺視覺商譽商譽產品素質中等且較為穩(wěn)定物管服務水平一般不大注重包裝宣傳項目名稱或視覺方面的呈現(xiàn)與企業(yè)的關聯(lián)不強商標在宣傳品上缺乏一致性有一定數(shù)量，局限于拱北對品牌沒有強烈的感覺老客戶利用程度低格力格力 企業(yè)品牌競爭力模式企業(yè)品牌競爭力模式缺乏一致的企業(yè)品牌指引缺乏統(tǒng)一的企業(yè)信息發(fā)放窗口企業(yè)品牌無法體現(xiàn)進一步傳遞整體認知感覺偏中端相對陳舊的，創(chuàng)新少格力電器形象高于地產形象企業(yè)理念缺乏宣傳口碑排名較華發(fā)低格力項目格力項目標識不清，展示不到位，形象一般標識不清，展示不到位，形象一般 格力頤清園工地圍墻格力頤清園工地圍墻 格力頤清園主入口

39、格力頤清園主入口 格力旺角商業(yè)中心工地圍墻格力旺角商業(yè)中心工地圍墻 格力旺角商業(yè)中心現(xiàn)場導示格力旺角商業(yè)中心現(xiàn)場導示產品產品形象形象顧客顧客通路通路視覺視覺商譽商譽華發(fā)華發(fā)格力格力企業(yè)品牌競爭力模式企業(yè)品牌競爭力模式品牌競爭力提升方向品牌競爭力提升方向 產品產品創(chuàng)新創(chuàng)新，不斷尋求進步；，不斷尋求進步； 急需改變的方面是急需改變的方面是視覺視覺上的標識和上的標識和形象形象上的刷新。上的刷新。我們的品牌戰(zhàn)略：我們的品牌戰(zhàn)略： 建立鮮明的視覺標識系統(tǒng)，將企業(yè)形象樹立起來成建立鮮明的視覺標識系統(tǒng)，將企業(yè)形象樹立起來成為當務之急；為當務之急； 產品的推陳納新成為必須的功課；產品的推陳納新成為必須的功課；

40、 所有的品牌策略實現(xiàn)都必須結合項目營銷來實現(xiàn)。所有的品牌策略實現(xiàn)都必須結合項目營銷來實現(xiàn)。從從建立企業(yè)品牌建立企業(yè)品牌的角度出發(fā)，以項目營銷的進程的角度出發(fā)，以項目營銷的進程作為關鍵節(jié)點，將本項目作為作為關鍵節(jié)點，將本項目作為承前啟后承前啟后的轉折點的轉折點看待，實現(xiàn)格力看待，實現(xiàn)格力品牌重塑品牌重塑并形成并形成品牌價值品牌價值！Action 1：系列組團化命名系列組團化命名 格力不僅僅是做這一個項目，命名也不是格力不僅僅是做這一個項目，命名也不是一個項目個體的問題，必須和格力前后的一個項目個體的問題，必須和格力前后的開發(fā)歷程結合起來。開發(fā)歷程結合起來。格力住宅市場開發(fā)歷程格力住宅市場開發(fā)歷程

41、 1990 1990年年 1992 1992年年 1997 1997年年 1999 1999年年 2000 2000年年 格力置業(yè)成立格力置業(yè)成立華苑華苑單體單體樓，爛尾樓，爛尾13萬建面萬建面華寧花華寧花園園成功奠定格力成功奠定格力在夏灣的領軍者在夏灣的領軍者位置位置 2003 2003年年 頤清頤清園受園受舊村舊村改建改建影響影響停工停工4.84.8萬建萬建面面頤頤清園清園復工復工并實并實現(xiàn)快現(xiàn)快速銷速銷售售 1995 1995年年 品牌美譽度品牌美譽度主戰(zhàn)場主戰(zhàn)場拱北夏灣拱北夏灣主成果主成果夏灣領軍者夏灣領軍者20042004年年 后續(xù)項目：后續(xù)項目： 2005年啟動建面年啟動建面2.2

42、3萬華亭（本項目暫命名）；之后為夏萬華亭（本項目暫命名）；之后為夏灣西地塊；吉大格力廣場。灣西地塊；吉大格力廣場。格力格力華郡華郡 格力：用企業(yè)的名稱來命名，能夠利用品牌價值，為物業(yè)帶來附加值。格力：用企業(yè)的名稱來命名，能夠利用品牌價值，為物業(yè)帶來附加值。 項目品牌與企業(yè)品牌相輔相成，項目品牌與企業(yè)品牌相輔相成，在在企業(yè)品牌推廣的同時進行項企業(yè)品牌推廣的同時進行項 目品牌推廣。目品牌推廣。 華：從現(xiàn)在發(fā)展商開發(fā)的項目都是以華：從現(xiàn)在發(fā)展商開發(fā)的項目都是以“華華”來命名，延展性強，制造品牌。來命名，延展性強，制造品牌。統(tǒng)一公司品牌管理，建立系統(tǒng)的品牌應用體系。統(tǒng)一公司品牌管理，建立系統(tǒng)的品牌應用

43、體系。 華都：整體感覺大氣、有都市感覺，同時體現(xiàn)良好的品質，包括景觀和華都：整體感覺大氣、有都市感覺，同時體現(xiàn)良好的品質，包括景觀和 都市生活的內涵。都市生活的內涵。 華郡：整體感覺大氣、亮麗。寫意化表現(xiàn)一種生活的品質。華郡：整體感覺大氣、亮麗。寫意化表現(xiàn)一種生活的品質。格力格力華都華都其他命名建議其他命名建議“灣畔灣畔”系系列列格力格力麗水灣畔麗水灣畔麗水：主要是對前山河的一種描述，營造一種水景概念。麗水：主要是對前山河的一種描述，營造一種水景概念。灣畔：對本項目的具體位置描述，給人一種想象空間。灣畔：對本項目的具體位置描述，給人一種想象空間。整體感覺大氣、現(xiàn)代，配合格力的品牌，具有很強的感

44、染力。整體感覺大氣、現(xiàn)代，配合格力的品牌，具有很強的感染力。格力格力天琴灣畔天琴灣畔格力格力東東堤灣畔堤灣畔其他命名建議其他命名建議“花花”系系列列格力格力花月園花月園格力格力花樣年花樣年格力格力花里洋房花里洋房Action 2：項目形象擴大化項目形象擴大化 把一個項目變成一系列的項目，向前向后把一個項目變成一系列的項目，向前向后的延續(xù)；的延續(xù)； 把格力地產的所有資源動用起來，所有的把格力地產的所有資源動用起來，所有的項目變成一個組團。項目變成一個組團。集合才是完美！集合才是完美！項目形象擴大化建議項目形象擴大化建議 統(tǒng)一所有格力項目的統(tǒng)一所有格力項目的外在標識外在標識導示系統(tǒng)的色彩、形式、企

45、業(yè)的導示系統(tǒng)的色彩、形式、企業(yè)的logologo展示；展示；統(tǒng)一所有格力物業(yè)的小區(qū)入口，更新；統(tǒng)一所有格力物業(yè)的小區(qū)入口，更新；統(tǒng)一懸掛品牌宣傳的掛幅；統(tǒng)一懸掛品牌宣傳的掛幅； 建立格力從拱北口岸到項目的建立格力從拱北口岸到項目的導示系統(tǒng)導示系統(tǒng)格力物業(yè)沿路設立燈桿旗和燈箱導示系統(tǒng)，可結合路格力物業(yè)沿路設立燈桿旗和燈箱導示系統(tǒng)，可結合路政管理系統(tǒng)；政管理系統(tǒng)；設立設立1-21-2個過街天橋并取得命名權，加推廣展示能；個過街天橋并取得命名權，加推廣展示能；所有路段刷新交通導示系統(tǒng)，如路段雙黃線、交通警所有路段刷新交通導示系統(tǒng)，如路段雙黃線、交通警示牌等示牌等 推廣推廣“格力置業(yè)十五年格力置業(yè)十五

46、年”整體品牌活動整體品牌活動格力十五年整體品牌推廣系列格力十五年整體品牌推廣系列 出版出版格力十五年格力十五年宣傳畫冊或者書籍，將格力宣傳畫冊或者書籍，將格力地產開發(fā)理念、操作項目、即將推出的產品等等地產開發(fā)理念、操作項目、即將推出的產品等等匯集成冊；匯集成冊； 在拱北重要路段設立大型廣告牌，作為主要的形在拱北重要路段設立大型廣告牌，作為主要的形象展示面；象展示面； 大型慶典活動的籌備（可結合項目銷售節(jié)點）；大型慶典活動的籌備（可結合項目銷售節(jié)點）； 參加珠海市比較重要的房地產展會（尤其是春秋參加珠海市比較重要的房地產展會（尤其是春秋交會）體現(xiàn)企業(yè)規(guī)模和氣勢；交會）體現(xiàn)企業(yè)規(guī)模和氣勢； 銷售現(xiàn)

47、場提供服務的工作人員體現(xiàn)整體感，統(tǒng)一銷售現(xiàn)場提供服務的工作人員體現(xiàn)整體感，統(tǒng)一著裝和標識，建立投訴系統(tǒng)。著裝和標識，建立投訴系統(tǒng)。Action 3：客戶梳理與組織客戶梳理與組織 建立格力建立格力客戶檔案客戶檔案 上門、成交、現(xiàn)有租戶等；上門、成交、現(xiàn)有租戶等； 來源、去向、居住狀況、可能置業(yè)傾向、投資可能；來源、去向、居住狀況、可能置業(yè)傾向、投資可能； 結合項目銷售開展系列結合項目銷售開展系列回饋客戶活動回饋客戶活動 結合物業(yè)系統(tǒng)開展結合物業(yè)系統(tǒng)開展“格力十五年物業(yè)服務年格力十五年物業(yè)服務年”活動；活動； 老客戶的聯(lián)誼和業(yè)主的回訪；老客戶的聯(lián)誼和業(yè)主的回訪； 格力客戶通訊格力客戶通訊的創(chuàng)刊、連

48、載；的創(chuàng)刊、連載； 建立建立格力會格力會 專享開發(fā)商其他行業(yè)消費的優(yōu)惠權益；專享開發(fā)商其他行業(yè)消費的優(yōu)惠權益； 老客戶優(yōu)先獲得新推出物業(yè)的相關信息；老客戶優(yōu)先獲得新推出物業(yè)的相關信息； 優(yōu)先購買的權利；重復購買的優(yōu)惠優(yōu)先購買的權利；重復購買的優(yōu)惠/ /積分積分/ /折扣；介紹購買的回報；折扣；介紹購買的回報； 客戶忠誠度回饋系統(tǒng)；客戶忠誠度回饋系統(tǒng)；Action 4：產品產品企業(yè)理念企業(yè)理念格力品牌格力品牌產品是客戶在購買過程中可感知的一些產品是客戶在購買過程中可感知的一些具像的東西包括建筑立面、特色園林、具像的東西包括建筑立面、特色園林、戶型、配套、看樓通道等戶型、配套、看樓通道等讓我們的產

49、品讓我們的產品“牛?！逼饋恚∑饋?！規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議 純凈領地，細節(jié)成就經(jīng)典純凈領地，細節(jié)成就經(jīng)典F6主體綠化主體綠化庭院綠化庭院綠化庭院綠化庭院綠化入口主題廣場入口主題廣場商業(yè)街商業(yè)街主體綠化泳池區(qū)主體綠化泳池區(qū)庭院綠化小品庭院綠化小品架空層泛會所架空層泛會所建筑主體建筑主體F9+1F9+1庭院綠化庭院綠化庭院綠化庭院綠化F9+1建筑外立面：建筑外立面：現(xiàn)代歐式建筑風格現(xiàn)代歐式建筑風格到格力看好房子的標準到格力看好房子的標準現(xiàn)代歐式建筑節(jié)點運現(xiàn)代歐式建筑節(jié)點運用：坡屋頂用：坡屋頂入口廣場：入口廣場：旱地噴泉旱地噴泉商業(yè)步行街的遮陽柱廊，林蔭步道，形商業(yè)步行街的遮陽柱廊，林蔭步道，形成空

50、間限定和韻律，多層住宅在商業(yè)建成空間限定和韻律，多層住宅在商業(yè)建筑上退出屋頂花園，豐富立面層次。筑上退出屋頂花園，豐富立面層次。商業(yè)街商業(yè)街具有一定昭示性，可參與性的具有一定昭示性，可參與性的社區(qū)標志，成為社區(qū)焦點。社區(qū)標志，成為社區(qū)焦點。到格力看好房子的標準到格力看好房子的標準主體綠化：泳池主體綠化：泳池泳池，園林水主題的主體，社區(qū)泳池，園林水主題的主體，社區(qū)親和的標志；親和的標志；小橋流水，園林水主題的滲透，小橋流水，園林水主題的滲透，社區(qū)親和的細節(jié)打造社區(qū)親和的細節(jié)打造組團綠化：組團綠化：樓前小景樓前小景到格力看好房子的標準到格力看好房子的標準到格力看好房子的標準到格力看好房子的標準休閑

51、小品休閑小品/娛樂交流平臺娛樂交流平臺架空層：園林的延伸，泛會所功能的延展架空層：園林的延伸，泛會所功能的延展 會所，不再是冰冷的建筑物，而是大家進行聚會、會所，不再是冰冷的建筑物，而是大家進行聚會、交流，分享生活中點點滴滴喜怒哀樂的平臺。交流，分享生活中點點滴滴喜怒哀樂的平臺。歐陸經(jīng)典項目歐陸經(jīng)典項目 采取的做法是在產品具有優(yōu)勢前提下的采取的做法是在產品具有優(yōu)勢前提下的快速銷售快速銷售，產品上贈，產品上贈送大面積的送大面積的入戶花園，可變房；入戶花園，可變房；送實惠送面積；轉角落地凸窗上盡量多的在送實惠送面積；轉角落地凸窗上盡量多的在房間設置，做到房間設置，做到產品與精神層面的良好結合產品與精神層面的良好結合，在片區(qū)起到了良好效應。，在片區(qū)起到了良好效應。案例借鑒：案例借鑒：歐陸經(jīng)典歐陸經(jīng)典快速銷售產品標桿快速銷售產品標桿創(chuàng)新戶型創(chuàng)新戶型送實惠送實惠入戶花園轉角凸窗陽臺入戶花園可變房，（三房變四房）前后花園，氣流暢通功能分